ECLI:NL:RBZWB:2026:1719

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11724801 \ CV EXPL 25-2640

Vonnis van 11 maart 2026

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonend in [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],

wonend in [plaats 2] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. J.N. Reijn,

tegen

[gedaagde],

wonend in [plaats 3] ,

gemachtigde: mr. P.N. Huisman,
gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] .

1.De zaak in het kort

[eisers] verhuurden een appartement aan [gedaagde] en [naam] . Over de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd, verschillen partijen van mening. Daarnaast zijn [eisers] van mening dat [gedaagde] en [naam] de woning niet schoon en leeg en met gebreken hebben achtergelaten. Tijdens de procedure bereikt [naam] met [eisers] een schikking, waarbij zij een bedrag van € 5.000,00 betaalt en [eisers] de rechtsvorderingen tegen haar intrekken. [eisers] handhaven echter hun vorderingen op [gedaagde] , zij het met een eisvermindering van € 5.000,00. [gedaagde] betwist bijna alle punten en is van mening dat hij na verrekening in ieder geval niets meer aan [eisers] hoeft te betalen. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden van [eisers] om tegen een eerder moment op te kunnen zeggen dan zoals in de huurovereenkomst afgesproken. Daarom moet hij nog twee maanden huur betalen. Vanwege het niet goed opleveren en veroorzaken van schade, hebben [eisers] recht op een vergoeding van de kosten zie zij in verband daarmee hebben moeten maken. Omdat diverse gebreken echter onvoldoende zijn onderbouwd, wijst de kantonrechter de vorderingen in verband daarmee alleen gedeeltelijk toe. Vanwege de vermindering van eis, hoeft [gedaagde] uiteindelijk niets meer te betalen, behalve de proceskosten. De kantonrechter legt dit oordeel hieronder uit.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- berichten van [eisers] en de gemachtigde van mevrouw [naam] dat de procedure tegen [naam] is ingetrokken

- de akte vermindering van eis
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.

2.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.

3.De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:

- [eisers] sloten per 1 mei 2022 een huurovereenkomst met [gedaagde] en mevrouw [naam] [verder: [naam] ] voor de verhuur van de woonruimte aan de [adres] in [plaats 2] ( [postcode] ) [verder: de woning]. De totale huurprijs voor de woning - zonder gas, water en licht - was € 900,00. Ook verhuurden [eiser 1] aan [gedaagde] en [naam] een parkeerplaats, voor een bedrag van € 150,00 per maand. De huur van de parkeerplaats kon niet afzonderlijk van de huur van de woning worden opgezegd.

- In de huurovereenkomst was onder andere het volgende opgenomen:

6.1 […]

Na het einde van de huurovereenkomst zal huurder het gehuurde in dezelfde goede staat als waarin hij dit heeft aanvaard aan verhuurder ter beschikking dienen te stellen. Bij de aanvang van de overeenkomst zal tussen partijen een opnamestaat ( inspectierapport ) worden opgesteld.

18.1

Huurder is verplicht het gehuurde op de einddatum in dezelfde goede staat als waarin hij het gehuurde heeft ontvangen aan de verhuurder ter beschikking te stellen, geheel leeg en ontruimd en onder de overhandiging van alle sleutels van het gehuurde.

18.2

Indien huurder het in het vorige artikel bepaalde niet is nagekomen is huurder in verzuim en is verhuurder gerechtigd de benodigde herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren en de daarmee gemoeide kosten aan huurder in rekening te brengen.

18.3

Verhuurder heeft het recht alle roerende zaken die zich na de huurbeëindiging datum of nadat huurder het gehuurde heeft verlaten nog in het gehuurde bevinden op kosten van huurder te verwijderen en vervolgens af te voeren, al dan niet om te vernietigen.

- Op de huurovereenkomst waren de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 20 maart 2017 [verder: de AB] van toepassing verklaard.

- [gedaagde] heeft per e-mailbericht van 3 september 2023 de huur opgezegd met de tekst:
“Ik ben volgens mij een paar daagjes te laat, maar indien het geen probleem is voor u zou ik de huur eind van september op willen zeggen.”

- [eisers] hebben daarop per e-mailbericht gereageerd met de tekst:

“Ik ga akkoord met de opzegging van de naar uw mening te kwalificeren als zijnde “huur”

van de [adres] plaatselijk bekend [nummer] , [postcode] te [plaats 2] mitsdien:

1) De achterstallige van de naar uw mening te kwalificeren als zijnde huur v.w.b. de maand september 2023 uwerzijds is voldaan ( art. 3.4, 12.1,12.2 “Tijdelijk huurovereenkomst “),

2) De meterstanden v.w.b. verbruik elektra en water worden doorgegeven en de op

grond hiervan verschuldigde kosten uwerzijds zijn voldaan,

3) De oplevering van de [adres] te [plaats 2]

bij beëindiging huur/gebruik overeenkomstig het gestelde in art. 18.1, 18.2,18.3

“Tijdelijke Huurovereenkomst” heeft plaatsgevonden.”

