ECLI:NL:RBZWB:2026:2024 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Geschil over ontbinding huurovereenkomst en herstelkosten...

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 11348565 \ CV EXPL 24-3506

Vonnis van 18 maart 2026

in de zaak van

1.[persoon 1] ,

te [plaats 1] ,
2.
[persoon 2],

te [plaats 1] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [partij 1] ,

gemachtigde: mr. C.G. Huijsmans,

tegen

1.[persoon 3] ,

te [plaats 2] ,
2.
[persoon 4],

te [plaats 3] ,
3.
[persoon 5],

te [plaats 4] ,
4.
[persoon 6],

te [plaats 4] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [partij 2] ,

gemachtigde: mr. J. Ossewaarde.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 januari 2025 en de daarin vermelde stukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens overleggen producties met producties 58 tot en met 79;

- de akte overleggen aanvullende producties van [partij 2] met producties 35 tot en met 40;

- de akte overleggen producties van [partij 1] met productie 80 en een nieuwe productie 55;

- de mondelinge behandeling van 21 augustus 2025, alsmede de op die mondelinge behandeling door mr. Ossewaarde overgelegde en voorgedragen aantekeningen en de door [persoon 5] overgelegde en voorgedragen brief.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[partij 2] heeft op 1 augustus 2021 van [partij 1] in huur genomen de bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats 5] voor de exploitatie van [hotel] . De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar. Partijen hebben daarvoor op 19 juli 2021 een schriftelijke huurovereenkomst ondertekend. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.

2.2.

Op 2 januari 2022 hebben partijen nadere afspraken gemaakt in een allonge. Daarin zijn zij overeengekomen dat [partij 2] het interieur en de uitstraling van het hotel mag aanpassen. Ook zijn zij overeengekomen dat de huurovereenkomst geldt voor een periode van tien jaar.

2.3.

[partij 2] heeft vanaf juli 2022 bij [partij 1] geklaagd over de slechte staat van het gehuurde en het handelen door [persoon 1] .

2.4.

Vanaf november 2022 heeft [partij 2] lekkages vanuit de leidingen in de muren/vloeren van het gehuurde geconstateerd. Als gevolg van de lekkages kwamen hotelkamers blank te staan en kwamen plafondplaten naar beneden.

2.5.

In opdracht van [partij 2] heeft de [firma 1] op 13 februari 2023 de leidingwaterinstallatie in het gehuurde onderzocht. In haar rapport heeft zij vermeld dat de leidingwaterinstallatie niet voldeed aan NEN 1006. Volgens [firma 1] waren 38 aanpassingen nodig om te voldoen aan NEN 1006, één aanpassing was noodzakelijk vanwege het risico op legionellagroei en acht aanpassingen waren wenselijk voor de kwaliteit van het drinkwater.

2.6.

De [firma 2] heeft op 18 augustus 2023 in opdracht van [partij 2] de leidingwaterinstallatie onderzocht. Zij heeft een rapport opgesteld over maatregelen om de leidingwaterinstallatie te laten voldoen aan NEN 1006. In het rapport heeft [firma 2] vermeld dat putcorrosie is opgetreden in het koperen leidingwerk door het toepassen van verkeerde materialen, het ontbreken van mantelbuizen en het toepassen van materiaal met een voorgeschiedenis.

2.7.

Vervolgens zijn er werkzaamheden aan de leidingwaterinstallatie uitgevoerd.

2.8.

Op 7 september 2023 heeft [firma 1] in opdracht van [partij 2] de leidingwaterinstallatie een tweede keer onderzocht. Zij heeft een tweede rapport opgesteld. In dat rapport heeft zij geconstateerd dat de installatie nog steeds niet voldeed aan NEN 1006. Volgens [firma 1] waren zes aanpassingen nodig om te voldoen aan NEN 1006 en waren vijf aanpassingen wenselijk voor de kwaliteit van het drinkwater.

2.9.

Bij brief van 31 oktober 2023 heeft [partij 2] een beroep gedaan op ontbinding van de huurovereenkomst per 16 november 2023 vanwege gebreken aan het gehuurde en het handelen door [persoon 1] . Op 15 november 2023 heeft [partij 2] het gehuurde verlaten en de sleutels van het gehuurde ingeleverd bij [partij 1] .

2.10.

De vorige gemachtigde van [partij 1] heeft daarop gereageerd namens [partij 1] in een brief van 22 november 2023. In die brief is namens [partij 1] bezwaar gemaakt tegen de ontbinding van de huurovereenkomst door [partij 2] . Daarnaast is in de brief de huurovereenkomst opgezegd met onmiddellijke ingang omdat [partij 2] het gehuurde niet langer exploiteerde.

2.11.

[partij 1] heeft, na verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, beslag laten leggen op de woning van [persoon 4] ter verzekering van het verhaal voor zijn vorderingen.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[partij 1] vordert – na wijziging van eis op de mondelinge behandeling –

bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

-
primairte bepalen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door hem buitengerechtelijk is ontbonden op 22 november 2023, dan wel een latere datum, dan wel
subsidiairde huurovereenkomst tussen hem en [partij 2] voor het gehuurde alsnog te ontbinden;

- [partij 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 52.197,54 aan huurderving, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- [partij 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 295.771,97 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente en te verminderen met de waarborgsom van € 24.000,00;

- [partij 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 50.000,00 uit hoofde van de boeteclausule van artikel 10.1 van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- [partij 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure;

- [partij 2] hoofdelijk te veroordelen in de nakosten.

