Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/428256 / HA ZA 24-611
Vonnis van 21 januari 2026
in de zaak van
VICTORIA OZ BV,
te Ulvenhout,
eisende partij,
hierna te noemen: Victoria OZ,
advocaat: mr. P.C.M. Ouwens,
tegen
1.VICTORIA VAST & ZEKER BV,
te Ulvenhout,
2.
[gedaagde partij 2],
2.
[gedaagde partij 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: VVZ en [gedaagde partij 2] ,
advocaat: mr. S.E.L. van Kerkhof.
1.De zaak in het kort
1.1.
In deze procedure gaat het om de vraag of VVZ en [gedaagde partij 2] als (indirect) bestuurder van Victoria OZ op grond van bestuurdersaansprakelijkheid hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die Victoria OZ stelt te hebben geleden. Victoria OZ houdt zich bezig met de aan- en verkoop van onroerend goed. Victoria OZ stelt dat zij in de periode dat VVZ bestuurder was is benadeeld door verschillende vastgoedtransacties die door VVZ en [gedaagde partij 2] zijn gedaan. De verkoopopbrengst uit deze vastgoedtransacties is ten goede gekomen aan VVZ en [gedaagde partij 2] terwijl deze voor Victoria OZ bestemd was.
1.2.
De rechtbank oordeelt dat sprake is van bestuurdersaansprakelijkheid. De vordering tot betaling van schadevergoeding wordt voor de woningen aan de [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] toegewezen. Het oordeel van de rechtbank wordt hierna onder het kopje ‘De beoordeling’ uitgelegd. Eerst worden het verloop van de procedure, de feiten en de vordering geschetst. Onder het laatste kopje is de beslissing van de rechtbank te lezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 januari 2025 en de daarin genoemde stukken,
- de akte met producties 14 t/m 37, tevens wijziging van eis van Victoria OZ
- de akte met producties 8 en 9 van VVZ en [gedaagde partij 2] ,
- de mondelinge behandeling van 23 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van beide partijen,
- de akte van bezwaar en verweer jegens vermeerdering/verandering van eis met producties 10 t/m 14 van Victoria OZ,
- de antwoordakte van VVZ en [gedaagde partij 2] met producties 38 t/m 44.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Victoria OZ is een onderneming die zich bezighoudt met de aankoop en verkoop van woningen. Daarbij wordt gebruikgemaakt van A-B B-C-transacties (A verkoopt aan B (= Victoria OZ) en B verkoopt door aan C. De onroerende zaken worden door Victoria OZ vaak aangekocht met een uitgestelde levering van de woning aan Victoria OZ. De verkoper (A) levert vervolgens rechtstreeks aan de derde (C).
3.2.
Victoria OZ is opgericht in 2011 naar aanleiding van een samenwerking tussen VVZ en MO Beheer BV. VVZ is in 2009 opgericht door [gedaagde partij 2] . [gedaagde partij 2] is enig bestuurder en aandeelhouder van VVZ. [gedaagde partij 2] is ook bestuurder van De Mosten, een Belgische vennootschap die zich bezighoudt met vastgoedtransacties.
3.3.
De heer [verkoper 1] is enig bestuurder en aandeelhouder van MO Beheer Breda BV (hierna: MO Beheer). Zowel VVZ als MO Beheer houden zich bezig de aan- en verkoop van onroerende zaken. [verkoper 1] en [gedaagde partij 2] ontvangen leads (tips) van derden over potentiële aankopen.
3.4.
VVZ en MO Beheer zijn beide aandeelhouders van Victoria OZ. VVZ is voor 49% aandeelhouder en MO Beheer voor 51%.
3.5.
VVZ is vanaf 21 september 2011 enig (rechtspersoon)bestuurder van Victoria OZ. Op grond van de statuten van Victoria OZ is iedere bestuurder zelfstandig bevoegd om Victoria OZ te vertegenwoordigen. In het geval van een strijdig belang komt de vertegenwoordigingsbevoegdheid toe aan de overige bestuurders of een door de AVA aangewezen persoon. Daarnaast is bepaald in artikel 14 lid 2 dat Pro het bestuur verplicht is om de AVA te informeren ingeval van een (mogelijk) tegenstrijdig belang.
3.6.
Op 30 mei 2024 hebben [gedaagde partij 2] en [verkoper 1] de algemene vergadering van aandeelhouders (hierna: AVA) bijgewoond. Op 15 augustus 2024 is VVZ uitgeschreven als bestuurder uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel.
3.7.
MO Beheer is na VVZ enig bestuurder van Victoria OZ geworden.
3.8.
