Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3332
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ Juristen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 330.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. S.C.N. Hunte en [taxateur 1] (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op € 282.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 330.000.
3. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een garage. De oppervlakte van de woning is ongeveer 113 m2, de garage is 17 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 144 m².
Wettelijk kader
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de waarde
4.4.
De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd, opgemaakt op 23 september 2025 door [taxateur 2] , taxateur. In de matrix wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] , alle gelegen te [woonplaats] . De matrix is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als voornoemde objecten. In de matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 334.000.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft in de matrix de KOUDV-factoren van de woning van belanghebbende als volgt gewaardeerd. Voor de kwaliteit/luxe, het onderhoud en de voorzieningen is een 2 (slecht) toegekend. Voor de uitstraling en de doelmatigheid is een 3 (gemiddeld) toegekend. Bij [referentieobject 2] zijn de voorzieningen eveneens met een 2 gewaardeerd en de overige factoren met een 3. Bij [referentieobject 3] heeft de taxateur de uitstraling en voorzieningen met een 2 gewaardeerd en de overige factoren met een 3. [referentieobject 1] is volledig met een 3 gewaardeerd.
Betwisting door belanghebbende
4.6.
Belanghebbende heeft onder meer gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Hiertoe heeft belanghebbende verwezen naar de foto’s van zijn woning en de referentieobjecten, die reeds in de bezwaarfase waren overgelegd aan de heffingsambtenaar. Verder heeft belanghebbende gesteld dat de vergelijkingsobjecten aan de [referentieobject 2] en [referentieobject 3] minder goed vergelijkbaar dan de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] .
Beoordeling
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op de zeer slechte staat van de woning, onvoldoende rekening gehouden met de staat van de woning. Uit de foto’s van [referentieobject 3] is af te leiden dat deze woning weliswaar verouderd was ten tijde van de verkoop, maar de uitstraling van deze woning is met een 2 gewaardeerd terwijl de woning van belanghebbende een 3 is toegekend. De foto’s van belanghebbende laten echter een beeld zien van rotte kozijnen, kapotte deuren als gevolg van achterstallig schilderwerk en vocht, lekkages en een kapot dak van de berging waarbij de tijdelijke dakbedekking met stenen is vastgezet zodat het niet wegwaait. Bovendien is uit de foto’s af te leiden dat de voorzieningen van de woning van belanghebbende in aanzienlijk slechter staat zijn dan de voorzieningen van de referentieobjecten. Zo zijn er muren waarvan de tegels af zijn gevallen, loszitten of kapot zijn. Daarnaast is op de foto’s te zien dat de woning, zonder een grondige verbouwing, niet op een gebruikelijke manier bewoond kan worden. Alles in samenhang bezien, is niet aannemelijk geworden dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.8.
Belanghebbende heeft evenmin, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning € 282.000 bedraagt.
4.9.
Gelet op hetgeen hierboven is overwogen, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen op € 300.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 300.000. De aanslag wordt dienovereenkomstig verminderd.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De hoogte van de vergoeding wordt vermenigvuldigd met 0,25. [2] De vergoeding bedraagt dan in totaal € 467.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 300.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 300.000;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 467 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 10 april 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.