- Nadat [gedaagde] en [naam] de sleutels hebben ingeleverd, hebben [eisers] in oktober 2023 de woning laten leeghalen en schoonmaken. In november en december 2023 hebben zij diverse overige werkzaamheden aan de woning laten uitvoeren. Per 1 januari 2024 hebben zij de woning aan een nieuwe huurder verhuurd.

4.Het geschil

4.1.

[eisers] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van

€ 2.100,00 aan huurachterstand
€ 1.622,25 aan energiekosten
€ 8.277,07 aan mutatiekosten
€ 2.100,00 aan huurderving
€ 1.243,26 aan buitengerechtelijke kosten

en betaling van de proceskosten, alle vorderingen vermeerderd met wettelijke rente. Na eiswijziging hebben [eisers] hun eis verminderd met een bedrag van € 5.000,00.

4.2.

[eisers] voeren aan dat [gedaagde] zich niet aan de huurovereenkomst en de wet heeft gehouden, omdat hij de woning niet correct heeft gebruikt en niet correct heeft opgeleverd. De woning is vies en met gebreken achtergelaten, aldus [eisers] . Daardoor hebben zij allerlei kosten moeten maken die [gedaagde] aan hen moeten vergoeden. Hierdoor konden [eisers] in november en december 2023 bovendien de woning nog niet verhuren aan derden, waardoor sprake is van huurderving. Daarnaast heeft [gedaagde] niet aan zijn betalingsverplichtingen voldaan door de huur van september en oktober 2023 niet (op tijd) te betalen en ook niet de kosten voor elektra en water. Vanwege zijn verzuim hebben [eisers] recht op wettelijke rente. Tot slot voeren [eisers] aan dat zij buitengerechtelijke kosten hebben gemaakt om hun vorderingen voldaan te krijgen, en vinden zij dat [gedaagde] die ook moet vergoeden.

4.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van hen in de proceskosten.

4.4.

[gedaagde] erkent dat op de foto’s van de woning die [eisers] hebben overgelegd te zien is dat de woning niet leeg was bij het einde van de huurovereenkomst. Volgens hem zou zijn inmiddels ex-partner [naam] de woning ontruimen, maar blijkbaar heeft zij dat niet gedaan. [gedaagde] betwist echter dat sprake is van gebreken en dat hij voor herstel of de kosten daarvan aansprakelijk is. Daarom is volgens hem ook geen sprake van huurderving die hij moet vergoeden. Daarnaast betwist hij dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 november 2023. Volgens hem is de huurovereenkomst per 1 oktober 2023 beëindigd en hoeft hij daarom voor de maand oktober 2023 geen huur te betalen. Tot slot voert [gedaagde] aan dat hij onderbouwing mist van de energiekosten (meterstanden, prijs per kilowattuur) en daarom niet kan nagaan of de berekening klopt, zodat hij deze betwist. Doordat de verkeerde bedragen zijn gevorderd, hebben [eisers] volgens [gedaagde] geen recht op vergoeding van buitengerechtelijke kosten en rente.

Omdat [eisers] inmiddels al € 5.000,00 van [naam] hebben gekregen en zij ook de borg van € 1.050,00 nog hebben achtergehouden, hebben zij volgens [gedaagde] meer ontvangen dan waar zij recht op hebben. Daarom is hij van mening dat hij hen helemaal niets meer hoeft te betalen.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst in deze zaak is gesloten tussen [eisers] enerzijds en [gedaagde] en [naam] anderzijds. Daaruit volgt dat zowel [gedaagde] als [naam] huurder waren. Dat betekent dat zij beiden aansprakelijk zijn voor een deugdelijke nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de verplichtingen die de wet aan hen als huurders stelt. Het staat [eisers] echter vrij om eventuele rechtsvorderingen op grond van de huurovereenkomst en de wet tegen één van hen in te stellen in plaats van tegen beiden.

[eisers] hebben er in deze procedure voor gekozen, na het treffen van een regeling met [naam] , om hun rechtsvorderingen alleen nog op [gedaagde] in te stellen. Daarom zal de kantonrechter alleen de vorderingen op [gedaagde] beoordelen. Of [gedaagde] eventueel regres wil en kan halen op [naam] , maakt geen onderdeel uit van deze procedure.

5.2.

De kantonrechter beoordeelt allereerst wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. Vervolgens komen de andere vorderingen per onderdeel aan de orde.

De huurovereenkomst geldt als beëindigd per 1 november 2023

5.3.

[eisers] zijn van mening dat de huurovereenkomst per 1 november 2023 is opgezegd.

[gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat hij om eerdere beëindiging (einde van de maand september) had gevraagd en dat [eisers] daarmee volgens hem akkoord zijn gegaan. Daarom is volgens [gedaagde] de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd met ingang van 1 oktober 2023.

5.4.

