ECLI:NL:RBZWB:2026:3018

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11567281 \ CV EXPL 25-1011

Vonnis van 1 april 2026

in de zaak van

1.[persoon 1] ,

wonende te [plaats 1] ,
2.
[persoon 2],

wonende te [plaats 2] ,

eisende partijen in conventie, verwerende partijen in voorwaardelijke reconventie,

hierna samen te noemen: (in mannelijk enkelvoud) [verhuurder] ,

gemachtigde: mr. M. Siebers,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TAILORMADESUITS B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: TMS,

gemachtigde: mr. T. Delmée.

1.De zaak in het kort

1.1.

[verhuurder] heeft aan TMS ruimte van een pand verhuurd voor diens bedrijf. [verhuurder] vordert van TMS betaling van huurachterstand, indexeringen, verbouwingskosten, een boete en te weinig betaalde servicekosten. [verhuurder] legt aan meerdere vorderingen algemene bepalingen ten grondslag. TMS betwist de vorderingen van [verhuurder] en beroept zich onder meer op vernietiging van de algemene bepalingen omdat die niet verstrekt zouden zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarnaast beroept TMS zich op verrekening met verschillende vorderingen die zij op [verhuurder] meent te hebben.

1.2.

De kantonrechter oordeelt dat het beroep van TMS op vernietiging van algemene bepalingen als verwerend beroep bij vorderingen van [verhuurder] slaagt. De vorderingen van [verhuurder] zijn deels toewijsbaar, maar door verrekening met een vordering van TMS zijn ze teniet gegaan. De vorderingen worden daarom geheel afgewezen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 28 mei 2025 en de daarin genoemde processtukken;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte eiswijziging met producties 19 tot en met 46 van 28 oktober 2025;
de akte van TMS tot inbreng nadere producties 13 tot en met 18 van 28 oktober 2025;
de mondelinge behandeling van 28 oktober 2025 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
de door partijen overgelegde spreekaantekeningen;
de akte uitlaten eiswijziging van TMS met overlegging productie 19 van 26 november 2025;
de antwoordakte eiswijziging van [verhuurder] met overlegging producties 47 tot en met 51 van 24 december 2025;
de akte uitlaten eiswijzing van TMS van 21 januari 2026.

2.2.

[verhuurder] heeft bij akte van 24 december 2025 bezwaar gemaakt tegen het door TMS gestelde in haar akte van 26 november 2025 over vernietiging van de algemene bepalingen en verzoekt de kantonrechter dat ter zijde te laten. De kantonrechter gaat aan dat verzoek van [verhuurder] voorbij omdat [verhuurder] daardoor niet in zijn belangen is geschaad. [verhuurder] reageert in zijn akte van 24 december 2025 namelijk inhoudelijk op de ingeroepen vernietiging van de algemene bepalingen en neemt daarbij zelf ook nieuwe stellingen in.

2.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

TMS is een onderneming in bovenkleding en modeartikelen.

3.2.

Op 12 december 2013 heeft de rechtsvoorganger van [verhuurder] , mevrouw [rechtsvoorganger van RBZ] , een huurovereenkomst gesloten met TMS met ingang van 1 januari 2014 tot verhuur van ruimte op de eerste verdieping van het pand aan [adres] te [plaats 1] van circa 170 m2 met medegebruik van gemeenschappelijke ruimten (pantry, sanitaire ruimten, gangen en entree e.d.).

3.3.

Op 13 januari 2017 is [verhuurder] eigenaar geworden van het pand aan [adres] te [plaats 1] en daarmee opvolgend verhuurder van het gehuurde aan TMS. [verhuurder] verhuurt nog andere ruimtes in het pand aan andere huurders.

3.4.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van juli 2003 toepassing verklaard.

3.5.

In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is vermeld dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari wordt aangepast overeenkomstig de artikelen 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen. In artikel 9.1 van de algemene bepalingen is vermeld dat indexering plaatsvindt op basis van de CPI met de daar genoemde formule.

3.6.

