Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/432836 / HA ZA 25-143
Vonnis van 25 februari 2026
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. J.P.A. Jansen,
tegen
1.DRS. [gedaagde 1] B.V.,
te [plaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
advocaat: mr. D. Liem,
2. de maatschap
[gedaagde 2],
2. de maatschap
[gedaagde 2],
te [plaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
advocaat: mr. D. Liem,
3. de maatschap
[de notaris 1],
3. de maatschap
[de notaris 1],
te [plaats 3] ,
hierna te noemen: de notaris,
advocaat: mr. M.C.J. Höfelt,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de notaris.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eiseres] is ontwikkelaar van een nieuwbouwproject in [plaats 2] . Voor de realisering van het nieuwbouw appartementencomplex moet de bestaande bebouwing worden gesloopt. [eiseres] heeft tijdens de bouwfase van het project meerdere appartementen verkocht. De juridische leveringen van de appartementsrechten zijn belast met overdrachtsbelasting. [eiseres] heeft de fiscaal adviseur en de notaris gedagvaard omdat zij van mening is dat zij allebei een beroepsfout hebben gemaakt. Volgens [eiseres] hebben de fiscaal adviseur en de notaris nagelaten om haar (tijdig) te wijzen op het feit dat [eiseres] vanaf de volledige sloop van de bestaande bebouwing over de levering van meerdere appartementsrechten omzetbelasting (btw) was verschuldigd in plaats van overdrachtsbelasting.
1.2.
De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde 2] aansprakelijk is omdat zij heeft nagelaten om [eiseres] vanaf eind november 2018 te wijzen op het naderende fiscale omslagpunt en de gevolgen daarvan. [gedaagde 2] heeft dat niet gedaan, maar had dat wel moeten doen vanwege haar specialistische kennis van de fiscale wetgeving, haar kennis van het project, de voorzienbaarheid van het intreden van het fiscale omslagpunt op korte termijn en het fiscale risico dat [eiseres] hierdoor liep, het belang van [eiseres] en tot slot de adviesvraag van [eiseres] eind november 2018. Op [gedaagde 2] en [gedaagde 1] rust de plicht om de schade te vergoeden die [eiseres] lijdt door de beroepsfout van [gedaagde 2] . De vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt toegewezen.
De rechtbank oordeelt dat de notaris geen beroepsfout heeft gemaakt. De notaris hoefde niet uit eigen beweging onderzoek te doen naar de fiscale gevolgen van de levering van de appartementsrechten. [eiseres] werd fiscaal geadviseerd door [gedaagde 2] . [gedaagde 2] was ervaren en deskundig en binnen het team had de notaris de taak om de notariële en civielrechtelijke werkzaamheden uit te voeren. Op de notaris rustte om die reden geen plicht om [eiseres] opnieuw te informeren over de fiscale gevolgen. De notaris mocht wegens het ontbreken van een vermoeden over de fout van [gedaagde 2] vertrouwen op de juistheid van het fiscale advies van [gedaagde 2] .
1.3.
Het oordeel van de rechtbank over de vorderingen van [eiseres] wordt hierna onder het kopje ‘De beoordeling’ uitgelegd. Eerst wordt ingegaan op het verloop van de procedure, de feiten en de vorderingen van [eiseres] . Onder het laatste kopje is de beslissing van de rechtbank te lezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 juli 2025 en de daarin genoemde stukken,
- de akte van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 12 november 2025,
- de akte van de notaris van 12 november 2025,
- de akte van [eiseres] met producties 25 tot en met 30,
- de mondelinge behandeling van 27 november 2025, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [eiseres] ,
- de spreekaantekeningen van de notaris.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde 2] is een fiscaal advieskantoor. [gedaagde 1] was tot 1 mei 2021 maat van de maatschap [gedaagde 2] . De heer ( [naam] ) [gedaagde 1] is belastingadviseur en indirect bestuurder van [gedaagde 1] .
3.2.
[de notaris 1] , voorheen [de notaris 2] , is een notariskantoor.
3.3.
[eiseres] is een projectvennootschap van projectontwikkelaar [eiseres] Vastgoed BV. [eiseres] houdt zich bezig met de herontwikkeling van een gedeelte van [het project] in [plaats 2] (hierna: het project).
3.4.
Het project ziet op de realisatie van 29 appartementen, 2 commerciële ruimten en 49 parkeerplaatsen. De heer [projectleider] (hierna: [projectleider] ) is projectleider. Voor de realisering van het project moet [eiseres] eerst gronden aan [het project] verwerven. Daarna is nodig dat de bestaande bebouwing volledig wordt gesloopt.
3.5.
[eiseres] heeft bij deze stand van zaken [gedaagde 2] begin 2017 benaderd voor fiscaal advies over het project. [gedaagde 2] heeft een schriftelijk document genaamd ‘memorandum’ opgesteld en op 29 januari 2017 naar [eiseres] gemaild. Het memorandum gaat in hoofdlijnen in op het fiscale kader bij koop van onroerende zaken, het ontwikkelen van appartementen en sloop. [gedaagde 2] beschrijft het fiscale omslagpunt tussen overdrachtsbelasting en omzetbelasting (btw). [gedaagde 2] schrijft:
‘(…) Indien na de sloop een bouwterrein verkocht en geleverd wordt is deze van rechtswege belast met 21%[rechtbank: lees btw]
en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. (…)
en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. (…)
Indien alle aan te schaffen onroerende zaken gesloopt worden door de huidige eigenaren kan de levering met BTW aan de koper plaatsvinden aangezien de gronden bouwrijp zijn na de sloop. Vanuit btw perspectief is dan geen sprake van de levering van oud onroerend goed maar sprake van de levering van een bouwterrein.(…)’
3.6.
Het college van B&W van de gemeente Tilburg (hierna: de gemeente) heeft op 16 juni 2017 met [eiseres] een koop- en realisatieovereenkomst gesloten ten behoeve van het project.
3.7.
[eiseres] heeft in 2017 de notaris ingeschakeld om werkzaamheden voor het project te verrichten, zoals het verzorgen van de notariële aktes voor de juridische levering van de percelen die [eiseres] aankoopt, het opstellen van de splitsingsakte en de notariële aktes voor de juridische levering van de appartementsrechten die [eiseres] verkoopt.
3.8.
Op 5 juli 2017 heeft [eiseres] de eigendom verkregen van het perceel met woonhuis aan [adres 1] te [plaats 2] .
3.9.
De notaris is in diezelfde periode bezig met het opstellen van de leveringsakte voor de juridische levering van percelen van de gemeente aan [eiseres] . Op 4 augustus 2017 heeft de notaris [eiseres] gemaild met de vraag of deze percelen met btw of overdrachtsbelasting moeten worden belast. De notaris schrijft dat de afspraken met de gemeente niet synchroon lopen met het memorandum van [gedaagde 2] . De notaris heeft [gedaagde 2] in deze e-mailcorrespondentie meegenomen. [gedaagde 2] heeft hierop gereageerd en haar visie gegeven.
3.10.
Op 6 oktober 2017 heeft [eiseres] van de gemeente de eigendom verkregen van het perceel met woonhuis aan [adres 2] te [plaats 2] en een perceel grond gelegen aan [het project] .
3.11.
Op 29 november 2017 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [eiseres] , [gedaagde 2] en de notaris. Naar aanleiding van deze bespreking heeft [eiseres] op 8 december 2017 aan [gedaagde 2] en de notaris een e-mail gestuurd met als onderwerp ‘samenvatting afspraken ‘ [het project] ’. Hierin schrijft [eiseres] :
“(…) De huidige plannen omvatten 29 appartementen + twee commerciële ruimtes. 10 appartementen (sociale woningbouw) zullen worden verkocht aan [partij] ; 19 appartementen zullen aan particulieren worden verkocht (waarbij er wellicht een aantal bij de [familie 1] en/of [familie 2] zullen blijven).