Vast staat dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] en [naam] de huur konden opzeggen tegen de voor de huurbetaling overeengekomen eerste dag van een kalendermaand met een termijn van één maand. [gedaagde] heeft per e-mailbericht van 3 september 2023 de huur opgezegd. Daarmee is de hoofdregel dat de eerst volgende datum waarop de opzegging kon ingaan 1 november 2023 was.

5.5.

[eisers] hebben in reactie op de opzegging van [gedaagde] en [naam] per e-mail aan hen laten weten dat zij akkoord gingen met eerdere beëindiging, mits [gedaagde] en [naam] aan enkele voorwaarden zouden voldoen, waaronder het doorgeven van de meterstanden. Niet gebleken is dat [gedaagde] met deze voorwaarden heeft ingestemd. [eisers] hebben daarna aan [gedaagde] nog een beëindigingsovereenkomst toegestuurd, maar niet blijkt dat deze daadwerkelijk tot stand is gekomen. Daarmee kan niet worden vastgesteld dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen over een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden.

Ook uit de overige omstandigheden kan niet worden afgeleid dat er sprake was van een beëindiging met wederzijds goedvinden tegen 1 oktober 2023. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat [gedaagde] en [naam] pas op 2 oktober 2023 en daarmee na het moment waarop de overeenkomst volgens [gedaagde] was beëindigd, aan de verhuurder per e-mail hebben laten weten dat zij de sleutels in de bus hadden gedaan. Bovendien verzochten [eisers] in hun e-mailbericht van 3 oktober 2023 om de achterstallige huur ad € 2.100,00 te voldoen. Dit bedrag staat gelijk aan twee maanden huur. Daaruit moet naar het oordeel van de kantonrechter worden afgeleid dat [eisers] er op dat moment vanuit gingen dat de huur van september en oktober nog moest worden betaald en de huurovereenkomst dus op dat moment nog niet was geëindigd. Dat [eisers] in hun e-mailbericht van 3 oktober 2023 schrijven dat zij [gedaagde] en [naam] nog 14 dagen de gelegenheid geven om alsnog aan hun opleveringsverplichtingen te voldoen, is onvoldoende doorslaggevend om uit te kunnen gaan van een opzegging per 1 oktober 2023. Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat moet worden uitgegaan van de hoofdregel, zodat de huurovereenkomst per 1 november 2023 is geëindigd.

De beoordeling van de diverse kostenposten

5.6.

[eisers] vorderen een vergoeding voor diverse kostenposten. De kantonrechter beoordeelt deze hieronder per post.

Energiekosten: € 1.622,45

5.7.

[eisers] zijn van mening dat [gedaagde] nog kosten voor elektra en water moet betalen. Zij hebben daarbij toegelicht dat elektra en water via de VvE werden geregeld. De kosten werden eerst voldaan door de VvE, waarna deze op basis van tussenmeters werden doorberekend aan de eigenaren van de appartementen. [eisers] betaalden deze kosten als eigenaren van het appartement aan de VvE en belastten deze vervolgens apart door aan [gedaagde] en [naam] , omdat de huur exclusief de kosten van gas, water en licht is overeengekomen.

Voor de gebruikte meterstanden en de prijs per Kwh verwijzen [eisers] naar hun e-mailbericht van 26 januari 2024 aan [gedaagde] met als bijlage een overzichtje van de VvE met de berekening van de kosten. Volgens [eisers] hebben [gedaagde] en [naam] nooit meterstanden willen doorgeven. Daarom heeft de VvE deze moeten herleiden uit het totaalgebruik van het appartementencomplex. Ter onderbouwing daarvan hebben zij een e-mailbericht overgelegd dat de VvE op 29 juni 2023 aan hen stuurde. De VvE schrijft daarin:
“Van iedereen hebben we de meterstanden doorgekregen m.u.v. de bewoner van jouw studio (ondanks diverse verzoeken) Om toch tot een conclusie te komen, heb ik het verbruik van vorig jaar als basis genomen en het verbruik van dit jaar er naast gelegd. Uit deze berekening blijkt dat jouw huurder in 4 maanden tijd ca. 1600 Kwu Heeft verbruikt tegen een tarief van € 0,59 = € 944,— Dan komt daar nog bij hebt verbruik van mei en juni. Volledigheidshalve nog te vermelden dat het verbruik van de 4 maanden 58% is van het totale verbruik van vorig jaar. Dus een bovenmatig verbruik.”Doordat [gedaagde] en [naam] niet hebben meegewerkt aan de oplevering konden de meterstanden volgens [eisers] niet worden opgenomen. Tot slot hebben zij de afrekening ook niet zelf opgesteld, maar heeft de VvE dat gedaan en beschikken [eisers] zelf niet over de energiecontracten.

