Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 12004402 \ VV EXPL 25-96
Vonnis in kort geding van 28 januari 2026
in de zaak van
de stichting STICHTING BAZALT WONEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Zaltbommel,
eisende partij,
hierna te noemen: Bazalt Wonen,
gemachtigde: mr. J. Eerbeek,
tegen
1.de vennootschap onder firma [gedaagde 1] VOF,gevestigd te [plaats 1] ,2. [gedaagde 2] , vennoot van [gedaagde 1] ,ex artikel 1:14 BW Pro woonplaats hebbende te [plaats 1] ,3. [gedaagde 3] , vennoot van [gedaagde 1] ,
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] en afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] ,
gemachtigde: mr. K.M.J. Wartena.
1.De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om vorderingen van Bazalt Wonen tot ontruiming van de woning die zij aan [gedaagde 4] heeft verhuurd en betaling van een voorschot op schadevergoeding wegens door [gedaagde 4] veroorzaakte schade aan de woning. De bewindvoerder van [gedaagde 4] betwist dat er recent nog sprake is van een dusdanige overlast dat ontruiming van de woning daarom in kort geding gerechtvaardigd is. Daarnaast betwist de bewindvoerder de gevorderde schade omdat die inmiddels zou zijn hersteld door [gedaagde 4] . De kantonrechter wijst de vorderingen van Bazalt Wonen af. Hierna zal worden uitgelegd waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties B1 tot en met B22;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14;
- de door Bazalt Wonen overgelegde producties B23 tot en met B29;
- de door [gedaagden] ingediende producties 15;
- de mondelinge behandeling van 14 januari 2026 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van Bazalt Wonen;
- de pleitnota van [gedaagden] .
- de mondelinge behandeling van 14 januari 2026 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van Bazalt Wonen;
- de pleitnota van [gedaagden] .
3.De feiten
3.1.
Met ingang van 20 februari 2025 heeft [gedaagde 4] – die tot dan dakloos was – na bemiddeling van de Stichting Maatschappelijke Opvang Breda en omstreken (hierna: SMO Breda) met Bazalt Wonen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van twee jaar voor de huur van het appartement aan [adres] te [plaats 2] . Het appartement is gelegen in een appartementencomplex dat bestaat uit acht woningen.
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn Algemene Huurvoorwaarden van 2023 van toepassing verklaard. Daarnaast is een Zorgbepaling overeengekomen die (onder meer) inhoudt dat [gedaagde 4] verplicht is om zorg en woonbegeleiding te ontvangen en dat een woonconsulent vier keer per jaar met SMO Breda in de woning van [gedaagde 4] langs komt voor een evaluatie.
3.3.
Bij aanvang van de huur heeft [gedaagde 4] van de vorige huurder voorzieningen overgenomen, zoals een laminaatvloer en behang.
3.4.
Bij beschikking van 3 oktober 2024 is beschermingsbewind ingesteld over de goederen van [gedaagde 4] . Daarbij is [gedaagde 1] benoemd tot bewindvoerder.
3.5.
Bij een bezoek van Bazalt Wonen aan het gehuurde op 1 mei 2025 bleek sprake te zijn van een ravage in het gehuurde door rommel, verwijderd laminaat en verwijderd behang van de muren.
3.6.
Vanaf april 2025 heeft Bazalt Wonen verschillende klachten ontvangen van omwonenden van [gedaagde 4] wegens overlast door [gedaagde 4] . Die klachten bestaan onder meer uit een sloopauto voor de deur, geluidsoverlast door schreeuwen, bonken, slepen met meubels en het slopen van brievenbussen.
3.7.
Op 3 juni 2025 hebben omwonenden van [gedaagde 4] een handtekeningenactie uitgevoerd waarin zij verklaren structurele overlast te ervaren van [gedaagde 4] en zij verzoeken Bazalt Wonen om passende maatregelen te nemen in de situatie.
3.8.
Bazalt Wonen heeft [gedaagde 4] meerdere keren gesommeerd de overlast te stoppen.
Bij brief van 6 augustus 2025 heeft de gemachtigde van Bazalt Wonen aan [gedaagde 4] een laatste gelegenheid gegeven om zich als goed huurder te gedragen en hem gesommeerd om binnen vijf dagen schade aan het gehuurde te herstellen, de woning schoon en leefbaar te maken en overlast naar omwonenden per direct te staken. De gemachtigde van Bazalt Wonen heeft aangegeven dat als niet aan de voorwaarden wordt voldaan of niet tot vrijwillige huuropzegging wordt overgegaan dan een kort geding wordt gestart tot ontruiming van het gehuurde.
