Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/4250
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ Juristen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 juli 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 544.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Breda voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. S.C.N. Hunte en [taxateur] (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende bepleit primair dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 507.000 en subsidiair op € 522.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 544.000.
3. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. De rechtbank ziet wel aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten en het griffierecht van belanghebbende te vergoeden
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een aanbouw (20 m2) en een berging/schuur (5 m2). De oppervlakte van de woning is ongeveer 107 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 113 m².
Motivering
Op de zaak betrekking hebbende stukken
4.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat tijdens de bezwaarfase, ondanks het specifiek verzoek daartoe, de iWOZ-kaarten ten onrechte niet zijn toegezonden [1] . Tevens heeft belanghebbende gesteld dat deze stukken in beroep alsnog overgelegd dienen te worden als op de zaak betrekking hebbende stukken [2] .
4.2.
De heffingsambtenaar stelt dat de iWOZ-kaarten in dit geval geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn omdat ze door de heffingsambtenaar niet gebruikt zijn voor de informatie over de vergelijkingsobjecten.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit het arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2026 [3] volgt dat voor de toepassing van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, de heffingsambtenaar de gegevens dient te verstrekken die gebruikt zijn voor het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak. Gelet op de stelling van de heffingsambtenaar dat de iWOZ-kaarten niet gebruikt zijn voor de waardevaststelling, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ dan wel artikel 8:42 van Pro de Awb.
Waarde van de woning
Wettelijk kader
4.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [4]
4.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de waarde
4.7.
De heffingsambtenaar heeft een taxatiematrix overgelegd, opgemaakt op 11 september 2025 door [taxateur] , taxateur. In de matrix wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] , alle gelegen te [woonplaats] . De matrix is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als voornoemde objecten. De heffingsambtenaar heeft in de matrix de KOUDV-factoren van de woning en de referentiewoningen gewaardeerd met een 3 (gemiddeld). In de matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 546.000.
Betwisting door belanghebbende
4.8.
Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de objectkenmerken niet correct heeft vastgesteld en onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Daarnaast is volgens belanghebbende geen inzicht gegeven in de gehanteerde grondstaffels, kwaliteitscorrecties en de onderbouwing van de vierkante-meterprijzen. Verder vindt belanghebbende dat de referentiewoningen [referentieobject 2] en [referentieobject 3] niet goed vergelijkbaar zijn omdat deze woningen luxere afwerking hebben en in een gewilde wijk liggen.
Beoordeling
4.9.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Het betreft tussenwoningen met een energielabel A+++ evenals de woning van belanghebbende. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningenniveau en de kwaliteitstoestand ten opzichte van de woning. Belanghebbende kan worden toegegeven dat de referentiewoningen [referentieobject 2] en [referentieobject 3] een luxe afwerking hebben, maar op de foto’s van de woning van belanghebbende is te zien dat deze eveneens beschikt over visgraatvloeren, een moderne keuken en badkamer. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waarde van de woning en de aanslag OZB in stand blijven.
5.1.
De rechtbank ziet evenwel aanleiding om de heffingsambtenaar ingevolge artikel 8:75 van Pro de Awb te veroordelen om het griffierecht en de proceskosten aan belanghebbende te vergoeden. [5] De aanleiding daarvoor is de wijze waarop de bezwaarfase is doorlopen. Zo is belanghebbende in strijd met de Awb pas na de uitspraak op bezwaar gehoord, waarna hij een e-mail heeft gekregen met de mededeling dat de waarde van de woning werd herzien, terwijl in dezelfde e-mail werd gezegd dat de waarde niet zou worden aangepast. Gelet op deze gang van zaken voelde belanghebbende zich genoodzaakt om de gemachtigde te raadplegen en een beroepsprocedure te voeren.
5.2.
De heffingsambtenaar moet daarom het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Ten aanzien van de beroepsfase heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934 en wegingsfactor 0,10. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 93,40 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 10 april 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.