Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 12066913 \ VV EXPL 26-9
Vonnis in kort geding van 26 maart 2026
in de zaak van
STICHTING TBV,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: TBV,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. M.C.A.M. van der Meer.
1.De zaak in het kort
1.1.
TBV wil dat [huurder] de woning verlaat, omdat hij in de woning verblijft zonder recht of titel. Volgens TBV heeft [huurder] de huurovereenkomst opgezegd. [huurder] betwist dit. Volgens hem is de opzegging niet rechtsgeldig, omdat zijn geestelijke vermogens waren gestoord ten tijde van de opzegging. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat [huurder] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Hij verblijft daarom in de woning zonder recht of titel en moet de woning verlaten. De kantonrechter wijst de vorderingen van TBV toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 14;
- de pleitnota van [huurder] ;
- de pleitnota van [huurder] ;
- de mondelinge behandeling van 12 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
3.De feiten
3.1.
TBV verhuurt sinds 11 maart 2020 de woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) aan [huurder] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte 20-01 van TBV (hierna: AHV) van toepassing.
3.2.
Op 2 oktober 2025 heeft een incident plaatsgevonden tussen [huurder] en medewerkers van een door TBV ingeschakelde aannemer. [huurder] is met een mes achter in zijn broek door het complex gelopen. Tussen [huurder] en de medewerkers is toen onenigheid ontstaan, waarbij [huurder] het mes heeft gebruikt om te dreigen. Uiteindelijk hebben de medewerkers het mes uit de handen van [huurder] geslagen en hem naar de grond gewerkt.
3.3.
Op 3 oktober 2025 is [huurder] door een medewerker van TBV zwaar onder invloed van alcohol gezien in het wooncomplex. Op 9 oktober 2025 heeft [huurder] weer een medewerker van de door TBV ingeschakelde aannemer aangesproken. [huurder] is genegeerd en heeft de omgeving toen zelf verlaten.
3.4.
Per brief van 10 oktober 2025 heeft TBV [huurder] aangeschreven in verband met het incident dat op 2 oktober 2025 heeft plaatsgevonden. TBV heeft [huurder] verzocht om de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen. Als hij daartoe niet over zou gaan, dan zou TBV een kortgedingprocedure starten. Deze brief is op 14 oktober 2025 ook in het Pools aan [huurder] verstuurd, omdat hij kennelijk de Nederlandse en Engelse taal niet goed machtig is.
3.5.
Op 15 oktober 2025 heeft een vriend van [huurder] telefonisch contact opgenomen met TBV om de ontvangen brieven te bespreken. Diezelfde middag heeft een overleg plaatsgevonden op het kantoor van TBV, waarbij [huurder] en zijn vriend aanwezig waren. De vriend van [huurder] fungeerde daarbij als tolk. Na afloop van het overleg is door [huurder] een opzeggingsformulier ondertekend.
3.6.
Na het gesprek heeft TBV een schriftelijke samenvatting van het gesprek aan [huurder] gestuurd. Deze samenvatting is zowel in het Nederlands als in het Pools gestuurd.
3.7.
Per brief van 17 oktober 2025 kondigt TBV bij [huurder] de vooropname van het gehuurde aan.
3.8.
Op 30 oktober 2025 vindt de voorinspectie plaats. Medewerkers van TBV maken samen met [huurder] een ronde door de woning.
3.9.
Op 2 januari 2026 is TBV aanwezig bij het gehuurde voor de eindinspectie. De deur wordt niet opengedaan.
3.10.
Op 5 januari 2025 ontvangt TBV een brief van de gemachtigde van [huurder] . [huurder] geeft aan de opzegging in te trekken, dan wel deze buitengerechtelijk te vernietigen. Hij zou een tijd lang wilsonbekwaam zijn geweest.
4.Het geschil
4.1.
TBV vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde. TBV legt primair aan de vordering ten grondslag dat [huurder] zonder recht of titel in de woning verblijft. Hij heeft de huurovereenkomst immers opgezegd tegen 2 januari 2026.