3.2.

[partij 1] legt het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. [partij 1] stelt dat [partij 2] de verplichting om het gehuurde te exploiteren niet is nagekomen. Hij heeft daarom bij brief van 22 november 2023 de huurovereenkomst ontbonden op grond van artikel 26.5 sub a van de algemene voorwaarden. [partij 2] is op grond van dat artikel een boete verschuldigd gelijk aan de huur tot de oorspronkelijk overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst ad € 52.197,54. Verder stelt [partij 1] dat [partij 2] het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd. Hij maakt aanspraak op een schadevergoeding van € 295.771,97 voor herstel van het gehuurde. Ook stelt [partij 1] dat [partij 2] een boete van € 50.000,00 is verschuldigd op grond van artikel 10.1 en 10.9 van de huurovereenkomst, omdat [partij 2] heeft verzuimd zijn jaarrekening van 2022 te overleggen.

3.3.

[partij 2] voert verweer.

In reconventie

3.4.

[partij 2] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

- te verklaren dat de huurovereenkomst door hem rechtmatig is ontbonden per

16 november 2023;

- te verklaren dat [partij 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en hij hoofdelijk aansprakelijk is voor de schade van [partij 2] als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst;

- hoofdelijke veroordeling van [partij 1] tot vergoeding van de schade van [partij 2] , nader op te maken bij schadestaat;

- [partij 1] hoofdelijk te veroordelen om binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis de door [partij 2] betaalde waarborgsom van € 24.000,00 te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- op te heffen het door [partij 1] gelegde conservatoir beslag op de woning van [persoon 4] binnen vijf dagen na vonniswijzing, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [partij 1] hiermee in gebreke blijft;

subsidiair:

- te verklaren dat sprake is van dwaling aan de zijde van [partij 2] ter zake van het door putcorrosie aangetaste en afgekeurde (mede vanwege legionella) waterleidingsysteem in het gehuurde en
primairte vernietigen de tussen partijen gesloten huurovereenkomst wegens dwaling aan de zijde van [partij 2] , met hoofdelijke veroordeling van [partij 1] om binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis de door [partij 2] betaalde huurpenningen aan hem terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, dan wel
subsidiair[partij 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van nadeelcompensatie voor de gevolgen van de onder dwaling tot stand gekomen huurovereenkomst, nader op te maken bij staat;

primair en subsidiair:

- [partij 1] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.5.

[partij 2] legt het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. [partij 2] stelt dat [partij 1] zijn verplichting om gebreken aan het gehuurde te herstellen niet is nagekomen. Hij heeft daarom bij brief van 31 oktober 2023 de huurovereenkomst ontbonden per 16 november 2023. [partij 2] maakt aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom van € 24.000,00. Verder stelt hij dat aangezien de vorderingen van [partij 1] moeten worden afgewezen, het conservatoir beslag op de woning moet worden opgeheven.

3.6.

[partij 1] voert verweer.

In conventie en in reconventie

3.7.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.

Einde huurovereenkomst

4.2.

Ieder van partijen doet een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst. [partij 2] heeft als eerste een beroep gedaan op ontbinding, bij brief van 31 oktober 2023. Dat beroep op ontbinding faalt, omdat partijen in artikel 15.3 van de algemene voorwaarden zijn overeengekomen dat [partij 2] buiten een gerechtelijke procedure geen beroep kan doen op een ontbinding. Artikel 15.3 bepaalt namelijk:

“Huurder is niet gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk al dan niet gedeeltelijk en/of tijdelijk te ontbinden en/of zijn huurbetalingsverplichting al dan niet gedeeltelijk en/of tijdelijk buitengerechtelijk ongedaan te maken.”

4.3.

[partij 2] beroept zich op vernietiging van artikel 15.3, omdat het beding volgens hem onredelijk bezwarend is. Daarvoor stelt hij drie omstandigheden, namelijk 1.) dat exploitatie van het gehuurde niet langer mogelijk was vanwege de afgekeurde leidingwaterinstallatie, 2.) dat [partij 1] de belangen van [partij 2] negeerde en 3.) dat [partij 1] alleen schriftelijk wilde communiceren. De kantonrechter volgt [partij 2] daarin niet. Een beding in de algemene voorwaarden is vernietigbaar indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijdse kenbare belangen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (artikel 6:233 sub a BW Pro). De door [partij 2] gestelde omstandigheden zien niet op de aard en overige inhoud van de overeenkomst of de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen. Het gaat over de uitvoering van de huurovereenkomst door [partij 1] . Artikel 15.3 sluit het recht op ontbinding niet uit, maar het beperkt slechts de wijze waarop de ontbinding kan worden ingeroepen, namelijk dat een buitengerechtelijke ontbinding niet mogelijk is. Het blijft mogelijk voor [partij 2] om in een procedure bij de rechter een vordering in te stellen tot ontbinding van de huurovereenkomst. Datzelfde geldt voor [partij 1] . De wet bepaalt dat voor hem als verhuurder een buitengerechtelijke ontbinding niet mogelijk is, zoals verderop in rechtsoverweging 4.5. zal volgen. Daartoe dient ook hij een vordering in te stellen bij de rechter. Met artikel 15.3 hebben partijen de mogelijkheid tot ontbinding gelijkgetrokken. Dat is niet onredelijk bezwarend voor [partij 2] . [partij 2] beroep op vernietiging slaagt dus niet.