In artikel 4.6 van de huurovereenkomst is vermeld dat de vergoeding voor servicekosten wordt bepaald overeenkomstig artikel 16 van Pro de algemene bepalingen en dat op de vergoeding een systeem van voorschotbetaling met latere verrekening wordt toegepast zoals in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen is aangegeven.

3.7.

In artikel 4.8 van de huurovereenkomst is vermeld dat TMS maandelijks een huurprijs verschuldigd is van € 1.345,83 en een voorschot voor door de verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten (hierna ook: servicekosten) van € 425,00, totaal € 1.770,83 te vermeerderen met btw. De totale huurprijs komt daarmee per maand neer op € 2.142,70 inclusief btw.

3.8.

In artikel 5 van Pro de huurovereenkomst is vermeld welke posten tot de servicekosten behoren.

3.9.

Bij e-mail van 29 maart 2022 heeft [verhuurder] aan TMS medegedeeld:
“(…)Ik ben tot de ontdekking gekomen dat de laatste huurverhoging al weer van april 2017 is geweest.

Volgens het contract wordt de huur jaarlijks op 1 januari geïndexeerd volgens de formule als vermeld 9.1 van de algemene bepalingen.

(…)

Volgens de letter van de wet mag ik de gemiste huur verhoging nog aan jullie factureren, maar gezien de corona periode en jullie misere in deze zal ik dit niet doen.Dit scheelt jullie € 7117,32 euro aan kosten over de afgelopen 5 jaar.

In de volgende mail gelieve de nieuwe factuur aan te treffen met de nieuwe huur welke we dus op 1 januari 2023 weer zullen indexeren.”

3.10.

Als reactie heeft TMS bij e-mail van 1 april 2022 geantwoord:
“Enorm bedankt, dit waarderen wij.”

3.11.

In 2022 is de showroom van het gehuurde door [klusjesman] , die RBH had ingeschakeld, verbouwd. Bij de verbouwing is (onder meer) het systeemplafond verwijderd, nieuwe verlichting aangelegd, schilderwerkzaamheden verricht, een nieuwe airco geïnstalleerd en een onafgewerkte rand afgewerkt. Na afronding van de werkzaamheden heeft [verhuurder] twee keer een kostenoverzicht gestuurd aan TMS.

3.12.

Bij e-mail van 21 oktober 2022 heeft TMS bezwaar gemaakt tegen het kostenoverzicht van [verhuurder] . TMS heeft (onder meer) medegedeeld dat zij de nieuwe verlichting zou betalen, dat [verhuurder] de elektra zou wegwerken en aansluiten en dat [verhuurder] voor het wegwerken van een rand zou zorgen.

3.13.

Bij e-mail van 20 december 2022 heeft [verhuurder] een factuur voor de huur van januari 2023 met indexering aan TMS gestuurd. TMS heeft bij e-mail van 11 januari 2023 bezwaar gemaakt tegen de indexering en gevraagd de indexatie te herzien.

3.14.

Als reactie daarop heeft [verhuurder] bij e-mail van 18 januari 2023 aan TMS medegedeeld dat de huurverhoging marktconform is. In de brief is verder medegedeeld:

“(…)

- afgelopen maart toen ik je de huurverhoging van de afgelopen jaren kado deed ter waarde van 7117 euro had je geen bezwaar”.(…)

We hebben vorig jaar afgesproken een en ander aan jullie showroom te doen zoals schilderen en elektra. De kosten van de schilder zouden we delen en de elektra zou ik doen en jullie de lampen.Daarna hebben jullie [klusjesman] op jullie verzoek de showroom nog verder laten verbouwen en als hij dan klaar is weigeren jullie hem te betalen en moet ik het maar oplossen?Volgens mij werkt dat zo niet.Toen moest er ook nog een nieuwe airco komen ook al opgelost.

Als ik dan het heel netjes met jullie wil maken en de kosten wil delen (zelfs die van [klusjesman] die ik geen opdracht heb gegeven) dan krijg ik eerst een hoop commentaar en vervolgens krijg ik niet eens meer een antwoord.(…)”

3.15.