[gedaagde] betwist dat hij nog een bedrag van € 1.622,45 aan energiekosten moet betalen. Hij mist te controleren meterstanden, omdat daarvan geen foto’s zijn overgelegd. Ook mist hij onderbouwing van de prijs per Kwh. Deze volgen volgens [gedaagde] niet zondermeer uit het briefje dat [eisers] hebben overgelegd en er is geen onderbouwing van de leverancier. Hierdoor kan [gedaagde] de overgelegde berekening niet controleren en betwist hij dat hij het gevorderde bedrag aan energiekosten moet betalen.

5.8.

[gedaagde] heeft niet betwist dat was afgesproken dat elektra en water door de VvE werden geregeld en dat de kosten daarvan door [eisers] konden worden doorbelast aan [gedaagde] en [naam] . Daarom gaat de kantonrechter daarvan uit.

[gedaagde] heeft ook niet betwist dat hij en [naam] elektra hebben gebruikt, waarvoor zij moesten betalen. In verband met de daarvoor in rekening te brengen kosten bepaalt de wet dat de verhuurder verplicht is om de huurder een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in het afgelopen kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter te sturen met vermelding van de wijze van berekening daarvan.^[1]

Elektraverbruik januari tot juni 2023, € 946,95

Vast staat dat [gedaagde] , ondanks verzoek van [eisers] , in juni 2023 de meterstand niet heeft doorgegeven. Dat [eisers] , althans de VvE, daarom het verbruik in de periode januari tot juni 2023 hebben moeten schatten, moet daarom voor rekening en risico van [gedaagde] blijven. [eisers] hebben met de bijlage bij hun e-mailbericht aan [gedaagde] van 26 januari 2024 en de toelichting van de VvE in haar e-mailbericht van 29 juni 2023 onderbouwd op basis waarvan het elektraverbruik en de bijbehorende kosten voor deze periode zijn berekend. Deze berekening komt de kantonrechter niet onredelijk voor. Omdat [gedaagde] verder geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat de onderbouwing van [eisers] voldoende concreet is om dit deel van de vordering toe te wijzen. Daarom wijst de kantonrechter voor deze periode een bedrag toe van € 946,95.

Elektraverbruik juni 2023 tot januari 2024

Uit het overzicht van [eisers] blijkt dat zij bij de berekening van de kosten voor elektraverbruik vanaf 1 juni 2023 zijn uitgegaan van een periode tot 1 januari 2024. De huurovereenkomst was echter per eind oktober 2023 al geëindigd. [eisers] hebben niet gesteld op grond waarvan zij recht hebben op vergoeding van energie voor de maanden waarin de huurovereenkomst al was beëindigd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, blijkt ook niet dat de meterstand op 1 januari 2024 dezelfde was als de meterstand op het moment van het einde van de huurovereenkomst. [eisers] hadden toen echter de meterstanden wel eenvoudig kunnen opnemen. Ze hadden op dat moment immers al de beschikking over de woning, omdat [gedaagde] en [naam] de woning hadden verlaten en de sleutels hadden ingeleverd. [eisers] hebben niet, althans onvoldoende onderbouwd waarom het niet opnemen van de meterstand op dat moment toch voor rekening en risico van [gedaagde] komt. Ook wijkt dit bedrag af van het bedrag dat zij hebben genoemd in hun e-mailbericht van 3 oktober 2023.

De kantonrechter is op grond daarvan van oordeel dat [eisers] dit deel van de elektrakosten onvoldoende hebben onderbouwd, zodat dit deel van de vordering wordt afgewezen.

Waterverbruik januari 2023-januari 2024

Uit het overzicht van [eisers] blijkt dat ook voor het waterverbruik wordt uitgegaan van een eindmeterstand per 1 januari 2024 en ook hier blijkt niet dat dit dezelfde stand is als bij het eind van de huurovereenkomst. [eisers] hebben de meterstand voor het waterverbruik verder op geen enkele manier onderbouwd. Dat had wel gekund aan de hand van de actuele meterstand bij het einde van de huurovereenkomst. Dat betekent dat ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.

Mutatieschades: € 8.277,07

5.9.

[eisers] vorderen vergoeding van kosten die zij hebben moeten maken, omdat [gedaagde] en [naam] volgens hen de woning bij het einde van de huurovereenkomst niet in dezelfde goede staat hebben opgeleverd als waarin zij de woning hadden ontvangen bij aanvang van de huurovereenkomst. Daarmee hebben zij volgens [eisers] niet voldaan aan de verplichting van artikel 7:224 BW Pro (Burgerlijk Wetboek) en artikel 6.1 en 18.1 van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 18.2 van de huurovereenkomst zijn zij daarom volgens [eisers] in verzuim gekomen en kregen zij daardoor het recht om na 31 oktober 2023 zelf de woning leeg te maken en te herstellen en de kosten op [gedaagde] en [naam] te verhalen. Het ging daarbij volgens hen om de volgende werkzaamheden:

Opruimen
Leegmaken en afvoeren afval
Schoonmaken
Verven en kitten
Terugplaatsen radiator
Herstellen plinten en vloerdelen
Herstellen van de compleet vernielde verlichting
Herstellen stopcontacten
etc

