Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/727
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 16 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 december 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 459.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 2] , mr. S.C.N. Hunte.
1.4.
Aan het slot van de mondelinge behandeling ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek gesloten, een schriftelijke uitspraak aangekondigd en medegedeeld dat de termijn voor het doen van die uitspraak zes weken bedraagt. Het doen van de uitspraak heeft door omstandigheden langer geduurd. De rechtbank betreurt dat en biedt partijen daarvoor verontschuldigingen aan.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op € 259.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 459.000.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 320.000
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand aan de [adres 1] (bouwjaar 1750) met een oppervlakte van 672 m² en een opslagruimte aan de [adres 2] (bouwjaar 1800) van 185 m².
3.1.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 20 december 2024 het bezwaar ongegrond verklaard.
3.2.
Nadat de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan, hebben tussen partijen nog meerdere contactmomenten plaatsgevonden met betrekking tot de vaststelling van de WOZ-waarde. Op 10 januari 2024 schrijft belanghebbende in een bericht aan de heffingsambtenaar onder meer:
“Naar mijn opinie concludeert u onterecht uit uw nieuw gemaakte vergelijking dat de WOZ waarde van [adres 1] niet te hoog is vastgesteld.”
Motivering
De ontvankelijkheid van het beroep
4. De heffingsambtenaar betoogt dat het beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat het beroepschrift op 6 februari 2025 is binnengekomen en de envelop geen poststempel bevat.
4.1.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar uit de contactmomenten met belanghebbende die na de uitspraak op bezwaar hebben plaatsgevonden had moeten opmaken dat belanghebbende het nog steeds niet eens was met de vastgestelde WOZ-waarde. Met name het schrijven van belanghebbende van 10 januari 2025 (zie 3.2) had moeten worden aangemerkt als een beroepschrift. De heffingsambtenaar had dit bericht moeten doorzenden aan de rechtbank. [1] Nu dit bericht binnen de termijn van zes weken na de dagtekening van de uitspraak op bezwaar is binnengekomen, heeft belanghebbende naar het oordeel van rechtbank tijdig beroep ingesteld. [2] Het beroep is ontvankelijk.
4.2.
Dat betekent dat belanghebbende recht heeft op een beoordeling van de zaak door de rechter. In het onderstaande zal de rechtbank een oordeel geven over de vraag die voorligt.
De waarde van de onroerende zaak
4.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
4.4.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.5.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport overgelegd waarin tekstueel beschreven staat dat de HWK-methode is toegepast, maar waarin feitelijk verkoopprijzen per vierkante meter met elkaar zijn vergeleken (de zogeheten vergelijkingsmethode). Onder omstandigheden is verdedigbaar dat een afwijkende methode wordt gekozen, maar dan vraagt dat wel een adequate motivering. De motivering ontbreekt in het taxatierapport en de toelichting ter zitting is te laat en van onvoldoende gewicht. Ook de tabellen in de uitspraak op bezwaar en in het taxatieverslag zijn niet toereikend, omdat die geen uiting zijn van de HWK-methode zoals door de wetgever bedoeld.
4.6.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 259.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft de door haar gestelde waarde niet onderbouwd met een berekening die de wet voorschrijft.
4.7.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 320.000.
4.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 320.000. De aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende tot een bedrag van € 320.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier, op 16 maart 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.