Voor de commerciële ruimtes zijn nog geen concrete plannen.
# We hebben het volgende afgesproken:
1. De aangekochte woningen, gronden & opstallen zijn -respectievelijk worden- ingebracht in ' [eiseres] B.V.' (met overdrachtsbelasting);
2. De woningen / appartementen zullen worden verkocht voordat er wordt gesloopt:
> er zal gebruik worden gemaakt van een separate koop-overeenkomst voor de grond en opstallen ( [eiseres] factureert met overdrachtsbelasting aan de koper);
> er zal gebruik worden gemaakt van een separate aanneemovereenkomst voor de bouwkosten (de aannemer factureert met BTW aan de koper); (…)
Ook heeft [eiseres] in deze e-mail aangegeven welke acties moeten worden opgepakt. Zo moet de notaris zorgen voor het opstellen van de splitsingsakte, de VVE en het wijzigen van de koopopties. [projectleider] zal de tekeningen en de koop- en aannemingsovereenkomsten verzorgen.
3.12.
Op 11 juni 2018 hebben [eiseres] , [gedaagde 2] , de notaris en de accountant van [eiseres] een bespreking gehad. [eiseres] heeft op 18 juni 2018 het verslag van deze bespreking met de gemaakte afspraken per e-mail verstuurd aan [gedaagde 2] , de notaris en de accountant. [eiseres] geeft in het verslag aan dat de gemeente het project heeft goedgekeurd en dat de verkoop van de appartementen zo snel mogelijk kan worden gestart. Ook in dit verslag heeft [eiseres] opgenomen welke acties door wie moeten worden uitgevoerd. De notaris moet de splitsings- en leveringsakte opstellen alsook de koop- en aannemingsovereenkomsten. In het verslag wordt verder aandacht besteed aan de fiscale aspecten van het project die zijn besproken, onder meer over de hoogte van het overdrachtsbelastingtarief.
3.13.
Op 19 juni 2018 is de omgevingsvergunning voor het project verstrekt.
3.14.
Op 19 november 2018 hebben [eiseres] , [gedaagde 2] en de accountant bij elkaar gezeten om het project te bespreken. Voorafgaand daaraan heeft [projectleider] namens [eiseres] aan [gedaagde 2] een mail gestuurd met de onderwerpen die zij met [gedaagde 2] wil bespreken. De notaris en de accountant zijn in de ‘cc’ meegenomen.
‘(…)
1. Het plan -vanuit het projectoverleg- is om in week 50 te starten met de bouw.
2. Momenteel zijn er 9 / 10 kopers voor de 19 koopappartementen (waaronder het penthouse);
3. Eén van de koopappartementen wordt gekocht door [eiseres] Beleggingen. In dat appartement komt een (soort van) huismeester;
4. We willen de kopers voor week 50 (zoveel mogelijk) de koopcontracten laten tekenen en (zoveel mogelijk) al laten passeren;
5. De 10 huurwoningen/appartementen worden door [eiseres] Beleggingen BV gekocht en -als ze gereed zijn- zullen ze (onder sociale woningbouwcondities) worden verhuurd;
6. De 2 commerciële ruimten zullen ook onder [eiseres] blijven en -als ze gereed zijn- worden verhuurd.
7. De koopappartementen, die in week 50 nog niet zijn verkocht wil [persoon 1] kopen -via bijv, via één van zijn BV's- en in het komende halfjaar verkopen.
Graag willen we met jou bespreken:
> wat kan / mag;
> wat concreet dan de beste route / invulling is.’
3.15.
[projectleider] heeft op 26 november 2018 de afspraken die zijn gemaakt tijdens de bespreking van 19 november 2018 in een document gezet en per e-mail gedeeld met de bestuurder van [eiseres] . De notaris en [gedaagde 2] zijn in de ‘cc’ meegenomen. [projectleider] had de samenvatting al voorgelegd aan [gedaagde 2] en de accountant. [projectleider] schrijft:
‘(…) Met [naam][rechtbank: lees [gedaagde 2] ]
(en telefonisch met [persoon 2][rechtbank: lees de notaris]
hebben we de volgende (fiscale) stappen afgesproken:
(en telefonisch met [persoon 2][rechtbank: lees de notaris]
hebben we de volgende (fiscale) stappen afgesproken:
1. De bouw start in week 50. We hebben afgesproken dat de notaris daarbij aanwezig is en dit moment officieel vastlegt middels een op te stellen proces verbaal;
2. Momenteel zijn er concreet 9/10 kopers voor de 19 koopappartementen (waaronder het penthouse). Het koopcontract voor het penthouse is inmiddels bij Hampy ondertekend.
(…)
7. Voor de koopappartementen die in week 50 nog niet zijn verkocht / gepasseerd zullen we de volgende werkwijze hanteren:
De appartementsrechten van deze appartementen blijven (voorlopig) in [eiseres] BV. [aannemer] gaat (daardoor) voor eigen risico deze appartementen bouwen. [aannemer] ontvangt een lening maar nog liever een bankgarantie van een niet aan [eiseres] gelieerde BV.
Op het moment dat een koper zich aandient, gaat hij of zij naar de notaris en betaalt (zoals iedereen)
het appartementsrecht. Tevens zal [aannemer] de reeds vervallen bouwtermijnen aan de
koper in rekening brengen.
Dit betekent wél dat een mogelijke toekomstige koper over de al gerealiseerde / 'verlopen'
bouwtermijnen ook overdrachtsbelasting zal moeten betalen ... het appartementsrecht zal namelijk
toenemen in waarde gedurende de bouw. We kunnen dit eventueel financieel compenseren door het
hanteren van bouwrente.
Is het bovenstaande akkoord voor jullie? (…)’
3.16.
Op 28 november 2018 zijn [eiseres] ( [projectleider] ), [gedaagde 2] , de notaris en de accountant bij elkaar gekomen. Ook van deze bespreking is een gespreksverslag opgesteld waarbij de einduitkomst is vastgelegd. Het verslag is gedeeld met de anderen. Hierin staat:
‘(…)
Vervolgens voor het einde van het jaar,voordatmet de sloop wordt gestart:
(…)
Niet verkochte appartementen
Deze zullen in [b.v.] "achterblijven". -> [aannemer] zal op eigen risico starten met de bouw.
Te splitsen in :
Appartementen worden binnen 3 maanden* verkocht: géén waardegroei waardoor er geen extra overdrachtsbelasting wordt geheven.
Appartementen worden later dan na 3 maanden verkocht: waardegroei overdrachtsbelasting over gefactureerde termijn(en) van [aannemer] .(…)’
3.17.
[eiseres] heeft op 6 december 2018 de eigendom verkregen van de percelen aan [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats 2] .
3.18.
Op 8 december 2018 hebben ook verschillenden notariële leveringen plaatsgevonden, waaronder de levering van de twee commerciële ruimtes aan [eiseres] Beleggingen BV en de tien sociale huurwoningen.
3.19.
De notaris heeft in opdracht van [eiseres] op 10 december 2018 het proces-verbaal van zijn waarnemingen en constateringen van de start van de bouw vastgelegd. In dit proces-verbaal is vastgelegd dat de notaris constateert dat de oude bestaande opstallen zich nog op de percelen bevinden en er op dat moment al werklieden aanwezig zijn. Ook is vastgelegd dat aan de notaris is meegedeeld dat de hekken die week geplaatst worden zodat daarna met de sloop van de opstallen kan worden begonnen.
3.20.