[eisers] voeren de volgende posten met bijbehorende kosten op:

Kosten leeghalen en afvoeren zaken

€

1.149,50

Kosten schoonmaken woning

€

365,00

Kosten herstellingen

€

6.762,57

€

8.277,07

Ter onderbouwing hiervan hebben [eisers] foto’s van de woning en facturen overgelegd. Ook verwijzen zij naar een video die zij naar [gedaagde] en [naam] hebben gestuurd. Daarop is volgens hen te zien dat etensresten en vuilniszakken waren achtergelaten, er sprake was van schimmelvorming op muren, deuren en plinten, dat plinten op diverse plaatsen ontbreken, vloerdelen zijn gesloopt en zijn opgestapeld tegen de muur, de radiator ontbreekt en dat een plaats waar ooit stopcontacten zaten nu alleen nog gaten in de muur boven de (beschimmelde) plint zaten.

Bij het einde van de huur moet de woning teruggegeven worden in de juiste staat

5.10.

Bij oplevering van de woning bij het einde van de huur geldt op grond van artikel 7:224 BW Pro dat als tussen de huurder en de verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt (zoals hier met het ‘Incheck’ rapport van 2 mei 2022), de huurder verplicht is om de zaak weer op te leveren in de staat waarin de zaak zich bevond toen de huurder de zaak aanvaardde, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen of schade die door ouderdom is ontstaan. Op grond van artikel 7:218 BW Pro is de huurder aansprakelijk voor de schade die aan het gehuurde is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade - en kort gezegd, schade aan de buitenkant van het gehuurde - wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Alleen als er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst, of als deze niet duidelijk of concreet genoeg is, geldt dit vermoeden niet. Dan geldt de regel van 7:224 lid 3 BW; de huurder wordt geacht het gehuurde in dezelfde staat te hebben opgeleverd als dat hij bij aanvang heeft gekregen. Het is dan aan de verhuurder om dat te ontkrachten en aannemelijk te maken dat de schade is ontstaan tijdens de huurperiode.

Bij het beoordelen van de aansprakelijkheid van [gedaagde] voor de door [eisers] genoemde schade is het ‘Incheckrapport’ daarom uitgangspunt. Voor zover de woning hieraan niet voldeed op het moment van opleveren, is [gedaagde] aansprakelijk voor de kosten die [eisers] in verband daarmee hebben moeten maken. Geeft de beschrijving onvoldoende duidelijkheid omtrent de situatie van het gehuurde bij aanvang, dan is het aan [eisers] om aannemelijk te maken dat de schade is ontstaan door toedoen van [gedaagde] of [naam] tijdens de huurperiode.

a.
kosten leeghalen en afvoeren

5.11.

[gedaagde] erkent dat de woning niet leeg en ontruimd is opgeleverd en dat [eisers] in verband daarmee kosten hebben moeten maken voor leeghalen en afvoeren voor een bedrag van € 1.149,50. Het bedrag van deze post wordt daarom toegewezen.

b.
kosten schoonmaken woning

5.12.

[eisers] hebben aangevoerd dat hun schoonmakers de woning hebben schoongemaakt en dat er dus kosten zijn gemaakt. [gedaagde] erkent weliswaar dat de woning niet schoon is opgeleverd, maar betwist dat [eisers] voor het schoonmaken kosten hebben moeten maken.

5.13.

[eisers] hebben de schoonmaakkosten niet onderbouwd. Weliswaar hebben zij verwezen naar een internetsite met een algemene indicatie voor schoonmaakkosten bij woningontruiming, maar daarmee konden zij naar het oordeel van de kantonrechter niet volstaan. Schade die de verhuurder lijdt ten gevolge van een niet-correcte oplevering moet namelijk concreet worden vastgesteld. Dat betekent dat [eisers] moesten stellen en, gezien de betwisting door [gedaagde] nader onderbouwen, dat zij daadwerkelijk een bedrag van € 365,00 aan schoonmaakkosten hebben gemaakt. Dat hebben zij niet gedaan. Daarbij staat vast dat zij geen factuur hebben ontvangen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat onvoldoende blijkt dat [eisers] daadwerkelijk kosten hebben moeten maken voor het schoonmaken van de woning, zodat deze post wordt afgewezen.

c.
kosten herstellingen

5.14.

[gedaagde] betwist dat de door [eisers] genoemde beschadigingen zich hebben voorgedaan en dat daarvoor de door hen genoemde herstelwerkzaamheden nodig waren, althans dat de kosten daarvan ten laste van [gedaagde] kunnen worden gebracht. Er is volgens [gedaagde] alleen sprake van normale slijtage die voor rekening van [eisers] komt.

5.15.

