Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 24/3320, 24/6383
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 19 januari 2026 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 februari 2024 (belastingjaar 2023) en 23 juli 2024 (belastingjaar 2024)
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) op 1 januari 2022 vastgesteld op € 462.000. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de woning op 1 januari 2023 vastgesteld op € 454.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 en 2024 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Sluis opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning voor belastingjaar 2023 en 2024 gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B de Smit.
Feiten
1.4.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit het bouwjaar 1998 met een gebruiksoppervlakte van 87 m². De woning is gelegen op een perceel van 585m².
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit voor het belastingjaar 2023 een waarde van € 362.000 en voor het belastingjaar 2024 een waarde van € 329.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de beschikkingen vastgestelde waardes.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende en is de waarde van de woning voor beide belastingjaren te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep voor beide belastingjaren een taxatierapport ten grondslag gelegd. De [taxateur] heeft voor het belastingjaar 2023 het taxatierapport opgesteld op 8 oktober 2024 en voor het belastingjaar 2024 op 1 december 2025.
3.4.
In het taxatierapport is voor het belastingjaar 2023 de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van
€ 464.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] .
3.5.
In het taxatierapport is voor het belastingjaar 2024 de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van
€ 461.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] te [plaats] .
Stijging WOZ-waarde
3.6.
Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van de woning te veel gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar en in vergelijking met gemiddelde landelijke en regionale stijgingen van de WOZ-waarden. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. De gemiddelde waardestijging van de WOZ-waarden van andere objecten is daarbij in beginsel niet van belang.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voor beide jaren wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
Belanghebbende stelt dat de ligging van de woning op het park van invloed is op de waarde van de woning. Volgens belanghebbende hebben de woningen met even nummers op het park een hogere verkoopprijs dan de woningen met oneven nummers en staan de even nummers bovendien minder lang te koop. Dit is volgens hem het gevolg van de ligging aan het binnenwater of het meer gewilde buitenwater, de afstand tot de duinovergang en de nabijheid van het afvalpunt en de sporthal/terras. Belanghebbende heeft toegelicht dat zijn woning niet is gelegen aan het buitenwater en de afstand tot de duinovergang verder is dan bij de gehanteerde referentiewoningen. Daarnaast stelt belanghebbende overlast te ervaren van het afvalpunt als gevolg van zwerfafval en in de zomermaanden regelmatig hinder te ondervinden van bezoekers die tot laat in de avond gebruikmaken van het terras en van de activiteiten op de groenstrook achter zijn woning. Volgens belanghebbende grenst zijn woning direct aan een (hoge) haag die eigendom is van het vakantiepark en waaraan door hem geen aanpassingen kunnen worden gedaan. Ter zitting heeft belanghebbende aan de hand van foto’s en een plattegrond van het park het verschil in ligging tussen de woningen en de gehanteerde referentiewoningen toegelicht. Volgens belanghebbende wordt het verschil in ligging mede bevestigd vanwege het feit dat het object aan de [adres 9] op 18 december 2023 is verkocht voor een bedrag van € 360.000.
3.9.
De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift aan de hand van verkoopcijfers toegelicht dat er geen directe invloed is op de waarde afhankelijk van de ligging aan het binnenwater of brede water. De heffingsambtenaar heeft dit inzichtelijk gemaakt aan de hand van een plattegrond waarop een aantal verkopen rondom de waardepeildatum zijn aangeduid. Verder stelt de heffingsambtenaar dat het ervaren van overlast als gevolg van de afstand tot het afvalpunt of het terras van subjectieve aard is en daarom geen invloed heeft op de waarde. De heffingsambtenaar stelt voorts dat de woning is gelegen aan een doodlopende weg, in tegenstelling tot 70% van de woningen op het park, die aan een doorgaande weg zijn gelegen. De heffingsambtenaar heeft tenslotte inzichtelijk gemaakt welke objecten rond de waardepeildatum zijn verkocht en stelt dat voor de bepaling van de waarde niet de hoogste en niet de laagste verkoopprijzen zijn gehanteerd.
3.10.
De rechtbank stelt vast dat in het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatierapport voor het belastingjaar 2023 van de gehanteerde referentieobjecten drie objecten (zeer) dichtbij de duinovergang zijn gelegen. Van de gehanteerde referentieobjecten liggen er twee aan het brede water. In het belastingjaar 2024 is één referentieobject zeer dichtbij de duinovergang gelegen en ligt één object aan het brede water. De rechtbank concludeert op basis van de informatie in het dossier dat de gehanteerde referentieobjecten in beide jaren niet zijn gelegen nabij de afvalplaats, sporthal/terras en de groenstrook waar volgens belanghebbende festiviteiten plaatsvinden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat er een verschil bestaat in de ligging van de woning ten opzichte van de gehanteerde referentieobjecten. Belanghebbende heeft met de toelichting bij de foto’s inzichtelijk gemaakt dat er een verschil bestaat tussen de ligging aan het brede water, waarbij de woningen een vrij uitzicht hebben en voorzien zijn van een aanlegsteiger, en de woningen die aan het smallere binnenwater liggen. Belanghebbende heeft daarnaast voldoende aannemelijk gemaakt dat de afstand tot de duinen, afvalplaats/terras en het feit dat er in de zomer regelmatig festiviteiten op de groenstrook achter de woning van belanghebbende worden georganiseerd een verschil in ligging ten opzichte van de referentieobjecten vertegenwoordigen die een neerwaartse correctie van de liggingsfactor onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met dit verschil in ligging tussen de woning en de referentieobjecten.
3.11.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 en 2024 niet aannemelijk gemaakt.
3.12.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 362.000 (2023) en € 329.000 (2024) aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende noemt enkele verkopen op het vakantiepark ter onderbouwing van de door hem voorgestane waardes. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de waardeontwikkeling in de tussenliggende periode en de verschillen tussen de woningen. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waardes dan ook onvoldoende onderbouwd.
3.13.
Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie op € 400.000. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 in goede justitie op € 380.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikkingen moeten worden verlaagd. De aanslagen OZB volgen de waardebeschikkingen, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
4.1.
Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht (2 x
€ 51) aan belanghebbende vergoeden.
4.2.
De rechtbank wijst het verzoek om proceskostenvergoeding af, omdat belanghebbende zijn verzoek niet heeft onderbouwd met objectief verifieerbare gegevens en niet is gebleken dat belanghebbende zich heeft laten bijstaan door een derde beroepsmatige rechtsbijstandverlener. Hierdoor is niet gebleken dat sprake is van proceskosten die gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht of anderszins voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 01-01-2022 tot een bedrag van € 400.000.
- vermindert de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 01-01-2023 tot een bedrag van € 380.000.
- vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 102 aan belanghebbende moet vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.P. Dees, griffier op 19 januari 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.