Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11946336 \ VV EXPL 25-97
Vonnis in kort geding van 13 januari 2026
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonenbreburg,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock,
tegen
[huurder],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
[huurder] huurt een woning van Wonenbreburg. Wonenbreburg vordert ontruiming van die woning wegens ernstige overlast door [huurder] . De kantonrechter stelt vast dat de overlast is doorgegaan na de gedragsaanwijzing die [huurder] met Wonenbreburg is overeengekomen. Daarom wijst de kantonrechter de vordering tot ontruiming toe. Hieronder licht de kantonrechter dit oordeel toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 november 2025 met producties 1 tot en met 16;
- de door de gemachtigde van Wonenbreburg ingediende aanvullende producties 17 tot en met 22.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 december 2025, waarbij [huurder] wegens medische redenen via een digitale verbinding via Teams aanwezig was met haar partner. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Sinds 17 juni 2022 huurt [huurder] van Wonenbreburg de woning aan het [adres] . Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard.
3.2.
Sinds medio 2024 ontvangt Wonenbreburg klachten van overlast door [huurder] .
3.3.
Op 11 juli 2025 heeft [huurder] een door Wonenbreburg voorgelegde gedragsaanwijzing getekend. In de gedragsaanwijzing staat onder meer:
“(…)Artikel 3. Gedragsaanwijzingen
3.1
Huurder zal aan omwonenden geen enkele (vorm van) overlast veroorzaken. Dat betekent in ieder geval:
- Huurder mag geen geluidsoverlast veroorzaken
- Huurder, en het bezoek van huurder, mag zich niet onnodig buiten de woning ophouden
- Huurder mag niet onder invloed van alcohol, - en of drugs op straat lopen
- Huurder zal kritisch zijn wie zij in, - en om haar woning laat en zal bezoek wegsturen wanneer deze overlast veroorzaken.
- Huurder zal omwonenden niet meer aanspreken of bij ze aanbellen wanneer deze overlast of angst ervaart.
- Huurder moet van een zorgpartij zorg gaan ontvangen en hier volledige medewerking aan verlenen.
- Er mogen geen overlastmeldingen meer binnenkomen.
(…)
Artikel 6. Ontbinding en ontruiming
6.1
Huurder is verplicht om alle gemaakte afspraken in zijn huurovereenkomst en algemene huurovereenkomst en de gemaakte afspraken tijdens huisbezoeken, brieven en in deze gedragsaanwijzing na te komen. Doet de huurder dat niet? Dan start de verhuurder per direct een juridische procedure, met als doel om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen.
(…)”
3.4.
Na de getekende gedragsaanwijzing heeft Wonenbreburg opnieuw klachten van overlast door [huurder] ontvangen. Ook bij de gemeente Tilburg en politie zijn meldingen van door [huurder] veroorzaakte overlast ontvangen.
3.5.
Bij brief van 25 augustus 2025 heeft Wonenbreburg aan [huurder] verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen per 1 oktober 2025 wegens aanhoudende overlast. [huurder] heeft niet op de brief gereageerd en is niet tot ontruiming overgegaan.
4.Het geschil
4.1.
WonenBreburg vordert – samengevat – dat [huurder] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde aan het [adres] binnen 8 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en het gehuurde ter beschikking te stellen aan Wonenbreburg en [huurder] te veroordelen in de kosten van de procedure, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.
4.2.
