Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/459
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.
Beslissing
1. De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 240.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200 aan proceskosten van belanghebbende.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres].
2.1.
Het is een hoekwoning (bouwjaar 1972) met een gebruikersoppervlakte van 100 m2. De woning is gelegen op een perceel van 206 m2. Op het perceel rust een erfdienstbaarheid, te weten een recht van overpad (44 m2). De woning heeft een berging.
Procesverloop
3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde [1] van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:
- Belastingjaar: 2023
- Vastgestelde waarde: € 251.000
3.1.
Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:
- Dictum: Bezwaar ongegrond
- Waarde na bezwaar: € 251.000
- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing
3.2.
Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft nog een nader stuk ingediend.
3.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- Namens de gemachtigde: [naam 1]
- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]
3.4.
Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.
3.5.
De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.
De gronden voor de beslissing
4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:
- Waarde volgens belanghebbende: primair € 221.000 en subsidiair € 239.000;
- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 251.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 259.000 in de beroepsfase.
4.1.
Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.
Formele beroepsgronden
4.2.
Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier.
Materiële beroepsgronden
4.3.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 259.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd.
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, gebruiksoppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op de juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?
4.6.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning van belanghebbende, gezien de gedateerde voorzieningen. De binnenzijde van het dak, de vloeren en de muren zijn toe aan onderhoudswerkzaamheden, aldus belanghebbende.
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet in voldoende mate inzichtelijke gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met inachtneming van de door belanghebbende overgelegde foto’s, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk geworden dat adequaat rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op juiste wijze is opgebouwd, waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
4.8.
Ten aanzien van de waarde-opbouw van de woning op basis van de marktgegevens liggen geen beslispunten voor.
Slotsom van de materiële beroepsgronden
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
4.10.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt eerst de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde primaire waarde van € 221.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende zijn standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Hoewel het de rechtbank voorkomt dat een matige dakisolatie een beperking is van de kwaliteit van de woning, laat de rechtbank in het midden welke KOUDV-factor naar beneden moet worden bijgesteld. Ook de subsidiaire waarde van € 239.000 heeft belanghebbende onvoldoende onderbouwd.
Vaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank
4.11.
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 240.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.
5.1.
De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.200. Het betoog van de heffingsambtenaar met verzoek tot matiging van de proceskosten wordt verworpen. De enkele stelling dat de zitting minder tijd dan gebruikelijk heeft geduurd hangt samen met de uitgebreide(re) schriftelijke voorbereiding waarvoor belanghebbende geen extra vergoeding krijgt.
5.2.
Verder is de rechtbank van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet van toepassing is. De rechtbank verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025. [2] De Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm wordt enkel toegepast voor besluiten die ná 1 januari 2024 zijn genomen. Zowel de beschikking als de uitspraak op bezwaar zijn gedaan voor 1 januari 2024.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Bijlage: juridisch kader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.