In de periode dat VVZ bestuurder was van Victoria OZ heeft Victoria OZ diverse woningen aangekocht waarbij zij in de (aan)koopakte een nader te noemen meesterclausule heeft opgenomen. Victoria OZ heeft VVZ als meester aangewezen en VVZ heeft de woning met winst doorverkocht. Het gaat om de koop van de woning aan de [adres 1] , de koop van de woning aan de [adres 2] , en de koop van de woning aan de [adres 3] . De transacties verliepen kort samengevat als volgt:
De woning aan de [adres 1]
Op 22 mei 2022 heeft [verkoper 2] zijn woning voor een prijs van € 235.000,00 verkocht aan Victoria OZ. In de koopovereenkomst staat vermeld dat Victoria OZ of een nader te noemen meester koper is (koopovereenkomst 1). [1] VVZ heeft vervolgens als meester een koopovereenkomst gesloten betreffende zijn rechten uit koopovereenkomst 1 met [verkoper 2] met betrekking tot de woning met [koper 1] en [koper 2] voor een prijs van € 290.000,00 (koopovereenkomst 2). Bij notariële akte van 29 juli 2022 is de woning door [verkoper 2] geleverd aan [koper 1] en [koper 2] voor een prijs van € 290.000,00. [2] In deze notariële leveringsakte staat vermeld dat [verkoper 2] als verkoper met Victoria OZ (partij B) of een nader te noemen meester een koopovereenkomst op 22 mei 2022 heeft gesloten. VVZ heeft als meester de rechten uit deze koopovereenkomst overgenomen en VVZ heeft met [koper 1] en [koper 2] een koopovereenkomst gesloten betreffende zijn rechten uit de koopovereenkomst 1.
De woning aan de [adres 3]
Op 18 mei 2022 hebben [verkoper 3] en [verkoper 4] als verkopers hun woning voor € 275.000,00 verkocht aan Victoria OZ of een nader te noemen meester als koper (koopovereenkomst 1). Victoria OZ, handelend voor zich of en/of nader te noemen meester, heeft bij koopovereenkomst van 31 mei 2023 de woning voor € 302.500,00 verkocht aan [koper 3] (koopovereenkomst 2). Vervolgens heeft Victoria OZ blijkens de notariële akte van 31 augustus 2023 VVZ aangewezen als koper (koopovereenkomst 1) en verkoper (koopovereenkomst 2). Bij diezelfde notariële akte hebben [verkoper 3] en [verkoper 4] de woning voor € 302.500,00 rechtstreeks geleverd aan [koper 3] . [3]
De woning aan de [adres 2]
Op 17 juli 2022 hebben [verkoper 5] en [verkoper 6] hun woning voor een prijs van € 600.000,00 verkocht aan Victoria OZ of een nader te noemen meester als koper (koopovereenkomst 1). Victoria OZ heeft VVZ als meester aangewezen. VVZ heeft op 28 juli 2022 een koopovereenkomst met [koper 4] en [koper 5] gesloten met betrekking tot alle rechten voorvloeiende uit de door VVZ met [verkoper 5] en [verkoper 6] gesloten koopovereenkomst, in het bijzonder het recht om van hen de overdracht van het registergoed te vorderen (koopovereenkomst 2). De woning is bij notariële akte van 15 november 2022 voor € 699.500,00 door [verkoper 5] en [verkoper 6] geleverd aan [koper 4] en [koper 5] , waarbij € 600.000,00 is betaald aan [verkoper 5] en [verkoper 6] en € 99.500,00 aan VVZ. [4]
De woning aan [adres 4]
3.9.
Naast de hierboven genoemde transacties heeft Victoria OZ op 23 augustus 2023 voor € 260.000,00 de woning aan [adres 4] van [verkoper 7] en [verkoper 8] gekocht. In de koopovereenkomst staat als koper vermeld Victoria OZ of een nader te noemen meester. [5] [verkoper 7] en [verkoper 8] en Victoria OZ, vertegenwoordigd door [gedaagde partij 2] , hebben de koop ontbonden. De schriftelijke ontbindingsovereenkomst is van 17 september 2024. [6] Op 25 september 2024 heeft de notaris een verklaring van waardeloosheid van de inschrijving van de hierboven genoemde koopovereenkomst opgemaakt. Hierin verklaren [verkoper 7] , [verkoper 8] en Victoria OZ dat de inschrijving van de koopovereenkomst op 20 september 2023 in de Openbare Registers waardeloos is omdat de koopovereenkomst door partijen is ontbonden. [verkoper 7] en [verkoper 8] hebben hun woning vervolgens voor een prijs van € 368.172,00 verkocht en geleverd aan [koper 6] en [koper 7] .
De woningen aan [adres 5] , [adres 6] en [adres 7]
3.10.
Verder zijn er drie notariële verklaringen van drie koopovereenkomsten in de Openbare Registers ingeschreven. Het gaat ten eerste om de notariële verklaring van 15 december 2023 van de koopovereenkomst van 14 december 2023. [7] In deze notariële verklaring verklaren de heer [verkoper 11] en VVZ dat [verkoper 11] als verkoper zijn woning aan [adres 5] heeft verkocht aan VVZ. De notaris verklaart dat uit de bijgevoegde koopovereenkomst genoegzaam blijkt dat deze koop tot stand is gekomen.
Het tweede geval betreft de notariële verklaring van 29 augustus 2024 van de koopovereenkomst van 25 juni 2024. [8] In deze notariële verklaring verklaren de heer [verkoper 9] en [gedaagde partij 2] dat [verkoper 9] als verkoper zijn woning aan de [adres 6] heeft verkocht aan [gedaagde partij 2] . De notaris verklaart dat uit de bijgevoegde koopovereenkomst genoegzaam blijkt dat deze koop tot stand is gekomen.
De derde verklaring is de notariële verklaring van 27 november 2024 van de koopovereenkomst van 16 november 2024. [9] In deze notariële verklaring verklaren de heer [verkoper 12] en mevrouw [verkoper 10] aan de ene kant en VVZ aan de andere kant dat [verkoper 12] en [verkoper 10] als verkopers hun woning aan [adres 7] hebben verkocht aan VVZ of een nader te noemen meester. De notaris verklaart dat uit de bijgevoegde koopovereenkomst genoegzaam blijkt dat deze koop tot stand is gekomen.
