Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4198
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 maart 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats 2] (hierna: de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 125.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen: mr. B. de Smit. Belanghebbende heeft zich bij brief van 3 januari 2026 afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1900.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Motiveringsbeginsel
3.2.
Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De heffingsambtenaar is niet ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde gronden en geeft geen motivering over de mate waarin verschillende aspecten, zoals de staat van de woning, de eenvoudige voorzieningen en de ligging van de woning de waarde van de woning beïnvloeden, aldus belanghebbende. De rechtbank vat deze beroepsgrond op als een beroep op schending van het motiveringsbeginsel.
3.3.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. [1] Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd, waarbij de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden.
Schending hoorplicht
3.4.
Daarnaast voert belanghebbende aan dat de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om een hoorgesprek, maar aan dit verzoek is geen gehoor gegeven, aldus belanghebbende.
3.5.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift erkent dat belanghebbende ten onrechte niet is gehoord en dat sprake is van een schending van de hoorplicht. De heffingsambtenaar verzoekt dit gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
3.6.
Bij een schending van het hoorrecht moet de zaak als uitgangspunt worden teruggewezen naar de heffingsambtenaar, zodat hij belanghebbende alsnog kan horen. De rechtbank ziet daar in dit geval echter geen aanleiding voor. Belanghebbende heeft in beroep een beroepschrift overgelegd, waarin hij naar voren heeft kunnen brengen wat hij naar voren heeft willen brengen. Belanghebbende is dus niet (langer) benadeeld door het uitblijven van een hoorgesprek en de rechtbank acht het dan ook weinig zinvol om de zaak terug te wijzen naar de heffingsambtenaar om belanghebbende alsnog te horen. De rechtbank zal daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb de geconstateerde schending van het hoorrecht passeren en zelf in de zaak voorzien. De rechtbank ziet in deze gang van zaken aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de vergoeding van het griffierecht aan belanghebbende.
De waarde van de woning
Toetsingskader van de rechtbank
3.7.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.8.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.9.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 143.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle in [plaats 2] .
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
3.10.
Belanghebbende voert aan dat de vergelijkingsmethode niet geschikt is om de waarde van de woning te bepalen, omdat het gaat om een uniek en niet duurzaam toekomstig bestendig incourant object, dat voor potentiële kopers alleen interessant is voor sloop en nieuwbouw, aldus belanghebbende.
3.11.
De rechtbank merkt allereerst op dat zij in dit geval geen aanleiding ziet om te oordelen dat de vergelijkingsmethode niet geschikt is om de waarde van de woning te onderbouwen. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De vergelijkingsmethode, zoals nader omschreven in overweging 3.8, is een toegestane en gangbare methode om de waarde van een woning te onderbouwen. De blote stelling van belanghebbende dat sprake is van een uniek en niet duurzaam toekomstig bestendig incourant object is in dit geval onvoldoende om de vergelijkingsmethode ongeschikt te achten. Daarbij acht de rechtbank de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.12.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de bouwkundige staat van de woning, de ligging en de ervaren overlast.
3.13.
De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De verschillen zijn in de matrix voldoende tot uitdrukking gebracht door het kwaliteits-, onderhouds-, uitstralings-, en doelmatigheidsniveau te kwalificeren als onder gemiddeld (factor 2) en het voorzieningenniveau als slecht (factor 1), aldus de heffingsambtenaar.
3.14.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en aanbouwen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft daarbij voldoende rekening gehouden met de specifieke staat van de woning door een neerwaartse correctie van in totaal 46% toe te passen. Daarbij heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast. De rechtbank ziet daarnaast geen aanleiding om een correctie toe te passen voor het liggingsniveau van de woning. De gronden van belanghebbende ten aanzien van de ligging van de woning betreffen slechts blote stellingen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen in dezelfde staat, op geringe afstand van elkaar, zijn gelegen. Belanghebbende heeft geen objectief verifieerbare gegevens overgelegd waaruit blijkt dat een correctie dient te worden toegepast.
3.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat sprake is van een gebrek en artikel 6:22 van Pro de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.L.E. Ides Peeters, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.