Bij e-mail van 1 maart 2023 heeft TMS met verwijzing naar een uitspraak van de Hoge Raad aan [verhuurder] medegedeeld recht te hebben op huurkorting vanwege corona van € 4.948,00 en dat de kosten van de klusjesman voor rekening en risico van [verhuurder] zijn.

3.16.

Als reactie heeft [verhuurder] bij e-mail van 1 maart 2023 aan TMS medegedeeld:
“Wij hebben een afspraak gemaakt tijdens corona.Ik begrijp dat jij die nu van tafel wil vegen met een arrest wat niet van toepassing is op ons huurcontract.Dus bij deze is de korting op de huur verhoging uit mijn mail van 29 maart 2022 ook van tafel en berken ik deze alsnog aan jullie (…)”

3.17.

Bij brief van 17 maart 2023 heeft de advocaat van TMS aan [verhuurder] medegedeeld dat TMS rechtmatig aanspraak maakt op huurkorting wegens de coronapandemie en dat de indexeringen tussen 2018 en 2022 niet meer geïnd kunnen worden omdat [verhuurder] die heeft kwijtgescholden. Verder is medegedeeld dat de indexering van 2023 niet marktconform is en dat de verbouwingskosten voor risico en rekening van [verhuurder] komen. Ten aanzien van de verbouwingskosten heeft de advocaat van TMS ook medegedeeld dat vervanging van de airco (die lekte) voor rekening van [verhuurder] komt, van het schilderwerk is afgesproken dat die kosten 50/50 gedeeld werden, TMS de lampen zou betalen (19 lampen x € 25,00 per lamp) en er nooit is ingestemd met de werkzaamheden voor de doorbelaste prijs.

3.18.

Medio 2023 heeft TMS de huurovereenkomst voor het gehuurde met [verhuurder] opgezegd per 31 december 2023.

3.19.

Bij brief van 27 oktober 2023 heeft [verhuurder] TMS gesommeerd tot betaling van achterstallige huur, indexering van de huurprijs, verbouwingskosten, een contractuele boete, buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente.

3.20.

[verhuurder] heeft de op grond van de huurovereenkomst de door TMS verstrekte bankgarantie van € 4.961,22 getrokken en op 12 december 2023 van de bank ontvangen. [verhuurder] heeft de bankgarantie verrekend met de oudste vorderingen die volgens hem openstonden, namelijk de facturen van 1 november 2020, 1 december 2020, 1 januari 2021 en 1 januari 2023.

3.21.

[verhuurder] heeft de volgende facturen aan TMS gestuurd waarvan (na verrekening door [verhuurder] met ontvangen betalingen) het volgende open staat:

factuurdatum betreft factuurbedrag nog open volgens [verhuurder]

01-01-2023 huur + sk^[1]januari 2023 € 3.193,21 € 2.045,62

01-03-2023 huur + sk maart 2023 € 3.193,21 € 1.754,79

08-03-2023 verbouwingskosten € 12.443,57 € 12.443,57

08-03-2023 indexeringen ‘18 t/m ‘22 € 8.611,95 € 8.611,95

01-08-2023 huur + sk augustus 2023 € 3.193,21 € 1.944,61

01-10-2023 huur + sk oktober 2023 € 3.193,21 € 3.193,21

01-11-2023 huur + sk november 2023 € 3.193,21 € 3.193,21

01-12-2023 huur + sk december 2023
€ 3.193,21 € 488,15Totaal € 40.214,78 € 33.675,11

4.Het geschil in conventie

4.1.

[verhuurder] vordert – samengevat en na eiswijziging – dat TMS wordt veroordeeld om aan hem te betalen:

een bedrag van € 33.675,11 aan achterstallige huur en verbouwingskosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2023, althans vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;

een bedrag van € 7.500,00 aan contractuele boete voor iedere maand dat betaling van de hoofdsom uitblijft, vermeerderd met € 300,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

een bedrag van € 1.124,55 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

een bedrag van € 33.554,06 aan te weinig betaalde servicekosten tussen 2017 en 2023 vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van verstrekking van het overzicht, althans vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;

5. de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2.

