Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11930210 \ VV EXPL 25-81
Vonnis in kort geding van 31 december 2025
in de zaak van
STICHTING BAZALT WONEN,
te Altena,
eisende partij,
hierna te noemen: Bazalt Wonen,
gemachtigde: mr. J. Eerbeek,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G.H.A. Vlierhuis.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 15 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Bazalt Wonen
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 15 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Bazalt Wonen
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 26 juli 2021 is er een huurovereenkomst gesloten tussen Bazalt Wonen en [gedaagde] voor de woning, staande en gelegen te [plaats] aan [adres] (hierna: de woning / het gehuurde).
2.2.
Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden (hierna: huurvoorwaarden) van toepassing. In deze huurvoorwaarden staat, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:
“(…) 6.3 Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. (…)
6.9
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)”
2.3.
Het gehuurde betreft een twee-onder-een kapwoning. De buren van [huisnummer] , familie [naam] , zijn de naaste buren van [gedaagde] .
2.4.
De partner van [gedaagde] heeft ook het hoofdverblijf in het gehuurde.
2.5.
Omwonenden hebben vanaf 2023 klachten van (geluids)overlast geuit bij Bazalt Wonen.
2.6.
Op 25 januari 2024 heeft Bazalt Wonen een geluidsmeter geplaatst bij de buren op [huisnummer] . Op 8 februari 2024 is de geluidsmeter weer opgehaald. Er is niets uitgekomen.
2.7.
Op 7 mei 2024 heeft Bazalt Wonen opnieuw een geluidsmeter geplaatst bij de buren op [huisnummer] . Op 6 juni 2024 is de geluidsmeter weer opgehaald. Er zijn geen opnames gedaan.
2.8.
Bij brief van 1 juli 2025 heeft familie [naam] Bazalt Wonen in gebreke gesteld en gevraagd om maatregelen te nemen tegen de overlast die door [gedaagde] en zijn partner worden veroorzaakt.
2.9.
De meeste overlastmeldingen komen van de directe buren van [huisnummer] , maar ook [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] hebben overlastmeldingen gedaan.
2.10.
Bij brief van 19 augustus 2025 heeft Bazalt Wonen een laatste waarschuwing aan [gedaagde] gegeven.
2.11.
De laatste melding van overlast dateert van 30 november 2025.
2.12.
Op 2 december 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Altena aan [gedaagde] en zijn partner een gedragsaanwijzing opgelegd vanwege ernstige en herhaaldelijke geluidshinder. [gedaagde] en zijn partner zijn gelast om met onmiddellijke ingang de overlast te beëindigen en beëindigd te houden.
3.Het geschil
3.1.
Bazalt Wonen vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] te [plaats] .
3.2.
Bazalt Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] veroorzaakt structureel en in ernstige mate (geluids)overlast aan omwonenden waardoor de leefbaarheid van de straat onder grote druk staat. De overlast bestaat onder meer uit huiselijk geweld tussen [gedaagde] en zijn partner, geschreeuw, ruzie, gebonk, glasgerinkel, smijten met deuren en spullen, zowel overdag als in de nachtelijke uren.
