Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11928139 \ CV EXPL 25-5293
Vonnis van 25 februari 2026
in de zaak van
M-MAKELAARS ZUID B.V.,
te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: M-Makelaars Zuid,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
1.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of [gedaagde] aan M-Makelaars Zuid opdracht heeft gegeven tot het verrichten van werkzaamheden, bestaande uit het opmaken van een allonge (een aanvulling op een al bestaande huurovereenkomst). M-Makelaars Zuid stelt dat zij de allonge in opdracht van [gedaagde] heeft opgesteld. [gedaagde] betwist dat hij hiertoe opdracht heeft gegeven.
1.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de gevorderde factuur niet hoeft te betalen en hij ook geen redelijk bedrag aan loon aan M-Makelaars Zuid verschuldigd is. De medegevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten zijn op deze grond evenmin toewijsbaar. Hieronder legt de kantonrechter dit oordeel uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- het extract audiëntieblad van de rolzitting van 22 oktober 2025, waaruit de conclusie van antwoord blijkt;
- de conclusie van repliek, tevens houdende akte aanvulling grondslag en eis, met producties;
- het extract audiëntieblad van de rolzitting van 17 december 2025, waaruit de conclusie van dupliek blijkt.
- het extract audiëntieblad van de rolzitting van 22 oktober 2025, waaruit de conclusie van antwoord blijkt;
- de conclusie van repliek, tevens houdende akte aanvulling grondslag en eis, met producties;
- het extract audiëntieblad van de rolzitting van 17 december 2025, waaruit de conclusie van dupliek blijkt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
M-Makelaars Zuid heeft een allonge opgesteld behorende bij een op 1 september 2022 tussen mevrouw [verhuurder 1] en de heer [verhuurder 2] als verhuurders (hierna: verhuurders) en [gedaagde] als huurder gesloten huurovereenkomst. De verhuurders hebben deze op 28 februari 2024 ondertekend. [gedaagde] heeft de allonge op 4 maart 2024 getekend.
3.2.
M-Makelaars Zuid heeft voor de hiervoor verrichte werkzaamheden bij factuur van 26 maart 2024 een bedrag van € 1.512,50 incl. btw aan [gedaagde] in rekening gebracht. [gedaagde] heeft hiertegen bezwaar gemaakt, waarop de heer [naam] namens M-Makelaars Zuid per e-mail van 26 maart 2024 (te 15:50 uur) als volgt heeft gereageerd: “
wij hebben voor u een wijziging gemaakt op het huurcontract. Van begin af aan heb ik daarbij aangegeven dat wij dat niet voor niets doen, maar dat daar kosten tegenover staan. De kosten die wij daar standaard voor rekenen, ook gezien de aansprakelijkheid die wij nemen, bedragen
wij hebben voor u een wijziging gemaakt op het huurcontract. Van begin af aan heb ik daarbij aangegeven dat wij dat niet voor niets doen, maar dat daar kosten tegenover staan. De kosten die wij daar standaard voor rekenen, ook gezien de aansprakelijkheid die wij nemen, bedragen
€ 1.250,= excl. BTW”.
3.3.
De gemachtigde van M-Makelaars Zuid heeft [gedaagde] bij e-mailberichten van 22 juli 2024 en 8 augustus 2024 tot betaling gesommeerd. De gemachtigde van M-Makelaars Zuid heeft vervolgens [gedaagde] bij brief van 26 september 2024 nogmaals tot betaling gesommeerd, waarbij tevens de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten bij niet tijdige betaling is aangezegd.
4.Het geschil
4.1.
M-Makelaars Zuid vordert – samengevat – primair veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.861,96, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding en de proceskosten. Subsidiair vordert M-Makelaars Zuid veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een door de kantonrechter te bepalen redelijk bedrag aan loon voor de door haar verrichte werkzaamheden, te vermeerderen met rente en kosten.
4.2.
M-Makelaars Zuid legt aan de vordering -samengevat- het volgende ten grondslag. M-Makelaars Zuid heeft in opdracht en voor rekening van [gedaagde] een allonge behorende bij een bestaande huurovereenkomst opgesteld. [gedaagde] heeft ondanks betalingsherinneringen/ sommaties het aan hem in rekening gebrachte bedrag van
€ 1.512,50 onbetaald gelaten. M-Makelaars Zuid vordert primair betaling van dit bedrag. Subsidiair vordert zij betaling van een redelijk bedrag aan loon voor de door haar verrichte werkzaamheden.
