Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/445604 / KG ZA 26-109
Vonnis in kort geding van 9 april 2026
in de zaak van
KOPARE BERGEN OP ZOOM B.V.,
te Lutten,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Kopare ,
advocaten: mr. S. Schuurman en mr. M.H.F. Langenhof,
tegen
KAPULANTHIS B.V.,
te Dongen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Kapulanthis ,
advocaat: mr. J.P.A. Jansen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 maart 2026 met producties,
- de conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie met producties,
- de aanvullende producties van Kopare ,
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Kopare ,
- de pleitnota van Kapulanthis .
- de conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie met producties,
- de aanvullende producties van Kopare ,
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Kopare ,
- de pleitnota van Kapulanthis .
2.De feiten
2.1.
Op 28 mei 2025 is middels een openbare executieveiling (hierna: de veiling) te koop aangeboden de appartemensrechten voor 51 percelen (hierna: de 51 percelen) op [recreatiepark] (hierna: het recreatiepark), welke percelen in eigendom toebehoorden aan Kopare .
2.2.
Het recreatiepark is gelegen te [plaats 1] aan [adres 1] en betreft een nieuw recreatiepark. Het recreatiepark is nog in aanbouw en de ontwikkeling werd gedaan door Kopare Development B.V. (hierna: Kopare Development). Kopare Development is op 3 februari 2026 in staat van faillissement verklaard. De (verdere) ontwikkeling van het recreatiepark is daarmee stil komen te liggen.
2.3.
Jupiter Capital Financieringen (hierna: Jupiter) was de kredietverstrekker van Kopare en heeft aan haar een financiering verstrekt voor de ontwikkeling van het recreatiepark. Ter zekerheid heeft Jupiter hypotheekrechten verkregen op de 51 percelen. Kopare is in gebreke gebleven met de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de financieringsovereenkomst, waarna Jupiter over is gegaan tot de executie uit hoofde van haar hypotheekrechten.
2.4.
Kopare is tevens eigenaar van vijf appartementsrechten, zijnde de percelen voorzien van nummering [percelen] (hierna: de vijf percelen) en een perceel ten behoeve van de centrumvoorzieningen (hierna: het centrumgebouw) (de vijf percelen en het centrumgebouw hierna gezamenlijk: de zes percelen) op het recreatiepark.
2.5.
Kapulanthis heeft op de veiling de 51 percelen gekocht en gegund gekregen voor een bedrag van € 1.776.005,00 exclusief btw, kosten koper.
2.6.
Bij factuur van 30 juni 2025 heeft Kopare een bedrag van € 3.025.000,00 inclusief btw in rekening gebracht bij Kapulanthis voor de verkoop van de 51 percelen en de zes percelen.
2.7.
Bij e-mail van 4 augustus 2025 heeft Kopare een koopovereenkomst voor de zes percelen naar Kapulanthis gestuurd met het verzoek om de overeenkomst te tekenen. Kapulanthis heeft de koopovereenkomst niet getekend.
2.8.
Bij creditfactuur van 30 september 2025 heeft Kopare het bij Kapulanthis in rekening gebrachte bedrag van € 3.025.000,00 voor de verkoop van de 51 percelen en de zes percelen gecrediteerd. Vervolgens is bij factuur van 1 oktober 2025 door Kopare een bedrag van € 875.000,00 inclusief btw voor de verkoop van de zes percelen bij Kapulanthis in rekening gebracht.
2.9.
Op 1 oktober 2025 heeft de (notariële) levering van de 51 percelen via de veiling aan Kapulanthis plaatsgevonden.
2.10.
Bij brieven van 9 en 14 oktober 2025 heeft Kopare aan Kapulanthis verzocht om over te gaan tot levering van de zes percelen en tot betaling van de koopsom.
2.11.
Op 12 december 2025 is namens Kopare conservatoir beslag gelegd op de 51 percelen en een onroerend goed aan [adres 2] te [plaats 2] , ten laste van Kapulanthis .
2.12.
