Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11534533 \ CV EXPL 25-655
Vonnis van 18 februari 2026
in de zaak van
STICHTING TIWOS ,
te Tilburg,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: TIWOS ,
gemachtigde: GGN Brabant,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. B.G.M. de Ruijter.
De zaak in het kort
TIWOS wil dat [huurder] de woning verlaat vanwege een huurachterstand. [huurder] heeft een paar maanden huur nog niet betaald, omdat hij eerst wil dat TIWOS de gebreken in de woning herstelt. Dit beroep op opschorting van [huurder] slaagt. [huurder] heeft op zijn beurt een huurprijsvermindering gevraagd vanwege de verschillende gebreken in de woning. Hij vindt dat hij door de gebreken niet het huurgenot heeft wat hij eigenlijk wel mocht verwachten. Geoordeeld wordt dat [huurder] recht heeft op een huurprijsvermindering tot 40% van de huurprijs, totdat TIWOS de gebreken heeft hersteld.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 april 2025,
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties,
- de mondelinge behandeling van 20 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte van [huurder] met één productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurt van TIWOS de woning aan [adres] in [plaats] .
2.2.
De huurprijs bedraagt momenteel € 456,93 per maand en is bij vooruitbetaling voor de eerste dag van de maand verschuldigd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
TIWOS vordert – samengevat en na wijziging van eis – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 901,45 aan huurachterstand met nevenvorderingen. TIWOS legt aan deze vordering ten grondslag dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst.
3.2.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van TIWOS , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van TIWOS , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van TIWOS in de kosten van deze procedure. [huurder] voert aan dat hij de betaling van de huur heeft opgeschort, vanwege gebreken in de woning.
in reconventie
3.3.
[huurder] vordert - samengevat – dat de huurprijs wordt verminderd tot € 136,93 vanaf 1 oktober 2024 tot het moment dat de gebreken zijn hersteld, met veroordeling van TIWOS in de deskundigenkosten en kosten van deze procedure. [huurder] legt aan zijn vordering ten grondslag dat sprake is van gebreken in de woning die een huurprijsvermindering rechtvaardigen.
3.4.
TIWOS voert verweer. TIWOS concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure. TIWOS betwist dat sprake is van gebreken en voert aan dat het vaststellen en herstellen van eventuele gebreken niet mogelijk is, omdat [huurder] daaraan niet meewerkt.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld.
Waarheids- en substantiëringsplicht
4.2.
Volgens [huurder] handelt TIWOS in strijd met de waarheids- en substantiëringsplicht. [1]
4.3.
De kantonrechter is het met [huurder] eens dat TIWOS in de dagvaarding niet de volledige weergave van de feiten heeft gegeven, omdat de verweren van [huurder] niet in de dagvaarding zijn vermeld. Ter zitting is besproken dat TIWOS wel van deze verweren op de hoogte was. De gemachtigde van TIWOS heeft aangegeven dat zij zelf niet op de hoogte was van die feiten, omdat haar cliënte haar hierover niet heeft ingelicht. De kantonrechter is van oordeel dat zij zich niet zo makkelijk achter haar cliënt kan verschuilen.
4.4.
Gelet op de stukken is de kantonrechter van oordeel dat de substantiëringsplicht is geschonden, omdat TIWOS op de hoogte was van wat er speelde. De kantonrechter kan in dat geval doen wat zij geraden acht. In dit geval gaat het te ver om alle vorderingen bij voorbaat af te wijzen op basis hiervan. Op de zitting zijn de feiten en verweren van [huurder] alsnog besproken. [huurder] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij hierdoor in zijn belangen is geschaad. De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding om gevolgen te verbinden aan schending van de waarheidsplicht en substantiëringsplicht.
Opschorting huurachterstand vanwege gebreken
4.5.
Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat de huurachterstand inmiddels € 901,45 bedraagt. Dit staat ongeveer gelijk aan twee maanden huur. [huurder] heeft aangevoerd dat hij zijn huurbetalingen heeft opgeschort vanwege gebreken aan de woning.
4.6.
Voor de vraag of [huurder] terecht een beroep op opschorting heeft gedaan, moet eerst worden beoordeeld of sprake is van een gebrek. [2] Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Als vast komt te staan dat sprake is van een of meerdere gebreken, dan is de verhuurder, na verzoek van de huurder, verplicht het gebrek te verhelpen. Als de verhuurder dit niet doet, dan mag de huurder de huurbetalingen opschorten totdat het gebrek is hersteld.
4.7.
[huurder] heeft de gebreken onderbouwd met een deskundigenrapport van [architect] B.V. van 8 april 2025. Uit het rapport volgt dat sprake is van een lekkage aan de schoorsteen met vochtproblemen als gevolg. Daarnaast drukt de kapconstructie de muurplaten en betonnen lateien naar buiten (spatten van de kap) met scheurvorming in de voor- en achtergevel als gevolg. Het stucwerk in de hal en bij de trap is slecht en veroorzaakt scheurvorming en het plafond is aan vervanging toe. In de keuken moet de vloer worden geëgaliseerd. Ook ontbreekt de mechanische ventilatie, terwijl een dergelijk afzuigsysteem noodzakelijk is voor de keuken en douche/toilet.
4.8.