TMS voert verweer. TMS concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] met hoofdelijke veroordeling van [verhuurder] in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke handelsrente.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.Het geschil in voorwaardelijke reconventie

5.1.

TMS vordert voorwaardelijk, in het geval het verweer tot verrekening in conventie (gedeeltelijk) wordt afgewezen, dat [verhuurder] wordt veroordeeld om aan haar te betalen een bedrag van € 50.198,60 exclusief btw, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 14 mei 2025 tot de dag van algehele voldoening, met hoofdelijke veroordeling van [verhuurder] in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke handelsrente.

5.2.

[verhuurder] voert verweer.

5.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

6.De beoordeling in conventieAlgemene bepalingen van toepassing?

6.1.

TMS betwist niet dat de algemene bepalingen in de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard. TMS beroept zich op vernietiging van de algemene bepalingen omdat deze niet bij ondertekening van de huurovereenkomst op 12 december 2013 aan haar zijn overhandigd.

Redelijke mogelijkheid tot kennisname?

6.2.

[verhuurder] stelt dat de algemene bepalingen wel tijdig ter hand zijn gesteld omdat de huurovereenkomst met de algemene bepalingen op 12 december 2013 is ondertekend. Daarnaast stelt [verhuurder] dat de algemene bepalingen op 16 december 2013 door [makelaar] (productie 21 [verhuurder] ) aan de toenmalige verhuurder en TMS zijn verstuurd. [verhuurder] stelt dat de algemene bepalingen daarmee tijdig en op de juiste wijze zijn verstrekt en de algemene bepalingen dus niet vernietigbaar zijn.

6.3.

Een beding in algemene voorwaarden is ingevolge artikel 6:233 sub b Burgerlijk Pro Wetboek (BW) onder meer vernietigbaar indien de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. In artikel 6:234 lid 1 BW Pro is bepaald dat de gebruiker aan de wederpartij deze mogelijkheid onder andere heeft geboden indien hij de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij ter hand heeft gesteld. Verder brengt een redelijke en op de praktijk afgestemde uitleg van artikel 6:234 BW Pro mee dat aan de strekking van de in die bepaling vervatte regeling eveneens recht wordt gedaan, indien de wederpartij zich tegenover de gebruiker niet op vernietigbaarheid van een beding in algemene voorwaarden kan beroepen, wanneer zij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met dat beding bekend was of geacht kon worden daarmee bekend te zijn (HR 1 oktober 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2977).

6.4.

De kantonrechter is van oordeel dat nergens uit blijkt dat TMS bij ondertekening van de huurovereenkomst op 12 december 2023 beschikte over de algemene bepalingen. Dit is een stelling die [verhuurder] eerst bij akte van 24 december 2025 inneemt, maar is verder niet onderbouwd door hem en daar wordt dan ook aan voorbij gegaan. Uit de door [verhuurder] overgelegde mail van 16 december 2013 volgt dat de makelaar de algemene bepalingen met de door [verhuurder] getekende huurovereenkomst op dat moment heeft gestuurd aan TMS. Daarmee zijn de algemene bepalingen niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan TMS verstrekt. TMS heeft met ondertekening van de huurovereenkomst op 12 december 2023 de toepasselijkheid van de algemene bepalingen aanvaard zonder dat zij van de inhoud daarvan kennis heeft kunnen nemen. Het alsnog verstrekken van de algemene bepalingen na het ondertekenen van de huurovereenkomst (door de makelaar) maakt dit niet anders. Gelet hierop kan het verweer van TMS dat het e-mailbericht van de makelaar van 16 december 2013 niet is verstuurd of vals is, onbesproken blijven. Verder is niet, althans onvoldoende, onderbouwd gesteld dat TMS anderszins al bekend was of bekend kon zijn met de algemene bepalingen.

