Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 25/3223
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Breda), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 890.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder meer de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 2 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [vertegenwoordiger 1] en [vertegenwoordiger 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning aan [adres] te [plaats] . Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1972 met een woonoppervlakte van 181 m2 en een gebruiksoppervlakte van 1.035 m2. De woning beschikt over een aangebouwde garage en een berging/schuur.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de beschikking en de aanslag tot een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 890.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
5. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Hiertoe voert hij aan dat de waardeontwikkeling van zijn woning ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2018 met 22% is gestegen, terwijl bij de destijds gebruikte referentiewoningen sprake zou zijn van een stijging van slechts 2 à 4%. Volgens belanghebbende betekent dit dat zijn woning te hoog is gewaardeerd, of dat de andere woningen te laag zijn gewaardeerd.
Toetsingskader
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
De rechtbank stelt voorop dat de waarde is bepaald met toepassing van de vergelijkingsmethode. Voor de waardebepaling zijn door de heffingsambtenaar referentieobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De gerealiseerde verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de peildatum, waarna correcties zijn toegepast voor onderlinge verschillen in KOUDV factoren en verschillen in gebruiksoppervlakte en perceelgrootte. Met deze correcties is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de objecten, waaronder het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft daarmee de waarde van de woning aannemelijk gemaakt.
5.4.
De rechtbank ziet in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding om hier anders over te oordelen. De enkele verwijzing naar een afwijkend stijgingspercentage ten opzichte van andere (in het verleden als referentieobjecten gebruikte) woningen is daartoe niet voldoende. De eventuele lagere waardestijging in andere woningen, brengt op zichzelf niet met zich dat de waardevaststelling van de onderhavige woning onjuist is.
5.5.
Voor zover het standpunt van belanghebbende zo moet worden begrepen dat er een beroep wordt gedaan op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat voor de waardevaststelling per waardepeildatum 1 januari 2018 gebruik is gemaakt van referentieobjecten met andere kenmerken dan die van de woning van belanghebbende, omdat dit destijds de best beschikbare verkopen rond de peildatum waren. Deze woningen verschillen zodanig van de woning van belanghebbende dat er geen sprake is van gelijke gevallen. Voor de waardevaststelling per waardepeildatum 1 januari 2024 waren wel voldoende vergelijkbare referentieobjecten beschikbaar en is bij die objecten aangesloten. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is dan ook geen sprake.
5.6.
De vraag of de waardes van de andere woningen te laag zijn vastgesteld, is geen onderdeel van het onderhavige geschil en daarom kan die de rechtbank die vraag in deze procedure niet kan beantwoorden.
5.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.