WonenBreburg legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
Wonenbrebrug ontvangt al langere tijd meerdere ernstige overlastklachten met betrekking tot [huurder] . De overlast bestaat uit schreeuwen en bonken, ruzies waar regelmatig de politie aan te pas moet komen, slepen met meubels en overmatig middelengebruik en bezoek van ongure types. De moeilijke relatie van [huurder] met haar vriend [persoon] is één van de redenen van overlast en er staat regelmatig politie voor de deur (omdat één van de twee de politie belt met de mededeling te zijn aangevallen door de ander) of een ambulance. Ook is [huurder] regelmatig ernstig verward aangetroffen op straat. [huurder] is niet bereid om zorg en hulpverlening te accepteren. De buren van [huurder] hebben vanwege de overlast regelmatig last van een verstoorde nachtrust en kunnen daardoor niet normaal functioneren. De ernstige tekortkomingen van [huurder] geven recht op ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming van het gehuurde. Wonenbreburg heeft een spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming omdat het gedrag van [huurder] onacceptabel is en wegens het gebrek aan hulp en zorgverlening is te verwachten dat de situatie gaat verslechteren waardoor niet kan worden verwacht dat Wonenbreburg de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3.
[huurder] voert verweer. Zij voert het volgende aan.
Het klopt dat er overlast is, maar niet alle overlastmeldingen zijn terecht en de overlast is de laatste tijd minder geworden. Er zijn ook meldingen gedaan van overlast op momenten dat [huurder] niet in de woning was. [huurder] ervaart zelf ook overlast van buren, maar meldt die overlast niet bij Wonenbreburg. [huurder] wil graag in het gehuurde blijven wonen en een laatste kans krijgen. [huurder] voelt zich momenteel niet goed omdat ze de ziekte van Crohn heeft, ze is kwetsbaar en heeft trauma’s. [huurder] heeft momenteel geen hulp, maar zij is via de huisarts hulp aan het regelen.
Het klopt dat er overlast is, maar niet alle overlastmeldingen zijn terecht en de overlast is de laatste tijd minder geworden. Er zijn ook meldingen gedaan van overlast op momenten dat [huurder] niet in de woning was. [huurder] ervaart zelf ook overlast van buren, maar meldt die overlast niet bij Wonenbreburg. [huurder] wil graag in het gehuurde blijven wonen en een laatste kans krijgen. [huurder] voelt zich momenteel niet goed omdat ze de ziekte van Crohn heeft, ze is kwetsbaar en heeft trauma’s. [huurder] heeft momenteel geen hulp, maar zij is via de huisarts hulp aan het regelen.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Toetsingskader
5.1.
Toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en daarmee de huurbescherming van de huurder. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. Bovendien moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, waardoor het voor de verhuurder bezwaarlijk is om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
Spoedeisend belang
5.2.
Wonenbreburg heeft een spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming gezien haar stelling dat [huurder] ernstige en structurele overlast veroorzaakt aan omwonenden. Dat Wonenbreburg een spoedeisend belang heeft, is ook niet weersproken door [huurder] .
Overlast en ontruiming
5.3.
In de wet is bepaald dat een tekortkoming van een partij aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
5.5.
[huurder] heeft op 11 juli 2025 een gedragsaanwijzing getekend. Daarin erkent [huurder] ernstige overlast te hebben veroorzaakt en heeft Wonenbreburg aan [huurder] een laatste kans geboden om in de woning te blijven als zij aan de overeengekomen voorwaarden voldoet. Als voorwaarden zijn onder meer overeengekomen dat [huurder] geen geluidsoverlast veroorzaakt en er geen overlastmeldingen meer binnenkomen bij Wonenbreburg over [huurder] . Uit productie 13 blijkt dat er vervolgens nog steeds overlastmeldingen zijn gedaan door omwonenden. De klachten zien ook weer op overlast door ruzies van [huurder] met haar partner, gillen en bonken waarbij ook politie of ambulance zijn opgeroepen.
5.6.