3.11.
Victoria OZ heeft in 2024 VVZ en [gedaagde partij 2] om informatie gevraagd over de transacties met meesteraanwijzing, maar VVZ en [gedaagde partij 2] hebben deze informatie niet willen verstrekken.
3.12.
Na verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 1 oktober 2024 heeft Victoria OZ ten laste van [gedaagde partij 2] conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak aan [adres 8] in de gemeente Gilze en Rijen.
3.13.
Victoria OZ heeft op 17 december 2024 verlof gekregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank om ten laste van VVZ en [gedaagde partij 2] conservatoir bewijsbeslag met gerechtelijke bewaring te leggen. Op 27 januari 2025 is het bewijsbeslag gelegd.
4.Het geschil
De vorderingen van Victoria OZ
4.1.
Victoria OZ vordert – samengevat – na eisvermeerdering dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat VVZ en [gedaagde partij 2] hun taak als (middellijk) bestuurder van Victoria OZ onbehoorlijk hebben vervuld en daarom hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Victoria OZ geleden schade en/of voor recht verklaart dat VVZ en [gedaagde partij 2] onrechtmatig hebben gehandeld tegenover Victoria OZ en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Victoria OZ geleden schade;
II. VVZ en [gedaagde partij 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Victoria OZ van € 285.172,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juli 2022 over het bedrag van € 55.000,00, vanaf 15 november 2022 over het bedrag van € 99.500,00, vanaf 16 september 2024 over het bedrag van € 103.172,00 en vanaf 31 mei 2023 over het bedrag van € 27.500,00, althans vanaf dagvaarding of een door de rechtbank te bepalen dag;
III. VVZ en [gedaagde partij 2] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door Victoria OZ geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente
IV. VVZ en [gedaagde partij 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Het standpunt van Victoria OZ
4.2.
Victoria OZ grondt haar vorderingen op onbehoorlijk bestuur (artikel 2:9 van Pro het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW) en onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW Pro). [gedaagde partij 2] is als indirect bestuurder op grond van artikel 2:11 BW Pro in privé aansprakelijk. Victoria OZ stelt zich op het standpunt dat zij door het handelen van VVZ en [gedaagde partij 2] bij zeven vastgoedtransacties is benadeeld. VVZ en [gedaagde partij 2] hebben onroerende zaken aangekocht namens Victoria OZ. VVZ en [gedaagde partij 2] hebben zichzelf via de meesterclausule als meester aangewezen en de onroerende zaken voor een hoger bedrag doorverkocht. De verkoopopbrengst is door deze handelswijze ten goede gekomen aan VVZ en [gedaagde partij 2] en niet aan Victoria OZ. Bij deze ‘besmette’ transacties had VVZ een duidelijk aan Victoria OZ tegenstrijdig belang. VVZ heeft bij deze transacties haar persoonlijke belangen niet zorgvuldig gescheiden gehouden van de belangen van Victoria OZ. De verkoopopbrengsten zijn naar VVZ en [gedaagde partij 2] gegaan. VVZ had de beslissingen over het vastgoed aan de AVA dienen voor te leggen, maar dat is niet gebeurd. Hiermee handelen VVZ en [gedaagde partij 2] in strijd met artikel 2:239 lid 6 BW Pro en artikel 14 lid 2 van Pro de statuten. VVZ heeft geen openheid gegeven aan aandeelhouder MO Beheer. Dat is in strijd met het informatierecht uit artikel 2:217 lid 2 BW Pro.
Bij meerdere transacties is de door Victoria OZ te lijden schade nog niet vast te stellen. Daarom wordt verwijzing naar de schadestaat gevorderd.
Het standpunt van VVZ en [gedaagde partij 2]
4.3.
VVZ en [gedaagde partij 2] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Victoria OZ in de proceskosten. VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat zij aansprakelijk zijn voor de door Victoria OZ gestelde schade. Er is volgens VVZ geen sprake van een tegenstrijdig belang. Victoria OZ was slechts als een verdeelpost te beschouwen. De betreffende vastgoedtransacties behoorden aan VVZ toe. Victoria OZ heeft niets te maken gehad met de leads, de investeringen of met de bij de transacties betrokken partijen. VVZ heeft dus ook niet in strijd gehandeld met de statuten van Victoria OZ. VVZ en [gedaagde partij 2] hebben juist gehandeld. Het gebruik van de meesterclausule was ook nodig gelet op de financiële situatie van Victoria OZ. Victoria OZ kon de financiële verplichtingen die gepaard gingen met een aankoop niet of niet voor langere tijd dragen.
VVZ doet tot slot een beroep op verrekening met een rekening-courantvordering van VVZ op Victoria OZ in het geval van een veroordelend vonnis.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De eisvermeerdering van Victoria OZ
5.1.
Victoria OZ heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling bij bericht van 13 mei 2025 de akte overlegging producties 14 t/m 37 tevens wijziging van eis ingediend. VVZ en [gedaagde partij 2] hebben tijdens de zitting aangegeven dat zij nog een akte willen nemen om te kunnen reageren op de eisvermeerdering. De rechter heeft tijdens de mondelinge behandeling met dit verzoek ingestemd. De rechter heeft deze beslissing ook gemotiveerd. De rechter heeft aangegeven dat de akte nog net tijdig is ingediend maar dat het wel een forse eisvermeerdering met een groot aantal producties is. VVZ en [gedaagde partij 2] hebben daarom de gelegenheid gekregen om ook nog na de zitting schriftelijk op de eisvermeerdering te reageren. Victoria OZ heeft de gelegenheid gekregen om een antwoordakte te nemen.
