Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/3690
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 31 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. P.R. Autar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende dat ziet op het door de heffingsambtenaar niet tijdig beslissen op het bezwaar van 30 maart 2023 tegen de WOZ-beschikking over het jaar 2023. Daarnaast beoordeelt de rechtbank de het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 april 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.275.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende hiertegen ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 1] , [gemachtigde 2] , [gemachtigde 3] en [gemachtigde 4] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1996) met een gebruiksoppervlakte van 158 m². De woning beschikt over een berging van 20 m². Het perceel heeft een oppervlakte van 3.090 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak eerst het beroep dat is ingesteld wegens het niet tijdig beslissen op het bezwaar door de heffingsambtenaar. Omdat de heffingsambtenaar vervolgens uitspraak op bezwaar heeft gedaan, beoordeelt de rechtbank ook die uitspraak op bezwaar. Daarbij is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 1.275.000. Belanghebbende verzoekt om de WOZ-waarde lager vast te stellen. Verder beoordeelt de rechtbank of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade.
3.1.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep voor zover het ziet op het niet tijdig beslissen op het bezwaar niet-ontvankelijk moet worden verklaard
.Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Tot slot oordeelt de rechtbank dat belanghebbende geen recht heeft op een vergoeding van immateriële schade. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Tot slot oordeelt de rechtbank dat belanghebbende geen recht heeft op een vergoeding van immateriële schade. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
3.2.
De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verzocht de stukken die de heffingsambtenaar daags voor de zitting heeft toegezonden buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank overweegt dat de gemachtigde pas elf dagen voor de zitting een uitgebreide motivering van de gronden van het beroep ingediend, in een zaak die al heel lang liep. Hierdoor liep de gemachtigde het risico dat de heffingsambtenaar daar pas in een zeer laat stadium op kon reageren. Dat komt voor risico van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft één dag voor de zitting gereageerd en de gemachtigde heeft voor de zitting kennis kunnen nemen van die reactie en de onderliggende stukken. Dat de gemachtigde daardoor niet in staat was om over die reactie en de onderliggende stukken nog te overleggen met zijn taxateur komt voor zijn risico. De rechtbank neemt alle stukken mee in haar beoordeling.
Niet tijdig beslissen op bezwaar
3.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld wegens het niet tijdig beslissen van de heffingsambtenaar op het bezwaar. Vast staat dat de heffingsambtenaar op 29 april 2024 uitspraak op bezwaar heeft gedaan, die op 2 mei 2024 is verzonden. De heffingsambtenaar heeft erkend dat dit te laat was en heeft tevens de maximale dwangsom toegekend. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende geen belang meer heeft bij een uitspraak op het beroep tegen het niet tijdig beslissen, omdat hij na het indienen van het beroep bekend is geworden met de uitspraak op bezwaar. Het beroep tegen het niet tijdig beslissen op bezwaar is daarom niet-ontvankelijk.
3.4.
Nu de heffingsambtenaar alsnog uitspraak op bezwaar heeft gedaan, heeft het beroep tegen het niet tijdig beslissen van rechtswege mede betrekking op het alsnog genomen besluit. [1]
Gegevensverstrekking
3.5.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de onderbouwing van de WOZ-waardering niet heeft overgelegd. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft overgelegd. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix verstrekt, met daarin een aantal referentiewoningen inclusief de relevante objectkenmerken. Ook heeft de heffingsambtenaar de toegepaste KOUDV-factoren en de grondstaffel overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de relevante stukken aangeleverd, zodat van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen sprake is.
Toetsingskader voor de waarde van de woning
3.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.7.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op € 1.631.422 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar gebruikt de objecten gelegen aan de [referentieobject 1] , [referentieobject 2] , [referentieobject 3] , [referentieobject 4] , [referentieobject 5] , [referentieobject 6] en [referentieobject 7] , alle te [woonplaats] .
3.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning, in het bijzonder wat betreft type, ligging en uitstraling. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
3.10.
Belanghebbende voert aan de referentiewoning [referentieobject 4] niet gebruikt mag worden, omdat de verkoopprijs meer dan 35% afwijkt van de gestelde WOZ-waarde van de woning. Volgens de waarderingsinstructie is een verkoop slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarden van de woning waarmee deze wordt vergeleken. De rechtbank is van oordeel dat de waarderingsinstructie een instructie is voor de heffingsambtenaar. Dit is geen rechtsregel waar de rechter aan gebonden is. [3] Dat de waarde van deze referentiewoningen meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende maakt deze referentiewoning dus nog niet onbruikbaar.
3.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Met de verschillen in oppervlakte tussen de woning en referentiewoningen is rekening gehouden. Verder heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door voor ieder van de woningen correcties toe te passen voor de toegekende KOUDV-factoren.