Bevestiging van de algemene bepalingen?

6.5.

[verhuurder] beroept zich erop dat TMS de algemene bepalingen in haar de e-mail van
1 april 2022 (productie 6 [verhuurder] ) en door betaling van de indexeringen heeft bevestigd en daarom op grond van artikel 3:55 lid 1 BW Pro geen beroep meer kan doen op vernietiging van de algemene bepalingen.

6.6.

TMS betwist dat zij toepassing van de algemene bepalingen heeft bevestigd omdat haar reactie in de e-mail van 1 april 2022 waarin staat
“Enorm bedankt, dit waarderen wij.”enkel ziet op het kwijtschelden van indexeringen. TMS stelt dat zij pas na inschakeling van haar gemachtigde ervan op de hoogte was dat de algemene bepalingen vernietigbaar waren.

6.7.

Op grond van artikel 3:55 BW Pro vervalt de bevoegdheid om ter vernietiging van een rechtshandeling een beroep op een vernietigingsgrond te doen, wanneer hij aan wie deze bevoegdheid toekomt, de rechtshandeling heeft bevestigd, nadat de verjaringstermijn ter zake van de rechtsvordering tot vernietiging op die grond een aanvang heeft genomen. Van bevestiging is alleen sprake, indien degene die bevestigt wist dat de rechtshandeling vernietigbaar was en hij de opheffing van het gebrek en het definitief geldig worden van de rechtshandeling beoogt.

6.8.

De kantonrechter is van oordeel dat een bevestiging van TMS met de algemene bepalingen niet uit de e-mail van TMS van 1 april 2022 kan worden afgeleid. Dat e-mailbericht was een reactie op de mededeling van [verhuurder] om de huurindexering van de afgelopen vijf jaar niet in rekening te brengen. Ook het betalen door TMS van indexeringen in het verleden aan [verhuurder] kan niet als bevestiging van de algemene bepalingen worden aangemerkt. [verhuurder] heeft namelijk niet onderbouwd dat die indexeringen (exact) zijn berekend conform de algemene bepalingen. Daarbij komt dat niet gesteld of gebleken is dat TMS op dat moment wist dat de algemene bepalingen vernietigbaar waren.

Vernietiging van de algemene bepalingen?

6.9.

TMS kan zich wegens het niet tijdig verstrekken van de algemene bepalingen beroepen op vernietiging van de algemene bepalingen. Daarmee wordt toegekomen aan het verweer van [verhuurder] dat de rechtsvordering van TMS tot vernietiging van de algemene bepalingen is verjaard.

6.10.

De rechtsvordering tot vernietiging van een beding in algemene voorwaarden verjaart ingevolge artikel 3:52 lid 1 onder Pro d BW in samenhang met artikel 6:235 lid 4 BW Pro drie jaar na de dag, volgende op die waarop een beroep op het beding is gedaan. De in artikel 3:52 BW Pro geregelde verjaring ziet uitsluitend op een 'aanvallend' beroep op een vernietigingsgrond, dat wil zeggen een rechtsvordering tot vernietiging van het beding en is op grond van artikel 3:51 lid 3 BW Pro niet van toepassing op een beroep in rechte op een vernietigingsgrond in het kader van een verweer tegen een vordering. De verjaringstermijn van rechtsvorderingen tot vernietiging begint te lopen vanaf het moment dat de vernietigingsbevoegdheid aan de gerechtigde 'ten dienste is komen te staan'.

6.11.

Uit de stukken blijkt dat [verhuurder] voor het eerst in een e-mail van 29 maart 2022 een beroep heeft gedaan op de algemene bepalingen. Hierdoor is de verjaringstermijn tot vernietiging van een beding in de algemene bepalingen op 30 maart 2022 gaan lopen. TMS heeft voor het eerst een beroep gedaan op vernietiging van de algemene bepalingen bij conclusie van antwoord in conventie, namelijk op 14 mei 2025. Dit is langer dan drie jaar nadat de verjaringstermijn is gaan lopen. Dit betekent dat TMS geen aanvallend beroep kan doen op vernietiging van de algemene bepalingen. De verjaring is op grond van artikel 3:51 lid 3 BW Pro echter niet van toepassing bij een verwerend beroep van TMS tegen een vordering van [verhuurder] .