Vanaf eind 2018 is de aannemer met de volgende werkzaamheden gestart:
- van 23-11-2018 tot 07-12-2018: asbest saneren
- van 07-12-2018 tot 21-12-2018: panden strippen
- van 21-12-2018 tot 13-03-2019: bovenbouw en betonvloeren slopen
- van 16-04-2019 tot 17-04-2019: grondsanering
- van 17-04-2019 tot 29-04-2019: sloopwerk restant funderingen
3.21.
Op 11 januari 2019 heeft de notaris per e-mail aan [eiseres] en de accountant geschreven dat hij zojuist met de heer [gedaagde 1] van [gedaagde 2] heeft gesproken over de berekening van de overdrachtsbelasting inzake [eiseres] . De notaris geeft aan dat [gedaagde 2] van mening is dat het zo op de juiste wijze is opgezet.
3.22.
Tussen 20 februari 2019 en 19 oktober 2020 heeft [eiseres] 15 appartementen verkocht aan particuliere kopers en ook de commerciële ruimten van het project zijn verkocht. De notariële aktes voor de eigendomsoverdrachten zijn door de notaris opgesteld en verleden. In deze notariële leveringsaktes is opgenomen dat door de verkrijging van het verkochte overdrachtsbelasting moet worden betaald. Ook is in de aktes opgenomen hoe de verschuldigde overdrachtsbelasting wordt berekend. De leveringen hebben vrij-op-naam plaatsgevonden.
3.23.
Op 19 augustus 2019 heeft de notaris de accountant per e-mail om advies gevraagd over een recent gesloten koop- en aannemingsovereenkomst uit het project die hij van de accountant had ontvangen. De notaris vraagt zich af over welk bedrag de 2% overdrachtsbelasting moet worden berekend nu het volgens hem gaat om een levering van een woning in aanbouw. De accountant heeft deze vraag doorgezet naar [gedaagde 2] . De accountant heeft in deze mail aangegeven dat er inmiddels een aantal appartementen van het project zijn verkocht. Hij wil weten wat de reactie van [gedaagde 2] is op de vraag van de notaris.
3.24.
Per e-mail van 19 augustus 2019 heeft [gedaagde 2] aan de accountant, [projectleider] en de notaris het volgende geschreven:
‘Heb [persoon 2][rechtbank: lees de notaris]
gesproken en ik deel zijn mening dat er overdrachtsbelasting (2%) verschuldigd is over de grondwaarde te vermeerderen met de reeds verschenen (ofwel de te factureren) termijnen op moment van tekenen koop aannemingsovereenkomst. Over termijnen die vervallen tussen moment tekenen koopovereenkomst en passeren geen overdrachtsbelasting (art. 15 lid Pro letter i Wbrv).’
gesproken en ik deel zijn mening dat er overdrachtsbelasting (2%) verschuldigd is over de grondwaarde te vermeerderen met de reeds verschenen (ofwel de te factureren) termijnen op moment van tekenen koop aannemingsovereenkomst. Over termijnen die vervallen tussen moment tekenen koopovereenkomst en passeren geen overdrachtsbelasting (art. 15 lid Pro letter i Wbrv).’
3.25.
Op 25 maart 2022 heeft de Belastingdienst per brief aan [eiseres] vragen gesteld over de omzet- en overdrachtsbelasting met betrekking tot de notariële leveringen van onroerende zaken van het project. [eiseres] heeft hierop per brief gereageerd.
3.26.
Per brief van 15 februari 2023 heeft de Belastingdienst aangekondigd dat zij van plan is om aan [eiseres] naheffingen omzetbelasting op te leggen voor de levering van de onroerende zaken van het project. De Belastingdienst baseert dit voornemen op artikel 11 van Pro de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB), paragraaf 4.3.2 van het besluit van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M Omzetbelasting, levering en verhuur van onroerende zaken. De Belastingdienst schrijft:
‘(…) Op het moment van levering van het appartementsrecht aan elke (particuliere) koper dient beoordeeld te worden of sprake is van een belaste of vrijgestelde levering voor de omzetbelasting. Naar mijn mening is er in ieder geval vanaf de leveringen infebruari 2019sprake van levering in de btw-belaste sfeer.’
De Belastingdienst licht toe dat er sprake is van een btw-belaste levering wanneer er sprake is van een bouwterrein. Als de levering plaatsvindt terwijl er nog resten van de oude onroerende zaken aanwezig zijn, is al sprake van een levering van een bouwterrein.
Ook is sprake van een btw-belaste levering wanneer sprake is van een levering van een gebouw of een gedeelte ervan vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van ingebruikname. De Belastingdienst geeft verder aan dat al in de opbouwfase van een woning sprake is van de levering van een gebouw in de zin van de Wet OB. Een bouwwerk dat nog niet is voltooid, vormt voor de btw heffing al een gebouw.
3.27.
Bij e-mail van 17 februari 2023 heeft [eiseres] [gedaagde 1] en de notaris op de hoogte gebracht van het voornemen van de Belastingdienst. [gedaagde 1] was per 1 mei 2021 niet meer verbonden aan [gedaagde 2] .
3.28.
Op 26 oktober 2024 heeft de Belastingdienst de aanslagen voor de naheffing omzetbelasting over de jaren 2019 en 2020 van in totaal € 533.605,00 (de openstaande btw, boete en rente) aan [eiseres] opgelegd.
3.29.
[eiseres] heeft tegen de bovengenoemde naheffingsaanslagen een pro forma bezwaarschrift ingediend. De procedure tussen [eiseres] en de Belastingdienst loopt nog.
3.30.
De advocaat van [eiseres] heeft per brief van 7 januari 2025 [gedaagde 2] , [gedaagde 1] en de notaris wegens een beroepsfout aansprakelijk gesteld en gesommeerd om te betalen.
4.Het geschil
De vorderingen van [eiseres]
4.1.
vordert – samengevat – na vermindering van haar eis dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben gehandeld zoals dat verwacht mag worden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot zodat zij ieder hoofdelijk tekort zijn geschoten bij het uitvoeren van de opdracht dan wel dat zij hun zorgplicht als fiscaal adviseur jegens [eiseres] hebben geschonden en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade geleden door [eiseres] ;
voor recht verklaart dat de notaris niet gehandeld heeft zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot zodat zij tekort is geschoten bij het uitvoeren van de opdracht dan wel zij haar zorgplicht als notaris jegens [eiseres] heeft geschonden en dat de notaris aansprakelijk is voor de schade geleden door [eiseres] ;
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de notaris ieder, al dan niet, hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de schade, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de rente en kosten, inclusief de buitengerechtelijke kosten van € 5.009,03;
[gedaagde 1] bij wijze van voorschot veroordeelt tot betaling van € 12.718,63 en [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de notaris ieder, al dan niet, hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een voorschot op de gevorderde schadevergoeding van € 547.112,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2025 tot aan de dag van voldoening;
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de notaris ieder, al dan niet, hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente.
Het standpunt van [eiseres]
Over [gedaagde 2] en [gedaagde 1]
4.2.
[eiseres] eist schadevergoeding van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] omdat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] niet hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend belastingadviseur mag worden verwacht.
In de eerste plaats verwijt [eiseres] [gedaagde 2] en [gedaagde 1] dat zij haar eind november 2018 een onjuist dan wel onvolledig fiscaal advies hebben verstrekt. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben haar meermaals en ondubbelzinnig geadviseerd dat de leveringen zijn belast met overdrachtsbelasting. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben er in de gespreksverslagen van november 2018 niet op gewezen dat er over de toekomstig te leveren appartementsrechten, die geleverd worden na de sloop, omzetbelasting in plaats van overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn. Dat had wel gemoeten. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] wisten van het doel van het project (slopen bestaande bouw en bouwen nieuwbouw) en waren ermee bekend dat in week 50 van 2018 zou worden gestart met de bouw. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben de juistheid van de gespreksverslagen bevestigd, waarin niet is gewezen op het omslagpunt waarop in plaats van overdrachtsbelasting omzetbelasting verschuldigd zou worden.