4.4.

[partij 1] heeft bij brief van 22 november 2023 de huurovereenkomst opgezegd met onmiddellijke ingang, op grond van artikel 26.5 sub a van de huurovereenkomst. Anders dan [partij 1] stelt, was dat geen ontbinding, maar een opzegging. Zo heeft zijn vorige gemachtigde geschreven:

“Kort en goed, door bovengenoemde constatering maken cliënten, op grond van artikel 26.5 sub a van de Algemene Bepalingen behorende bij de huurovereenkomst (AB), gebruik van hun recht om de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen door middel van een opzegging.”

Artikel 26.5 sub a bepaalt:

“Verhuurder heeft het recht de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang tussentijds te beëindigen door opzegging indien huurder:

a)
De exploitatie van zijn beroep of bedrijf in het gehuurde geheel of voor een belangrijk deel staak;”

De opzegging met onmiddellijke ingang is in strijd met de wet. Een opzegging van de huur van bedrijfsruimte bedraagt ten minste een jaar (artikel 7:293 lid 2 BW Pro). Daarvan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:291 BW Pro). Artikel 26.5 is daarom niet geldig. [partij 1] opzegging op grond van dat artikel gaat dus niet op.

4.5.

Voor zover de opzegging van [partij 1] moet worden aangemerkt als een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst, zoals [partij 1] tot uitgangspunt neemt in zijn vorderingen, geldt dat ontbinding evenmin slaagt. [partij 1] als verhuurder kan buiten rechte geen beroep doen op ontbinding van de huurovereenkomst vanwege een tekortkoming door [partij 2] , in dit geval het beweerdelijk schenden van de verplichting om het gehuurde te exploiteren (artikel 7:231 lid 1 BW Pro).

4.6.

Gelet op het bovenstaande slaagt de ontbinding door [partij 2] niet. Evenmin slaagt de opzegging/ontbinding door [partij 1] . Niettemin is het wel zo dat beiden zijn uitgegaan van een beëindiging van de huurovereenkomst. [partij 2] heeft namelijk het gehuurde verlaten en de sleutels ingeleverd bij [partij 1] . [partij 1] heeft het gehuurde weer in gebruik genomen en [partij 2] uitgenodigd voor een oplevering in het gehuurde. Partijen hebben zich zodanig jegens elkaar gedragen dat daarin een nadere beëindigingsovereenkomst ligt besloten (vergelijk Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:152). De huurovereenkomst is daarom toch tot een einde gekomen.

4.7.

De door [partij 1] gevorderde verklaring dat de huurovereenkomst is ontbonden, wordt afgewezen. De subsidiaire vordering om de huurovereenkomst alsnog te ontbinden wordt ook afgewezen, aangezien de huurovereenkomst reeds door de beëindigingsovereenkomst is geëindigd. De vordering tot betaling van de boete in artikel 26.5 vanwege de opzegging wordt eveneens afgewezen. Dat beding is niet geldig (zie rechtsoverweging 4.4.).

4.8.

De door [partij 2] gevorderde verklaring dat de huurovereenkomst is ontbonden, wordt ook afgewezen. De subsidiair gevorderde verklaring dat sprake is van dwaling en de ten gevolge daarvan gevorderde vernietiging en terugbetaling/nadeelcompensatie worden eveneens afgewezen. [partij 2] heeft de vordering op grond van dwaling voorwaardelijk ingesteld, namelijk onder de voorwaarde dat de ontbinding geen effect zou sorteren (zie randnummer 63 van de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij 2] toegelicht dat dit voorwaardelijke verzoek alleen geldt wanneer de kantonrechter tot de conclusie komt dat er nog een huurovereenkomst is. Omdat aan die voorwaarde niet is voldaan, wordt aan een beoordeling van het beroep op dwaling niet toegekomen.

Oplevering van het gehuurde

4.9.

[partij 1] stelt dat [partij 2] het gehuurde niet in goede staat heeft opgeleverd. Hij vordert een vergoeding voor het herstel van diverse posten. In het onderstaande worden die posten behandeld.

a. De reclameluifel, de poort/toegangshek, beeldbepalende bomen, het rozenrek, graszoden, de schutting/haag, de fietsenstalling, de opslagschuur en de bekleding van de trappen

4.10.

[partij 1] stelt dat [partij 2] de bovenstaande zaken heeft verwijderd.

4.11.

De vergoeding voor deze zaken wordt afgewezen. Voor de beoordeling is van belang wat partijen hebben afgesproken. In dat verband bepaalt artikel 1.3.2. van de huurovereenkomst:

“Het gehuurde wordt casco aan huurder verhuurd en ter beschikking gesteld.”

en artikel 1.3.3.:

“Naast het casco van het gehuurde worden de volgende mede tot het gehuurde behorende

zaken aan huurder ter beschikking gesteld:

* binnenmuren

* brandmeldinstallatie

* verwarmingsvoorzieningen

* afzuiginstallatie ontbijtzaal en bar

* WTW installatie begane grond kamers achterhuis

* barmeubel (rode beukenhouten bar, incl. verlichting en beklede panelen) en de rode

beukenhouten glazenspiegelkast”

4.12.

In de allonge van 2 januari 2022 staat, voor zover van belang:

“De rede van deze Allonge is het volgende:

Huurder is van mening dat de door hem doorgevoerde interieur en uitstraling wijziging van het Hotel

Een positieve invloed zal hebben op de exploitatie van het hotel. De voormelde wijziging sluit niet aan bij de uitstraling van het barmeubel en de glazenspiegelkast uit artikel 1.3.3. van de huurovereenkomst. Huurder heeft daarom aan verhuurder verzocht om in artikel 1.3.3. het barmeubel en de glazenspiegelkast te laten vervallen.