Weging argumenten belanghebbende
3.12.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de gehanteerde KOUDV-factoren onjuist zijn. De doelmatigheid van de woning is te hoog gewaardeerd, omdat de woning na verkoop vrijwel zeker gesloopt zal worden. Naar het oordeel van de rechtbank is een eventuele toekomstige sloop van de woning echter niet relevant. De WOZ-waarde moet in beginsel worden bepaald naar de staat waarin de woning op de waardepeildatum verkeert. [4] De slaapkamer op de begane grond maakt dat de woning terecht als bovengemiddeld doelmatig is aangemerkt. Voor het overige is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende onvoldoende concreet heeft gemaakt op welk punt de KOUDV-factoren volgens hem onjuist zijn. Deze grond slaagt niet.
3.13.
Belanghebbende voert aan dat de gehanteerde grondstaffel onjuist is. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank echter voldoende onderbouwd dat indien gerekend zou worden met de grondstaffels die belanghebbende bepleit, dit niet tot een lagere waarde van de grond zou leiden, integendeel, en dus ook niet tot een lagere waarde van de woning. Deze grond slaagt niet.
3.14.
Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar de transactieprijzen inconsequent indexeert en doet hierbij tevens een beroep op het zogenoemde black box-arrest van de Hoge Raad [5] . De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de indexering plaatsvindt door de prijs van de woning ten tijde van de koop op basis van indexcijfers van het CBS om te rekenen naar de prijs op de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de wijze van indexering voldoende inzichtelijk gemaakt, zodat het beroep op het black box-arrest niet slaagt. Verder heeft belanghebbende onvoldoende concreet gemaakt op welk punt de indexering volgens hem onjuist is. Deze grond slaagt niet.
3.15.
Belanghebbende stelt dat van de eerste verdieping slechts 6 m² als woonruimte is aan te merken, omdat de ruimte lager is dan 200 cm en men slechts in een beperkt deel rechtop kan staan. De rechtbank overweegt dat de oppervlakte aan de binnenkant van de buitenmuren met een stahoogte van minimaal 1,5 meter wordt aangemerkt als gebruiksoppervlakte. Belanghebbende heeft niet verder onderbouwd hoe hoog de eerste verdieping is, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat het grootste deel van de verdieping niet bruikbaar zou zijn. Deze grond slaagt niet.
3.16.
Het standpunt van belanghebbende dat de op het perceel aanwezige sloot een waardeverminderende invloed heeft, is door de heffingsambtenaar gemotiveerd weersproken. De rechtbank acht niet aannemelijk dat van een waardevermindering sprake is, mede gezien de grootte van het perceel. De heffingsambtenaar heeft onderbouwd dat zelfs indien bij de referentiewoning [referentieobject 7] de sloot niet buiten beschouwing wordt gelaten (waardoor de prijs per vierkante meter lager is) en de sloot alsmede de grond tussen de sloot en de weg bij de woning van belanghebbende wel buiten beschouwing worden gelaten, de waarde van de grond uitkomt op € 1.249.690. Dat is al bijna gelijk aan de beschikte waarde van de woning (inclusief de grond) van € 1.275.000. Bovendien, zelfs indien zou worden aangenomen dat de sloot een waardeverminderende invloed heeft, dan zou dit naar het oordeel van rechtbank niet tot de conclusie kunnen leiden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, gezien het grote verschil tussen de berekende waarde op grond van de taxatiematrix en de beschikte waarde. Ook deze grond slaagt dus niet.
3.17.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
3.18.
Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het geschil beslecht had moeten zijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg twee jaar bedraagt. [6] Indien deze termijn wordt overschreden, is er in beginsel aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. In gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, kan echter worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [7]
3.19.
De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 30 maart 2023 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De heffingsambtenaar heeft op 29 april 2024 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 31 maart 2026. De redelijke termijn van twee jaar is dus met (afgerond) 12 maanden overschreden. Belanghebbende heeft ter zitting de stelling ingenomen dat het financiële belang ten minste € 1.000 bedraagt en heeft daarbij een bedrag genoemd van tussen de € 27.000 en € 32.000, maar heeft geen concrete feiten aangevoerd op grond waarvan het financiële belang kan worden vastgesteld. Het enkel noemen van bedragen zonder onderbouwing acht de rechtbank onvoldoende om aannemelijk te maken dat het financiële belang ten minste € 1.000 bedraagt. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat dit niet het geval is en volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep tegen het niet tijdig beslissen is niet-ontvankelijk. Het beroep tegen de uitspraak op bezwaar is ongegrond. Dat betekent dat de aanslag en de beschikking in stand blijven.
4.1.
Omdat belanghebbende wel terecht beroep heeft ingesteld tegen het niet tijdig beslissen moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten voor zover die daarmee verband houden. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling, dat in beroep € 934,- bedraagt. Voor het indienen van het beroepschrift wordt 1 punt toegekend, met wegingsfactor 0,5 en vermenigvuldigd met factor 0,25 [8] . De vergoeding bedraagt dus € 116,75.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep wegens het niet tijdig beslissen op bezwaar niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep tegen de alsnog genomen uitspraak op bezwaar ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 116,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier.
De griffier is verhinderd om deze uitspraak mede te ondertekenen.
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.