De foto’s die [eisers] hebben overgelegd om de gebreken en herstellingen te onderbouwen, zijn schermprints van een video die zij op 3 oktober 2023 hebben gemaakt [verder: de schermprints]. Deze video is in deze procedure niet overgelegd. De kantonrechter gaat daarom aan verwijzingen naar deze video voorbij. Naast deze foto’s hebben [eisers] een factuur van [bedrijf] [verder: de factuur] overgelegd. Daarop staat een post arbeid van 103 uur. Waaraan deze uren zijn besteed is op de factuur niet nader gespecificeerd. Wel is gebruikt materiaal nader gespecificeerd.

1.
Plinten en vloerdelen

Op de foto’s in het ‘Incheckrapport’ zijn witte plinten op de muren te zien. De kantonrechter kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, uit de schermprints niet opmaken dat er plinten ontbreken of dat vloerdelen (door partijen later bij verschrijving ‘voordelen’ genoemd) zodanig waren beschadigd dat deze moesten worden hersteld. Ook is niet, althans onvoldoende duidelijk dat de stapel latten die op een foto te zien zijn, opgestapelde vloerdelen zijn, althans dat het gaat om vloerdelen die door [gedaagde] gesloopt zijn. Dat geldt te meer, omdat op geen enkele schermprint te zien is dat vloerdelen ontbreken. Daarnaast blijkt ook niet uit de factuur dat in verband hiermee arbeid is verricht of materialen zijn ingekocht. Daarom blijkt niet dat [gedaagde] op dit punt aansprakelijk is.

2.
Radiator

[gedaagde] heeft niet betwist dat de radiator door hem is verwijderd. Dit is ook op een schermprint te zien. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] op dit punt de woning niet heeft achtergelaten zoals die was bij het aanvaarden van de woning. Voor dit gebrek is hij daarom aansprakelijk.

[eisers] hebben hun schade op dit punt niet concreet begroot. Deze is ook niet apart op de factuur gespecificeerd. [gedaagde] heeft aangevoerd dat met het terugplaatsen van de radiator niet meer dan één of twee uur gemoeid kan zijn. De kantonrechter is van oordeel dat twee uur arbeid voor dit punt redelijk is.

3.
Stopcontacten

[gedaagde] heeft niet betwist dat een (afdekplaat van een) stopcontact ontbreekt. Niet blijkt uit het ‘Incheckrapport’ dat dat bij het in gebruik nemen van de woning al zo was, zodat sprake is van een tekortkoming op dit punt.

Ten aanzien van de hoogte van de schade heeft [gedaagde] aangevoerd dat met het terugplaatsen van een stopcontact hooguit 15 minuten is gemoeid. [eisers] hebben niet onderbouwd van hoeveel stopcontacten de afdekplaten ontbreken. Op de factuur staat bij materiaal ‘afdekhoezen stopcontacten € 119,11’, maar niet het aantal stopcontacten. Omdat op een van de schermprints te zien is dat de afdekplaatjes van twee stopcontacten ontbreken, is dat het aantal waar de kantonrechter vanuit gaat. Daarnaast acht zij 15 minuten voor het plaatsen van afdekplaten van een stopcontacten redelijk, zodat voor twee stopcontacten moet worden uitgegaan van 30 minuten aan arbeid.

4.
verlichting

[gedaagde] heeft betwist dat de verlichting kapot was. [eisers] hebben niet nader onderbouwd welke verlichting in welke ruimtes kapot was. Uit de schermprints blijkt dit ook niet, ook niet bij een vergelijking met het ‘Incheckrapport’. Het enkele feit dat op de factuur een bedrag voor hallogeenlampen staat gespecificeerd, maakt dat niet anders. Daaruit volgt immers alleen dat deze kosten gemaakt zijn, maar niet dat het gaat om herstel van schade. Dat betekent dat op dit punt niet blijkt van aansprakelijkheid van [gedaagde] .

5.
Schimmel, verven, kitten

[gedaagde] heeft betwist dat er etensresten waren achtergebleven en dat er sprake was van schimmel. De kantonrechter heeft op de schermprints geen etensresten waargenomen. Ook blijkt uit de schermprints niet van schimmel op deuren en plinten. Op de muur op de eerste schermprint lijkt een aftekening op de muur zichtbaar, maar onvoldoende blijkt dat hier sprake is van schimmel. Ook kan onvoldoende getoetst worden of sprake is van afwijking van het ‘Incheckrapport’ op dit punt, omdat de foto’s in dat rapport te klein zijn voor dit detail. Dat betekent dat [eisers] nader moeten stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van schimmel en dat deze het gevolg is van een tekortkoming van [gedaagde] . [eisers] hebben dat echter niet gedaan. Ook hebben zij verder niet onderbouwd waarom verven en kitten nodig waren. Gezien de betwisting van [gedaagde] , had dat wel op hun weg gelegen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat op dit punt niet blijkt dat [gedaagde] aansprakelijk is.

5.16.

[eisers] hebben nog aangevoerd dat enkele gebreken door [gedaagde] en [naam] moesten worden hersteld op grond van artikel 7:240 BW Pro. Dit artikel bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor kleine herstellingen. [eisers] hebben echter niet gesteld welke gebreken hieronder vallen, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat.

