Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 24/6921 en 24/6922
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 september 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken [adres 1] (zaaknummer BRE 24/6921) en [adres 2] (zaaknummer BRE 24/6922) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) in één geschrift vastgesteld. De waarde van [adres 1] is vastgesteld op € 4.048.000. De waarde van [adres 2] is vastgesteld op € 1.269.000. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen OZB) en de aanslagen rioolheffing van de gemeente Middelburg voor het jaar 2024 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken.
2.1.
[adres 1] betreft een hotel met 46 hotelkamers, 2 appartementen, een vergaderruimte, opslagruimte, lobby, ontbijtruimte en keuken.
2.2.
[adres 2] betreft een pand met 16 kamers, een suite en een café/ontbijtruimte. Het pand is in 2022 vernieuwd.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende heeft ter zitting verwezen naar haar brief van 28 november 2025 en gesteld dat de in deze brief opgenomen beroepsgronden en hetgeen nog ter zitting wordt toegevoegd de beroepsgronden zijn waar het nog om gaat. De rechtbank ziet in de brief van 28 november 2025 echter enkel algemene gronden opgesomd, die ook in elke andere zaak van de zitting van 16 december 2025 zijn ingediend en waarvan sommige gronden in het geheel geen betrekking kunnen hebben op deze specifieke zaak. Ook worden stellingen ingenomen die niet worden onderbouwd. De rechtbank zal het beroep daarom enkel beoordelen aan de hand van de op zitting toegelichte standpunten.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de onroerende zaken niet tot een te hoog bedrag vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf – verzoek om vrijstelling betaling griffierecht
3.3.
Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om vrijstelling van betaling van het griffierecht terecht afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk desgevraagd geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende voldoet aan de criteria voor vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake betaald.
Vooraf – toezending stukken per e-mail en toezending stukken na sluiting onderzoek
3.4.
Belanghebbende heeft diverse e-mails naar de rechtbank gestuurd met in sommige gevallen ook bijlagen. Deze stukken zijn niet in behandeling genomen, omdat ze niet op de juiste manier zijn ingediend. Belanghebbende is hier ook steeds op gewezen. Bij wijze van uitzondering is het per e-mail ingediende verzoek om digitaal aan de zitting deel te nemen in dit geval wel in behandeling genomen. Belanghebbende is ter zitting medegedeeld dat ook dergelijke verzoeken via de post of het digitale systeem behoren te worden ingediend en dat belanghebbende anders het risico loopt dat de verzoeken niet in behandeling worden genomen.
3.5.
Na de sluiting van het onderzoek zijn de in 3.3 genoemde e-mails alsnog per post binnengekomen. De rechtbank heeft in deze stukken geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen en laat deze stukken buiten beschouwing. Op grond van het procesreglement worden de stukken wel toegevoegd aan het procesdossier. [1]
Vooraf - de rioolheffing (en afvalstoffenheffing)
3.6.
Belanghebbende heeft in de beroepsfase in een nader stuk gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Daarnaast heeft de gemachtigde voor het eerst ter zitting de door de heffingsambtenaar vastgestelde hoogte van de grondslag voor de rioolheffing ter discussie gesteld. Ter zitting heeft de gemachtigde verklaard dat de aanslag rioolheffing reeds in de bezwaarfase in geschil was en heeft daarbij gewezen op het door hem opgestelde hoorverslag in de bezwaarfase.
3.7.
Allereerst merkt de rechtbank op dat de onroerendezaakbelastingen geen rechten zijn als bedoeld in artikel 229b van de Gemeentewet en dat de opbrengstlimiet daarom daarop niet van toepassing is. De beroepsgrond met betrekking tot de overschrijding van de opbrengstlimiet kan dan in deze zaak enkel betrekking hebben op de aanslag rioolheffing en (eventueel ook) de aanslag afvalstoffenheffing die ook op het aanslagbiljet staan vermeld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat in de bezwaarfase bezwaar is ingediend tegen deze aanslagen. Het bezwaarschrift richt zich tegen de ‘aanslag WOZ/OZB 2024 én uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook’. De rioolheffing en de afvalstoffenheffing zijn niet gerelateerd aan de WOZ-waarde. De enkele stelling in het hoorverslag dat belanghebbende zich het recht voorbehoudt om terug te komen op onder meer ‘alle andere lokale lasten en heffingen, al dan niet (in)direct WOZ/OZB-gerelateerd’ indien geen minnelijke regeling tot stand komt, is naar het oordeel van de rechtbank niet aan te merken als een daadwerkelijk ingediend bezwaar tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. De rechtbank stelt vast dat in de uitspraak op bezwaar (terecht) ook enkel de hoogte van de WOZ-waarde is beoordeeld. De grond met betrekking tot de rioolheffing (en voor zover van toepassing: de afvalstoffenheffing) valt naar het oordeel van de rechtbank daarmee buiten dit geschil en slaagt daarom niet.