De buitengerechtelijke incassokosten van € 226,88 worden gevorderd op grond van artikel 6:96 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
De wettelijke rente -tot 7 oktober 2025 berekend op een bedrag van € 122,58- wordt gevorderd op grond van het bepaalde in artikel 6:119 BW Pro.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert -samengevat- aan dat hij niet aan M-Makelaars Zuid opdracht heeft gegeven tot het opstellen van de betreffende allonge. [gedaagde] stelt dat M-Makelaars Zuid geen stukken heeft overgelegd waaruit de door haar gestelde opdracht blijkt.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] aan M-Makelaars Zuid opdracht heeft gegeven tot het opstellen van de allonge en of er dus een overeenkomst tussen hen tot stand is gekomen. Nu M-Makelaars Zuid nakoming hiervan vordert, draagt zij de stelplicht en bewijslast dat dit het geval is.
5.2.
M-Makelaars Zuid stelt in haar dagvaarding dat een schriftelijke overeenkomst met [gedaagde] zou zijn gesloten op één van haar vestigingen. Een kopie hiervan is echter niet ingebracht. Dit had, gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] , wel mogen worden verwacht. M-Makelaars Zuid heeft ook niet toegelicht dat of waarom zij geen kopie van de overeenkomst kon inbrengen. Zij komt in haar conclusie van repliek in het geheel niet terug op enige schriftelijke overeenkomst van opdracht. Zij stelt hierin slechts dat [gedaagde] zich ‘
conform zijn verklaring’ tot M-Makelaars Zuid heeft gewend met de wens om het door hem gehuurde onder te verhuren en dat zij op dat moment aan [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt dat zijn verzoek kon worden ingewilligd onder de voorwaarde van het opmaken van een allonge. Uit de stellingen van [gedaagde] volgt echter in het geheel niet dat [gedaagde] zich tot M-Makelaars Zuid heeft gewend. [gedaagde] stelt alleen dat hij met instemming van de verhuurders het pand heeft doorverhuurd aan een derde partij en dat hij met die derde partij een (onder)huurovereenkomst heeft gesloten.
conform zijn verklaring’ tot M-Makelaars Zuid heeft gewend met de wens om het door hem gehuurde onder te verhuren en dat zij op dat moment aan [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt dat zijn verzoek kon worden ingewilligd onder de voorwaarde van het opmaken van een allonge. Uit de stellingen van [gedaagde] volgt echter in het geheel niet dat [gedaagde] zich tot M-Makelaars Zuid heeft gewend. [gedaagde] stelt alleen dat hij met instemming van de verhuurders het pand heeft doorverhuurd aan een derde partij en dat hij met die derde partij een (onder)huurovereenkomst heeft gesloten.
5.3.
M-Makelaars Zuid had dan ook op zijn minst genomen moeten stellen wanneer en op welke wijze [gedaagde] aan M-Makelaars Zuid verzocht heeft tot het opstellen van de allonge. Voor zover [gedaagde] dit telefonisch heeft verzocht had M-Makelaars Zuid duidelijk moeten stellen wanneer [gedaagde] dit heeft verzocht en met wie hij op dat moment had gesproken. M-Makelaars Zuid had haar stelling ook kunnen onderbouwen door – bijvoorbeeld – een verklaring van de betreffende medewerker over te leggen. Nu zij dit heeft nagelaten wordt M-Makelaars Zuid niet tot nadere bewijslevering in de gelegenheid gesteld. Weliswaar heeft M-Makelaars Zuid [gedaagde] op 20 februari 2024 de allonge gemaild met de opmerking dat na ondertekening de declaratie zal worden toegestuurd, maar deze enkele opmerking is gezien het voorgaande onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] hiermee akkoord was en opdracht heeft gegeven tot het opstellen van de allonge tegen betaling.
5.4.
De kantonrechter kan op grond van de door M-Makelaars Zuid overgelegde stukken dan ook niet in rechte vaststellen dat [gedaagde] aan M-Makelaars Zuid opdracht heeft gegeven tot het opstellen van de allonge.
Conclusie
5.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] aan M-Makelaars Zuid opdracht heeft gegeven tot het verrichten van de door haar gefactureerde werkzaamheden. Nu zowel de primaire als subsidiaire grondslag van de vorderingen gegrond zijn op een door [gedaagde] verleende opdracht aan M-Makelaars Zuid zullen deze vorderingen als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. De medegevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten zijn op deze grond evenmin toewijsbaar.
Proceskosten
5.6.
M-Makelaars Zuid wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Omdat [gedaagde] in persoon procedeert en hij bij de rolzittingen van 22 oktober 2025 en 17 december 2025 is verschenen, worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] op grond van artikel 238 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering begroot op een bedrag van € 100,00, te vermeerderen met de kosten van betekening als M-Makelaars Zuid niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van M-Makelaars Zuid af,
6.2.
veroordeelt M-Makelaars Zuid in de proceskosten van € 100,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als M-Makelaars niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Vermariën en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.