Ook verwijt [eiseres] [gedaagde 2] en [gedaagde 1] dat zij in augustus 2019, toen de bestaande bouw volledig was gesloopt, ten onrechte hebben aangeven dat er 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Nergens merken zij op of stellen zij de vraag wat de stand van zaken ten aanzien van de sloop is. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hadden er bedacht op moeten zijn dat gelet op de tijdsduur de oude bebouwing inmiddels volledig was gesloopt en dat er sprake was van een ander fiscaal regime.
Tot slot verwijt [eiseres] [gedaagde 2] en [gedaagde 1] dat zij haar niet hebben geadviseerd om de nog niet-verkochte appartementen vóór de sloop van de bestaande bebouwing onder te brengen in een stichting of vereniging.
[eiseres] stelt dat zij als gevolg van de fout(en) van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] schade lijdt, waaronder het bedrag van de naheffingsaanslagen omzetbelasting. Als [eiseres] had geweten dat de leveringen moesten worden belast met omzetbelasting in plaats van overdrachtsbelasting, dan had zij de koopprijs van de appartementen verhoogd om een gezond rendement op het project te kunnen behalen.
Over de notaris
4.3.
Volgens [eiseres] heeft de notaris ook zijn zorgplicht tegenover haar geschonden en is hij aansprakelijk voor de schade die [eiseres] hierdoor lijdt. [eiseres] maakt twee verwijten aan de notaris. Net als [gedaagde 2] en [gedaagde 1] had de notaris haar er eind november 2018 op moeten wijzen dat de sloop van de bestaande bouw tot een ander fiscaal regime zou leiden. Dat had de notaris uit eigen beweging moeten doen. Hij wist van het doel van het project en heeft het proces-verbaal van constatering opgemaakt. Daardoor wist of behoorde de notaris te begrijpen dat het fiscale omslagpunt dicht genaderd was. Het lag daarom op de weg van de notaris om zelf de voortgang van de sloop te volgen of [eiseres] erop te wijzen dat de sloop tot een ander fiscaal regime zou leiden.
In de tweede plaats had [eiseres] bij het opstellen van de leveringsaktes bedacht moeten zijn op het fiscale omslagpunt. De notaris was ermee bekend dat de sloop was aangevangen, maar heeft toch alle leveringen nadien in de sfeer van de overdrachtsbelasting geleverd. De notaris heeft geen navraag gedaan bij [eiseres] . Ook in augustus 2019, toen de bestaande bouw volledig was gesloopt, stelt de notaris dat er 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Ook hij merkt niet op en stelt ook niet de vraag wat de stand van zaken van de sloop is. De notaris had er bedacht op moeten zijn dat gelet op de tijdsduur de oude bebouwing inmiddels volledig was gesloopt en dat er sprake was van een ander fiscaal regime.
Het verweer van [gedaagde 2] en [gedaagde 1]
4.4.
[gedaagde 2] en [gedaagde 1] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] betwisten dat zij een beroepsfout hebben gemaakt. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn summier betrokken geweest bij de start van het project en hebben toen een memorandum opgesteld. Daarin hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 1] uitgelegd wat bij sloop het criterium is om te bepalen of de levering valt in de sfeer van de overdrachtsbelasting of de btw. [eiseres] wist dus van dit criterium. Daarna zijn zij slechts zijdelings bij de fiscale kwestie van het project betrokken geweest. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hadden geen of onvoldoende inzicht in het project, de voortgang van het project of de bepalende feiten. Zo waren [gedaagde 2] en [gedaagde 1] er niet van op de hoogte dat binnen zes maanden na de start van de bouwwerkzaamheden sprake was van een volledige sloop. [eiseres] heeft dat niet meegedeeld. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] betwisten tot slot dat [eiseres] de gestelde schade heeft geleden. Zij beroepen zich ook op eigen schuld van [eiseres] .
Het verweer van de notaris
4.5.
De notaris voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. De notaris betwist dat hij een beroepsfout heeft gemaakt. De notaris voert in dit verband aan dat [eiseres] een ervaren vastgoedontwikkelaar is. Zij wist wanneer er sprake was van belaste en niet belaste leveringen van onroerende zaken. De notaris had de opdracht om de notariële, civielrechtelijke werkzaamheden uit te voeren. De notaris was niet verantwoordelijk voor de fiscale advisering. De fiscale aspecten van het project werden met [gedaagde 2] besproken. De notaris is steeds uitgegaan van de fiscale wensen van [eiseres] op basis van de advisering van [gedaagde 2] . [gedaagde 2] is een ervaren en deskundig fiscaal adviseur. De notaris mocht erop vertrouwen dat [eiseres] zichzelf op de hoogte had gesteld over de vraag of omzetbelasting of overdrachtsbelasting verschuldigd was en voldoende inzicht had verkregen in wat nodig was voor het project.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Inleiding
5.1.
Kort samengevat blijkt uit de hierboven weergegeven feiten dat [eiseres] in november 2018 ten behoeve van het project twee overleggen heeft gehad met [gedaagde 2] , de accountant en de notaris. Tijdens deze besprekingen zijn afspraken gemaakt over de verdere aanpak van het nieuwbouwproject. Daarbij is ook aandacht besteed aan het fiscale regime van de appartementen die nog niet waren verkocht. Daarbij is uitgegaan van de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. De gemaakte afspraken zijn neergelegd in twee gespreksverslagen die [eiseres] met de anderen heeft gedeeld. Uit de gespreksverslagen blijkt niet dat [gedaagde 2] en/of de notaris [eiseres] hebben gewezen op het naderende fiscale omslagpunt als gevolg waarvan de levering van een appartemensrecht moet worden belast met omzetbelasting in plaats van overdrachtsbelasting.
5.2.
In 2019 heeft [eiseres] na de sloop van de bestaande bouw appartementen verkocht. In de notariële leveringsaktes zijn de leveringen ten onrechte belast met overdrachtsbelasting in plaats van met omzetbelasting. Artikel 11 Wet Pro OB bepaalt namelijk in het kort als hoofdregel dat leveringen van onroerende zaken zijn vrijgesteld van omzetbelasting. Op deze hoofdregel gelden uitzonderingen. Zo geldt de vrijstelling niet (en is omzetbelasting verschuldigd) wanneer het gaat om de levering van een bouwterrein. Een bouwterrein is onbebouwde grond die bestemd is om te worden bebouwd. Door het geheel slopen van een gebouw vindt overgang plaats naar het regime voor onbebouwde grond. Als het gaat om de levering van een (gedeelte van een) gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname van het gebouw, is de levering ook van rechtswege belast met omzetbelasting. De verkrijging van het verkochte is dan vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
5.3.
Uit de feiten en uit wat op zitting is verklaard, leidt de rechtbank af dat [gedaagde 2] , [gedaagde 1] , en de notaris allen niet bedacht zijn geweest op het intreden van het fiscale omslagpunt bij de sloop van de gebouwen aan [het project] en op de fiscale gevolgen daarvan voor de levering van de appartementsrechten. Hierdoor hebben zij bij [eiseres] geen verdere inlichtingen ingewonnen over de voortgang van de bouw en [eiseres] ook niet geïnformeerd of gewaarschuwd over het fiscale omslagpunt en de fiscale gevolgen die hieruit kunnen voortvloeien voor [eiseres] . De centrale vraag in de zaak is dan ook of dit nalaten aansprakelijkheid oplevert. [eiseres] meent van wel, [gedaagde 2] , [gedaagde 1] en de notaris betwisten dat. De rechtbank zal hieronder eerst beoordelen of [gedaagde 2] en [gedaagde 1] aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] gestelde fout. Daarna komt de aansprakelijkheidsvraag van de notaris aan bod.