Verhuurder heeft geconstateerd dat huurder vergaande wijzigingen doorvoert in het interieur en uitstraling van het Hotel. Verhuurder heeft huurder vanwege voormelde verzocht de eerste overeengekomen duur van de huurtermijn te verlengen van 5 jaar naar 10 jaar

(…)

Het voormelde in artikel 1.3.3. genoemde barmeubel en glazenspiegelkast komen te vervallen.”

4.13.

Op grond van de afspraken in de allonge was het [partij 2] dus toegestaan om het interieur en de uitstraling van het hotel aan te passen. Daaronder valt ook het verwijderen van zaken om de aanpassing te bereiken.

4.14.

De afspraak om aanpassingen te doen is overigens niet onbegrensd. Indien er omstandigheden zijn die maken dat de afspraak om aanpassingen te doen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, geldt de afspraak onder die omstandigheden niet (artikel 6:248 lid 2 BW Pro). Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn indien een aanpassing het pand in een slechtere staat zou brengen dan voorheen het geval was. [partij 1] stelt niet dat door het verwijderen van de zaken het pand in een slechtere staat is gebracht of dat de afspraak om aanpassingen te doen ten aanzien van de verwijderde zaken anderszins naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

b. Tegels van de patio, rioolputten en de wifi-voorzieningen

4.15.

[partij 1] stelt dat [partij 2] tegels van de patio, rioolputten en de wifi-voorzieningen heeft verwijderd.

4.16.

De vergoeding voor deze zaken wordt afgewezen. [partij 2] betwist dat hij tegels of rioolputten heeft verwijderd. Ten aanzien van de wifi-voorzieningen voert hij aan dat hij die heeft overgenomen van de vorige huurders. Een reactie van [partij 1] daarop was op zijn plaats geweest. Die reactie ontbreekt. De kantonrechter volgt daarom [partij 2] waar hij aanvoert dat de tegels en rioolputten niet zijn verwijderd en de wifi-voorzieningen niet van [partij 1] waren. Daarvoor heeft [partij 1] dan niets te vorderen van [partij 2] .

c. Huisbar/glaskast

4.17.

[partij 1] stelt dat [partij 2] de huisbar/glaskast heeft beschadigd.

4.18.

De vergoeding op dit onderdeel wordt afgewezen. [partij 2] betwist de stelling van [partij 1] . Hij voert aan dat hij met [partij 1] de afspraak heeft gemaakt dat [partij 1] de bar zou ophalen op 29 januari 2022. Hij heeft de bar buiten gezet, maar [partij 1] heeft de bar niet opgehaald. De bar is vervolgens beschadigd geraakt omdat er een storm optrad, aldus [partij 2] . [partij 1] heeft niet gereageerd op de betwisting van [partij 2] . De kantonrechter volgt daarom [partij 2] dat de schade aan de bar het gevolg is van een storm en dat [partij 1] heeft verzuimd de bar tijdig op te halen. [partij 1] heeft die schade aan zichzelf te wijten.

d. Dubbelglas, stopcontacten, het bedieningsdisplay, de radiator in de ontbijtzaal en de sloten van de bedrijfswoning

4.19.

[partij 1] stelt dat [partij 2] de bovenstaande zaken heeft beschadigd.

4.20.

De vergoeding voor deze zaken wordt toegewezen. Deze zaken behoren niet tot het gehuurde. Die maken immers geen onderdeel uit van het casco van het pand, oftewel: de buitenschil en de verdiepingsvloeren, en staan ook niet in artikel 1.3.3. van de huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 4.11.). [partij 1] heeft de zaken van [partij 2] in bruikleen. Niettemin geldt voor de zaken in bruikleen, zoals ook geldt voor de zaken die wel tot het gehuurde behoren, dat [partij 2] de zaken mag gebruiken maar hij mag die niet beschadigen. [partij 2] weerspreekt niet dat hij de bovenstaande zaken heeft beschadigd. Hij is daarom gehouden een vergoeding te betalen voor het herstel van die zaken.

e. WTW-systeem

4.21.

[partij 1] stelt dat [partij 2] het WTW-systeem heeft vervangen door een ander afzuigsysteem.

4.22.

De vergoeding voor dit onderdeel wordt afgewezen. [partij 2] voert aan dat het WTW-systeem niet functioneerde. Hij voert aan dat hij het WTW-systeem heeft vervangen voor een ander systeem, omdat [partij 1] , ondanks diverse verzoeken, verzuimde het te repareren. [partij 1] heeft niet gereageerd op hetgeen [partij 2] heeft aangevoerd. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het juist is wat [partij 2] aanvoert. Het WTW-systeem behoort tot het gehuurde (zie artikel 1.3.3. van de huurovereenkomst). [partij 1] diende het gebrek aan het WTW-systeem te repareren. Omdat hij dat niet deed, mocht [partij 2] het gebrek zelf verhelpen. [partij 2] heeft dat gedaan door een ander afzuigsysteem te installeren. Dat was hem toegestaan. Dat kan anders zijn als het nieuwe afzuigsysteem niet voldoet, maar dat stelt [partij 1] niet. Als [partij 1] had gewild dat het WTW-systeem werd gerepareerd in plaats van vervangen, had hij eerder gevolg moeten geven aan de verzoeken van [partij 2] en voor reparatie moeten zorgen. [partij 1] stelt nog dat het (nieuwe) afzuigsysteem een niet-geïsoleerde slang heeft. Voor zover hij bedoelt dat dit het systeem ondeugdelijk maakt, was een nadere toelichting op zijn plaats geweest. Die toelichting ontbreekt.

f. Badkamerdeuren en het wastafelmeubel

4.23.

