Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/2868
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 27 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het [adres] te [plaats] op 1 januari 2023 vastgesteld op € 444.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 2 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende: belanghebbende en [persoon] .
Namens de inspecteur hebben deelgenomen [vertegenwoordiger 1] , [vertegenwoordiger 2] en [vertegenwoordiger 3] .
Namens de inspecteur hebben deelgenomen [vertegenwoordiger 1] , [vertegenwoordiger 2] en [vertegenwoordiger 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning op het [adres] te [plaats] . Het betreft een benedenwoning uit het jaar 2006. De gebruiksoppervlakte bedraagt 145 m2 (inclusief een inpandige berging van 7m2). De woning beschikt over een inpandige berging met een deur naar buiten.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Volgens belanghebbende bedraagt de waarde van de woning op de waardepeildatum tussen de € 373.000 en € 387.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 444.000.
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De beschikking en de aanslag blijven daarom in stand. Het beroep is ongegrond.
Motivering
5. In geschil is de vraag of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Meer specifiek houdt partijen verdeeld: de waardering van de inpandige berging, de waardering van de parkeerplaats, het al dan niet toepassen van een correctie voor afnemend grensnut, of er onderscheid moet worden gemaakt tussen benedenwoningen/maisonnettes en appartementen, de onderhoudstoestand van de woning en de waardering van de tuin. De beoordeling van deze (waarde)onderdelen is echter pas relevant voor zover dat uiteindelijk, in zijn totaliteit bezien, leidt tot de conclusie dat de waarde van de woning lager is dan de beschikte waarde.
Toetsingskader
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld indien aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden en moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De rechtbank stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
5.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep voor de woning een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met verkoopcijfers van andere woningen berekend op € 476.000. Dit bedrag ligt € 32.000 boven de beschikte waarde. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] allen gelegen te [plaats] .
Inpandige berging
5.5.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat een afzonderlijke lagere vierkantemeterprijs voor de inpandige berging gehanteerd moet worden.
5.6.
De rechtbank overweegt dat de meetinstructie waarop belanghebbende zich in dat kader beroept, ziet op de waardering van de woning gebaseerd op makelaarswaarderingen. Deze instructie is echter niet zonder meer bepalend voor de waardevaststelling op grond van de Wet WOZ.
5.7.
Bovendien is van belang dat ook indien wel een onderscheid zou worden gemaakt tussen de vierkantemeterprijs van de inpandige berging en de rest van het appartement, dat in dit geval niet of nauwelijks tot een lagere waarde leidt. Vast staat dat twee van de drie vergelijkingsobjecten ook beschikken over een inpandige berging (nummer 68 en 74, genoemd onder 5.4.). In de taxatiematrix is er bij die woningen evenmin onderscheid gemaakt tussen de vierkantemeterprijs van de inpandige bergingen en de rest van het appartement. Voor zover dat onderscheid wel gemaakt zou moeten worden, zou dat bij de vergelijkingspanden leiden tot een hogere prijs per eenheid (PPE) voor de gebruiksoppervlakte van het appartement en dat zou dan ook doorwerken in de waardering van de gebruiksoppervlakte van de woning van belanghebbende. Gelet op de omvang van de gebruiksoppervlakte van de woning zou de lagere waardering van de inpandige berging daar dan waarschijnlijk volledig (en wellicht zelfs meer dan dat) door teniet worden gedaan.
Parkeerplaats
5.8.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de parkeerplaatsen van de verschillende appartementen ongelijkmatig waardeert.
5.9.
De rechtbank overweegt dat de parkeerplaatsen allemaal gewaardeerd zijn op € 10.000 per parkeerplaats. De enkele verwijzing dat parkeerplaatsen op andere locaties een andere waardering hebben is onvoldoende om aan te nemen dat deze waarde niet correct is.
Afnemend grensnut
5.10.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat er een correctie had moeten worden toegepast in verband met afnemend grensnut, gelet op het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning en de referentieobjecten. Indien wordt uitgegaan van de door belanghebbende voorgestane berekeningswijze (een verlaging van de PPE met € 4 per extra m2), leidt dit ‘hooguit’ tot een neerwaartse correctie van ongeveer € 30.000, wat nog altijd minder is dan het verschil tussen de waarde uit de matrix in beroep en de beschikte waarde.
Benedenwoning/maisonnette versus appartement
5.11.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat een benedenwoning/maisonnette minder waard is dan een appartement. Een appartement is gelijkvloers en daarmee levensbestendig, aldus belanghebbende.
5.12.
De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat alle primaire woonvoorzieningen van de woning zich op de begane grond bevinden. De bovenverdieping bevat uitsluitend extra slaapkamers. Daarmee is niet aannemelijk geworden dat de woning minder levensbestendig is dan een appartement.
5.13.
Voor zover belanghebbende stelt dat de bovenverdieping een lagere waarde vertegenwoordigt, is daar naar het oordeel van de rechtbank al in voldoende mate rekening mee gehouden via correcties in verband met het afnemend grensnut en de lager gewaardeerde kwaliteit. Deze correcties werken bovendien door in de PPE van de gehele woning en hebben aldus een substantieel waardedrukkend effect op de totale waarde van de woning.
Onderhoud
5.14.
Tussen partijen is niet in geschil dat het onderhoud van de riolering voor rekening en risico van de Vereniging van Eigenaars komt. De rechtbank is van oordeel dat dit dus geen omstandigheid is waarvoor een waardecorrectie zou moeten worden toegepast.
Tuin
5.15.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de tuin van de woning dezelfde functionaliteiten heeft als die van een balkon, de waardering zou daarom anders moeten zijn, aldus belanghebbende.
5.16.
De waardering van de tuin kent naar het oordeel van de rechtbank een subjectief karakter. Maar zelfs indien wordt uitgegaan van een lagere waardering van € 18.000 in plaats van € 19.500, leidt dit – gelet op al het voorgaande – niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Conclusie over de waarde
5.17.
Gelet op de door de heffingsambtenaar in beroep overgelegde taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar – zelfs als rekening zou worden gehouden met een neerwaartse correctie voor afnemend grensnut en een lagere waardering van de tuin – aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de aanslag en beschikking in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier. De griffier is niet in staat de uitspraak te ondertekenen.
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.