De vorderingen tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 1]
De opdracht aan [gedaagde 2]
5.4.
[eiseres] baseert haar vorderingen tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] primair op wanprestatie en subsidiair op onrechtmatige daad. [eiseres] stelt dat zij aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de opdracht heeft gegeven om haar fiscaal te adviseren over het project.
5.5.
De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] met [gedaagde 2] (en niet met [gedaagde 1] ) een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW Pro heeft gesloten. Dit volgt ten eerste uit de omstandigheid dat de heer [gedaagde 1] zijn e-mailadres van [gedaagde 2] gebruikte om met [eiseres] te communiceren over het project. Ook is het [gedaagde 2] die de facturen voor de verrichte werkzaamheden aan [eiseres] heeft verstuurd. De stelling van [eiseres] dat er een overeenkomst tot stand is gekomen met [gedaagde 1] wordt daarom gepasseerd.
5.6.
De aansprakelijkheid van [gedaagde 1] moet dus worden beoordeeld op basis van onrechtmatige daad in plaats van wanprestatie. Voor beide grondslagen geldt dezelfde juridische maatstaf. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hebben tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat als de aansprakelijkheid van [gedaagde 2] of [gedaagde 1] wegens een beroepsfout vast komt te staan, ook de ander voor de schade aansprakelijk is.
De juridische maatstaf voor aansprakelijkheid
5.7.
[gedaagde 2] is aansprakelijk wanneer zij tegenover [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht. Als verplichting geldt dat de opdrachtnemer bij de uitvoering van de opdracht de zorg van een goed opdrachtnemer in acht neemt (artikel 7:401 BW Pro). Dit houdt in dat de opdrachtnemer (zoals een belastingadviseur) handelt in overeenstemming met de zorgvuldigheid die een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in het concrete geval in acht zou nemen. Deze norm geldt ook als geen sprake is van een contractuele relatie.
5.8.
Welke concrete zorgverplichting er op een opdrachtnemer rust hangt af van de omstandigheden van het geval. De zorgplicht kan meebrengen dat een opdrachtnemer uit eigen beweging zijn opdrachtgever moet informeren over, en eventueel moet waarschuwen voor, bepaalde mogelijkheden of risico’s. Hierdoor is de opdrachtgever in staat om goed geïnformeerd een beslissing te nemen. Het antwoord op de vraag of en zo ja, in welke mate een opdrachtnemer de opdrachtgever moet informeren over en moet waarschuwen voor een bepaald risico, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Omstandigheden die van belang kunnen zijn, zijn de ernst en omvang van het desbetreffende risico, de mate van waarschijnlijkheid dat dit zich zal realiseren en de mate waarin de opdrachtgever ervan heeft blijk gegeven zich al van dat risico bewust te zijn. [1]
Het oordeel van de rechtbank: [gedaagde 2] heeft een beroepsfout gemaakt
Het eerste verwijt
5.9.
De vraag is dus of [gedaagde 2] door niet te wijzen op het fiscale omslagpunt en de gevolgen daarvan, heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht.
5.10.
De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde 2] een beroepsfout heeft gemaakt. [gedaagde 2] had vanaf november 2018 [eiseres] er schriftelijk op moeten wijzen dat de leveringen van de nog te verkopen appartementen met omzetbelasting (btw) moeten worden belast als de levering van de appartementsrechten plaatsvindt terwijl al sprake is van sloop. De rechtbank licht dit oordeel hieronder toe:
5.10.1.
Tussen [eiseres] en [gedaagde 2] staat vast dat er een wettelijk omslagpunt in het fiscale regime is op het moment dat de bestaande bebouwing is gesloopt. [gedaagde 2] wist van dit wettelijk omslagpunt en de fiscale gevolgen daarvan bij nieuwbouw, zoals blijkt uit het memorandum dat [gedaagde 2] begin 2017 heeft opgesteld. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend belastingadviseur mag ook worden verwacht dat hij over deze kennis beschikt.
5.10.2.
Het was bij [gedaagde 2] van begin af aan bekend dat [eiseres] ten behoeve van het nieuwbouwproject de bestaande bebouwing ter plaatse van waar het project zou worden gerealiseerd, volledig zou slopen.
5.10.3.
Ook was het voor [gedaagde 2] duidelijk hoe het project er in november 2018 voor stond. [eiseres] heeft [gedaagde 2] dit per e-mail van 19 november 2018 toegelicht voordat hun bespreking plaatsvond. [eiseres] schrijft dat de aannemer in week 50 (van 2018) zal beginnen met de bouw van de appartementen en dat nog niet alle appartementen zijn verkocht als de bouw begint. Het plan was om deze appartementen in het komende half jaar te verkopen.
5.10.4.
Uit de e-mail van 19 november 2018 volgt bovendien dat [eiseres] fiscaal advies wenst van [gedaagde 2] . Ze schrijft dat ze graag met [gedaagde 2] wil bespreken wat kan/mag en wat concreet dan de beste route/invulling is. Ook op zitting heeft [eiseres] verklaard dat zij op dat moment van [gedaagde 2] wilde weten wat zij het beste kon doen. Het project was anders gelopen dan zij in 2017 voor ogen had. Het was de wens van [eiseres] om de appartementen verkocht en geleverd te hebben vóórdat de aannemer zou beginnen met de bouw. Maar dat is niet gelukt, zo bleek.
5.10.5.
Met deze kennis over het project en over de fiscale wetgeving bij levering van onroerende zaken, is de rechtbank van oordeel dat het voor [gedaagde 2] als fiscaal adviseur op dat moment voorzienbaar was of had moeten zijn, dat binnen afzienbare tijd de bestaande bebouwing volledig zou zijn gesloopt en dat hierdoor het fiscale omslagpunt zou zijn bereikt. [gedaagde 2] wist of had moeten weten dat [eiseres] hierdoor het risico liep dat alle of een deel van de leveringen van de appartementsrechten met omzetbelasting zijn belast omdat die leveringen pas na het fiscale omslagpunt plaatsvinden. [gedaagde 2] betwist dat het op dat moment voor haar voorzienbaar was dat de bestaande bebouwing binnen zes maanden volledig zou zijn gesloopt. Er zou worden gestart met de bouw. Dat is volgens [gedaagde 2] iets anders. De rechtbank acht deze betwisting onvoldoende. [gedaagde 2] legt niet goed uit waarom zij na de start van de bouw er geen rekening mee hoefde te houden dat op korte termijn de bestaande bebouwing volledig zou zijn gesloopt.
5.10.6.
Zoals [eiseres] op zitting heeft aangevoerd, had zij een groot geldelijk belang bij het verkrijgen van deze informatie: het wel of niet moeten betalen van omzetbelasting, welke belasting hoger is dan de overdrachtsbelasting. Dit belang was voor [gedaagde 2] kenbaar dan wel had dit moeten zijn als redelijk handelend en redelijk bekwaam fiscaal adviseur.
5.10.7.
Onder deze omstandigheden lag het op de weg van [gedaagde 2] om vanaf november 2018 [eiseres] er schriftelijk op te wijzen dat over de levering van appartementsrechten waarschijnlijk btw is verschuldigd omdat het fiscale omslagpunt op korte termijn zal worden bereikt terwijl nog niet alle appartementen zullen zijn verkocht. Door dit niet te doen heeft zij niet gehandeld als van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht en dus heeft zij een beroepsfout gemaakt.
5.11.