4.2.
Subsidiair legt TBV aan de vordering ten grondslag dat [huurder] ernstig tekort is geschoten in het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [huurder] heeft zich – door met een mes medewerkers van de door TBV ingeschakelde aannemer te bedreigen – niet als een goed huurder gedragen. Dit is zowel in strijd met artikelen 7 als 7.1 van de AHV als met artikel 7:213 Burgerlijk Pro wetboek (hierna: BW).
4.3.
[huurder] voert verweer. Allereerst wordt betwist dat sprake is van een spoedeisend belang, nu het incident al dateert van 2 oktober 2025. Ten tweede stelt [huurder] zich op het standpunt dat hij niet heeft ingestemd met het vertrek uit zijn woning per 2 januari 2026. Zijn wil komt niet overeen met zijn wilsuiting en TBV mocht daar onder de gegeven omstandigheden ook niet vanuit gaan. Dit maakt de opzegging door [huurder] vernietigbaar, hetgeen [huurder] vervolgens op 5 januari 2026 heeft gedaan.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
TBV heeft een spoedeisend belang bij de vordering
5.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
5.2.
TBV heeft belang bij haar vordering gezien haar stelling dat [huurder] zonder recht of titel in de woning verblijft. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van haar vordering. Dat het incident dateert van 2 oktober 2025, doet aan het voorgaande niets af.
Het staat niet vast dat [huurder] onder invloed was van een geestelijke stoornis
5.3.
Vervolgens is de vraag of het aannemelijk is dat de vordering van TBV in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is om de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd
5.4.
Tussen partijen is primair in geschil of de huurovereenkomst per 2 januari 2026 is geëindigd door de opzegging van [huurder] . TBV stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst door [huurder] rechtsgeldig is opgezegd tegen 2 januari 2026.
5.5.
[huurder] stelt daartegenover dat hij niet wist dat hij zou hebben ingestemd met het vertrek uit zijn woning per 2 januari 2026. TBV had er volgens [huurder] niet te snel vanuit mogen gaan dat een huurder zijn woning opgeeft, zonder dat er een alternatief is. Volgens [huurder] was zijn wil als gevolg van een ernstig trauma aan zijn hoofd dat hij eind juni 2025 heeft opgelopen nog verstoord door aanhoudende cognitieve klachten. Daardoor ontbreekt een met de verklaring van [huurder] overeenstemmende wil. Dit maakt de opzegging volgens [huurder] vernietigbaar. De kantonrechter oordeelt hierover het volgende.
5.6.
Een rechtshandeling vereist op grond van artikel 3:33 BW Pro een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Uit artikel 3:34 lid 1 BW Pro volgt dat in het geval iemand wiens geestesvermogens blijvend of tijdelijk zijn verstoord, iets verklaart, een met die verklaring overeenstemmende wil geacht wordt te ontbreken als de stoornis een redelijke waardering van de bij de handeling betrokken belangen belette, of als de verklaring onder invloed van de stoornis is gedaan. Een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling redelijkerwijze niet was te voorzien. Op grond van artikel 3:34 lid 2 BW Pro maakt een zodanig ontbreken van de wil een rechtshandeling vernietigbaar.
5.7.
Aan de vermoedens uit artikel 3:34 lid 1 BW Pro wordt pas toegekomen als de betrokkene weet aan te tonen dat op het moment van de rechtshandeling zijn geestelijke vermogens waren gestoord. [1] De stelplicht en bewijslast dat sprake was van een geestelijke stoornis op het moment dat de huuropzegging is gedaan, rust dus op [huurder] .
5.8.
Door [huurder] is gesteld dat hij op 28 juni 2025 is behandeld op de spoedeisende hulp in verband met ernstig trauma aan zijn hoofd. Dit als gevolg van betrokkenheid bij een vechtpartij, waarbij [huurder] op zijn hoofd is gevallen. [huurder] stelt dat hij nog steeds cognitieve klachten heeft. De neuroloog die hem op 1 september 2025 heeft gezien, mevrouw [neuroloog] , heeft in een brief van 1 september 2025 aan de huisarts bevestigd dat sprake is van ‘aanhoudende cognitieve klachten’.