[partij 1] stelt dat [partij 2] de badkamerdeuren en de wastafel heeft beschadigd.

4.24.

De vergoeding voor deze zaken wordt afgewezen. De badkamerdeuren en het wastafelmeubel behoren niet tot het gehuurde. Die vallen niet onder het casco en staan niet in artikel 1.3.3. Deze zaken had [partij 2] in bruikleen. [partij 2] mocht die gebruiken, maar niet beschadigen. De door [partij 1] overgelegde foto’s tonen beperkte beschadigingen aan badkamerdeuren en een wastafel als gevolg van normale slijtage (zie voor de deuren: foto 146, 150, 158, 168, 169, 173 en 176 van productie 12 van [partij 1] en voor de wastafel: foto 120 en 142 van productie 12 van [partij 1] ). [partij 1] verhuurt het hotel sinds 2001. Na jarenlang gebruik treedt slijtage op. [partij 2] hoeft niet te betalen voor normale slijtage dat samengaat met gebruik.

g. PVC vloer in de lounge-huisbar

4.25.

[partij 1] stelt dat door het aantrillen van de bestrating een ondergrondse lekkage is ontstaan en dat die heeft geleid tot schade aan de PVC-vloer in het gehuurde.

4.26.

De vergoeding op dit onderdeel wordt afgewezen. [partij 2] betwist dat er schade was aan de vloer. Gelet op die betwisting lag het op de weg van [partij 1] om een toelichting te geven op de schade. Een toereikende toelichting ontbreekt. [partij 1] legt wel een foto over ter onderbouwing van de beweerdelijke schade (foto 27-01-2024, pagina 9, productie 56 van [partij 1] ), maar op die (onduidelijke) foto is geen schade te zien. Van schade is dus niet gebleken.

h. De Franse balkons en de wandbekleding in de receptie/lounge

4.27.

[partij 1] stelt dat [partij 2] de Franse balkons en de wandbekleding in de receptie/lounge in een andere kleur heeft geverfd.

4.28.

De vergoeding voor deze posten wordt afgewezen. Het was [partij 2] toegestaan het interieur en de uitstraling van het hotel aan te passen volgens de afspraken in de allonge. Daaronder valt het verven van de Franse balkons en de wandbekleding van de receptie in een andere kleur.

i. Schoonmaken gevel

4.29.

[partij 1] stelt dat [partij 2] zijn verplichting in artikel 10.2 van de huurovereenkomst om de gevels schoon te houden niet is nagekomen.

4.30.

De vergoeding voor het schoonmaken van de gevels wordt toegewezen. Artikel 10.2 van de huurovereenkomst bepaalt:

“De huurder zal het perceel schoonhouden. De buitengevels dienen schoon gehouden te worden zodat (verf) onderhoud direct kan plaatsvinden. (…)”

[partij 2] was dus verplicht de buitengevels schoon te houden. Hij had die in een schone staat moeten opleveren aan [partij 1] . [partij 2] weerspreekt niet dat de gevels niet schoon waren bij de oplevering.

j. De gevelbekleding

4.31.

[partij 1] stelt dat [partij 2] de gevelbekleding heeft beschadigd bij het verwijderen van de schutting.

4.32.

De vergoeding op dit onderdeel wordt afgewezen. [partij 2] betwist dat hij de gevelbekleding heeft beschadigd. Gelet op die betwisting lag het op de weg van [partij 1] om een toelichting te geven dat de schade er niet was bij aanvang van de huurovereenkomst, maar bij de oplevering wel. [partij 1] heeft foto’s van schade aan een gevel overgelegd (foto’s 80 en 81 van productie 12 van [partij 1] ), maar hij heeft geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat die schade er niet was bij aanvang van de huurovereenkomst of dat anderszins aangetoond. Er is dus niet gebleken dat de schade is ontstaan tijdens de periode dat [partij 2] het hotel huurde.

k. Tegelwerk badkamer bij de grote slaapkamer van de bedrijfswoning, tegelwerk badkamers in de hotelkamers en tegelvloer in kamer 11

4.33.

[partij 1] stelt dat [partij 2] in strijd met de instructies de tegels in de badkamer bij de grote slaapkamer van de bedrijfswoning tegengesteld heeft gelegd.

4.34.

De vergoeding op dit onderdeel wordt afgewezen. [partij 2] mocht het interieur en de uitstraling van het hotel aanpassen volgens de afspraken in de allonge. Daaronder valt het veranderen van het tegelwerk. [partij 2] hoeft de tegels niet te leggen volgens de instructies van [partij 1] . Voor zover [partij 1] bedoelt dat tegengesteld leggen van tegels ondeugdelijk is en dat dit de afspraak om aanpassingen door te voeren ten aanzien van de tegels naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou maken (artikel 6:248 lid 2 BW Pro), was een toelichting van [partij 1] op zijn plaats dat tegels die tegengesteld zijn gelegd een ondeugdelijk werk vormen. Die toelichting ontbreekt.