[gedaagde] gebruikt de woning daarmee niet "zoals een goed huurder betaamt" en handelt in strijd met artikel 6.3 en 6.9 van de Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW Pro. Directe buren en/of omwonenden, die tevens huurder zijn van Bazalt Wonen, hebben volgens Bazalt Wonen talloze keren geklaagd over de aanhoudende overlast die [gedaagde] veroorzaakt. Diverse malen is de politie gebeld. Bazalt Wonen heeft ter onderbouwing van haar stelling mutatierapporten van de politie overgelegd en een dagboek dat is bijgehouden door de buren van [huisnummer] . Het woongenot van omwonenden, en met name de directe buren van [huisnummer] , is ernstig aangetast terwijl Bazalt Wonen de verplichting heeft om haar huurders een ongestoord huur-/woongenot te verschaffen. [gedaagde] is herhaaldelijk aangesproken op zijn overlastgevende gedrag en door Bazalt Wonen gewaarschuwd. Ondanks de inspanningen van Bazalt Wonen, de politie en hulpverlenende instanties als Veilig Thuis en Buurtbemiddeling neemt de door [gedaagde] en zijn partner veroorzaakte overlast niet af. Bazalt Wonen heeft belang bij ontruiming van de woning. Het is aannemelijk dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure zal worden toegewezen, gelet op de ernst van de tekortkoming, aldus Bazalt Wonen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat sprake is van spoedeisend belang. [gedaagde] erkent dat er wel eens ruzie is geweest tussen hem en zijn partner, maar niet in die mate dat er sprake is van structurele overlast die de grenzen van wat buren van elkaar mogen verwachten te boven gaat. De overlast betreft losstaande incidenten en is niet structureel. [gedaagde] betwist dat de overlast objectief is waargenomen. Nagenoeg alle meldingen zijn van de buren van [huisnummer] die op leeftijd (70+ en 80+) zijn. Volgens [gedaagde] zijn deze buren extreem gevoelig voor ieder burengeluid. Tijdens de twee geluidsmetingen is er geen geluidsoverlast in de woning op [huisnummer] waargenomen. De buren bellen onnodig vaak de politie. De buren woonachtig op [nummer 5] en [nummer 6] hebben schriftelijk verklaard dat zij geen overlast ervaren. [gedaagde] is in het algemeen rustig en beschikt over zelfbeheersing. Hij is niet agressief en hij slaat zijn partner niet. Er is sprake van huiselijk geweld door zijn partner. [gedaagde] heeft sinds medio 2011 chronische pancreatitis. Dit veroorzaakt problemen met de spijsvertering en daardoor ontregelde waarden van de bloedsuikerspiegel. [gedaagde] heeft ook een hernia en is volledig afgekeurd. Hij gebruikt pijnmedicatie zoals morfine en oxicodon. [gedaagde] heeft in de nacht en overdag sondevoeding om op gewicht te blijven. Zijn partner is een opleiding gaan volgen om [gedaagde] adequaat te kunnen verzorgen. De partner van [gedaagde] heeft een burn-out gekregen. Zij heeft psychische problemen en is gediagnosticeerd met PTSS. [gedaagde] heeft al 34 jaar een relatie met haar. [gedaagde] benadrukt dat hij afhankelijk is van zijn partner voor zorg. [gedaagde] heeft een verzoek voor thuiszorg gedaan, maar dit is niet op korte termijn haalbaar. Het is voor [gedaagde] niet mogelijk om alle zorg zelf uit te voeren. Zijn partner realiseert de consequenties van haar gedrag en is inmiddels doorverwezen naar GGZ. [gedaagde] vindt het vervelend dat de buren overlast van hem en zijn partner ervaren. [gedaagde] en zijn partner aanvaarden hulp. Zij krijgen sinds januari 2025 hulp van het interventieteam van Veilig Thuis. Zijn partner is op zoek naar een andere woning, maar dat valt niet mee. Vanwege de gezondheid van [gedaagde] is het onmogelijk voor hem om de woning te verlaten. Hij kan nergens anders terecht, aldus [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Bazalt Wonen ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.3.
[gedaagde] betwist dat Bazalt Wonen een spoedeisend belang heeft, omdat de laatste kans al in juli 2025 is gegeven terwijl nu pas in december 2025 gedagvaard wordt.
De kantonrechter is met Bazalt Wonen van oordeel dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming. Er is sprake van recente meldingen van overlast die een herhaling zijn van de eerdere meldingen. Hierdoor kan van Bazalt Wonen niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.4.
Bij de beoordeling van de vraag of ontruiming – vooruitlopend op ontbinding –gerechtvaardigd is, wordt vooropgesteld dat een huurder op grond van artikel 7:213 BW Pro verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Gedraagt de huurder zich niet als goed huurder, dan kan dat tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden. Terzijde merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat hij een geregistreerd partnerschap met zijn partner is aangegaan. Dat zou betekenen dat zijn partner op grond van artikel 7:266 BW Pro van rechtswege medehuurder is. Nu alleen [gedaagde] als huurder is gedagvaard kan een eventuele ontruiming niet jegens haar worden uitgesproken. De kantonrechter zal dan ook alleen de gevorderde ontruiming voor zover die is gevorderd jegens [gedaagde] als huurder beoordelen.
4.5.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is op basis van de in het geding gebrachte stukken in voldoende mate komen vast te staan dat sprake is van ernstig tekortschieten van [gedaagde] (en zijn partner) in hun verplichtingen als huurder jegens Bazalt Wonen, met substantiële overlast voor omwonenden. De overlast bestaat onder meer uit geluidsoverlast door ruzie en onderling schreeuwen, gebonk en huiselijk geweld tussen [gedaagde] en zijn partner. Dat de meeste klachten afkomstig zijn van de directe buren van [huisnummer] doet hieraan niets af. Gelet op het voorgaande is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
4.6.
