Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 12021146 \ VV EXPL 25-68
Vonnis in kort geding van 18 februari 2026
in de zaak van
STICHTING ZEEUWLAND,
gevestigd te Zierikzee,
eisende partij,
hierna te noemen: Zeeuwland ,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[de bewindvoerder] B.V., IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN [gedaagde],
gevestigd te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. D.J.A. Burlet.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 januari 2026 met producties 1 tot en met 13,
- de conclusie van antwoord met producties 14 tot en met 16.
- de conclusie van antwoord met producties 14 tot en met 16.
1.2.
Op 4 februari 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens die behandeling is besproken. De gemachtigde van Zeeuwland heeft ter zitting spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter gezegd dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
De bewindvoerder is sinds 12 mei 2014 bewindvoerder van [gedaagde] . [gedaagde] huurt sinds 10 februari 2020 van Zeeuwland de zelfstandige woonruimte aan [adres] te [plaats 2], gemeente Schouwen-Duiveland (verder te noemen: het gehuurde).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Zeeuwland van 7 januari 2025 van toepassing.
2.3.
Op 6 augustus 2025 heeft de toezichthouder van de gemeente Schouwen-Duiveland een controle uitgevoerd, naar aanleiding van een advertentie op de website Kinky.nl, waarin een persoon zich beschikbaar stelde voor het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. Tijdens deze controle werd de toezichthouder aangesproken door een voor hem onbekende, ietwat schaars geklede dame (hierna: ‘de prostitué’), die in de deuropening van [adres] stond. De prostitué heeft het volgende verklaard:
“(…) ik ben hier vanaf vorige week. Ik heb zelf de advertentie geplaats op de internetsite (…). De eerder door mij genoemde transseksueel/shemale heeft ook hier op dit adres gewerkt. Ik vraag vanaf € 150,00 aan de cliënt. Ik heb totaal 4 a 5 klanten gehad de laatste weken. Maar loopt niet zo hard hier met klanten. valt tegen. Ik moet € 100,00 betalen per dag om hier te mogen verblijven. Ik betaal dat aan de huiseigenaar. (…)”
2.4.
[gedaagde] was tijdens de controle aanwezig in het gehuurde.
2.5.
Zeeuwland heeft op 2 september 2025 een brief van gemeente Schouwen-Duiveland ontvangen, waarin zij wordt geïnformeerd over de controle van 6 augustus 2025 en het voornemen om een last onder dwangsom op te leggen vanwege oneigenlijk gebruik (illegale prostitutie) van het gehuurde.
2.6.
De gemeente heeft Zeeuwland op 13 november 2025 geïnformeerd dat een last onder dwangsom wordt opgelegd.
2.7.
Bij brief van 12 november 2025 heeft Zeeuwland zowel [gedaagde] als de bewindvoerder aangeschreven en [gedaagde] , in verband met de geconstateerde prostitutie-activiteiten, in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen, bij gebreke waarvan Zeeuwland aankondigt een gerechtelijke procedure te zullen starten.
2.8.
[gedaagde] , althans de bewindvoerder, heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
3.Het geschil
3.1.
Zeeuwland vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de bewindvoerder in de hoedanigheid van bewindvoerder wordt veroordeeld:
om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis te verlaten en te ontruimen, met alle zich daarin bevindende personen en zaken en met afgifte van de ter beschikking gestelde sleutels, ter vrije beschikking te stellen van Zeeuwland ;
tot tijdige betaling van € 629,99 per maand, voor de woning met verdere aanhorigheden, zijnde de periodiek door [gedaagde] aan Zeeuwland verschuldigde huurverplichting;
ter zake van schadevergoeding een bedrag van € 629,99 per maand voor de woning met verdere aanhorigheden, voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Zeeuwland te stellen;
in de proceskosten.
3.2.