4.35.

[partij 1] stelt dat om de lekkages in de leidingwaterinstallatie in de muren/vloeren te verhelpen het nodig was het tegelwerk in de badkamers van de hotelkamers te verwijderen en die opnieuw aan te brengen.

4.36.

De vergoeding op dit onderdeel wordt afgewezen. De [firma 2] heeft in haar rapport geconstateerd dat er putcorrosie is opgetreden in het koperen leidingwerk door het toepassen van verkeerde materialen, het ontbreken van mantelbuizen en het toepassen van materiaal met een voorgeschiedenis. Dat wijst op een structureel gebrek in de leidingwaterinstallatie dat er van aanvang af al was. [partij 1] voert aan dat de gebruikte materialen wel voldoen en dat er bij geen van de voorgaande huurders lekkages zijn opgetreden. Dat is onvoldoende om de bevindingen van [firma 2] te weerleggen. Als [partij 1] meent dat de bevinding van [firma 2], inhoudende dat de leidingwaterinstallatie is gebouwd met ongeschikt materiaal, onjuist is, was een toelichting op zijn plaats waaruit volgt dat de gebruikte materialen wel voldoen en de putcorrosie een andere oorzaak heeft. Die toelichting ontbreekt. De omstandigheid dat bij voorgaande huurders geen lekkages zijn opgetreden, betekent niet dat de oorzaak voor de lekkages dus moet worden gezocht op een later moment. Een lekkage hoeft niet direct op te vallen. Die kan ook pas na jaren worden opgemerkt. In dit geval gaat het om corrosie. Dat is een proces dat niet terstond optreedt, maar geleidelijk intreedt. De kantonrechter volgt [firma 2] in haar constatering dat de leidingwaterinstallatie is gebouwd met ongeschikt materiaal en dat dit heeft geleid tot lekkages. De leidingwaterinstallatie bevindt zich in de muren. Het behoort tot het casco van het pand. Het maakt onderdeel uit van het gehuurde (zie rechtsoverwegingen 4.11.). Reparatie van het leidingwerk komt voor rekening van [partij 1] . De omstandigheid dat in verband met die reparatie het tegelwerk moest worden vervangen, komt daarom ook voor rekening van [partij 1] .

4.37.

[partij 1] stelt dat [partij 2] in kamer 11 de tapijtvloer heeft vervangen voor een ondeugdelijke tegelvloer.

4.38.

De vergoeding voor het herstel van deze vloer wordt toegewezen. Het was [partij 2] toegestaan om de tapijtvloer te vervangen voor een tegelvloer (dat volgt uit de afspraken in de allonge). De tegelvloer moet echter wel deugdelijk zijn. [partij 1] heeft onweersproken toegelicht dat de tegels zonder egalisatiemortel zijn gelegd, waardoor het gehoriger is geworden en er een risico op breuk is. Dat maakt dat de vloer in een slechtere staat is gebracht dan de oorspronkelijke tapijtvloer. [partij 1] hoeft dat niet te accepteren. Het maakt de afspraak om aanpassingen door te voeren ten aanzien van aanpassing van de tegelvloer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Die afspraak geldt daarom niet ten aanzien van deze vloer (artikel 6:248 lid 2 BW Pro).

l. Evides, vast telefoonnummer, Stedin, belastingen, bedrijven investeringszone [plaats 5] en makelaar

4.39.

[partij 1] stelt ten aanzien van deze posten dat [partij 2] een indeplaatsstelling had moeten aanbieden op grond van artikel 10.2 van de algemene huurvoorwaarden.

4.40.

De vergoeding voor deze posten wordt afgewezen. Er is geen verplichting voor [partij 2] om een indeplaatsstelling aan te bieden. Dat staat niet in artikel 10.2.

m. [firma 3] , gereedschap, materiaalkosten en [partij 1]

4.41.

stelt dat hij kosten heeft gemaakt voor het inzetten van werklieden van de [firma 3] , het gebruik van gereedschap en het verwerken van materiaal in het pand. [partij 1] stelt ook dat hij zelf tijd heeft besteed aan het herstel en dat hij reiskosten heeft gemaakt.

4.42.

De vergoeding voor deze posten wordt afgewezen. [partij 1] specificeert niet hoeveel tijd, gereedschap of materiaal is besteed aan welke posten. Zoals uit het bovenstaande volgt, komt slechts een deel van de posten voor vergoeding in aanmerking. Er valt niet af te leiden hoeveel tijd, gereedschap en materiaal is besteed aan de posten waarvoor [partij 1] een vergoeding toekomt. Een specificatie was op zijn plaats geweest, maar die ontbreekt. [partij 1] stelt op dit onderdeel onvoldoende.

4.43.

Datzelfde geldt voor de tijd en reiskosten van [partij 1] zelf. Een specificatie ontbreekt voor welke posten hij welke tijd heeft besteed en welke reizen hij heeft gemaakt. Daarnaast geldt dat [partij 1] geen toelichting heeft gegeven waarom het nodig was dat hij zich met herstel bezig hield als hij daarvoor opdracht heeft gegeven aan [firma 3] . Hij stelt op dit onderdeel onvoldoende.

Vergoeding herstel

4.44.

Gelet op het bovenstaande komt [partij 1] een vergoeding toe voor het herstel van de volgende posten:

onder d: het dubbel glas, de stopcontacten, het bedieningsdisplay, de radiator in de ontbijtzaal en de sloten van de bedrijfswoning;
onder i: het schoonmaken van de gevels; en
onder k: de tegelvloer van kamer 11.