[gedaagde 2] stelt dat zij niet aansprakelijk is omdat zij slechts zijdelings bij het project was betrokken en over onvoldoende informatie beschikte. Deze stelling slaagt niet. [gedaagde 2] mag zich als professionele partij in dit geval niet verschuilen achter de omstandigheid dat [eiseres] haar niet alle feiten over het project zou hebben gegeven. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam belastingadviseur mag worden verwacht dat zij doorvraagt indien haar cliënt te weinig informatie geeft om een goed fiscaal advies te kunnen geven. In november 2018 heeft [eiseres] haar van concrete informatie over het project voorzien. De rechtbank is van oordeel dat deze informatie al voor [gedaagde 2] voldoende was, of had moeten zijn, om [eiseres] te wijzen op de omstandigheid dat het waarschijnlijk is dat het fiscale omslagpunt op korte termijn zal worden bereikt en dat hierdoor leveringen met btw zijn belast. Voor zover [gedaagde 2] stelt dat deze informatie voor haar onvoldoende was, dan was er op dat moment voldoende aanleiding voor haar om door te vragen. Het is niet gebleken dat [gedaagde 2] toen of op een later moment informatie bij [eiseres] heeft opgevraagd over de status van de bouwwerkzaamheden en de verkoop van de appartementsrechten. Dit nalaten komt voor risico van [gedaagde 2] .
5.12.
Ook de stelling van [gedaagde 2] dat zij niet aansprakelijk is omdat [eiseres] zelf kennis had van het fiscale omslagpunt, slaagt niet. Zoals de rechtbank al heeft overwogen, heeft [eiseres] haar om concreet fiscaal advies gevraagd op het moment dat de bouw bijna van start ging en [eiseres] nog niet alle appartementen had verkocht. [gedaagde 2] had naar aanleiding hiervan een juist en volledig fiscaal advies moeten verstrekken door de aandacht van het team ook te richten op de mogelijke toepasselijkheid van artikel 11 Wet Pro OB in het geval dat de appartementen nog niet waren verkocht en geleverd, terwijl er al sprake was van sloop van de bestaande bouw. Dat heeft zij niet gedaan.
5.13.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [gedaagde 1] verklaard dat hij [eiseres] tijdens de bespreking in november 2018 heeft gewaarschuwd voor het fiscale omslagpunt bij sloop. De heer [gedaagde 1] heeft niet aangegeven wat de precieze inhoud was van deze waarschuwing. De heer [persoon 2] , die namens de notaris bij deze bespreking aanwezig was, heeft op zitting verklaard dat hij zich dit niet kon herinneren. Ook de heer [familie 2] , die namens [eiseres] bij diezelfde bespreking was, heeft dat op zitting verklaard. Dat [gedaagde 2] een mondelinge waarschuwing heeft gegeven volgt ook niet uit het schriftelijke verslag dat van de bespreking van november 2018 is opgemaakt.
5.14.
Ook als het klopt dat de heer [gedaagde 1] namens [gedaagde 2] deze waarschuwing toen mondeling heeft gegeven, dan vervalt daarmee de aansprakelijkheid van [gedaagde 2] niet. [gedaagde 2] heeft de schriftelijke weergave van de gemaakte afspraken ontvangen en geaccordeerd zonder dat haar mondelinge waarschuwing op enige wijze hierin was verwerkt. [gedaagde 2] had hieruit moeten afleiden dat [eiseres] haar waarschuwing waarschijnlijk niet of niet goed had gehoord en begrepen. [gedaagde 2] had het hier niet bij mogen laten en had zich ervan moeten vergewissen of [eiseres] daadwerkelijk wilde dat de nog te verkopen appartementsrechten werden belast met overdrachtsbelasting in plaats van met btw.
5.15.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde 2] ook op latere momenten in 2019 niet bij [eiseres] aan de bel heeft getrokken terwijl zij vanaf eind 2018 wist of had moeten weten dat op korte termijn artikel 11 Wet Pro OB van toepassing zou zijn terwijl er nog appartementen te koop stonden. Ook deze nalatigheid acht de rechtbank in strijd met wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend fiscaal adviseur mag worden verwacht. In de periode tussen februari 2019 en oktober 2020 heeft [eiseres] de overige vijftien appartementsrechten aan particulieren verkocht en geleverd. In deze periode heeft [gedaagde 2] niet zelf aan [eiseres] gevraagd of de bestaande bebouwing al was gesloopt en hoe het staat met de verkoop van de appartementen. Ook toen er op 11 januari 2019 en op 19 augustus 2019 e-mailcontact was tussen [gedaagde 2] en de notaris over het project, heeft [gedaagde 2] deze vragen niet gesteld. Uit deze correspondentie volgt dat wordt nagedacht over de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting en dan met name de vraag of het tarief van 2% of 6% geldt. Dat betreft een andere fiscale kwestie.
Het andere verwijt
5.16.
[eiseres] meent daarnaast ook dat [gedaagde 2] haar had kunnen of moeten adviseren om de niet-verkochte onroerende zaken vóór de aanvang van de sloop onder te brengen in een stichting c.q. vereniging. Dit zou een belastingvoordeel voor haar hebben opgeleverd. Door dit advies niet te verstrekken lijdt [eiseres] schade.
5.17.
De rechtbank wijst deze vordering af. [gedaagde 2] betwist gemotiveerd dat zij gehouden was tot het geven van een dergelijk alternatief advies. Ook heeft dit advies geen economische realiteit. Het was aan [eiseres] om dit verwijt te concretiseren. Omdat [eiseres] dat niet heeft gedaan wordt dit verwijt verworpen.
Conclusie
5.18.
De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde 2] als belastingadviseur in de gegeven omstandigheden niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht. [gedaagde 2] is hierdoor tegenover [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten in de op haar rustende informatieplicht. Dat betekent dat [gedaagde 2] aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] als gevolg van deze beroepsfout lijdt.
Zoals eerder is overwogen, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ter zitting aangegeven dat als de aansprakelijkheid van [gedaagde 2] of [gedaagde 1] wegens een beroepsfout vast komt te staan, ook de ander aansprakelijk is en hoofdelijk verplicht is tot betaling van de schade. Dat betekent dat de rechtbank op grond van het voorgaande voor recht zal verklaren dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ieder aansprakelijk zijn voor de schade van [eiseres] die het gevolg is van deze beroepsfout en hoofdelijk verplicht zijn tot betaling van de schadevergoeding.
De schade en de schadestaatprocedure
De gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure
5.19.
[gedaagde 2] en [gedaagde 1] zijn hoofdelijk verplicht om de schade van [eiseres] te vergoeden die het gevolg is van de beroepsfout van [gedaagde 2] . [eiseres] vordert onder vordering 3 dat de rechtbank de zaak zal verwijzen naar de schadestaatprocedure omdat de omvang van de schade voor haar nog niet duidelijk is. Verder vordert zij onder vordering 4 een voorschot op de schadevergoeding.
5.20.
[eiseres] stelt dat de door haar geleden schade ten eerste bestaat uit de nodeloos gemaakte advieskosten van [gedaagde 2] . De advieskosten bedragen € 12.718,63. Verder lijdt zij schade als gevolg van de opgelegde naheffingen omzetbelasting. Deze schade bedraagt na haar eisvermindering € 547.112,99. Tot slot stelt [eiseres] dat zij een besparing van € 100.483,00 aan vennootschapsbelasting heeft misgelopen.
5.21.
[gedaagde 2] betwist het bestaan en de omvang van de schadeposten.
5.22.
Beoordeeld moet worden of de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijsbaar is. Op grond van vaste rechtspraak van de Hoge Raad is voor een verwijzing voldoende dat de mogelijkheid van schade door de fout van [gedaagde 2] aannemelijk is.
5.23.
Naar het oordeel van de rechtbank is aan dit vereiste voldaan. Het is te verwachten dat [eiseres] na afloop van de procedure tegen de Belastingdienst enig bedrag verschuldigd zal zijn en dat [eiseres] enige vorm van schade zal lijden.
5.24.
