Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1004
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.
Beslissing
1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres] .
2.1.
Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1996) met een gebruikersoppervlakte van 148 m2. De woning is gelegen op een perceel van 429 m2. De woning heeft een tuinhuis en berging.
Procesverloop
3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde [1] van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:
- Belastingjaar: 2023
- Vastgestelde waarde: € 332.000
3.1.
Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:
- Dictum: Bezwaar ongegrond
- Waarde na bezwaar: € 332.000
- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing
3.2.
Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft een nader stuk ingediend.
3.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- Namens de gemachtigde: [naam 1]
- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]
3.4.
Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.
3.5.
De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.
De gronden voor de beslissing
4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:
- Waarde volgens belanghebbende: lager dan € 332.000
- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 332.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 338.000 in de beroepsfase.
4.1.
Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.
Formele beroepsgronden
4.2.
De heffingsambtenaar heeft op 30 januari 2026 een nader stuk ingediend. Naar het oordeel van de rechtbank moet dit stuk in zijn geheel buiten beschouwing worden gelaten. De rechtbank overweegt daarin als volgt.
4.3.
Op zichzelf beschouwd is het nadere stuk binnengekomen nét voorafgaand aan de start van de termijn van 10 dagen voor de zitting, zoals bepaald in artikel 8:42 van Pro de Awb. Gelet echter op het geheel van feiten en omstandigheden in deze zaak, ziet de rechtbank aanleiding om een strengere toets aan te leggen voor het bepalen van de bewijsmiddelen die zij ten grondslag legt aan haar oordeel. Voor de gehouden cluster-zitting heeft de rechtbank immers ruim voor de zitting, te weten op 15 december 2025, kenbaar gemaakt dat deze zaak onderdeel uitmaakt van een grote groep zaken waarvoor een geclusterde behandeling aangewezen was, indachtig de grote hoeveelheid zaken en de grote capaciteit die dat vraagt van de Rechtspraak. Deze wijze van afdoening is gericht op het zo doelmatig mogelijk inzetten van schaarse capaciteiten, waaronder in het bijzonder zittingscapaciteit.
4.4.
Het nader stuk van de heffingsambtenaar bestaat in feite uit drie onderdelen: verweergronden, de verplichte gedingstukken en nader bewijs (het waarderapport). De verplichte gedingstukken (artikel 8:42 Awb Pro stukken) zijn zonder meer te laat ingediend. Op 9 februari 2024 en op 4 juli 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar verzocht om het verweerschrift en de stukken die betrekking hebben op de zaak in de dienen. De termijn die de wet daarvoor bepaalt is vier weken na het opvragen ervan door de rechtbank. Reeds in zoverre is sprake van een schending van de goede procesorde. Omdat dit stukken zijn, waarvan belanghebbende geacht wordt bekend te zijn, worden deze wel in de beoordeling betrokken.
4.5.
Het gedingstuk met daarin het verweer van de heffingsambtenaar is eveneens te laat ingediend. Immers, de verzending van de uitnodiging voor de zitting markeert de overgang van de fase van vooronderzoek (waarin het verweerschrift kan worden ingediend), naar de fase van het onderzoek ter zitting (waarin nog slechts nadere stukken kunnen worden ingediend). Dus hoewel de heffingsambtenaar de term 'verweerschrift' bezigt, kan het stuk van 30 januari 2026 die naam niet dragen. Het wordt daarom aangemerkt als nader stuk. Het zo laat indienen van verweergronden komt eveneens in strijd met de goede procesorde. Het gevolg daarvan is dat het inhoudelijke verweer als tardief wordt aangemerkt.
4.6.
Het nadere bewijsmiddel in beroep, het waarderapport inclusief matrix, heeft een dagtekening 24 maart 2025. Tussen het moment van opmaken van het rapport en het indienen ervan bij de rechtbank ligt ruim 10 maanden. Voor dit tijdsverloop heeft de heffingsambtenaar ter zitting geen verklaring gegeven. Indachtig de belangen van zowel de wederpartij als de maatschappelijke belangen die gemoeid zijn met de doelmatige procesgang, is een indiening enkele uren voordat de 10-dagen-termijn ingaat, in strijd met de goede procesorde. Ook hiervoor is het gevolg dat dit gedingstuk als tardief wordt aangemerkt.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is zonder het nadere stuk van 30 januari 2026? waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
4.7.
De rechtbank valt daarbij terug op hetgeen de heffingsambtenaar daarvoor heeft vastgelegd in het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. De rechtbank is van oordeel dat de stukken die wel tot het dossier worden gerekend (artikel 8:42 Awb Pro stukken) net voldoende zijn om de verdedigde waarde te kunnen dragen.
4.8.
Hetgeen belanghebbende in zijn beroepsgronden heeft aangevoerd betreft kale stellingen, die niet met bewijsmiddelen zijn onderbouwd. Zonder nadere uitwerking van de gestelde bijzonderheden van de woning, heeft de heffingsambtenaar ervan uit kunnen gaan dat de woning van belanghebbende een gemiddelde woning betrof. Dan volstaat een vergelijking op hoofdlijnen met drie vergelijkbare woningen uit dezelfde dorpskern die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
Slotsom van de materiële beroepsgronden
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Aan de schending van de goede procesorde verbindt de rechtbank de consequentie dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Bijlage: juridisch kader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.