Bij verzoekschrift van 13 maart 2026 is het faillissement voor de heer [naam] , indirect bestuurder en aandeelhouder van Kopare , aangevraagd door Marwijmo Ontwikkeling en Exploitatie Maatschappij B.V.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Kopare vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, Kapulanthis te veroordelen:
I. om binnen 24 uur na betekening, en bij wijze van onmiddellijke voorziening zo nodig uiterlijk op 31 maart 2026 om 12.00 uur, volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de notariële akte van levering van de zes percelen, waaronder begrepen het verstrekken van alle voor de notaris vereiste informatie en het verschijnen bij (of het verlenen van volmacht aan) de notaris, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag (of gedeelte daarvan) dat Kapulanthis in gebreke blijft, met een maximum van € 250.000,00, en te bepalen dat het vonnis, voor zover nodig, in de plaats treedt van de vereiste medewerking en kan worden ingeschreven,
II. tot betaling van € 875.000,00 inclusief btw, uiterlijk bij het passeren van de onder I. bedoelde leveringsakte en in ieder geval binnen 24 uur na betekening van het vonnis, te voldoen via de kwaliteits-/derdengeldenrekening van de instrumenterend notaris, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, vanaf 15 oktober 2025 tot aan de dag van algehele voldoening,
III. tot betaling van een voorschot aan Kopare op de door haar geleden en nog te lijden schade, ten bedrage van € 80.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
IV. tot betaling aan Kopare van € 6.775,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te
vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 15 oktober 2025 tot aan de dag van algehele voldoening,
V. in de beslag-, proces- en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Kopare legt aan de vordering - samengevat - het volgende ten grondslag. In eerste instantie hebben Kopare en Kapulanthis overeenstemming bereikt over de afname door Kapulanthis van de 51 percelen uit de executieveiling en de koop door Kapulanthis van de overige zes percelen van Kopare , tegen een totale koopsom van € 2.500.000,00 exclusief btw. Voor de zes percelen is het aandeel van de koopsom vastgesteld op € 875.000,00 inclusief btw. Partijen zijn overeengekomen dat de zes overige percelen aansluitend op (of gelijktijdig met) de levering van de 51 percelen aan Kapulanthis zouden worden geleverd. Partijen hebben onderzocht of (een deel van) de levering -anders dan door een dwangverkoop- kon worden ingericht. Dat traject is niet haalbaar gebleken waarna uit hoofde van de executieveiling de 51 percelen aan Kapulanthis zijn gegund. Nadien zijn de 51 percelen aan Kapulanthis geleverd. De verplichting van Kapulanthis om ook de zes overige percelen af te nemen tegen € 875.000,00 inclusief btw blijft onverkort van kracht. Aan deze verplichting heeft Kapulanthis ondanks herhaalt verzoek daartoe niet voldaan, zodat Kapulanthis tot nakoming kan worden veroordeeld.
3.3.
Kapulanthis voert verweer. Kapulanthis concludeert tot afwijzing van de vordering van Kopare , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Kopare in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in voorwaardelijke reconventie
4.1.
Kapulanthis vordert samengevat - uitvoerbaar bij voorraad, in voorwaardelijke reconventie, onder de voorwaarde dat de vordering van Kopare in conventie wordt afgewezen, het namens Kopare gelegde conservatoir beslag op de onroerende zaken op te heffen, alsmede veroordeling van Kopare in de proces- en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
Kopare concludeert tot afwijzing van de vordering van Kapulanthis met veroordeling van Kapulanthis in de proceskosten.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat Kopare daarbij een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vordering in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
5.2.
De spoedeisendheid van de zaak vloeit voort uit het door Kopare gestelde en is in voldoende mate gebleken. Kopare heeft toegelicht dat de weigering van Kapulanthis om de zes percelen af te nemen en te betalen, de liquiditeitspositie en financieringsstructuur van Kopare acuut onder druk zet en dat inmiddels een faillissementsverzoek tegen de middellijk bestuurder en aandeelhouder van Kopare is ingediend. Het verweer van Kapulanthis dat er geen spoedeisend belang is, passeert de voorzieningenrechter dan ook.
5.3.
Tussen partijen staat ter discussie of er een koopovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen voor de zes percelen. Daarbij stelt Kapulanthis primair dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Kopare voert aan dat er wel een koopovereenkomst is omdat de essentialia van de koop tussen partijen vastliggen.
5.4.
Tussen partijen staat vast dat Kopare aan Kapulanthis heeft voorgesteld om de 51 geveilde kavels samen met de overige zes percelen rechtstreeks van Kopare en dus buiten de veiling om te kopen en dat partijen die optie ook hebben onderzocht. Uiteindelijk heeft de levering van de 51 percelen op 1 oktober 2025 via de veiling plaatsgevonden. De voorzieningenrechter stelt voorop dat het weinig voor de hand ligt dat een koopovereenkomst van deze aard en omvang tussen twee professionele partijen tot stand komt voordat deze uitgebreid op schrift staat en ondertekend is. Daar gingen partijen ook vanuit nu Kapulanthis in een whatsappbericht van 30 mei 2025 aangeeft
“als wij er dan uitkomen morgen maken we een kovk tussen kapulanthis en kopare . Dat is de bedoeling?”en daarop door Kopare bevestigend is gereageerd
.Tot een getekende koopovereenkomst is het, ook voor de zes percelen, niet gekomen. Om vervolgens toch in dit kort geding te kunnen concluderen dat desondanks een koop tot stand is gekomen is vereist dat op grond van de stellingen van partijen en de door hen gegeven onderbouwing van deze stellingen waarschijnlijk is dat de bodemrechter van een bindende koopovereenkomst tussen partijen zal uitgaan. Daarvan is naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake.
