Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11873893 \ CV EXPL 25-2941
Vonnis van 18 februari 2026
in de zaak van
STICHTING THUISVESTER,
te Oosterhout,
eisende partij,
hierna te noemen: Thuisvester ,
gemachtigde: GGN Brabant,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagde] is het niet eens met de aangekondigde huurverhoging en betaalt deze niet. Hierdoor is een huurachterstand ontstaan. Thuisvester vordert in deze procedure daarom betaling van de achterstallige bedragen. De kantonrechter wijst de vorderingen toe. De aangekondigde huurverhogingen voldoen aan de wet. [gedaagde] kan niet eenzijdig bepalen welk huurbedrag zij betaalt. Een huurder kan wel de Huurcommissie vragen om uitspraak te doen over de huurverhoging. Niet is gebleken dat [gedaagde] daarvan gebruik heeft gemaakt. Zij is dan ook gehouden de huurverhoging te betalen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 augustus 2025;
- de mondelinge conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de mondelinge conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte uitlating producties.
2.2.
Vervolgens is bepaald dat in deze zaak een vonnis wordt gewezen. Daarna heeft de kantonrechter een brief gekregen van [gedaagde] , binnengekomen op 21 januari 2026. [gedaagde] vraagt in deze brief om nog geen vonnis te wijzen, omdat zij nog geen rechtsbijstand heeft en zij dus beperkt de mogelijkheid heeft gehad om de procedure zelfstandig op een juridisch juiste wijze te voeren. De kantonrechter ziet in deze brief geen aanleiding om de zaak aan te houden of het debat tussen partijen weer te openen. De dagvaarding is van 19 augustus 2025. In de tussenliggende tijd heeft [gedaagde] voldoende tijd gehad om juridische bijstand in te schakelen. Bovendien zijn er twee schriftelijke rondes geweest waarbij [gedaagde] haar standpunt duidelijk heeft kunnen maken. De kantonrechter blijft dus bij de beslissing om nu een vonnis te wijzen.
3.De feiten
3.1.
Thuisvester verhuurt met ingang van 20 oktober 2014 aan [gedaagde] de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).
3.2.
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“4.2 De door huurder verschuldigde kale huurprijs bedraagt € 596,75 per maand. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.”
3.3.
In 2023 heeft [gedaagde] bij Thuisvester een verzoek tot huurverlaging ingediend. Thuisvester heeft deze verlaging toegekend. De huurprijs is per 1 juli 2023 verlaagd naar € 576,05 per maand.
3.4.
Per brief van 15 april 2024 informeert Thuisvester [gedaagde] over de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2024. De huur wordt per 1 juli 2024 verhoogd van € 576,48 naar € 606,96. In de brief is tevens vermeld dat [gedaagde] vóór 1 juli 2024 bezwaar kan maken bij Thuisvester als zij het niet met de huurverhoging eens is.
3.5.
[gedaagde] maakt geen bezwaar en betaalt de huurverhoging niet.
3.6.
Per brief van 17 september 2024 schrijft Thuisvester [gedaagde] aan, omdat zij de huurverhoging niet betaalt. Thuisvester vermeldt daarbij tevens dat zij geen bezwaar tegen de huurverhoging heeft ontvangen en informeert [gedaagde] dat zij op uiterlijk 1 november 2024 een verzoek kan indienen bij de Huurcommissie als zij het niet eens in met de verhoging.
3.7.
In april 2025 informeert Thuisvester [gedaagde] wederom over de jaarlijkse huurverhoging. De huur wordt per 1 juli 2025 verhoogd van € 606,96 naar € 634,21. Ook deze huurverhoging wordt door [gedaagde] niet betaald.
4.Het geschil
4.1.
Thuisvester vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand tot en met augustus 2025 van € 486,29, vermeerderd met rente en kosten. Ook wil zij dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
4.2.
Thuisvester legt aan de vordering ten grondslag dat de huurtermijnen vanaf juli 2024 niet volledig zijn betaald. [gedaagde] is tijdig op de hoogte gesteld van de jaarlijkse verhogingen en zij heeft daartegen geen bezwaar gemaakt bij Thuisvester of de Huurcommissie. Zij is dan ook gehouden de verhoogde huurprijs te betalen.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij is het niet eens met de huurverhoging omdat er gebreken in/aan haar woning zijn en zij de huurverhoging met haar inkomen niet kan betalen. Zij stelt dit ook aan Thuisvester meegedeeld te hebben.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
[gedaagde] moet de huurverhoging betalen
5.1.
Het gaat hier om de vraag of [gedaagde] gehouden is de verhoogde huurprijs te betalen. Uit de huurovereenkomst volgt dat Thuisvester de huurprijs jaarlijks mag verhogen zoals de wet dat voorschrijft. [gedaagde] heeft niet betwist dat de huurverhogingen volgens de wet zijn berekend.
5.2.