5.2.
Na de mondelinge behandeling hebben VVZ en [gedaagde partij 2] in hun akte nogmaals bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering van Victoria OZ. De akte is volgens haar in strijd met de eisen van een goede procesorde. Zoals hierboven is uitgelegd, heeft de rechtbank tijdens de mondelinge behandeling al op dit punt beslist. Het bezwaar hoeft daarom niet nog een keer te worden behandeld. Bovendien is het bezwaar onterecht. VVZ en [gedaagde partij 2] hebben voldoende gelegenheid gehad om op de eisvermeerdering te kunnen reageren. Er is daarom geen sprake van schending van de eisen van de goede procesorde.
De vordering tot betaling van schadevergoeding
De gevorderde schadeposten
5.3.
Victoria OZ eist betaling van schadevergoeding van € 285.172,00. De schade bestaat uit gemiste verkoopopbrengsten wegens ‘besmette’ transacties en is als volgt opgebouwd:
[adres 1] € 55.000,00
[adres 2] € 99.500,00
[adres 4] € 103.172,00
[adres 3] € 27.500,00
Totaal € 285.172,00
5.4.
Victoria OZ wijst ook op het handelen van VVZ en [gedaagde partij 2] bij drie andere transacties. Het gaat om de transacties met betrekking tot [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Victoria OZ vordert voor deze transacties verwijzing naar de schadestaat. Ten tijde van de mondelinge behandeling was de concrete schade die Victoria OZ als gevolg van deze ‘besmette’ transacties volgens haar lijdt nog niet bekend.
5.5.
Tot slot vordert Victoria OZ ook een verwijzing naar de schadestaat voor twee Belgische transacties.
5.6.
Het gaat in deze zaak in de eerste plaats om de vraag of VVZ in de periode dat zij bestuurder van Victoria OZ was deze taak onbehoorlijk heeft vervuld (artikel 2:9 BW Pro). Als dat zo is, dan is VVZ verplicht de schade van Victoria OZ aan Victoria OZ te betalen. Ook verwijt Victoria OZ VVZ en [gedaagde partij 2] dat VVZ na haar ontslag als bestuurder zich nog als feitelijk bestuurder heeft gedragen en handelingen heeft verricht die volgens Victoria OZ onrechtmatig zijn. Ook daarover moet de rechtbank beslissen.
1)
De [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3]
De [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3]
5.7.
Wat betreft de woningen aan de [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] stelt Victoria OZ dat VVZ artikel 2:9 BW Pro heeft geschonden.
5.8.
Artikel 2:9 BW Pro is een zogenoemde interne aansprakelijkheid: de aansprakelijkheid van de bestuurder ten opzichte van de onderneming. Artikel 2:9 BW Pro bepaalt dat elke bestuurder tegenover de rechtspersoon gehouden is tot een behoorlijke vervulling van zijn taak. Voor interne aansprakelijkheid wegens onbehoorlijk bestuur is vereist dat aan de bestuurder een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Of van een ernstig verwijt sprake is, dient te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. [10]
5.9.
De rechtbank komt tot het oordeel dat bij de vastgoedtransacties ten aanzien van de [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] , VVZ op grond van artikel 2:9 BW Pro aansprakelijk is. VVZ is tekortgeschoten in haar taak als bestuurder van Victoria OZ en dit handelen levert een ernstig verwijt op. Dit oordeel wordt als volgt gemotiveerd:
- Tijdens de mondelinge behandeling hebben Victoria OZ en VVZ verklaard dat het bij de ongeveer 340 vastgoedtransacties die hebben plaatsgevonden binnen Victoria OZ gebruikelijk was dat Victoria OZ onroerend goed kocht van derden en dat Victoria OZ deze woningen doorverkocht aan derden voor een hoger bedrag.
- Ook hebben Victoria OZ en VVZ en [gedaagde partij 2] verklaard dat het gebruikelijk was dat bij doorverkoop van de woningen door Victoria OZ de winst die door de verkoop werd gerealiseerd voor Victoria OZ was. Soms nam Victoria OZ bij aankoop in de koopovereenkomsten een meesterclausule op, zodat zij een andere partij dan zichzelf als koper kon aanwijzen, maar dat gebeurde alleen in onderling overleg tussen [verkoper 1] en [gedaagde partij 2] .
- Uit de overgelegde stukken blijkt dat bij de koop van de woningen aan de [adres 1] , de Oude Nijkerkweg en de [adres 3] VVZ als bestuurder van Victoria OZ zelfstandig van deze gebruikelijke handelswijze is afgeweken. Hoewel Victoria OZ in eerste instantie als kopende partij de koopovereenkomsten is aangegaan, heeft VVZ als bestuurder van Victoria OZ in deze koopovereenkomsten een meesterclausule opgenomen. Later heeft VVZ, als bestuurder van Victoria OZ, zichzelf bij de gesloten koopovereenkomsten als meester aangewezen. Vervolgens heeft VVZ de woningen of het recht op levering verkocht en geleverd aan een derde partij en de daarmee behaalde winst voor zichzelf gehouden.