“als wij er dan uitkomen morgen maken we een kovk tussen kapulanthis en kopare . Dat is de bedoeling?”en daarop door Kopare bevestigend is gereageerd
.Tot een getekende koopovereenkomst is het, ook voor de zes percelen, niet gekomen. Om vervolgens toch in dit kort geding te kunnen concluderen dat desondanks een koop tot stand is gekomen is vereist dat op grond van de stellingen van partijen en de door hen gegeven onderbouwing van deze stellingen waarschijnlijk is dat de bodemrechter van een bindende koopovereenkomst tussen partijen zal uitgaan. Daarvan is naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake.
5.5.
Kopare stelt zich op het standpunt dat partijen overeenstemming hebben over de koopprijs en dat dit voor alle percelen, de 51 geveilde percelen en de zes resterende percelen, € 2.500.000,00 exclusief btw bedraagt. Uit de overgelegde correspondentie, de e-mail van 1 juni 2025 en een whatsappbericht van 2 juni 2025 van Kopare volgt dat Kopare akkoord gaat met het bedrag van € 2.500.000,00 exclusief btw, maar niet blijkt dat Kapulanthis dit bedrag als bod heeft uitgebracht of dat Kapulanthis met dit bedrag akkoord is gegaan en dat wordt door Kapulanthis ook betwist. Daarbij komt dat Kopare in een whatsappbericht van 11 juni 2025 aangeeft
“Miz kan er nog steeds tussen ons een koopovereenkomst gesloten worden.”daaruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat er op 11 juni 2025 al overeenstemming tussen partijen bestond over de koop van de 51 percelen en de zes percelen. Ook geeft Kapulanthis op 16 juli 2025 aan:
“ik koop eerst die 51 kavels en later pas de rest i.v.m. wat onduidelijkheid over Dus graag de eindnota van notaris aanpassen”.
“Miz kan er nog steeds tussen ons een koopovereenkomst gesloten worden.”daaruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat er op 11 juni 2025 al overeenstemming tussen partijen bestond over de koop van de 51 percelen en de zes percelen. Ook geeft Kapulanthis op 16 juli 2025 aan:
“ik koop eerst die 51 kavels en later pas de rest i.v.m. wat onduidelijkheid over Dus graag de eindnota van notaris aanpassen”.
5.6.
Verder geldt dat uit de whatsappberichten van 16 juli 2025, 11 augustus 2025 en 14 augustus 2025 volgt dat Kopare nieuwe voorstellen aan Kapulanthis voorlegt met betrekking tot de koop en levering van de percelen en de koopprijs. Zo stelt Kopare op 16 juli 2025 het bedrag van € 2.280,00,00 exclusief btw en exclusief de kavel van het centrumgebouw aan Kapulanthis voor, waarop door Kopare afwijzend is gereageerd en is aangegeven het te willen houden bij de 51 kavels zoals geveild. Op 11 augustus 2025 heeft Kopare nog voorgesteld dat Kapulanthis de 51 percelen via de veiling afneemt, dat zij vijf percelen van Kopare afneemt en dat zij het centrumgebouw op een later moment afneemt. Daarop is door Kapulanthis gereageerd dat zij eerst de 51 percelen wenst af te wikkelen. Op 14 augustus 2025 geeft Kopare onder meer aan dat er opnieuw wordt geschoven met termijnen waarop Kapulanthis kan afnemen en dat Kopare af wil spreken dat notariële levering op 1 september 2025 zal plaatsvinden en Kapulanthis zich daarvoor inzet. Daarop wordt door Kapulanthis aangegeven:
“Inzetten sowieso, maar ga niks meer, tekenen of akkoord geven tot dat dit afgewerkt is”. Dat Kapulanthis eerst de notariële levering van de 51 percelen wil afwikkelen wordt daarna in augustus 2025 en september 2025 een aantal keer herhaald.
“Inzetten sowieso, maar ga niks meer, tekenen of akkoord geven tot dat dit afgewerkt is”. Dat Kapulanthis eerst de notariële levering van de 51 percelen wil afwikkelen wordt daarna in augustus 2025 en september 2025 een aantal keer herhaald.
5.7.