5.17.

Op grond van deze overwegingen, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor (herstelkosten van) de posten zoals hiervoor onder 1, 4 en 5 genoemd. Daarom wijst de kantonrechter een vergoeding hiervoor af. Ten aanzien van de posten onder 2 en 3 is de kantonrechter van oordeel dat wel voldoende vast staat [gedaagde] daarvoor aansprakelijk is. De schade als gevolg daarvan bestaat uit verrichte arbeid en gekocht materiaal. Voor arbeid gaat de kantonrechter uit van het op de factuur genoemde uurtarief van € 39,00 exclusief btw. Dat leidt tot de volgende begroting:

(2) radiator terugplaatsen

2 uur * € 39,00 arbeid

€

78,00

(3) afdekplaten stopcontacten

½ uur * € 39,00 arbeid

€

19,50

materiaal (afdekplaten)

€

119,11

totaal

€

216,61

De kantonrechter wijst op grond hiervan voor deze posten een bedrag toe van € 216,61.

Huurderving: € 2.100,00

5.18.

[eisers] maken aanspraak op huurderving. Daarvoor voeren zij aan dat zij in november en december 2023 meer dan normaal te verwachten herstel moesten uitvoeren door de ondeugdelijke oplevering door [gedaagde] . Daardoor konden zij de woning pas per 1 januari 2024 weer verhuren en vorderen zij voor deze twee maanden huurderving voor een bedrag van € 2.100,00.

5.19.

De kantonrechter heeft hiervoor geoordeeld dat [gedaagde] slechts aansprakelijk is voor (de kosten van) 2 ½ uur aan arbeid van het door [eisers] uitgevoerde herstel. Dat betekent dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor een vertraging van twee maanden in het weer kunnen verhuren van de woning in verband met het uitgevoerde herstel. Daarom wijst de kantonrechter deze vordering af.

Huurachterstand: € 2.100,00

5.20.

[eisers] voeren aan dat [gedaagde] en [naam] de huur voor de maanden september en oktober 2023 niet hebben betaald. [gedaagde] heeft betwist dat hij voor oktober 2023 nog huur moet betalen, omdat volgens hem toen de huurovereenkomst al was geëindigd.

5.21.

Hiervoor heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst per 1 november 2023 was geëindigd. Dat betekent dat [gedaagde] ten onrechte de huur van september en oktober 2023 niet heeft betaald. Daarom wordt betaling van de huur van deze maanden voor een bedrag van € 2.100,00 toegewezen.

5.22.

Op grond van het voorgaande, is [gedaagde] aansprakelijk voor de volgende bedragen:

Elektriciteitskosten € 946,95

Leegruimen € 1.149,50

Herstelkosten € 216,61

Achterstallige huur
€ 2.100,00

Totaal € 4.413,06

Bik: € 190,58 en € 1.052,68

5.23.

[eisers] maken aanspraak op tweemaal een bedrag aan buitengerechtelijke kosten. [gedaagde] betwist dat hij deze kosten moet betalen, omdat deze kosten niet juist zijn aangezegd.

5.24.

Deze vorderingen moeten worden getoetst aan artikel 6:96 BW Pro. Meer specifiek is van belang het 6e lid van dit artikel, omdat [gedaagde] en [naam] de huurovereenkomst als consument hebben gesloten (niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf).

5.25.

Ten eerste vorderen [eisers] een bedrag van € 190,58 aan buitengerechtelijke kosten vanwege niet, althans te laat betaalde huur van juni 2023. Vast staat dat [gedaagde] de verplichting had om de huur te betalen voor de eerste dag van de maand waarop deze betrekking had. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij de huur van juni 2023 te laat heeft betaald. Daarmee is hij direct per 1 juni 2023 in verzuim geraakt. Daarna, op 19 juni 2023, hebben [eisers] een aanmaning gestuurd aan [gedaagde] en [naam] . Deze aanmaning voldoet aan de wettelijke eisen van artikel 6:96 BW Pro.

[gedaagde] heeft bij conclusie van dupliek nog aangevoerd dat hij de aanmaning niet heeft ontvangen. Daaraan gaat de kantonrechter voorbij, omdat [gedaagde] dit verweer te laat in de procedure heeft aangevoerd. Gelet op het vereiste van concentratie van verweer had hij dit verweer al in zijn conclusie van antwoord aan moeten voeren.

5.26.

Ten tweede vorderen [eisers] een bedrag van € 1.052,68 aan buitengerechtelijke kosten in verband met het niet (tijdig) betalen van ontruimingskosten, energiekosten, schoonmaakkosten en herstelwerkzaamheden.

Vast staat dat [gedaagde] de woning bij het einde van de huur goed moest opleveren, maar dat op dat moment niet heeft gedaan. Daarom is [gedaagde] op dat moment direct in verzuim gekomen. De aanmaning die de gemachtigde van [eisers] daarna op 28 februari 2024 heeft gestuurd, voldoet ook verder aan de vereisten van artikel 6:96 BW Pro.