Beroep op vernietiging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

6.12.

[verhuurder] stelt dat het beroep van TMS op vernietiging van de algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [verhuurder] stelt dat TMS haar recht heeft verwerkt door haar bevestiging bij e-mail van 1 april 2022 en de betaalde indexeringen. Daarnaast stelt [verhuurder] dat het beroep op vernietiging in strijd is met de ratio van artikel 3:51 lid 3 BW Pro en dat van TMS verwacht had mogen worden dat zij eerder tot vernietiging was overgegaan dan op het moment dat de wederpartij zich in rechte op de (gebrekkige) rechtshandeling beroept.

6.13.

TMS betwist dat het beroep op vernietiging in strijd is met de ratio van artikel 3:51 lid 3 BW Pro. TMS voert aan dat zij voor inschakeling van haar gemachtigde niet wist dat de algemene bepalingen vernietigbaar waren en dat een eerder beroep op vernietiging van de algemene bepalingen niet van haar verwacht had mogen worden.

6.14.

De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van TMS op vernietiging van de algemene bepalingen als verwerend beroep niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De ratio van artikel 3:51 lid 3 BW Pro is dat zolang de wederpartij stilzit en geen beroep doet op de (gebrekkige) rechtshandeling, de andere partij niet het initiatief behoeft te nemen en lid 3 van voornoemd artikel ziet alleen op een beroep in rechte. Daarnaast zijn de door TMS verzonden e-mail van 1 april 2022 en betaalde indexeringen geen omstandigheden die maken dat TMS in deze procedure geen verwerend beroep op vernietiging van de algemene bepalingen kan doen. Een aanvallend beroep op vernietiging van de algemene bepalingen is zoals eerder overwogen niet meer mogelijk.

Of sprake is van een aanvallend beroep op vernietiging van algemene bepalingen dan wel een verwerend beroep op vernietiging van algemene bepalingen zal hierna steeds bij de afzonderlijke vorderingen worden beoordeeld.

Huur en voorschot servicekosten

6.15.

[verhuurder] vordert (na eiswijziging) aan huur en voorschotten servicekosten over de periode januari 2023 tot en met december 2023 in totaal een bedrag van € 12.619,59 inclusief btw. Ter zitting is gebleken dat er eind 2024 door een derde een bedrag van € 1.500,00 is afgelost op de vordering. Daarmee komt de door [verhuurder] gevorderde huur en voorschotten servicekosten op een totaalbedrag van € 11.119,59 inclusief btw.

6.16.

TMS betwist de verschuldigdheid van de vordering. TMS voert aan dat [verhuurder] de huur niet had mogen indexeren wegens vernietiging van artikel 9.1 van de algemene bepalingen. Daarnaast voert TMS aan dat het voorschot servicekosten onaanvaardbaar hoog is en [verhuurder] dit niet mocht verhogen wegens vernietiging van artikel 16.8 van de algemene bepalingen.

6.17.