TIWOS betwist dat er sprake is van vochtproblemen of andere gebreken, omdat deze niet aanwezig waren tijdens een bezichtiging in december 2024 waarbij beide partijen aanwezig waren. Het vocht en de aanwezige schimmel wordt volgens TIWOS veroorzaakt door slecht ventileren. [huurder] heeft hierbij aangevoerd dat de ramen tijdens de bezichtiging misschien dicht waren, maar dat wil nog niet zeggen dat hij slecht ventileert.
4.9.
De kantonrechter overweegt dat los van de discussie tussen partijen over de vraag welke gebreken door partijen in december 2024 zijn vastgesteld, er nu een deskundigenrapport ligt van april 2025 waarin gebreken genoemd staan. De kantonrechter is van oordeel dat TIWOS deze in het rapport gestelde gebreken onvoldoende heeft weersproken, omdat hier niets tegenin is gebracht. TIWOS heeft ter zitting aangevoerd dat zij geen mogelijkheid heeft gehad om een tegenrapport in te brengen en dat zij dit graag alsnog wil doen, maar hier gaat de kantonrechter niet in mee. De kantonrechter begrijpt dat partijen in de tussentijd gekeken hebben naar oplossingen in de vorm van een andere woning voor [huurder] , maar dit neemt niet weg dat TIWOS in de tussentijd voldoende tijd heeft gehad om naar de gebreken te laten kijken en een tegenrapport te laten opstellen. Dit komt nu voor haar rekening en risico.
4.10.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat voldoende vast staat dat er meerdere gebreken zijn in de woning. [3] TIWOS heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat [huurder] vele meldingen heeft gedaan over gebreken. Bovendien is TIWOS in ieder geval bekend geworden met alle gebreken na het uitgebrachte deskundigenrapport. Voor zover TIWOS heeft aangevoerd dat [huurder] TIWOS niet wilde toelaten in de woning, geldt dat dit het geval was in 2022. Dat [huurder] de toegang tot zijn woning heeft ontzegd in de periode na het uitbrengen van het deskundigenrapport is niet gebleken. Nu ook vast staat dat TIWOS de gebreken (nog) niet verholpen heeft, mag [huurder] de huurbetalingen opschorten totdat de gebreken zijn hersteld. De kantonrechter is van oordeel dat een opschorting van twee maanden huur evenredig is aan de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot hierdoor is verminderd. [4]
Geen ontbinding en ontruiming
4.11.
Nu vast staat dat [huurder] terecht zijn huurbetalingsverplichting mocht opschorten, betekent dit dat er geen sprake is van een tekortkoming. Dit brengt mee dat de vorderingen van TIWOS tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moeten worden afgewezen, omdat daar geen grondslag voor bestaat. Ook kan de vordering tot betaling van de huurachterstand niet worden toegewezen. De vorderingen van TIWOS worden dus afgewezen.
Huurprijsvermindering
4.12.
[huurder] stelt dat hij recht heeft op een huurprijsvermindering tot een huurprijs van € 136,93, vanwege verminderd huurgenot door de gebreken. Voor de hiervoor gevorderde huurprijsvermindering baseert [huurder] zich op het gebrekenboek van de Huurcommissie.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat de gebreken leiden tot een substantieel verminderd huurgenot. Er is onvoldoende mogelijkheid tot (mechanische) ventilatie, ernstige vochtoverlast in de woning en sprake van ernstige scheurvorming. Het gaat hier om gebreken uit categorie C uit het gebrekenboek van de Huurcommissie. Bij een gebrek in categorie C geldt dat de huurprijs tijdelijk maximaal kan worden verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs.
4.14.
Voor de huurprijs van [huurder] van € 456,93 betekent dit dat de huurprijs maximaal mag worden verlaagd naar een huurprijs van € 182,77 (wat neerkomt op een huurprijsvermindering van 60%). De kantonrechter acht deze huurprijsverlaging gelet op de gebreken redelijk. [huurder] heeft de huurprijsvermindering gevorderd vanaf 1 oktober 2024 waarbij de vervaltermijn van zes maanden voorafgaand aan de vordering in acht is genomen. [5] De kantonrechter acht de huurprijsvermindering tot 40% van de geldende huurprijs toewijsbaar met ingang van 1 oktober 2024.
Schadevergoeding
4.15.
[huurder] vordert ook een schadevergoeding van € 150,00 voor het laten uitvoeren van het deskundigenonderzoek. Deze kosten zijn toewijsbaar als kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en worden daarom zoals gevorderd toegewezen.
in conventie
4.16.
TIWOS is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal TIWOS niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
288,00
(2 punten × € 144,00)
- nakosten
€
144,00
Totaal
€
432,00
in reconventie
4.17.
TIWOS is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
72,00
(0,5 punt × € 144,00)
Totaal
€
72,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van TIWOS af,
5.2.
veroordeelt TIWOS in de proceskosten van € 432,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.3.
vermindert de huurprijs voor het gehuurde tot 40% van de verschuldigde huurprijs tot een bedrag van € 182,77 per maand met ingang van 1 oktober 2024,
5.4.
veroordeelt TIWOS om aan [huurder] te betalen € 150,00 aan deskundigenkosten, te betalen binnen veertien dagen na datum van dit vonnis,
5.5.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 72,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.6.
verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.