- Omdat als gevolg van deze handelswijze alle winst naar VVZ en niet naar Victoria OZ is gegaan, heeft VZZ bij het uitvoeren van deze transacties in haar hoedanigheid van bestuurder niet het vennootschappelijk belang van Victoria OZ gediend, maar het persoonlijk belang van VVZ.
- Bovendien staat het tussen partijen vast dat VVZ en [gedaagde partij 2] MO Beheer ( [verkoper 1] ) niet hebben geïnformeerd over deze transacties, waarvan duidelijk is dat sprake was van een tegenstrijdig belang.
- Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat VVZ als bestuurder van Victoria OZ deze transacties achterwege had moeten laten. VVZ had met betrekking tot deze vastgoedtransacties zich moeten onthouden van beraadslaging en besluitvorming vanwege het persoonlijk belang dat tegenstrijdig was aan het belang van Victoria OZ, hetgeen ook volgt uit artikel 14 lid 2 van Pro de statuten van Victoria OZ. Het handelen van VVZ levert gelet op dit alles persoonlijk een ernstig verwijt tegenover Victoria OZ op. VVZ heeft haar taak als bestuurder daarom onbehoorlijk vervuld.
5.10.
VVZ stelt dat het haar geen onbehoorlijk bestuur kan worden verweten omdat deze transacties niet aan Victoria OZ toebehoorden, maar aan VVZ. De rechtbank passeert deze stelling. Allereerst heeft VVZ niet aannemelijk kunnen maken dat hiervan sprake was. Victoria OZ heeft in dit verband erop gewezen dat de lead [adres 2] juist via [verkoper 1] was binnengekomen, en dat het voor de andere woningen gebruikte e-mailadres gekoppeld was aan Victoria OZ, zodat het niet zondermeer als een lead van VVZ aangemerkt kan worden. Deze standpunten zijn onvoldoende weersproken. Bovendien geldt dat als de leads al uit het netwerk van VVZ kwamen, zoals VVZ en [gedaagde partij 2] stellen, het niet begrijpelijk is dat in dat geval de koopovereenkomsten toch op naam van Victoria OZ zijn gesloten. Victoria OZ en VVZ zijn immers verschillende vennootschappen. Dat dit kwam omdat [gedaagde partij 2] geen andere koopovereenkomsten bij zich had is een onvoldoende verklaring voor deze gang van zaken. Verder was het, zoals hierboven al is geoordeeld, niet gebruikelijk dat bij de aankopen door Victoria OZ een meesterclausule in de koopovereenkomst aanwezig was. VVZ heeft dat zonder overleg bij deze drie transacties wel gedaan en hierop in haar eigen belang een beroep gedaan.
5.11.
VVZ stelt ook dat haar geen onbehoorlijk bestuur kan worden verweten omdat er in koopovereenkomsten een meesterclausule werd opgenomen vanwege de financiële lasten die Victoria OZ als koper moest dragen. Het was het volgens VVZ en [gedaagde partij 2] gebruikelijk dat Victoria OZ deelbetalingen deed aan de verkoper als aanbetaling voor de koopsom. Als de financiële verplichtingen te zwaar voor Victoria OZ waren kon zij een beroep doen op de meesterclausule.
5.12.
Victoria OZ heeft dit betwist en aangevoerd dat bij deze transacties de uiteindelijke koper de koopsom rechtstreeks betaalde en feitelijk dus alles financierde, zodat Victoria OZ de aankoop van de woningen niet hoefde te dragen. Ter zitting heeft de rechtbank gevraagd of VVZ en [gedaagde partij 2] ook bij deze drie transacties deelbetalingen heeft verricht. De koopovereenkomsten bevatten immers een meesterclausule. [gedaagde partij 2] heeft verklaard dat dat niet het geval was. Deze stelling gaat dus niet op. Bovendien zou de omstandigheid dat Victoria OZ de transacties niet zou kunnen financieren VVZ niet ontslaan van haar verplichting om de medeaandeelhouder te informeren.
5.13.
De conclusie van het bovenstaande is dat VVZ aansprakelijk is voor de schade die Victoria OZ lijdt als gevolg van de gesloten vastgoedtransacties ten aanzien van [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] .
5.14.
Op grond van artikel 2:11 BW Pro werkt de bestuurdersaansprakelijkheid van een rechtspersoon-bestuurder (in dit geval: VVZ) door naar de bestuurder van deze rechtspersoon-bestuurder (in dit geval: [gedaagde partij 2] ). Dat betekent dat [gedaagde partij 2] zelf ook hoofdelijk aansprakelijk is omdat hij bestuurder is van VVZ.
5.15.
Dat betekent dat de gevorderde verklaring voor recht onder I. dat VVZ en [gedaagde partij 2] hun taak als bestuurder van Victoria OZ onbehoorlijk hebben vervuld en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die Victoria OZ als gevolg daarvan heeft geleden voor deze drie transacties wordt toegewezen.
5.16.
De schade, bestaande uit de verkoopopbrengsten van de drie transacties die Victoria OZ is misgelopen, bedraagt in totaal € 182.000,00 (€ 55.000,00 + € 99.500,00 + € 27.500,00). VVZ en [gedaagde partij 2] worden daarom hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 182.000,00 aan schadevergoeding. De door Victoria OZ gevorderde rente is niet betwist en wordt ook toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.