3.9.
Bij e-mail van 18 augustus 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagde 4] aan de gemachtigde van Bazalt Wonen medegedeeld dat de woning bijna helemaal is opgeruimd en foto’s meegezonden.
3.10.
Bazalt Wonen heeft na haar laatste waarschuwing van 6 augustus 2025 klachten ontvangen van overlast door [gedaagde 4] op 7 oktober 2025, 22 december 2025 en tijdens de jaarwisseling van 2025 naar 2026.
4.Het geschil
4.1.
Bazalt Wonen vordert samengevat, dat [gedaagden] , in hoedanigheid van bewindvoerder, wordt veroordeeld tot:
I. ontruiming van het gehuurde aan [adres] te [plaats 2] binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, met afgifte van de sleutels van het gehuurde;
II. betaling van een voorschot van € 4.000,00 aan schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente,
III. betaling van de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
Bazalt Wonen legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde 4] gedraagt zich vanaf aanvang van de huurovereenkomst niet als goed huurder door verwaarlozing van het gehuurde en geluidsoverlast en zich agressief te gedragen. Ondanks intensieve betrokkenheid van onder meer SMO Breda en sommaties is het gedrag van [gedaagde 4] niet verbeterd. De tekortkomingen van [gedaagde 4] rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming van het gehuurde. Bazalt Wonen heeft een spoedeisend belang bij ontruiming omdat [gedaagde 4] zijn gedrag niet verbetert en Bazalt Wonen verplicht is om andere huurders in de directe buurt van [gedaagde 4] rustig huurgenot te verschaffen. Daarnaast is het gehuurde ernstig beschadigd en Bazalt Wonen moet onder meer kapotte ruiten herstellen, vloer(bedekking) aanbrengen, het keukenblok vervangen en het gehuurde schoonmaken waarvan de kosten op 3 juni 2025 zijn begroot op € 3.559,52 waarin vervanging van ruiten, het behang en stucwerk niet zijn meegenomen. Bazalt Wonen heeft bij de schadevergoeding een spoedeisend belang omdat voldoende aannemelijk is dat die vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen wegens het duidelijke verband tussen de begrote schade en tekortkomingen van [gedaagde 4] en er geen restitutierisico is.
4.3.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Bazalt Wonen in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Bazalt Wonen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Bazalt Wonen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.4.
[gedaagden] voert het volgende aan. Betwist wordt dat Bazalt Wonen een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen. Sinds augustus 2025 is er sprake van goed huurderschap door [gedaagde 4] omdat er alleen maar een paar incidenten waren. [gedaagde 4] heeft de woning opgeruimd en hersteld en er is daarom geen sprake van een tekortkoming op dat punt en hem is bij brief van 6 augustus 2025 een laatste kans geboden. Na die brief is er ook geen sprake van overlast, behoudens een ruzie met zijn ouders en tot laat klussen. Voor zover er sprake is van tekortkomingen, dan geldt dat rekening moet worden gehouden met het woonbelang van [gedaagde 4] . Als de ontruiming wordt toegewezen wordt hij weer dakloos en wordt alle stabiliteit die hij nu heeft verkregen teniet gedaan. [gedaagde 4] moet twee jaar de tijd krijgen zich als goed huurder te gedragen. De gevorderde schade wordt betwist omdat hij de woning heeft hersteld en opgeruimd.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Ten aanzien van de gevorderde ontruiming
5.1.
Toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en daarmee de huurbescherming van de huurder. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. Bovendien moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, waardoor het voor de verhuurder bezwaarlijk is om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
5.2.
Bazalt Wonen legt aan de vordering tot ontruiming tekortkomingen van [gedaagde 4] ten grondslag die bestaan uit schade en verwaarlozing van de woning en geluidsoverlast. Uit de stukken blijkt dat met name vlak na aanvang van de huurovereenkomst schade aan de woning is toegebracht en dat er met name tot en met juni 2025 regelmatig overlastklachten zijn ontvangen bij Bazalt Wonen van omwonenden over [gedaagde 4] .
5.3.