De rechtbank gaat vanwege de nog lopende procedure met de Belastingdienst en de onduidelijkheid over de omvang van het bedrag nu niet over tot begroting van de schade. De gevorderde verwijzing naar de schadestaat wordt dus toegewezen. In die procedure kan ook de stelling van [eiseres] dat zij als gevolg van de fout van [gedaagde 2] een besparing aan vennootschapsbelasting heeft misgelopen, worden behandeld. Dat geldt ook voor de gevorderde rente en de buitengerechtelijke kosten.
De gevorderde voorschotten
5.25.
Omdat de procedure tussen de Belastingdienst en [eiseres] nog loopt en onduidelijk is wat de uitkomst daarvan zal zijn, wijst de rechtbank de vorderingen tot betaling van het gevorderde voorschot op de schadevergoeding van € 547.112,99 af.
5.26.
[eiseres] vordert ook dat [gedaagde 1] een voorschot van € 12.718,63 betaalt. Het bedrag van € 12.718,63 is gebaseerd op de door [gedaagde 2] verstuurde facturen die volgens haar betrekking hebben op werkzaamheden voor het project. Volgens [eiseres] zijn deze kosten vanwege de beroepsfout van [gedaagde 2] nodeloos gemaakt.
5.27.
De rechtbank is van oordeel dat dit bedrag geen schadepost is. Dat [gedaagde 2] een beroepsfout heeft gemaakt betekent niet dat [eiseres] niet meer gehouden is tot betaling van de door [gedaagde 2] verrichte werkzaamheden. Dat [gedaagde 2] de werkzaamheden die ten grondslag liggen aan deze facturen heeft verricht betwist [eiseres] ook niet. [eiseres] is verder ook niet tot ontbinding van de overeenkomst overgegaan. [eiseres] heeft daarom geen recht op dit bedrag. Het gevorderde voorschot van € 12.718,63 wordt daarom afgewezen.
Conclusie
5.28.
De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] geen voorschot op de schadevergoeding hoeven te betalen. De verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt toegewezen omdat de mogelijkheid van schade als gevolg van de fout van [gedaagde 2] aannemelijk is geworden.
De vorderingen tegen de notaris
De juridische maatstaf voor aansprakelijkheid
5.29.
De rechtbank komt toe aan de vraag of de notaris is tekortgeschoten in de nakoming van zijn zorgplicht uit artikel 7:401 BW Pro en aansprakelijk is. [eiseres] meent dat ook de notaris aansprakelijk is omdat hij heeft nagelaten haar erop te wijzen dat over de toekomstig te leveren appartementsrechten, die aldus geleverd worden na de sloop, omzetbelasting in plaats van overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn. Volgens [eiseres] is de notaris ook aansprakelijk omdat hij de leveringen van de appartementsrechten in 2019 heeft belast met overdrachtsbelasting terwijl hij bedacht had moeten zijn op het fiscale omslagpunt.
5.30.
De rechtbank stelt voorop dat, zoals elke beroepsoefenaar, een notaris de zorg moet betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. [2] Daarnaast is in de wet en jurisprudentie van de Hoge Raad de zorgplicht van een notaris als volgt gespecificeerd.
Op een notaris rust bij het verlijden van een notariële akte een zwaarwegende zorgplicht met betrekking tot wat nodig is voor de totstandkoming van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in de akte opgenomen rechtshandeling. [3] De zwaarwegende zorgplicht van een notaris kent verschillende concretere zorgplichten. Het gaat om de verplichting om te controleren of de inhoud van de akte overeenkomt met de wil van partijen. Verder heeft de notaris een onderzoeksplicht en een informatieplicht. De informatieplicht ziet op het mededelen van de zakelijke inhoud van de akte en het geven van een toelichting hierop. Deze verplichtingen vloeien voort uit de rechtszekerheid-bevorderende taak van een notaris.
De zorgplicht van een notaris kan zich verder uitstrekken en onder meer betrekking hebben op de juridische gevolgen die uit de akte voortvloeien. Deze zorgplicht van een notaris houdt verband met de rechtsbeschermende taak van een notaris. Artikel 43 lid 1 derde Pro zin Wna bepaalt in dit verband dat de notaris zo nodig wijst op de gevolgen van de voorgenomen rechtshandeling. Dit kunnen ook fiscale gevolgen zijn. [4] In het algemeen kan van een notaris worden verlangd dat hij kennis draagt van de fiscale wetgeving die samenhangt met de door hem te verlijden akten en dat hij de partijen bij de akten hierover informeert. [5]
De (zwaarwegende) zorgplicht van een notaris is niet onbegrensd. Uit rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat de zorgplicht van een notaris haar grens vindt daar waar de notaris goede grond heeft om te vertrouwen dat de betreffende partij zichzelf al op de hoogte had gesteld of dat deze tevoren al voldoende inzicht had in hetgeen voor die gevolgen vereist was. [6] Ook wordt aangenomen dat een notaris in het algemeen mag afgaan op de gegevens of de instructies die de opdrachtgever hem geeft tenzij hij reden heeft te vermoeden dat de informatie niet juist of volledig is. [7]
Het oordeel van de rechtbank: geen beroepsfout van de notaris
De zwaarwegende zorgplicht wat betreft de beoogde gevolgen
5.31.
De rechtbank overweegt dat met de levering van de appartementsrechten het civielrechtelijke rechtsgevolg, de eigendomsoverdracht, is beoogd. In dit geval zijn met het verlijden van de door de notaris opgestelde akten de eigendomsoverdrachten van de appartementsrechten daadwerkelijk tot stand gekomen. De wil van de contracterende partijen was daarop gericht. Voor zover [eiseres] stelt dat de beoogde rechtsgevolgen niet zijn ingetreden en dat de notaris zijn zwaarwegende zorgplicht heeft geschonden, dan wordt die stelling op grond van het hiervoor genoemde verworpen.
De zorgplicht wat betreft de fiscale gevolgen
5.32.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de notaris haar zorgplicht ten aanzien van de fiscale gevolgen niet heeft geschonden. Dit oordeel wordt als volgt gemotiveerd:
5.32.1.
Aan de hierboven genoemde leveringen zijn ook fiscale gevolgen (de verschuldigdheid van belasting) verbonden. Van een notaris mag in het algemeen worden verlangd dat hij kennis heeft van de fiscale wetgeving die samenhangt met de rechtshandeling die moet worden verricht. Ontbreekt de kennis in het specifieke geval, dan is een notaris gehouden zelfstandig hiernaar onderzoek te doen of de opdrachtgever van dit gebrek aan kennis op de hoogte te stellen. In dit geval ging het om het passeren van leveringsaktes van appartementsrechten van een nieuwbouwproject waarbij de oude bebouwing volledig moest worden gesloopt. Bij projectontwikkeling speelt artikel 11 Wet Pro OB een belangrijke rol. Gelet hierop hoorde het in beginsel tot de taak van de notaris om bij de overdracht van de appartementsrechten zich ervan te vergewissen of overdrachtsbelasting dan wel omzetbelasting was verschuldigd. [8]
5.32.2.
Het staat tussen [eiseres] en de notaris vast dat de notaris (algemene) kennis had van het bestaan van het fiscale omslagpunt bij volledige sloop en dat hij wist dat de bouwfase in december 2018 zou gaan starten. De rechtbank leidt uit het handelen van de notaris af dat de notaris niet bedacht was op het naderende fiscale omslagpunt en de mogelijke gevolgen die dat had voor de appartementen die nog niet waren verkocht. De rechtbank komt tot het oordeel dat de notaris in de concrete omstandigheden van het geval nader onderzoek naar de fiscale gevolgen van de leveringen achterwege mocht laten. Zijn onderzoeksplicht en informatieplicht waren begrensd. Dit oordeel is gebaseerd op de navolgende omstandigheden:
5.32.3.
