Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3419
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 juli 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 439.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [persoon] (mede-eigenaar van de onroerende zaak) en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [taxateur] (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar een dwangsom aan belanghebbende dient te vergoeden. Tevens beoordeelt de rechtbank of de waarde van de onroerende zaak en daarmee ook de aanslag OZB te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar geen dwangsom verschuldigd
.Tevens is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB te hoog zijn vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Tevens is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB te hoog zijn vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is de (mede-)eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd in 2019, heeft een oppervlakte van 457 m2 en is met ingang van 2019 verhuurd aan een fitnessexploitant.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum berekend aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde en vastgesteld op € 439.000.
Motivering
Dwangsom
4.2.
Belanghebbende heeft hangende de beroepsprocedure twee brieven naar de heffingsambtenaar gestuurd met het onderwerp “dwangsom bij niet tijdig beslissen” omdat het verweerschrift niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn is overgelegd. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat naar zijn mening de heffingsambtenaar een dwangsom dient te vergoeden omdat de heffingsambtenaar zich niet gehouden heeft aan de door de rechtbank gestelde termijn. Het komt belanghebbende vreemd voor dat hij wel aan een termijn is gebonden voor het indienen van een bezwaar- en beroepschrift, terwijl het te laat indienen van een verweerschrift door de heffingsambtenaar niet gesanctioneerd wordt.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. In de Algemene wet bestuursrecht [1] is opgenomen onder welke voorwaarden een bestuursorgaan bij niet tijdig beslissen een dwangsom verschuldigd is. Het niet tijdig overleggen van een verweerschrift kwalificeert echter niet als een ‘niet tijdig beslissen’ voor de dwangsomregeling, omdat deze alleen betrekking heeft op het geven van een beschikking op aanvraag.
4.4.
Gelet op het voorgaande dient de heffingsambtenaar geen dwangsom te vergoeden.
Waarde van de onroerende zaak
Wettelijk kader
4.5.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [2] Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.6.
Ingevolge artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ wordt, voor zover hier van belang, in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Dit geldt ongeacht of die zaak courant dan wel incourant is, en ongeacht of die zaak al dan niet bruikbaar is voor commerciële doeleinden. [3] Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. [4] De vervangingswaarde wordt berekend door de waarde van de opstallen van de onroerende zaak op te tellen bij de waarde van de grond van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. [5]
4.7.
De waarde van een niet-woning kan ook worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. [6] Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.8.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Waarderingsmethodiek
4.9.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar in voorgaande jaren, en tot en met de bezwaarfase, gekozen heeft voor waardering op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar de waarde onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende betwist niet dat de huurwaardekapitalisatiemethode een geschikte methode is om de waarde van de onroerende zaak te berekenen, maar hij is van mening dat de heffingsambtenaar – hangende de procedure – niet van berekeningswijze mag veranderen.
4.10.
Naar de rechtbank begrijpt, bedoelt belanghebbende met de bovengenoemde stelling dat het veranderen van de onderbouwing van de waarde van de gecorrigeerde vervangingswaarde naar de huurwaardekapitalisatiemethode in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank stelt voorop dat het de partijen vrij staat om tot tien dagen vóór de zitting, nieuwe standpunten in te nemen dan wel de door hen ingenomen standpunten nader te onderbouwen, mits dit niet in strijd is met de goede procesorde.
4.11.
Het verweerschrift met de onderbouwing van de waarde aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode is door de rechtbank ontvangen op 3 maart 2026, derhalve 17 dagen voor de zitting. Belanghebbende heeft op dezelfde dag schriftelijk gereageerd op de inhoud van het verweerschrift. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank hiermee niet in strijd met de goede procesorde gehandeld. Tussen partijen is niet in geschil en de rechtbank is van oordeel dat de huurwaardekapitalisatiemethode een juiste methode is voor het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak.
Onderbouwing van de waarde
4.12.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waardebepaling verwezen naar de waardering door [taxateur] op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 558.454. Dat bedrag is berekend op basis van een kapitalisatiefactor van 9,4 met een gemiddelde huurwaarde per m2 van € 130.
4.13.
De taxateur heeft zijn berekening gebaseerd op de verkoopcijfers van één transactie van 1 februari 2024, betreffende de objecten [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] met een totale verkoopprijs van € 715.000. De kapitalisatiefactor is door de heffingsambtenaar berekend op 10,1 waarbij voor de onroerende zaak een lagere kapitalisatiefactor van 9,4 is gehanteerd. De huurwaarde is gebaseerd op de huurcijfers van twee (winkel)objecten van 131 m2 en 133 m2 gelegen in dezelfde straat (bouwjaar van 2013) van € 24.000 respectievelijk € 25.000, met een gemiddelde van € 185 per m2. Hierop heeft de taxateur een correctie toegepast van 30% omdat de onroerende zaak gelegen is op de eerste verdieping. Aldus is de huurwaarde vastgesteld op € 130 x 457 m2, derhalve € 59.410. Op basis van deze berekening heeft de heffingsambtenaar geconcludeerd dat een waarde van € 439.000 niet te hoog is vastgesteld.
Betwisting door belanghebbende
4.14.
Ter zitting heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat bij de waardering ten onrechte rekening is gehouden met kleinere winkelpanden en dat de kapitalisatiefactor van 9,4 niet is onderbouwd. Verder heeft belanghebbende gesteld dat de huurprijs van kleinere objecten per m2 hoger ligt dan bij grotere objecten.
Beoordeling
4.15.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht daarbij mede van belang dat de kapitalisatiefactor van 9,4 niet is afgeleid uit marktgegevens, maar zoals de taxateur ter zitting desgevraagd heeft verklaard, door hem voorzichtig is geschat. Daarnaast worden de vergelijkingsobjecten anders gebruikt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat met het gebruik als sportschool geen rekening is gehouden omdat de onroerende zaak eveneens als een winkelpand zou kunnen worden gebruikt, hetgeen door belanghebbende gemotiveerd is betwist. Verder is geen rekening gehouden met de m2-prijs wat betreft de omvang van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Zowel de verkoopreferentiepanden als de huurreferentiepanden zijn circa 70% kleiner dan de onroerende zaak. Weliswaar is een correctie toegepast voor de ligging op de eerste verdieping, maar dit is onvoldoende om, gelet op de onderlinge verschillen, de m2-prijs te rechtvaardigen. Bovendien is voor de verkooptransacties is slechts één taxatie in aanmerking genomen van drie aanzienlijk kleinere winkelpanden. Alles in samenhang bezien, is de waarde naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt.
4.16.
Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde € 316.000 bedraagt, nu dit standpunt cijfermatig onvoldoende is onderbouwd.
4.17.
Aangezien beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 370.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 370.000;
- vermindert de voor de onroerende zaak opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 370.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar geen dwangsom heeft verbeurd;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 10 april 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.