4.45.

[partij 2] heeft de door [partij 1] opgevoerde kosten voor de posten onder d niet weersproken. De kantonrechter zal daarom toewijzen voor het dubbelglas € 60,00, voor de stopcontacten € 137,84, voor het bedieningsdisplay en de radiator € 1.934,75 (€ 4.425,00 in de offerte van Intec - € 2.490,25 voor het vervangen van een ventilatie box voor WTW unit (productie 34 van [partij 1] )) en € 228,10 voor de sloten van de bedrijfswoning. [partij 2] heeft de kosten voor de tegelvloer badkamer 11 evenmin weersproken. Daarvoor zal worden toegewezen € 370,90. Als vergoeding voor de puincontainer voor het afvoeren van tegels wordt € 37,57 toegewezen. [partij 1] heeft de container gebruikt voor het afvoeren van tegels voor diverse werkzaamheden in het hotel. Slechts het herstel van de tegelvloer in kamer 11 komt voor rekening van [partij 2] . Een evenredig deel van de kosten voor de container komt voor rekening van [partij 2] , derhalve € 37,57 (€ 980,00 * (370,90 / (€ 121,49 + € 9.181,48 + € 370,90).

4.46.

Ten aanzien van de kosten voor het schoonmaken van de gevels voert [partij 2] aan dat [partij 1] slechts een offerte heeft overgelegd. Voor zover hij daarmee bedoelt dat het bedrag in de offerte niet representatief is voor het schoonmaken van de gevels en dat [partij 1] deze kosten niet zal maken, had het op zijn weg gelegen om een toelichting te geven wat wel een juist bedrag was. Die toelichting ontbreekt. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de offerte wel degelijk representatief is voor de kosten. Daarvoor zal

€ 717,15 worden toegewezen, zoals gevorderd.

4.47.

[partij 1] maakt ook aanspraak op een vergoeding voor de kosten van een deurwaarder als buitengerechtelijke kosten om de aansprakelijke partij en de omvang van de schade vast te stellen. Daarin wordt hij niet gevolgd. Redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid komen voor vergoeding in aanmerking (artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro). [partij 1] heeft geen toelichting gegeven waarom de tussenkomst van de deurwaarder nodig was voor het vaststellen van de schade of de aansprakelijkheid. De deurwaarder heeft op 24 november 2023 een proces-verbaal van constatering opgemaakt. Daarin heeft hij een aantal zaken geconstateerd en foto’s gemaakt. Hij heeft zich niet uitgelaten over de aansprakelijkheid of over de omvang van de schade. [partij 1] heeft evenmin een toelichting gegeven waarom de constatering door de deurwaarder nodig/redelijk was. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [partij 1] de foto’s ook zelf had kunnen maken en zich de kosten van een deurwaarder had kunnen besparen. De kosten voor de deurwaarder zijn daarom niet aan te merken als redelijke kosten voor vaststelling van schade en aansprakelijkheid. De vergoeding op dit onderdeel zal worden afgewezen.

4.48.

Verder maakt [partij 1] aanspraak op betaling van 5% administratiekosten over de vergoeding voor het herstel op grond van artikel 12.8 van de algemene voorwaarden. Hierin wordt hij evenmin gevolgd. Artikel 12 van Pro de algemene voorwaarden biedt een regeling voor servicekosten indien partijen diensten en leveringen overeenkomen. Dat gaat niet over vergoeding voor herstel. De vergoeding op dit onderdeel wordt daarom afgewezen.

4.49.

Gelet op het bovenstaande moet [partij 2] voor de volgende posten een vergoeding betalen:

dubbelglas € 60,00
stopcontacten € 137,84
bedieningsdisplay € 1.934,75
sloten bedrijfswoning € 228,10
schoonmaken gevels € 717,15
vloer tegels kamer 11 € 370,00
puincontainer

€ 3.485,41

4.50.

Op het bedrag van € 3.485,41 dient in mindering te strekken de waarborgsom van

€ 24.000,00 die [partij 2] bij aanvang van de huurovereenkomst heeft betaald. Na verrekening met de waarborgsom heeft [partij 1] niets meer van [partij 2] te vorderen voor het herstel van zaken.

4.51.

Integendeel, [partij 1] dient nog een restant van de waarborgsom van € 20.514,59

(€ 24.000,00 – € 3.4851,41) aan [partij 2] terug te betalen. De vordering van [partij 2] daartoe zal worden toegewezen. De gevorderde rente zal worden toegewezen vanaf de datum van het vonnis. Een onderbouwing ontbreekt dat het verzuim van [partij 1] met terugbetaling van de waarborgsom op een eerder moment is ingetreden en dat de rente op een eerder moment is gaan lopen.

4.52.

De gevorderde hoofdelijke veroordeling zal worden afgewezen. Een onderbouwing waarom [partij 1] de waarborgsom hoofdelijk is verschuldigd, heeft [partij 2] niet gegeven.

Boete

4.53.

Op grond van artikel 10.9 van de huurovereenkomst was [partij 2] gehouden om vóór 1 maart van ieder jaar zijn jaarrekening te overleggen aan [partij 1] . [partij 2] weerspreekt niet dat hij dat heeft verzuimd voor het jaar 2022. Artikel 10.1 van de huurovereenkomst bepaalt dat [partij 2] daarvoor een boete is verschuldigd van

€ 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00. Inmiddels is de boete van € 50.000,00 volgelopen.