Daarnaast geldt dat de facturen, de e-mailberichten van 21 en 23 juli 2025 en van 4 augustus 2025 met daarbij een koopovereenkomst voor de zes percelen, waarnaar Kopare verwijst, zijn opgesteld en verstuurd door Kopare . Niet blijkt van een akkoord van Kapulanthis op die facturen, de koopovereenkomst en de e-mailberichten. Dat de facturen en de koopovereenkomst zonder protest door Kapulanthis zijn gehouden, is mede gelet op de hiervoor genoemde nieuwe voorstellen van Kopare en de reactie van Kapulanthis daarop, niet voldoende om te kunnen concluderen dat een koopovereenkomst voor de zes percelen tot stand is gekomen waarbij overeenstemming is bereikt over alle essentialia zoals de koopprijs en de datum van levering.
5.8.
Uit de berichten van Kapulanthis blijkt wel dat zij interesse heeft in de zes percelen en zij de intentie heeft om die te kopen, maar dat maakt mede gelet op de hiervoor genoemde berichten nog niet dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Duidelijk is dat er tussen partijen veelvuldig via whatsapp is gecommuniceerd over de koop van alle percelen, inclusief de zes percelen, maar vooralsnog blijkt in het kader van deze voorlopige voorzieningenprocedure onvoldoende dat er tussen partijen overeenstemming bestaat over de koop(prijs) van de zes percelen waarover het na de executieveiling nog slechts gaat. Daarbij geldt dat voor bewijslevering in dit kort geding (in beginsel) geen plaats is. Onder die omstandigheden kan in dit kort geding niet worden geoordeeld dat de vordering van Kopare in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat daarop in dit kort geding vooruitgelopen kan worden door de gevorderde voorzieningen toe te wijzen. De vordering wordt in zijn geheel afgewezen, ook omdat Kapulanthis voorshands niet tekort is geschoten in de nakoming van een overeenkomst. Schadeplichtigheid zijdens Kapulanthis jegens Kopare wijst de voorzieningenrechter dan ook van de hand.
5.9.
Gelet op het voorgaande wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de overige verweren van Kapulanthis .
5.10.
Kopare is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Kapulanthis worden begroot op:
- griffierecht
€
7.062,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
8.428,00
5.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beoordeling in voorwaardelijke reconventie
6.1.
Aangezien de vordering van Kopare is afgewezen, is de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, vervuld. Namens Kopare is conservatoir beslag gelegd op onroerende zaken van Kapulanthis . Kapulanthis heeft aangevoerd dat Kopare geen vorderingsrecht heeft op Kapulanthis , nu er geen titel is voor de door Kopare gestelde koopovereenkomst waarvan Kopare nakoming vordert en dat het conservatoir beslag daarom dient te worden opgeheven. Dat de vordering van Kopare in conventie in dit kort geding is afgewezen, maakt niet dat het conservatoir beslag wordt opgeheven. De vordering in conventie is namelijk afgewezen omdat vooralsnog onvoldoende aannemelijk is dat er tussen partijen overeenstemming bestaat over de koop van de zes percelen. Dit betreft een voorlopig oordeel in afwachting van de bodemprocedure. Daarbij geldt dat de bodemprocedure door Kopare reeds aanhangig is gemaakt en dat in die procedure nog nadere bewijslevering mogelijk is. Om die reden wordt het verzoek tot opheffing van het conservatoir beslag afgewezen en dient de bodemprocedure te worden afgewacht. Een afweging van de wederzijdse belangen leidt niet tot een ander oordeel over de afwijzing van de vordering in reconventie. Kopare heeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen belang bij behoud van de gelegde beslagen in afwachting van de bodemprocedure, terwijl het door Kapulanthis gestelde dat de 51 percelen onderdeel uitmaken van lopende ontwikkel- en verkooptrajecten en dat het beslag op de percelen deze trajecten frustreert en er daardoor sprake is van vermogens- en gevolgschade, niet is onderbouwd.
6.2.
Kapulanthis is in reconventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Kopare worden begroot op:
- salaris advocaat
€
760,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
7.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
7.1.
wijst de vordering van Kopare af,
7.2.
veroordeelt Kopare in de proceskosten, waarbij die kosten van Kapulanthis zijn vastgesteld op € 8.428,00, te betalen aan Kapulanthis binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Kopare niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.3.
veroordeelt Kopare tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
7.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling onder 7.2. en 7.3. uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
7.5.
wijst de vordering van Kapulanthis af,
7.6.
veroordeelt Kapulanthis in de proceskosten, waarbij die kosten van Kopare zijn vastgesteld op € 949,00, te betalen aan Kopare binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als Kapulanthis niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Luijks en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2026.