Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/5363
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 10 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 september 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 350.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Gilze en Rijen voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 319.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 20 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 2] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning op de waardepeildatum, zoals die luidt na de uitspraak op bezwaar, te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning, na de uitspraak op bezwaar, niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd in 2023. Het betreft een tussenwoning met een berging/schuur. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 152 m².
Motivering
Waarde van de woning
Wettelijk kader
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de waarde
4.4.
De heffingsambtenaar heeft daartoe een matrix overgelegd. In de matrix wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] , alle gelegen in dezelfde wijk te [plaats] . In het verweerschrift is beeldmateriaal van zowel de woning als voornoemde objecten opgenomen. De waarde van de woning is in de Matrix getaxeerd op € 350.612. Deze waarde is als volgt berekend:
Onderdeel
Afmetingen
Waarde
Woning
94 m2
€ 308.226
Zolder
41 m2
€ 39.386
Berging/schuur
6 m2
€ 3.000
4.5.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat bij de waardevaststelling en de uitspraak op bezwaar ten onrechte de waarde van het perceel van € 61.679 buiten beschouwing is gelaten. Ter onderbouwing hiervan heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de matrix.
Betwisting door belanghebbende
4.6.
Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de woning na de uitspraak op bezwaar te hoog is omdat de woning een woonoppervlakte heeft van 79 m2. Ter onderbouwing heeft belanghebbende verwezen naar afmetingen van de bouwvergunning van de woning. Verder vindt belanghebbende het niet aannemelijk dat bij de waardebepaling de waarde van de grond buiten beschouwing is gelaten.
Beoordeling
4.7.
Naar het oordeel heeft de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting van belanghebbende, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht daarvoor mede van belang dat zelfs indien uit zou zijn gegaan van een woonoppervlakte van 79 m2 in plaats van 94 m2, het verschil in waarde lager is dan de niet in aanmerking genomen waarde van het perceel. Uit de waardevaststelling in de matrix (zie 4.4) is zichtbaar geen rekening gehouden met de waarde van het perceel terwijl dit bij de referentiewoningen wel het geval was. Dit brengt mee dat de waarde, zoals die luidt na de uitspraak op bezwaar, niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 10 april 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.