5.17.
Voor de overige transacties is de rechtbank van oordeel dat de aansprakelijkheid van VVZ en [gedaagde partij 2] niet vast is komen te staan. De gevorderde hoofdelijke veroordeling tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, wordt daarom afgewezen. De rechtbank motiveert dit oordeel als volgt.
2)
[adres 5]
[adres 5]
5.18.
Wat betreft de woning aan [adres 5] beroept Victoria OZ zich ook op schending van artikel 2:9 BW Pro. Victoria OZ stelt dat zij de woning aan [adres 5] heeft aangekocht en dat VVZ door Victoria OZ als meester is aangewezen. Hierdoor zal de verkoopopbrengst van de woning ten goede komen aan VVZ en niet aan Victoria OZ. De schade staat nog niet vast omdat de woning ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet was verkocht.
5.19.
VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat Victoria OZ de woning heeft aangekocht.
5.20.
De rechtbank wijst deze vordering af. Ter onderbouwing van haar standpunt dat Victoria OZ de woning heeft aangekocht, beroept Victoria OZ zich op de notariële verklaring van de koopovereenkomst van 15 december 2023 [11] en de hypotheekakte van 12 augustus 2024 [12] . Victoria OZ maakt aan de hand van deze stukken niet duidelijk waaruit de juistheid van haar stelling blijkt. De rechtbank is van oordeel dat uit deze stukken namelijk niet blijkt dat Victoria OZ de woning heeft gekocht van [verkoper 11] . In de notariële verklaring verklaren [verkoper 11] en [gedaagde partij 2] namens VVZ dat [verkoper 11] de woning op 14 december 2023 heeft verkocht aan VVZ. Als bijlage is de betreffende koopovereenkomst bijgevoegd. In deze koopovereenkomst staat als kopende partij VVZ of een nader te noemen meester vermeld. Dit wijkt af van andere transacties zoals de aankoop van de [adres 1] . Bij die aankoop is een vergelijkbare koopovereenkomst gebruikt maar daarin staat Victoria OZ of een nader te noemen meester als kopende partij vermeld.
Ook in de hypotheekakte van 12 augustus 2024 wordt VVZ als kopende partij genoemd en niet Victoria OZ. Hierin staat:
‘Door bemiddeling van [bedrijf] is contact gelegd tussen partijen hetgeen heeft geresulteerd in en schriftelijke koopovereenkomst waarbij als koper de partij, Victoria Vast & Zeker B.V. of nader te noemen meester, is opgenomen’.
De stelling van Victoria OZ dat zij de woning heeft aangekocht wordt daarom verworpen. Dat betekent dat de stelling dat Victoria OZ door het handelen van VVZ en [gedaagde partij 2] zal worden benadeeld ook niet opgaat.
3)
[adres 6]
[adres 6]
5.21.
Wat betreft de woning aan de [adres 6] , beroept Victoria OZ zich op schending van artikel 6:162 BW Pro (onrechtmatige daad). Volgens Victoria OZ hebben VVZ en [gedaagde partij 2] onrechtmatig gehandeld tegenover haar omdat VVZ en [gedaagde partij 2] Victoria OZ onbevoegd hebben verbonden aan de koopovereenkomst van 25 juni 2024. Victoria OZ heeft de koop gesloten. Dit volgt uit de koopovereenkomst en het gesprek tussen [verkoper 1] en de verkoper. Maar [gedaagde partij 2] was toen al ontslagen als bestuurder. Omdat het concrete schadebedrag nog niet bekend was tijdens de mondelinge behandeling, vordert Victoria OZ verwijzing naar de schadestaat.
5.22.
VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat Victoria OZ de woning heeft aangekocht.
5.23.
De rechtbank wijst deze vordering af. Victoria OZ stelt dat uit de koopovereenkomst, die als bijlage is gevoegd bij de notariële verklaring van 29 augustus 2024, volgt dat de koop is aangegaan tussen verkopers en Victoria OZ. [13] De rechtbank volgt Victoria OZ niet in deze stelling. In de koopovereenkomst zelf staat [gedaagde partij 2] (of een nader te noemen meester), zijnde comparant sub 1, als koper vermeld. Bovendien volgt ook uit de notariële verklaring van 29 augustus 2024 dat [gedaagde partij 2] en niet Victoria OZ koper van het appartement aan [adres 6] is. Dat in artikel 1 uit Pro deze overeenkomst, genaamd ABC-levering, achter het woord koper tussen haakjes Victoria OZ staat, doet daar niet aan af. De rechtbank hecht doorslaggevende waarde aan de naam van de contractspartijen in de koopovereenkomst en de notariële verklaring. De stelling van Victoria OZ dat Victoria OZ de koper is, slaagt daarom niet. Ook maakt Victoria OZ niet duidelijk dat zij schade lijdt als gevolg van het onbevoegd aangaan van de koopovereenkomst.
4)
[adres 4]
[adres 4]
5.24.