[huurder] erkent dat er sprake is van overlast, maar voert aan dat de overlast meevalt en er sprake is van een hetze tegen haar is om haar uit de woning te krijgen. Maar van de gestelde hetze heeft [huurder] nooit melding gedaan bij Wonenbreburg, zij heeft de gestelde hetze niet deugdelijk onderbouwd en de kantonrechter is ook niet van een hetze tegen [huurder] gebleken. De overlastmeldingen bij Wonenbreburg worden ondersteund door overlastmeldingen bij de politie op onder meer 13 augustus 2025, 5 oktober 2025 en 19 oktober 2025 (productie 14). De politie heeft zelf ook overlast door [huurder] geconstateerd. Wonenbreburg heeft namelijk onweersproken gesteld dat de politie op 25 november 2025 constateerde dat [huurder] dronken was waarbij de politie haar deur met een koevoet heeft geopend en dat de politie op 19 december 2025 een conflict in de woning tussen [huurder] en [persoon] constateerde, hetgeen ook volgt uit productie 21. Ook zijn bij de gemeente Tilburg soortgelijke meldingen van overlast door [huurder] ontvangen als bij Wonenbreburg. De kantonrechter gaat op grond van het voorgaande uit van de juistheid van de meldingen bij Wonenbreburg en is van oordeel dat sprake is van ernstige en structurele overlast door [huurder] . Deze tekortkomingen zijn in beginsel ernstig genoeg om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
5.7.
Vervolgens moet nog beoordeeld worden of, vooruitlopend op een ontbinding in een bodemprocedure, ontruiming gerechtvaardigd is gelet op alle omstandigheden en de belangen van beide partijen. Doordat de overlast na de gedragsaanwijzing is doorgegaan is voortzetting van de huur met een tweede laatste kans, zoals [huurder] verzoekt, niet aan de orde. [huurder] was met de gedragsaanwijzing een gewaarschuwd mens. Er zijn geen aanknopingspunten om te denken dat het in de toekomst beter zal gaan. [huurder] voert wel aan dat het beter met haar gaat omdat er nauwelijks ruzies zijn en ze geen drank gebruikt, maar dat strookt niet met de meldingen en er is geen instantie die haar momenteel begeleid. De instanties die in verleden aan [huurder] hulp boden zijn niet verder gegaan met hulp aan haar. De stelling van [huurder] dat ze snel begeleiding kan krijgen, is niet onderbouwd en hier kan dan ook niet vanuit worden gegaan. [huurder] heeft een groot belang om in de woning te blijven, maar zij heeft geen bijzondere persoonlijke omstandigheden aangevoerd die maken dat haar belang om in de woning te blijven wonen zwaarder weegt dan het belang van Wonenbreburg bij een spoedige ontruiming. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Wonenbreburg bij ontruiming, gelet op de belangen van omwonenden van een veilige leefomgeving zonder overlast, hier zwaarder weegt. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat Wonenbreburg onweersproken heeft gesteld dat zij meermaals heeft geprobeerd in contact te komen met [huurder] over de overlast, maar zij geen contact kon krijgen met [huurder] .
Conclusie
5.8.
De kantonrechter is van oordeel dat gelet op het voorgaande in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de tekortkomingen een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Vooruitlopend op de bodemprocedure wordt de vordering tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding toegewezen. De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn naar redelijkheid vast op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.9.
Hoewel [huurder] geen verweer heeft gevoerd tegen de vordering van Wonenbreburg om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad [4] te verklaren en deze vordering alleen al daarom toegewezen kan worden, zal de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaarverklaring nadrukkelijk motiveren en wel als volgt.
5.10.
Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het belang van Wonenbreburg om het vonnis direct te kunnen executeren ondanks een eventueel hoger beroep, weegt in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [huurder] om dat niet te doen. Wonenbreburg heeft er belang bij dat de rust in de wijk terugkeert en er geen overlast meer is voor omwonenden. Gelet op de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning heeft Wonenbreburg er verder ook belang bij om haar woning zo spoedig mogelijk te verhuren aan iemand op de wachtlijst die geen overlast veroorzaakt.
Proceskosten
5.11.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Wonenbreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
958,45
5.12.
De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten zal ook worden toegewezen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Wonenbreburg zijn, en om de woning in goede staat en met overgave van de sleutels (overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden die daarop van toepassing zijn) af te geven aan Wonenbreburg,
6.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 958,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026.