Toetsingskader van de rechtbank met betrekking tot de WOZ-waarde
3.8.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.9.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
3.10.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde
3.11.
Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten en de huurinformatieformulieren en de leveringsakte van de referentieobjecten om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die stukken, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar is geslaagd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de stukken nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. [3] Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien de berekeningen van de heffingsambtenaar en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Die stukken zijn immers pas opgemaakt in de bezwaar- en beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Daar komt bij dat belanghebbende in de bezwaarfase niet om de stukken heeft verzocht. Het standpunt van belanghebbende kan in dit geval dus slechts iets afdoen aan de bewijskracht van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde, maar dat doet het gelet op het voorgaande niet.
[adres 1]
3.12.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 4.048.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] , [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] . Bij [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 3] bedroeg de huurprijs per vierkante meter € 200. De huurprijs per vierkante meter van [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] was € 175. De huurprijs per vierkante meter bedroeg € 150 bij [vergelijkingsobject 4] . Bij de taxatie van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurprijs per vierkante meter van gemiddeld € 137. Ook de toegepaste kapitalisatiefactor ligt lager dan de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten.
3.13.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de Taxatiewijzer Hotels niet van toepassing is, omdat het hotel medio juli 2020 is geopend en dus nog geen drie jaar in exploitatie was. Naast de huurwaardekapitalisatiemethode heeft de heffingsambtenaar daarom ter controle een berekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgevoerd. Uit deze berekening volgt een waarde voor het hotel van € 6.784.000. Pas ter zitting heeft belanghebbende voor het eerst aangevoerd dat het hotel langer dan drie jaar geëxploiteerd werd. Belanghebbende heeft deze stelling niet onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende het standpunt van de heffingsambtenaar onvoldoende heeft betwist.
3.14.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
[adres 2]
3.15.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 1.269.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van [adres 2] heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] , [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] . Bij de taxatie van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurprijs per vierkante meter van € 140. De toegepaste kapitalisatiefactor ligt lager dan de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten.
3.16.
Belanghebbende heeft onder verwijzing naar het aanslagbiljet gesteld dat [adres 2] geen hotel maar een woning betreft en dat de aanslag daarom moet worden vernietigd.
3.17.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het pand volgens het geschiktheidscriterium geschikt is voor bewoning. Het pand is daardoor voor de waardering een niet-woning, maar voor de heffing een woning.
3.18.
In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak, dat wil zeggen voor 70%, tot woning dient indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Indien dat laatste het geval is, wordt het object niet aangeslagen voor de onroerende zaakbelasting gebruiker. Belanghebbende heeft met de enkele verwijzing naar de tekst op het aanslagbiljet onvoldoende betwist dat sprake is van een hotel. De toelichting van de heffingsambtenaar verklaart waarom op het aanslagbiljet staat dat het pand een woning is. Zelfs indien dit onjuist zou zijn, dan is dit in het voordeel van belanghebbende, aangezien de bedragen lager zijn en er ook geen onroerendezaakbelasting gebruiker wordt geheven zoals dat wel het geval is bij niet-woning. De rechtbank ziet in deze beroepsgrond geen aanleiding om de aanslag te vernietigen.
3.19.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de Taxatiewijzer Hotels niet van toepassing is, omdat het hotel medio juli 2022 is geopend en dus nog geen drie jaar in exploitatie was. Naast de huurwaardekapitalisatiemethode heeft de heffingsambtenaar daarom ter controle een berekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgevoerd. Uit deze berekening volgt een waarde voor het hotel van € 2.163.000. Voor zover belanghebbende ook met betrekking tot [adres 2] heeft willen aanvoeren dat het hotel reeds langer dan drie jaar werd geëxploiteerd overweegt de rechtbank dat belanghebbende dit pas ter zitting voor het eerst heeft aangevoerd. Belanghebbende heeft deze stelling niet onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende het standpunt van de heffingsambtenaar onvoldoende heeft betwist.
3.20.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Immateriëleschadevergoeding
3.21.
Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het geschil beslecht had moeten zijn.
3.22.
De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt. [4] De inspecteur heeft het bezwaarschrift ontvangen op 7 maart 2024. De rechtbank doet uitspraak op 4 maart 2026. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn niet is overschreden en wijst het verzoek daarom af.
Conclusie en gevolgen
4. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier, op 4 maart 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.