Om te beoordelen of de woning van [gedaagde] moet worden ontruimd, moet naast het belang van Bazalt Wonen ook dat van [gedaagde] worden afgewogen. De vordering van Bazalt Wonen tot ontruiming kan worden toegewezen als (i) het belang van Bazalt Wonen zwaarder weegt dan dat van [gedaagde] én (ii) dit belang de gevraagde voorziening – ontruiming – rechtvaardigt.
4.7.
Tegenover het recht van [gedaagde] op gebruik van de woning staat het recht van de omwonenden op rustig huur- en woongenot. Bazalt Wonen is wettelijk verplicht daarvoor te zorgen. Dit recht van de omwonenden wordt, zoals hiervoor is overwogen, ernstig geschonden door de geluidsoverlast die [gedaagde] en zijn partner veroorzaken.
Aannemelijk is geworden dat Bazalt Wonen diverse keren het gesprek is aangegaan met [gedaagde] over de geluidsoverlast en waarschuwingen heeft gegeven dat de overlast dient te stoppen.
4.8.
Het is evident dat de belangen van [gedaagde] bij behoud van de woning ook groot zijn. In dit geval is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [gedaagde] zwaarder wegen. [gedaagde] lijkt zich bewust te zijn van de problemen en betreurt dat buren overlast ervaren. Hij heeft aangevoerd dat zijn partner psychische problemen heeft en dat zij – onder druk van de onderhavige procedure – inziet dat er verandering dient te komen. De partner van [gedaagde] is inmiddels aangemeld bij GGZ voor psychische hulp. Voldoende aannemelijk is dat de ruzies en de daarmee samenhangende geluidsoverlast samenhangen met de psychische problemen van de partner van [gedaagde] . Ook heeft [gedaagde] verklaard dat hij een ernstige alvleesklierziekte heeft en sondevoeding krijgt. Hij is afhankelijk van zijn partner voor zorg. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.4 is overwogen is geen ontruiming gevorderd jegens deze partner (medehuurder), zodat zij in de woning kan blijven. Tevens weegt de kantonrechter mee dat de overlast niet voortdurend aanwezig is en dat met tussenpozen ook geen meldingen van overlast worden ontvangen. [gedaagde] heeft verder verklaard dat hij en zijn partner sinds januari 2025 hulp krijgen van een interventieteam van Veilig Thuis. Ook is [gedaagde] aangemeld voor thuiszorg. Op deze manier probeert [gedaagde] via meerdere wegen een oplossing te vinden. Gelet op de ernstige ziekte van [gedaagde] heeft hij bijzonder belang bij behoud van zijn woning en is de kantonrechter daarom van oordeel dat hij nog een laatste kans verdient om verbetering in de situatie aan te brengen. Ook zou een ontruiming op dit moment de situatie van [gedaagde] en zijn partner waarin thans hulpverlening op gang komt volledig doorkruisen. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] op dit moment zwaarder moet wegen dan het belang van Bazalt Wonen.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat gelet op deze omstandigheden van Bazalt Wonen kan worden gevergd dat zij [gedaagde] nog een kans geeft. De kantonrechter vertrouwt er daarbij op dat [gedaagde] en zijn partner inzet zullen tonen bij de behandeling door GGZ en de begeleiding door het interventieteam en thuiszorg teneinde de ruzies en het huiselijk geweld te beëindigen (en daarmee de geluidsoverlast voor omwonenden). De kantonrechter wijst [gedaagde] er daarbij nadrukkelijk op dat wanneer toch weer sprake is van (ernstige) overlast, de rechter in een volgende procedure anders kan beslissen en de vordering tot ontruiming wél toe kan wijzen. De kantonrechter vertrouwt erop dat [gedaagde] (en zijn partner) het zo ver niet laat komen.
4.10.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het daarom niet zonder meer aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] de woning zal moeten verlaten. Daarom acht de kantonrechter het niet gerechtvaardigd om, daarop vooruitlopend, nu de vordering tot ontruiming toe te wijzen. Dit betekent dat de vordering wordt afgewezen.
4.11.
Bazalt Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Bazalt Wonen af,
5.2.
veroordeelt Bazalt Wonen in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Bazalt Wonen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2025.