Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7453
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 258.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1955.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: schending motiveringsbeginsel?
3.2.
Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar geen enkele inhoudelijke toelichting of motivering heeft gegeven bij de door hem getrokken conclusies. De rechtbank vat deze beroepsgrond op als een beroep op een schending van het motiveringsbeginsel.
3.3.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. [1] Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd, waarbij de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 258.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle in [plaats] .
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
3.8.
Belanghebbende voert ten aanzien van de referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 3] aan dat deze referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn vanwege het verschil in bouwjaar, bouwkundige staat, ligging en de aanwezigheid van beperkte zakelijke rechten op het perceel van belanghebbende. Ten aanzien van de referentiewoning [referentiewoning 2] heeft belanghebbende op zitting aangevoerd dat hij hier geen oordeel over heeft kunnen vormen, omdat de heffingsambtenaar dit referentieobject pas in de beroepsfase heeft gebruikt.
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Dat de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure een andere referentiewoning – namelijk [referentiewoning 2] in plaats van [referentiewoning 4] – gebruikt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde maakt voorgaande niet anders. De rechtbank merkt in dat kader op dat het belastingrecht een vrije bewijsleer kent. Dit betekent dat partijen in beginsel in elke stand van het geding vrij zijn om hun bewijs te wijzigen en/of aan te vullen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
Belanghebbende voert – kort samengevat – aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Meer specifiek voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het mindere onderhouds-, kwaliteits- en voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende vanwege, onder meer, de verouderdere riolering, de verouderde afmeting van de spouw tussen de buiten- en binnenmuur, de afwezigheid van een kruipruimte en het materiaal van de fundering. Ook heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de recent veranderde ligging van de woning van belanghebbende door de aanleg van een druk kruispunt voor de woning, aldus belanghebbende. Ten slotte voert belanghebbende aan dat de aanwezigheid van asbest en de erfdienstbaarheid dat op het perceel van belanghebbende is gevestigd onvoldoende in de waardevaststelling is meegenomen.
3.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank niet in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Hoewel de heffingsambtenaar met een deel van de gronden van belanghebbende ten aanzien van het kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau rekening heeft gehouden en deze verschillen voldoende tot uitdrukking heeft gebracht in de matrix door de toepassing van neerwaartse correcties van respectievelijk 9%, 7% en 10% , ligt dat anders ten aanzien van de aanwezigheid van asbest en de erfdienstbaarheid. Ten aanzien daarvan heeft belanghebbende gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde correctie ontoereikend is. De heffingsambtenaar heeft zowel in de matrix als op zitting onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe deze correctie is opgebouwd. De heffingsambtenaar heeft slechts gesteld dat hiervoor van een vast percentage is uitgegaan, maar heeft desgevraagd niet toegelicht wat de hoogte van dit percentage is. Omdat het gehanteerde percentage en hiermee de gehanteerde correctie niet controleerbaar is, valt uit de matrix niet af te leiden of al dan niet voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest en de erfdienstbaarheid. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en zijn toelichting daarop de waarde van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het ligt op de weg van de heffingsambtenaar om inzichtelijk te maken hoe de waarde is opgebouwd. De rechtbank moet namelijk – in redelijk kort tijdsbestek – kunnen controleren of de heffingsambtenaar aan zijn bewijstaak heeft voldaan. Dat gaat in dit geval niet omdat een onderbouwing van een deel van de gehanteerde cijfers en percentages in de taxatiematrix ontbreekt.
3.12.
Gelet op voorgaande, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.13.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 235.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende geen concrete stukken heeft overgelegd, zoals bijvoorbeeld een taxatierapport of een concrete berekening met controleerbare gegevens, die de door hem voorgestane waarde onderbouwen.
Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank
3.14.
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 240.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 240.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 240.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.L.E. Ides Peeters, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.