[gedaagde] stelt echter dat zij bezwaar heeft gemaakt tegen de huurprijsverhoging en – zo begrijpt de kantonrechter – dat deze verhogingen daarom voor haar niet gelden. Ter onderbouwing verwijst zij bij dupliek naar een brief van 30 oktober 2025 gericht aan de huurdersvereniging [plaats] . Thuisvester stelt daartegenover dat tegen de huurverhoging bezwaar gemaakt kon worden tot en met 1 juli van dat betreffende jaar. Daaropvolgend kan tot vier maanden na de ingang van de huurverhoging bezwaar gemaakt worden bij de Huurcommissie. Thuisvester stelt dat zowel in 2024 als 2025 geen bezwaar is ontvangen van [gedaagde] en dat zij ook bij de Huurcommissie geen bezwaar heeft ingediend voor 1 november van het betreffende jaar. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de door de wet geboden mogelijkheid om de Huurcommissie te vragen uitspraak te doen over de huurverhoging niet heeft benut. De brief van 30 oktober 2025 is niet gericht aan de Huurcommissie en uit de inhoud blijkt niet dat de Huurcommissie is verzocht uitspraak te doen over de huurverhoging. Dat betekent dat [gedaagde] niet mag afwijken van de door Thuisvester berekende huur en dat bedrag volledig moet betalen. De kantonrechter zal daarom de gevorderde betaling van de huurachterstand toewijzen.
5.3.
Verder heeft [gedaagde] gesteld dat zij met Thuisvester in gesprek was, omdat er gebreken aan de woning zijn. Als de huurcommissie of de kantonrechter heeft vastgesteld dat er gebreken aan de woning zijn dan mag de verhuurder op grond van de wet de huurprijs niet tussentijds verhogen, zolang de gebreken niet opgelost zijn. In dit geval blijkt niet dat er sprake is van gebreken aan de woning van [gedaagde] die door de huurcommissie of de kantonrechter zijn vastgesteld. Thuisvester heeft aangevoerd dat de laatste melding van [gedaagde] over gebreken dateert van september 2023. Op dat moment waren er problemen met het riool, maar deze zijn opgelost en [gedaagde] heeft daarna niet meer geklaagd. [gedaagde] heeft dit vervolgens niet weersproken. Evenmin heeft zij onderbouwd dat er andere gebreken zijn in de woning Thuisvester mocht dus de huurprijs verhogen. Voor zover [gedaagde] stelt dat zij een deel van de huur mag opschorten of dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is, volgt de kantonrechter [gedaagde] daarin ook niet. Dit om dezelfde reden: van gebreken aan de woning is niet gebleken.
5.4.
Thuisvester heeft uitgelegd dat de huurverhogingen die [gedaagde] onbetaald heeft gelaten tot en met augustus 2025 optellen tot een bedrag van € 486,29 (zie hiervoor het overzicht in productie 2 bij de dagvaarding). [gedaagde] heeft deze optelsom niet betwist, dus de kantonrechter wijst dit bedrag toe.
[gedaagde] moet wettelijke rente betalen
5.5.
De gevorderde rente over de hoofdsom zal worden toegewezen zoals gevorderd en hierna in de beslissing vermeld. Het gaat om een bedrag van € 39,59 aan verschenen wettelijke rente.
Buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, ambtshalve toetsing beding
5.6.
Thuisvester vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het gaat in dit geval om een overeenkomst tussen een professionele verhuurder en een consument-huurder. Daarom moet de kantonrechter beoordelen of een beding oneerlijk is tegenover de consument in de zin van artikel 3 van Pro de richtlijn 93/13 [1] . Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder Pro a BW, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is ten opzichte van de consument, vernietigbaar is. Als een beding is vernietigd, omdat het onredelijk bezwarend is, kan de handelaar ook geen aanspraak maken op de wettelijke vergoeding zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest. [2]
5.7.
In artikel 15.2 van de Algemene huurvoorwaarden is over de buitengerechtelijke incassokosten het volgende opgenomen:
“De ingevolge dit artikel door huurder te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd vanaf het moment van het intreden van verzuim en bedragen tenminste 15% van de vordering, met een minimum van € 55,- jaarlijks per 1 januari te indexeren op basis van de CBS Consumentenprijsindex (2010=100) vermeerder met het geldend BTW-percentage.”
5.8.
De kantonrechter constateert dat dit beding ten nadele van de consument-huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 6:96 BW Pro en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). Er is dan ook sprake van een onredelijk bezwarend (en dus oneerlijk) beding. Hoewel is voorgeschreven dat een dergelijk beding pas kan worden vernietigd, nadat hoor en wederhoor is toegepast, ziet de kantonrechter in dit geval geen aanleiding Thuisvester alsnog in de gelegenheid te stellen zich over het beding uit te laten. Daarbij is van belang dat kantonrechters van (o.a.) deze rechtbank in diverse gelijksoortige zaken de incassokostenbedingen ambtshalve hebben getoetst en deze bedingen regelmatig vernietigen omdat de bedingen oneerlijk zijn. Het had dan ook op de weg van Thuisvester gelegen zich reeds bij dagvaarding uit te laten of het beding onredelijk bezwarend is.
5.9.
Gelet op het voorgaande zal het beding in artikel 15.2 worden vernietigd omdat het oneerlijk is. Hoewel Thuisvester haar vordering baseert op de wettelijke regeling, wordt dit deel van de vordering afgewezen omdat zij hierop, zoals hiervoor overwogen, geen aanspraak kan maken.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
5.10.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
340,00
- salaris gemachtigde
€
288,00
(2 punten × € 144,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
846,14
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te betalen een bedrag van € 525,88, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 486,29, met ingang van 19 augustus 2025, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 797,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.