Wat betreft de woning aan [adres 4] vordert Victoria OZ een schadevergoeding van € 103.172,00. Victoria OZ beroept zich op onrechtmatige daad. Victoria OZ stelt dat VVZ en [gedaagde partij 2] als feitelijk bestuurder onrechtmatig hebben gehandeld omdat [gedaagde partij 2] namens Victoria OZ de ontbindingsovereenkomst heeft ondertekend terwijl hij hiertoe niet bevoegd was. [gedaagde partij 2] was op dat moment geen indirect bestuurder meer van Victoria OZ. Ook stelt Victoria OZ stelt dat de verkoper niet bevoegd was om de koop te ontbinden. Dit blijkt volgens haar uit de omstandigheid dat de verkopers € 5.000,00 aan Victoria OZ hebben betaald. Door Victoria OZ onbevoegd te verbinden aan de ontbindingsovereenkomst lijdt zij nu schade, aldus Victoria OZ. De schade bestaat uit het verschil tussen het bedrag waarvoor Victoria OZ de woning had aangekocht en de uiteindelijke verkoopprijs, verminderd met een bedrag van € 5.000,00 dat de verkopers aan Victoria OZ hebben voldaan.
5.25.
VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten het causale verband en de schade van Victoria OZ. Ook wordt betwist dat [gedaagde partij 2] onbevoegd was om Victoria OZ te vertegenwoordigen op het moment dat de verkopers de ontbinding hebben ingeroepen.
5.26.
De rechtbank wijst deze vordering af. Victoria OZ stelt dat [gedaagde partij 2] de ontbindingsovereenkomst niet had mogen aangaan. Zij had een verkoopopbrengst kunnen realiseren als de koop tussen Victoria OZ en [verkoper 7] en [verkoper 8] niet was ontbonden. De vraag die hier van belang is, is of het aangaan van de ontbindingsovereenkomst terecht was. VVZ en [gedaagde partij 2] stellen dat de verkopers ten gunste van Victoria OZ een hypotheekrecht op de woning dienden te vestigen, maar dat later bleek dat de eerste hypotheekhouder (de bank) daar niet mee akkoord ging. De verkopers wilden de koop ontbinden en [gedaagde partij 2] is namens Victoria OZ hiermee akkoord gegaan. De rechtbank overweegt dat als de contractpartijen op goede gronden de ontbindingsovereenkomst zijn aangegaan, er – ook bij een bevoegde ondertekening – geen sprake is van schade voor Victoria OZ. Victoria OZ heeft nagelaten om duidelijk te maken dat het sluiten van de ontbindingsovereenkomst onterecht was en dat zij onder deze omstandigheden niet zou hebben getekend.
5)
[adres 7]
[adres 7]
5.27.
Wat betreft de woning aan [adres 7] , stelt Victoria OZ zich op het standpunt dat ook dit een ‘besmette’ transactie is. Volgens Victoria OZ hebben VVZ en [gedaagde partij 2] ook hier gewerkt met een meesteraanwijzing met als doel om de verkoopopbrengst buiten Victoria OZ om te leiden. Omdat het concrete schadebedrag nog niet bekend was tijdens de mondelinge behandeling, vordert Victoria OZ verwijzing naar de schadestaat.
5.28.
VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat Victoria OZ de woning heeft aangekocht.
5.29.
Als de rechtbank Victoria OZ goed begrijpt beroept zij zich op schending van artikel 6:162 BW Pro omdat VVZ ten tijde van het aangaan van deze koopovereenkomst geen bestuurder meer was van Victoria OZ. De rechtbank wijst deze vordering af. Volgens Victoria OZ is sprake van een ‘besmette’ transactie wanneer Victoria OZ de woning heeft aangekocht, maar deze niet zelf kan of niet heeft kunnen verkopen omdat VVZ als bestuurder van Victoria OZ via de meesterclausule in de aankoopakte VVZ als koper heeft aangewezen. Uit de notariële verklaring van 27 november 2024 waarop Victoria OZ zich beroept, blijkt niet dat Victoria OZ of een nader te noemen meester de woning heeft aangekocht. [14] In de koopovereenkomst zelf staat VVZ (of een nader te noemen meester), zijnde comparant sub 1, als koper vermeld. Dat betekent dat Victoria OZ haar stelling dat zij zal worden benadeeld door deze besmette transactie omdat de verkoopopbrengst voor haar bestemd was, onvoldoende heeft onderbouwd.
6)
De twee Belgische transacties
De twee Belgische transacties
5.30.
Tot slot wijst Victoria OZ op twee Belgische transacties die uit de stukken van het bewijsbeslag naar voren zijn gekomen.
5.31.
Victoria OZ stelt ten eerste dat [verkoper 1] met [gedaagde partij 2] had afgesproken dat Victoria OZ de woning aan de [adres 9] zou kopen en niet De Mosten, een aan [gedaagde partij 2] gelieerde Belgische onderneming. De woning is wel aangekocht door De Mosten voor een prijs van € 325.000,00. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de verkoopbelofte tussen verkopers en De Mosten. De verkoop van deze woning zal volgens Victoria OZ leiden tot winst, maar door het handelen van [gedaagde partij 2] komt deze verkoopopbrengst bij verkoop niet ten goede aan Victoria OZ.
5.32.
VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat deze transactie heeft plaatsgevonden.
5.33.
Deze vordering wordt wegens onvoldoende feitelijke onderbouwing verworpen. Victoria OZ stelt dat was afgesproken dat de opbrengst bij verkoop van de woning voor Victoria OZ zou zijn en verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar een whatsappbericht. In dit bericht schrijft [verkoper 1] aan [gedaagde partij 2] : ‘
Zijn de aktes voor de Floralienlaan goed? Ik wil ze wel op OZ zetten, maar niet op de Mosten.’ De rechtbank is van oordeel dat deze app onvoldoende steun biedt voor haar stelling dat bovengenoemde afspraak is gemaakt.