[gedaagde 4] , zijn bewindvoerder en begeleider van Housing Halt (dat onderdeel is van SMO Breda) hebben toegelicht wat de achtergrond is van de schade aan de woning. Namelijk dat [gedaagde 4] de laminaatvloer en het behang (die hij had overgenomen van de vorige bewoner) heeft verwijderd en hij de woning opnieuw wilde inrichten met onder meer een nieuwe laminaatvloer met bijzondere bijstand. Verder dat de ontvangst van de bijzondere bijstand veel tijd heeft gekost en hij daarom spullen niet in opbergruimte kon zetten en hij daarom niet eerder een andere laminaatvloer had gelegd. De begeleider van Housing Halt heeft aangegeven dat de (wekelijkse) begeleiding in de afgelopen maanden geen tegenwerking van [gedaagde 4] heeft laten zien. Ter zitting heeft [gedaagde 4] foto’s getoond van de huidige situatie in zijn woning, waaronder een foto van een volledig ingerichte en gemeubileerde woonkamer zonder sporen van schade. Bazalt Wonen heeft niet betwist dat de getoonde foto’s van het door [gedaagde 4] gehuurde appartement zijn.
5.4.
De door Bazalt Wonen genoemde overlast na de laatste waarschuwing van Bazalt Wonen van 6 augustus 2025 bestaat uit het op 7 oktober 2027 door [gedaagde 4] maken van ruzie met zijn ouders en timmeren in zijn woning, het op 22 december 2025 plaatsen van rommel in de buitenruimte en het tijdens de jaarwisseling stoken van een vuur in een vuurkorf.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de overlast na de waarschuwing van 6 augustus 2025 tot begin januari 2026 beperkt is tot een paar incidenten. Ten aanzien van het stoken van het vuur geldt namelijk dat [gedaagde 4] een vergunning had van de gemeente en niet is vastgesteld dat [gedaagde 4] buiten de vergunningsvoorwaarden vuur heeft gemaakt. Ter zitting heeft Bazalt Wonen foto’s getoond, maar daaruit volgt bijvoorbeeld niet (duidelijk) dat er niet voldoende afstand is gehouden van het appartementencomplex. Er is op grond van het voorgaande over een periode van zo’n vijf maanden geen sprake van ernstige en structurele overlast dat er nu een ordemaatregel vereist is dan wel dat in grote mate aannemelijk is dat de overlast in een bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De gestelde overlast kan in deze procedure daarom niet tot ontruiming van de woning leiden. De vordering tot ontruiming zal om die reden worden afgewezen.
5.6.
Ter zitting heeft [gedaagde 4] aangegeven dat de verwijten aan zijn adres worden begrepen en hij begrijpt dat hij na 22.00 uur ’s avonds geen geluidsoverlast mag maken door bijvoorbeeld schreeuwen, het schuiven met meubels of klussen, en dat hij de buitenruimte op geen enkele manier als opslag mag gebruiken. Dit om te voorkomen dat er overlast ontstaat die in een eventuele nieuwe door Bazalt Wonen te starten procedure wel voldoende grond kan geven voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter merkt voor de volledigheid nog op dat er geen sprake is van een situatie dat [gedaagde 4] twee jaar de tijd krijgt om zich als goed huurder te gedragen omdat tekortkomingen van [gedaagde 4] aanleiding kunnen geven voor een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst.
Ten aanzien van het gevorderde voorschot op schadevergoeding
5.7.
Bazalt Wonen vordert een voorschot op schadevergoeding wegens schade aan het gehuurde dat door [gedaagde 4] zou zijn veroorzaakt. Met betrekking tot een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding geldt dat terughoudendheid op zijn plaats is. Allereerst dient onderzocht te worden of het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk is. Daarnaast moeten er feiten en omstandigheden worden aangevoerd die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is.
5.8.
De kantonrechter is van oordeel dat uit de door [gedaagde 4] getoonde foto’s, waarvan Bazalt Wonen niet betwist heeft dat die van de woning zijn, blijkt dat schade aan de woning geheel of vrijwel geheel is hersteld. Hierdoor kan niet worden uitgegaan van de door Bazalt Wonen gestelde schade die zij begin juni 2025 heeft geschat. Daardoor is niet in grote mate aannemelijk dat de gestelde schade in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarnaast heeft Bazalt Wonen ook niet onderbouwd waarom zij een dusdanig spoedeisend belang heeft dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het voorgaande leidt ertoe dat het gevorderde voorschot op schadevergoeding zal worden afgewezen.
Proceskosten
5.9.
Bazalt Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] , in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 4] , worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
5.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van Bazalt Wonen af,
6.2.
veroordeelt Bazalt Wonen in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Bazalt Wonen niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt Bazalt Wonen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.