[eiseres] heeft zich ten behoeve van het project laten bijstaan door een team van deskundigen. [eiseres] heeft een projectleider benoemd en meerdere deskundigen ( [gedaagde 2] als belastingadviseur, de notaris, de accountant) ingeschakeld. [eiseres] verdeelde daarbij de taken binnen dit team, zoals blijkt uit de e-mails van 8 december 2017 en 18 juni 2018 tussen de verschillende partijen.
5.32.4.
[eiseres] heeft halverwege 2017 met de notaris een overeenkomst gesloten. [gedaagde 2] was toen al als belastingadviseur betrokken bij het project. De notaris voert gemotiveerd aan dat [eiseres] en de notaris duidelijke afspraken over de werkzaamheden hebben gemaakt. Haar opdracht zag op het uitvoeren van de notariële en civielrechtelijke werkzaamheden, namelijk het opstellen van verschillende notariële aktes. De taakverdeling was duidelijk. De notaris was niet verantwoordelijk voor de fiscale advisering. Ter onderbouwing van deze stellingen wijst de notaris op verschillende e-mails tussen partijen die de afspraken weergeven over de verdeling van de werkzaamheden binnen het team. [eiseres] heeft dit standpunt van de notaris niet (gemotiveerd) betwist.
5.32.5.
De fiscale aspecten die de notaris in de leveringsaktes van de appartementsrechten heeft opgenomen zijn gebaseerd op het advies van [gedaagde 2] . De notaris was bij de bespreking in november 2018 aanwezig toen deze fiscale aanpak door [gedaagde 2] werd bevestigd. Tussen partijen is niet in geschil dat (de heer [gedaagde 1] van) [gedaagde 2] ervaren en deskundig is. Vanwege de betrokkenheid van [gedaagde 2] als fiscaal adviseur bij het project en het door haar verstrekte advies, mocht de notaris aannemen dat [gedaagde 2] het goed had uitgezocht. De notaris had hierdoor goede grond om erop te mogen vertrouwen dat [eiseres] zich (via [gedaagde 2] ) op de hoogte had gesteld van de fiscale gevolgen van de levering van de nog niet verkochte appartementsrechten. De notaris mocht daarom eigen nader onderzoek over de fiscale aspecten achterwege laten.
5.32.6.
De notaris had wel uit eigen beweging nader onderzoek moeten doen naar de fiscale gevolgen wanneer hij aanwijzingen had dat het advies van [gedaagde 2] niet juist of niet volledig was. [eiseres] stelt dat dit onderzoek van de notaris verlangd mocht worden omdat de notaris in december 2018 ermee bekend was dat het fiscale omslagpunt dicht genaderd was. Hij had bij het opmaken van het proces-verbaal van constateringen vernomen dat met de sloop van de opstallen zou worden begonnen. De rechtbank volgt [eiseres] niet in deze stelling. De notaris mocht uitgaan van de juistheid van de instructie van [eiseres] om de leveringen van de appartementsrechten die in 2019 zijn verkocht te belasten met overdrachtsbelasting. De notaris heeft per e-mail in februari 2019 en in augustus 2019 bij [eiseres] en [gedaagde 2] navraag gedaan over de fiscale aspecten verbonden aan de levering van de appartementsrechten. In augustus 2019 was de bestaande bebouwing volledig gesloopt. Naar aanleiding van deze concrete vragen heeft [gedaagde 2] de notaris en [eiseres] niet gewezen op de toepasselijkheid van artikel 11 Wet Pro OB. Gelet op het feit dat de notaris op deze twee momenten over de fiscale aspecten navraag heeft gedaan bij [gedaagde 2] en antwoord heeft gekregen, had de notaris geen vermoeden dat het onjuist was om de leveringen te belasten met overdrachtsbelasting. De notaris hoefde daarom niet op eigen initiatief nog onderzoek naar de fiscale gevolgen te doen.
5.32.7.
Op grond van de hierboven genoemde omstandigheden mocht de notaris wegens het ontbreken van een vermoeden over de fout van [gedaagde 2] zelfstandig nader onderzoek over de fiscale aspecten achterwege laten. De notaris was daarom ook niet gehouden om [eiseres] uit eigen beweging te informeren over de mogelijke fiscale gevolgen van het project. De notaris mocht vertrouwen op het advies van [gedaagde 2] en heeft daarom met het opnemen van deze onjuiste belasting in de notariële aktes niet zijn zorgplicht geschonden.
5.33.
[eiseres] stelt verder nog dat het op de weg van de notaris lag om de voortgang van de sloop te volgen middels eigen waarneming. Deze stelling wordt gepasseerd. Het inspecteren van de bouwplaats voorafgaand aan de levering van een appartementsrecht hoort niet bij de taak van een notaris. [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn.
5.34.
[eiseres] stelt ook dat de notaris als gevolg van het opmaken van het proces-verbaal van constateringen wist dat vanaf dat moment het fiscale omslagpunt dicht genaderd was. Volgens haar moet dat worden afgeleid uit de tekst van het proces-verbaal van constateringen. Daarin heeft de notaris het volgende opgenomen:
‘(…) In verband met de Registergoederen zouden spoedig daarna werkzaamheden plaats gaan vinden, de op dat moment op de Registergoederen aanwezige opstallen zouden worden gesloopt zo werd mij bekend gemaakt. Om helderheid te krijgen over de staat van de registergoederen op die tiende december tweeduizend achttien – zulks mede in verband met eventuele fiscale consequenties ben ik daar ter plaatse met iemand van mijn kantoor gaan kijken.
De rechtbank volgt [eiseres] niet in de stelling dat de hierboven genoemde verwijzing naar de fiscale consequenties ziet op het wettelijk omslagpunt van artikel 11 Wet Pro OB. Dat blijkt niet uit de tekst. Dat ligt ook niet voor de hand omdat de rechtbank uit de feiten heeft afgeleid dat zowel [gedaagde 2] , de notaris en [eiseres] zich juist niet of onvoldoende hebben gerealiseerd dat artikel 11 Wet Pro OB mogelijk van toepassing zou zijn op de levering van de appartementsrechten.
Conclusie
5.35.
De conclusie van het bovenstaande is dat alle vorderingen van [eiseres] tegen de notaris worden afgewezen.
De proceskostenveroordeling
5.36.
[eiseres] heeft kort gezegd de zaak gewonnen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , maar de zaak verloren tegen de notaris. De notaris is verschenen bij een andere advocaat. Dat betekent dat de proceskosten moeten worden uitgesplitst. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] worden veroordeeld in de helft van de door [eiseres] gemaakte proceskosten. [eiseres] wordt veroordeeld in de proceskosten van de notaris.
Over de vorderingen tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 1]
5.37.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom (de helft van) de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiseres] betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
256,50
(2 x € 128,25)
- griffierecht
€
6.861,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
8.612,50
5.38.
Op grond van het voorgaande betekent dit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een bedrag van € 4.306,25 (de helft van € 8.612,50) aan proceskosten aan [eiseres] moeten betalen.
5.39.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.40.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Over de vorderingen tegen de notaris
5.41.
[eiseres] is tegenover de notaris in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de notaris worden begroot op:
- griffierecht
€
6.861,00
- salaris advocaat
€
1.632,50
(2,5 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
8.682,50
6.De beslissing
De rechtbank
over de vorderingen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
6.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] jegens [eiseres] aansprakelijk zijn voor de schade die door [eiseres] is geleden en eventueel nog zal worden geleden als gevolg van de fout van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
6.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot vergoeding aan [eiseres] van de onder 6.1 bedoelde schade, op te maken bij staat,
6.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.306,25, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen onder 6.2, 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
over de vorderingen tegen de notaris
6.7.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
6.8.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 8.682,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Goedegebuur, mr. Sterk en mr. Vogelzang en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.