5.9.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het voorgaande niet zonder meer betekent dat vastgesteld kan worden dat bij [huurder] ten tijde van de opzegging, op 15 oktober 2025 sprake was van een geestelijke stoornis. Weliswaar kan het zo zijn dat [huurder] op 1 september 2025 nog last had van aanhoudende cognitieve klachten, maar hiermee staat echter niet vast dat sprake is van een geestelijke stoornis én dat dit ook zo was op het moment dat [huurder] anderhalve maand later de huurovereenkomst heeft opgezegd. Uit het feit dat [huurder] zelf contact heeft opgenomen met TBV over de brief van 10 en 14 oktober 2025, gesproken is over een langere opzegtermijn en de aanwezigheid van een vriend/tolk tijdens het gesprek volgt eerder dat [huurder] wel wist dat het overleg ging over het einde van de huurovereenkomst en de termijn waarop hij de woning moest verlaten. Het verslag van het gesprek is een dag later vervolgens zowel in het Nederlands als Pools aan [huurder] toegestuurd. Op dit verslag heeft hij niet gereageerd. Ook tijdens de voorinspectie van de woning op 30 oktober 2025 heeft [huurder] niet te kennen gegeven dat hij niet instemde met het einde van de huurovereenkomst. Het enkele feit dat [huurder] tijdens het overleg melding maakt van het feit dat hij begeleiding krijgt van de AA voor zijn alcoholproblematiek maakt niet dat TBV nader had moeten onderzoeken of de wil en verklaring van [huurder] wel overeenkwamen. [huurder] heeft blijkens het verslag van het gesprek overleg gehad met zijn vriend over een vrijwillige opzegging en verlenging van de opzegtermijn. De stelling van [huurder] dat deze vriend tijdens het gesprek dronken was is onvoldoende gemotiveerd onderbouwd.
5.10.
Gezien het voorgaande kan de kantonrechter niet vaststellen dat de opzegging van de huurovereenkomst door [huurder] is gedaan onder invloed van een geestelijke stoornis. [huurder] komt dan ook geen beroep op vernietiging van de opzegging toe, zodat de huurovereenkomst door hem tegen 2 januari 2026 is opgezegd.
De gevorderde ontruiming wordt toegewezen
5.11.
Nu de opzegging van [huurder] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter rechtsgeldig is, moet ervan uit worden gegaan dat de huurovereenkomst per 2 januari 2026 geëindigd. Sindsdien verblijft [huurder] in de woning zonder recht of titel. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen. Door TBV wordt gevorderd de ontruiming binnen een termijn van zeven dagen toe te wijzen. De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding om van de termijn van veertien dagen af te wijken.
De kantonrechter komt niet toe aan de subsidiaire vorderingen
5.12.
Nu de primaire vordering (grotendeels) wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan een beoordeling van de subsidiaire vorderingen.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
5.13.
TBV verzoekt het vonnis (gemotiveerd) uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit houdt in dat TBV het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [huurder] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [huurder] kan dus niet wachten met het voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist.
5.14.
Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit is door TBV ook verzocht. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [huurder] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van TBV om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. [huurder] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vordering om het vonnis (gemotiveerd) uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [huurder] verblijft sinds 2 januari 2026 zonder recht of titel in de sociale huurwoning. [huurder] wist al vanaf 15 oktober 2025 dat hij de woning moest verlaten en TBV heeft hem al een langere opzegtermijn gegeven dan gebruikelijk. In die situatie wegen de belangen van TBV zwaarder dan de belangen van [huurder] en wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
[huurder] moet de proceskosten betalen
5.15.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van TBV worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
125,57
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
21,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
863,07
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan het [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van TBV zijn, en de sleutels af te geven aan TBV,
6.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 863,07, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2026.