Zeeuwland legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Hij heeft in strijd met de bestemming van het gehuurde het gehuurde bedrijfsmatig laten gebruiken voor illegale prostitutie en het gehuurde onderverhuurd, dan wel aan derden in gebruik gegeven, zonder toestemming van Zeeuwland .
3.3.
De bewindvoerder voert verweer. Zij voert aan dat Zeeuwland geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen en dat de uitkomst van een bodemprocedure niet vaststaat. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de last onder dwangsom. Hij was niet op de hoogte van een prostitué in het gehuurde. Hij dacht slechts een vriend enkele dagen onderdak te verlenen. De prostitué was een vriendin van de vriend. Daarnaast staat het adres van het gehuurde niet genoemd in de advertentie, is niet aangetoond dat er meerdere advertenties zijn geweest en is niet aangetoond dat er klachten van omwonenden zijn. De rol van [gedaagde] is onvoldoende duidelijk. Er kan niet met zekerheid worden vastgesteld dat [gedaagde] zodanig in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld, dat deze in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Eén enkel incident rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast bestaat de kans dat de hulpverlening van [gedaagde] niet kan worden voortgezet als hij zijn woning verliest.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het beoordelingskader
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Ontruiming van de woning omdat de huurovereenkomst niet goed wordt nagekomen, is een zeer ingrijpende maatregel. Daarom moet voor toewijzing van een ontruimingsvordering met grote mate van waarschijnlijkheid vaststaan dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Daarbij moet worden meegewogen dat een ontruiming ingrijpend is en meestal een onomkeerbaar karakter heeft waarmee een inbreuk wordt gemaakt op het voor iedereen geldende recht op respect voor zijn woning en zijn familie- en gezinsleven. Een ontruiming in kort geding moet daarom mede berusten op een belangenafweging en dient proportioneel te zijn.
Spoedeisend belang
4.2.
Uit de aard van de vordering volgt het spoedeisend belang bij het verkrijgen van een voorlopige voorziening. Zeeuwland kan daarom in haar vordering worden ontvangen.
Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst
4.3.
Zeeuwland legt de controle van de gemeente op 6 augustus 2025 en de daaropvolgende last onder dwangsom aan haar vordering ten grondslag. Zij stelt dat er tevens in de maanden voorafgaand aan 6 augustus 2025 meldingen van overlast door omwonenden zijn gemaakt. Zeeuwland heeft echter geen stukken overgelegd waar dit uit blijkt. Voor de vaststelling dat [gedaagde] concreet overlast voor de buurt heeft veroorzaakt is dan ook onvoldoende basis.
4.4.
Dat neemt niet weg dat een sociale huurwoning is bestemd voor huisvesting en niet is bedoeld voor bedrijfsmatige toepassing, zoals het exploiteren ten behoeve van prostitutie. Het is ook een feit van algemene bekendheid dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk. Dat Zeeuwland streng optreedt tegen illegale prostitutie is dan ook begrijpelijk. Daar komt bij dat er specifieke aanvullende voorwaarden zijn gesteld en overeengekomen met [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst. Zo mag hij bijvoorbeeld geen mensen laten inwonen. De kantonrechter oordeelt het aannemelijk dat [gedaagde] de huurvoorwaarden heeft overtreden. Uit de verklaring van de prostitué die is aangetroffen in zijn woning blijkt dat zij al een aantal weken in de woning verbleef tegen betaling van
€ 100,- per dag. [gedaagde] ontkent haar verblijf niet, maar stelt dat het de vriendin van zijn vriend zou zijn. Dat is in tegenspraak met wat deze vrouw zelf heeft verklaard. [gedaagde] spreekt zichzelf ook tegen. Eerst heeft hij verklaard dat deze vriend in zijn woning verbleef toen hij een aantal dagen weg was. Daarna heeft hij verklaard dat hij regelmatig weg is, maar altijd dezelfde dag/nacht terugkomt. Wat hier verder ook van zij, duidelijk is dat [gedaagde] of alleen de prostitué of zijn vriend en de prostitué in zijn woning heeft laten verblijven, hetgeen niet is toegestaan. Ook staat voldoende vast dat de prostitué klanten ontving in de woning van [gedaagde] . [gedaagde] is de huurovereenkomst dus niet goed nagekomen. Of deze tekortkoming in een bodemprocedure tot ontbinding zal leiden, hangt af van de vraag of de ernst van de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Dat staat in dit geval nog niet zonder meer vast, temeer omdat van concrete overlast door de illegale prostitutie die [gedaagde] toestond in de woning niet is gebleken.