4.54.

Met [partij 2] is de kantonrechter van oordeel dat matiging van de boete hier op zijn plaats is, omdat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW Pro). De kantonrechter zal een boete toewijzen van € 5.000,00. Er moet een prikkel zijn om aan de verplichtingen in de huurovereenkomst te voldoen. De kantonrechter oordeelt in dit geval een boete van € 5.000,00 een voldoende prikkel. Daarbij weegt mee dat [partij 1] geen toereikende toelichting heeft gegeven welke gegevens in de jaarrekening van 2022 hij nodig had en welk concreet nadeel hij heeft ondervonden omdat die gegevens ontbraken.

4.55.

De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen. Hetgeen ingevolge een boete is verschuldigd, treedt in plaats van de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:92 lid 2 BW Pro). De wettelijke rente is een schadevergoeding op grond van de wet.

4.56.

De gevorderde hoofdelijke veroordeling zal worden afgewezen. Een onderbouwing waarom de boete hoofdelijk is verschuldigd, heeft [partij 1] niet gegeven.

Verklaring van recht en verwijzing naar schadestaatprocedure

4.57.

Het gehuurde was gebrekkig op het gebied van de leidingwaterinstallatie in de muur, zoals onder rechtsoverweging 4.36. is geoordeeld. Op dat onderdeel is [partij 1] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [partij 1] is als verhuurder aansprakelijk voor de als gevolg daarvan ontstane schade. De door [partij 2] gevorderde verklaring zal worden toegewezen.

4.58.

Omdat [partij 1] toerekenbaar is tekort geschoten, is hij als gezegd verplicht de schade die [partij 2] daardoor lijdt te vergoeden. [partij 2] heeft zijn schade in deze procedure niet begroot, maar heeft verzocht om verwijzing naar de schadestaatprocedure. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is slechts vereist dat de mogelijkheid dat schade is geleden, aannemelijk is geworden. Het is aan [partij 2] om feiten te stellen waaruit in het algemeen kan worden afgeleid dat schade is geleden. [partij 2] heeft daartoe aangevoerd dat hij investeringen in het hotel heeft gedaan en verschillende kosten heeft gemaakt.

4.59.

De kantonrechter is van oordeel dat de mogelijkheid aannemelijk is dat [partij 2] schade heeft geleden. Wanneer [partij 2] de exploitatie van het hotel voortijdig staakt, omdat verdere exploitatie naar hij stelt door de gebrekkige leidingwaterinstallatie niet (langer) mogelijk is, is de termijn voor hem korter om gedane investeringen terug te verdienen. [partij 2] kan dan bovendien niet langer inkomsten genereren uit het hotel. Dit roept de mogelijkheid van schade in het leven. In een eventuele schadestaatprocedure kan [partij 2] zijn vordering concretiseren. De kantonrechter zal dan ook [partij 1] veroordelen tot het vergoeden van de door [partij 2] geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

4.60.

De gevorderde hoofdelijkheid zal worden afgewezen. Een onderbouwing waarom [partij 1] hoofdelijk aansprakelijk is en de schadevergoeding hoofdelijk is verschuldigd, heeft [partij 2] niet gegeven.

Opheffing van het conservatoir beslag

4.61.

De vordering van [partij 2] tot opheffing van het conservatoir beslag op de woning van [persoon 4] wordt toegewezen. Uit het bovenstaande volgt dat [partij 2] meer van [partij 1] heeft te vorderen dan omgekeerd (zie de rechtsoverwegingen 4.51. en 4.54.). [persoon 4] heeft een belang om weer vrij over zijn woning te kunnen beschikken. [partij 1] heeft geen belangen aangevoerd waarvoor dat belang van (J.L.) [partij 2] moet wijken.

4.62.

De aan de opheffing verbonden dwangsom is niet weersproken. Die zal worden toegewezen, met inachtneming van het volgende. De dwangsom wordt gemaximeerd op

€ 50.000,00 (artikel 611b Rv) en de dwangsom is verschuldigd na betekening van het vonnis (artikel 611a lid 3 Rv).

Proceskosten in conventie

4.63.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Proceskosten in reconventie

4.64.

[partij 1] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij 2] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

1.155,00

(1 punt × € 1.155,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

totaal

€

1.299,00

4.65.

De gevorderde hoofdelijke veroordeling tot betaling van de proceskosten wordt toegewezen, omdat de hoofdelijkheid voor die kosten voortvloeit uit het systeem van de wet.

5.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

veroordeelt [partij 2] om aan [partij 1] te betalen € 5.000,00,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart de veroordeling in 5.1. uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

In reconventie

5.5.

verklaart dat [partij 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en hij aansprakelijk is voor de schade van [partij 2] als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst,

5.6.

veroordeelt [partij 1] om aan [partij 2] te vergoeden de door [partij 2] als gevolg van de tekortkoming geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

5.7.

veroordeelt [partij 1] om aan [partij 2] te betalen € 20.514,59, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis,

5.8.

veroordeelt [partij 1] tot opheffing van het door hem gelegde conservatoir beslag op de woning van [persoon 4] binnen vijf dagen na vonniswijzing, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [partij 1] hiermee in gebreke blijft na betekening van het vonnis, met een maximum van € 50.000,00,

5.9.

veroordeelt [partij 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.299,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.10.

verklaart de veroordelingen in 5.6. tot en met 5.9. uitvoerbaar bij voorraad,

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.