Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1921
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 19 januari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) op 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 258.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Goes opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit het bouwjaar 1986 met een gebruiksoppervlakte van 79 m². De woning is gelegen op een perceel van 295 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit dat de waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 258.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 9 maart 2025 door [taxateur] opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 269.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , de [adres 3] en de [adres 4] te [plaats] .
Stijging WOZ-waarde
4.5.
Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van de woning te veel gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar en in vergelijking met gemiddelde landelijke en regionale stijgingen van de WOZ-waarden. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die op een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. De gemiddelde waardestijging van de WOZ-waarden van andere objecten is daarbij in beginsel niet van belang.
Referentieobject [adres 2]
Belanghebbende stelt voorts dat bij het referentieobject [adres 2] sprake is van een niet nader te verklaren stijging van de WOZ-waarde, mede omdat dit object binnen hetzelfde jaar tweemaal is verkocht. Om deze reden kan dit object volgens belanghebbende niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de onderhavige woning. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit het enkele feit dat het object [adres 2] binnen hetzelfde jaar tweemaal is verkocht niet worden afgeleid dat dit object niet onder marktconforme omstandigheden is verkocht. Het object [adres 2] kan daarom naar het oordeel van de rechtbank dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.6.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de waardering ervoor is gekozen twee referentieobjecten ( [adres 3] en [adres 4] ) te gebruiken die meer dan één jaar vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht, omdat deze woningen het best vergelijkbaar zijn met de onderhavige woning. De rechtbank constateert dat deze objecten zijn gelegen in dezelfde straat als de woning van belanghebbende, hetzelfde bouwjaar betreffen en een vergelijkbaar woon- en perceeloppervlakte hebben. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de waarde van deze objecten gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de gehanteerde referentiewoningen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.7.
Belanghebbende heeft de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan onder meer de berging, overkapping, en tuinhuis is afzonderlijke een waarde toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
4.8.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de waarde voor de woning per de waardepeildatum niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.P. Dees, griffier op 19 januari 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.