Zijn de aktes voor de Floralienlaan goed? Ik wil ze wel op OZ zetten, maar niet op de Mosten.’ De rechtbank is van oordeel dat deze app onvoldoende steun biedt voor haar stelling dat bovengenoemde afspraak is gemaakt.
5.34.
Het tweede voorbeeld gaat over een woning aan de [adres 10] . Deze woning is volgens Victoria OZ door een aan [gedaagde partij 2] gelieerde Belgische onderneming aangekocht, en niet via Victoria OZ. Ook hier stelt Victoria OZ dat de winst bij doorverkoop ten onrechte niet ten goede zal komen aan Victoria OZ.
5.35.
VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat deze transactie heeft plaatsgevonden.
5.36.
Victoria OZ maakt niet duidelijk dat het gaat om een woning die Victoria OZ zou gaan verkopen. Om deze reden ligt de vordering al voor afwijzing gereed.
Ontslag als bestuurder
5.37.
Partijen hebben verschil van inzicht over de vraag of VVZ als bestuurder is ontslagen tijdens de AVA van 30 mei 2024 en daarmee over de vraag of VVZ nadien onbevoegd gehandeld zou hebben. Nu geen aansprakelijkheid van VVZ kan worden vastgesteld ten aanzien van transacties van na die datum, zoals hiervoor is overwogen, behoeft hierover geen beslissing te worden genomen.
De verrekening
5.38.
VVZ beroept zich op verrekening van haar vordering met de vordering van Victoria OZ op haar. Ter zitting heeft VVZ aangegeven dat het saldo € 50.692,00 bedraagt. Deze vordering wordt niet betwist. VVZ heeft daarom recht op verrekening op de datum van de mondelinge behandeling (op 23 mei 2025). Het bedrag strekt in mindering op het bedrag aan schadevergoeding en rente dat VVZ op 23 mei 2025 is verschuldigd.
Het beslag
5.39.
Nu de vorderingen van Victoria OZ grotendeels zijn toegewezen, zal de rechtbank de gelegde beslagen niet opheffen.
De vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad
5.40.
Victoria OZ vraagt de rechtbank om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als hoger beroep wordt ingesteld. VVZ en [gedaagde partij 2] zijn het hier niet mee eens en voeren verweer. VVZ en [gedaagde partij 2] geven aan dat een veroordelend vonnis zonder meer nadelige gevolgen zal hebben voor VVZ. Subsidiair verzoeken VVZ en [gedaagde partij 2] om zekerheidsstelling.
5.41.
Om te bepalen of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, moet de rechtbank de belangen van partijen afwegen en beslissen wiens belang zwaarder weegt. Het uitgangspunt is dat Victoria OZ bij de veroordeling tot betaling van een geldsom belang heeft om de uitspraak meteen uit te kunnen laten voeren. Daartegenover staat het belang van VVZ en [gedaagde partij 2] dat een betaalde geldsom niet kan worden terugbetaald.
5.42.
De rechtbank wijst de gedane verzoeken van VVZ en [gedaagde partij 2] af.
VVZ en [gedaagde partij 2] stellen belang te hebben bij behoud van de bestaande toestand vanwege de financiële gevolgen die het vonnis voor VVZ zal hebben, maar VVZ en [gedaagde partij 2] hebben dat standpunt onvoldoende concreet gemaakt. Hierdoor kan niet gezegd worden dat het belang van VVZ en [gedaagde partij 2] zwaarder weegt. Het vonnis zal daarom voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
De proceskostenveroordeling
5.43.
Victoria OZ vordert VVZ en [gedaagde partij 2] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering toewijsbaar. De totale beslagkosten worden vastgesteld op € 1.613,19 voor kosten deurwaardersexploten. € 688,00 voor griffierecht en € 3.858,00 voor salaris advocaat voor twee verzoekschriften (2 punten × € 1.929,00), in totaal € 6.159,19.
5.44.
VVZ en [gedaagde partij 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Victoria OZ worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,39
- griffierecht
€
5.929,00
- salaris advocaat
€
4.822,50
(2,5 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
11.044,89
5.45.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.46.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart voor recht dat VVZ en [gedaagde partij 2] hun taak als (middellijk) bestuurder van Victoria OZ onbehoorlijk hebben vervuld en daarom hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Victoria OZ geleden schade ten aanzien van [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] ,
6.2.
veroordeelt VVZ en [gedaagde partij 2] hoofdelijk tot betaling aan Victoria OZ van een schadevergoeding van € 182.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro:
- over een bedrag van € 55.000,00, met ingang van 29 juli 2022 tot de dag van volledige betaling,
- over een bedrag van € 99.500,00, met ingang van 15 november 2022 tot de dag van volledige betaling,
- over een bedrag van € 27.500,00, met ingang van 31 mei 2023 tot de dag van volledige betaling,
en te verminderen met het verrekeningsbedrag van € 50.692,00 op 23 mei 2025,
6.3.
veroordeelt VVZ en [gedaagde partij 2] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 6.159,19, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt VVZ en [gedaagde partij 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 11.044,89, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als VVZ en [gedaagde partij 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
veroordeelt VVZ en [gedaagde partij 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2, 6.3, 6.4 en 6.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.