Omdat echter een substantieel deel van het voor deze posten gevorderde bedrag wordt afgewezen, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (in de zin van artikel 6:2 BW Pro) om het toepasselijke wettelijke tarief aan de hand daarvan te bepalen. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke kosten op dit punt dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief dat hoort bij het voor deze posten toe te wijzen bedrag. Dat betreft een bedrag van (€ 1.149,50 + € 946,95 + € 216,91=) € 2.313,36, met een bijbehorend bedrag aan buitengerechtelijke kosten van € 419,87 inclusief btw.

5.27.

Hieruit volgt dat aan buitengerechtelijke kosten in totaal een bedrag van (€ 190,58 + € 419,87=) € 610,45 wordt toegewezen.

Rente:

5.28.

[eisers] vorderen wettelijke rente over diverse posten.

huur

Vast staat dat [gedaagde] niet voldaan heeft aan zijn verplichting om de huur van september en oktober 2023 te betalen voor de eerste dag van de betreffende maand, zodat hij vanaf de eerste van de betreffende maand direct in verzuim was. Dat betekent dat hij vanaf deze datum de wettelijke rente over de betreffende huurtermijnen moet betalen.

o
verige posten

In verband met de overige posten vorderen [eisers] de wettelijke rente vanaf 30 dagen na 26 januari 2024, zijnde 26 februari 2024. Omdat vast staat dat [gedaagde] deze kosten, ondanks het verzoek van 26 januari 2024, niet heeft betaald, moet hij de wettelijke rente vanaf 26 februari 2024 betalen. Dat geldt echter alleen voor de hiervoor toegewezen kosten voor elektra, leeghalen van de woning en herstelkosten, met een totaalbedrag van € 2.313,36. Voor zover de vorderingen hiervoor zijn afgewezen, wordt de daaraan verbonden vordering tot vergoeding van wettelijke rente afgewezen.

Er rest geen betalingsverplichting voor [gedaagde] meer

5.29.

[eisers] hebben hun vordering verminderd met € 5.000,00, omdat zij dit bedrag al hebben ontvangen van [naam] . [eisers] hebben daarnaast niet betwist dat zij de borg van € 1.050,00 nog onder zich hebben. [gedaagde] is op grond daarvan van mening dat [eisers] meer hebben ontvangen dan waar zij recht op hebben en dat hij daarom niets meer hoeft te betalen. De kantonrechter begrijpt daaruit dat [gedaagde] een beroep doet op verrekening.

5.30.

[eisers] kunnen [gedaagde] als hoofdelijk schuldenaar aanspreken voor het volledige bedrag waar zij recht op hebben, een bedrag van € 5.023,51 vermeerderd met wettelijke rente. De afspraak die zij buiten deze procedure om hebben gemaakt met [naam] staat daar in beginsel los van. [eisers] hebben er echter voor gekozen om hun vordering op [gedaagde] te verminderen met het bedrag dat zij van [naam] ontvingen. Ook staat vast dat zij de borg nog onder zich hebben. Vanwege het beroep op verrekening van [gedaagde] moet daarom het toe te wijzen deel van de vordering van [eisers] verminderd worden met een bedrag van € 6.050,00. Dit levert een negatief resultaat op van minus € 1.026,49, waarbij het niet aannemelijk is dat het bedrag aan wettelijke rente meer is dat dit bedrag. Daaruit volgt dat [gedaagde] niets meer hoeft te betalen aan [eisers] .

[gedaagde] moet wel de proceskosten betalen

5.31.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eisers] ten onrechte wezenlijk te hoge vorderingsrechten hebben ingediend, terwijl hen een zeer beperkt en matig bedrag toekomt. Daarom verzoekt hij om te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

De kantonrechter heeft weliswaar geoordeeld dat [eisers] recht hebben op een bedrag dat lager is dan zij hebben gevorderd, maar dat neemt niet weg dat het instellen van de procedure nodig was, om de betalingsverplichting van [gedaagde] vast te stellen en hem eventueel tot nakoming te dwingen. [gedaagde] is in beginsel hoofdelijk aansprakelijk voor het toegewezen bedrag van € 5.023,51. Alleen vanwege het feit dat [eisers] het door [naam] betaalde bedrag in mindering hebben gebracht, resteert er voor [gedaagde] niets meer te betalen. De kantonrechter acht het dan ook redelijk dat [gedaagde] de proceskosten (inclusief nakosten) moet betalen. Bij de begroting van de proceskosten van [eisers] houdt de kantonrechter wel rekening met de hoogte van het bedrag waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. Daarmee worden de proceskosten begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

290,90

- griffierecht

€

265,00

- salaris gemachtigde

€

720,00

(2 punten × € 360,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.419,90

5.32.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.419,90, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.

Bepaling einddatum huurovereenkomst en vergoeding voor niet correcte oplevering woning