Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/427
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 16 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1] , verbonden aan TIP Vastgoed B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 december 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.555.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 26 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 2] , mr. S.C.N. Hunte. Het doen van de uitspraak heeft door omstandigheden langer geduurd. De rechtbank betreurt dat.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op tussen de € 2.135.000 en € 2.250.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 2.555.000.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 2.475.000
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is gebruiker van het object. Het betreft een bouwmarkt aan de [adres] (bouwjaar 1996) met een oppervlakte van 4.814 m², waarvan 4.688 m² is gelegen op de begane grond en 126 m² op de eerste verdieping.
Motivering
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt hoe bij het vaststellen van de huurwaarde met de verschillende tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten rekening is gehouden. Niet is toegelicht hoe de heffingsambtenaar komt tot het bedrag van € 63,87 per vierkante meter en of daarin voldoende waardedruk is verdisconteerd gelet op de eigenschappen van de onroerende zaak ten opzichte van de referentieobjecten. Daarmee ontvalt de overtuigingskracht aan de in het taxatierapport opgenomen berekening en heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. De stellingen over de kapitalisatiefactor behoeven geen behandeling meer.
4.3.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van tussen de € 2.135.000 en € 2.250.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft de door haar gestelde waarde niet onderbouwd met een berekening die de wet voorschrijft. Het eigen huurcijfer kan ook niet als uitgangspunt dienen, omdat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat dit tussen gelieerde partijen tot stand is gekomen.
4.4.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 2.475.000.
4.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag te hoog vastgesteld.
4.6.
Nu het beroep gegrond is omdat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, behoeft het standpunt van belanghebbende ten aanzien van de vraag of sprake is van schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ geen behandeling.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 2.475.000. De aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
5.2.
De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De hoogte van de vergoeding wordt vermenigvuldigd met 0,25. [2] De vergoeding bedraagt dan in totaal € 800.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 2.475.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 385 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 800 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier, op 16 maart 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.