€ 100,- per dag. [gedaagde] ontkent haar verblijf niet, maar stelt dat het de vriendin van zijn vriend zou zijn. Dat is in tegenspraak met wat deze vrouw zelf heeft verklaard. [gedaagde] spreekt zichzelf ook tegen. Eerst heeft hij verklaard dat deze vriend in zijn woning verbleef toen hij een aantal dagen weg was. Daarna heeft hij verklaard dat hij regelmatig weg is, maar altijd dezelfde dag/nacht terugkomt. Wat hier verder ook van zij, duidelijk is dat [gedaagde] of alleen de prostitué of zijn vriend en de prostitué in zijn woning heeft laten verblijven, hetgeen niet is toegestaan. Ook staat voldoende vast dat de prostitué klanten ontving in de woning van [gedaagde] . [gedaagde] is de huurovereenkomst dus niet goed nagekomen. Of deze tekortkoming in een bodemprocedure tot ontbinding zal leiden, hangt af van de vraag of de ernst van de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Dat staat in dit geval nog niet zonder meer vast, temeer omdat van concrete overlast door de illegale prostitutie die [gedaagde] toestond in de woning niet is gebleken.
Belangenafweging
4.5.
In kort geding komt daarbij dat tegenover het belang van Zeeuwland bij handhaving van haar zerotolerancebeleid, het belang van [gedaagde] staat bij het kunnen blijven wonen in de woning. [gedaagde] staat onder bewind en zijn financiën zijn nu stabiel. [gedaagde] krijgt hulpverlening van Emergis en heeft die 90 minuten per week begeleiding hard nodig. Als [gedaagde] de woning moet verlaten, komt de hulpverlening aan hem onder druk te staan. De bewindvoerder heeft tevens onweersproken aangevoerd dat het behoud van het gehuurde van groot belang is voor de toekomst van [gedaagde] . De bewindvoerder stelt dat [gedaagde] nergens anders terecht kan en dan noodgedwongen op straat zal moeten slapen, waardoor hij het recht op zijn bijstandsuitkering zal verliezen.
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter valt de belangenafweging op dit moment in het voordeel van [gedaagde] uit. Het woonrecht is een primair recht, dat betrekking heeft op een wezenlijke levensbehoefte. Ontruiming in kort geding leidt ertoe dat [gedaagde] zijn woning kwijt is, terwijl er geen uitzicht is op vervangende woonruimte. Het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een bodemprocedure af te kunnen wachten en de rechter in die procedure te laten oordelen of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, moet zwaarder wegen dan het belang van Zeeuwland bij het verkrijgen van een veroordeling tot ontruiming van de woning op hele korte termijn. [gedaagde] krijgt daarmee ook de kans te laten zien dat hij de huurovereenkomst wil en kan nakomen. Al het voorgaande betekent dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen.
Vorderingen tot betaling van de huur
4.7.
Ook de vorderingen tot betaling van de maandelijkse huur zullen worden afgewezen. De verplichting tot betaling van de huur volgt uit de huurovereenkomst en gesteld noch gebleken is dat de bewindvoerder die betalingsverplichting niet nakomt.
4.8.
Zeeuwland is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de bewindvoerder heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Zeeuwland niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
Totaal
€
721,00
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Zeeuwland af,
5.2.
veroordeelt Zeeuwland in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.3.
veroordeelt Zeeuwland tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.