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een verwerend beroep van TMS op vernietiging van artikel 9.1 van de algemene bepalingen. Daarom is het beroep op vernietiging niet verjaard. Dit betekent dat artikel 9.1 van de algemene bepalingen dat ziet op indexering van huur niet geldt en [verhuurder] dus geen beroep kan doen op de indexering over de maanden januari, maart, augustus en oktober tot en met december 2023. Ter zitting heeft [verhuurder] verwezen naar de bestendige praktijk dat er werd geïndexeerd waardoor er volgens hem recht is op indexering. De kantonrechter volgt [verhuurder] daarin niet. Ook al was het gebruikelijk te indexeren op basis van het CPI dan geldt dat [verhuurder] niet inzichtelijk heeft gemaakt welke gegevens bij de formule steeds zijn gebruikt waardoor niet is vast te stellen of er conform artikel 9.1 is geïndexeerd. Aan het beroep op de bestendige praktijk wordt daarom voorbij gegaan en dat betekent dat ten aanzien van de gevorderde huur over 2023 de indexering niet toewijsbaar is en uitgegaan wordt van een kale huurprijs van € 1.628,45 inclusief btw.
Daarnaast is sprake van een verwerend beroep van TMS op vernietiging van artikel 16.8 van de algemene bepalingen waardoor dat beroep op vernietiging niet is verjaard. Dit betekent dat artikel 16.8 geen grondslag biedt voor verhoging van het voorschot servicekosten. Dit betekent dat uitgegaan wordt van het bedrag aan servicekosten in de huurovereenkomst van € 514,25 inclusief btw. De totaal verschuldigde huurprijs komt dan neer op € 2.142,70 inclusief btw per maand. Over de maanden januari, maart, augustus en oktober tot en met december 2023 bedraagt de huur en het voorschot servicekosten dan totaal € 12.856,20 (6 x € 2.142,70) en rekening houdend met de betalingen over die maanden van totaal € 6.539,67 (€ 40.214,78 -/- € 33.675,11), is een nog te betalen bedrag verschuldigd van
€ 6.316,53 inclusief btw.

Huurindexering van 2018 tot en met 2022

6.18.

[verhuurder] vordert betaling van huurindexering over de jaren 2018 tot en met 2022 van € 8.611,95 inclusief btw. [verhuurder] stelt daartoe dat afgesproken was dat de indexering zou worden kwijtgescholden op voorwaarden, namelijk dat de huur na de coronacrisis weer volledig wordt betaald én ook de achterstallige huur zou worden voldaan. Omdat daar niet aan is voldaan, verviel de afspraak volgens [verhuurder] .

6.19.

TMS betwist de verschuldigdheid van de indexeringen en TMS beroept zich op een e-mail van [verhuurder] van 29 maart 2022 (productie 5 [verhuurder] ) waarin staat dat hij de indexering over 2018 tot en met 2022 niet in rekening zal brengen en zou kwijtschelden. TMS voert aan dat er geen voorwaarden zijn verbonden aan de kwijtschelding.

6.20.

De kantonrechter is van oordeel dat naar aanleiding van het door TMS ingeroepen verwerend beroep op vernietiging van artikel 9.1 van de algemene bepalingen er geen grond is voor [verhuurder] om de huurprijs te indexeren. Daarbij komt dat [verhuurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij aan de toezegging de gestelde voorwaarden heeft verbonden. Dit volgt niet uit de e-mail van [verhuurder] van 29 maart 2022 en de stelling van [verhuurder] dat dit mondeling met TMS is afgesproken, is niet onderbouwd. Ook in een email van 18 januari 2023 heeft [verhuurder] medegedeeld dat sprake is van het “kado” doen van de verhoging van € 7.117,00. De gevorderde huurindexeringen over 2018 tot en met 2022 worden daarom afgewezen.

Verbouwingskosten

6.21.

[verhuurder] vordert een totaalbedrag van € 12.443,57 inclusief btw aan verbouwingskosten zoals vermeld op de factuur van 8 maart 2023 (productie 10 [verhuurder] ) en stelt dat die op grond van mondelinge afspraken verschuldigd zijn. Op de verschillende posten op de factuur zal hierna worden ingegaan.

Lampen en elektramateriaal6.22. [verhuurder] berekent een bedrag van € 2.296,21 te vermeerderen met btw aan lampen en elektramateriaal en stelt dat afgesproken is dat deze kosten voor rekening van TMS komen. Ten aanzien van de lampen erkent TMS dat zij die kosten dient te dragen. Uit de door TMS als producties 7 en 8 overgelegde kostenoverzichten die aan haar zijn gestuurd, blijkt dat de kosten van lampen € 419,40 exclusief btw bedragen. Dit bedrag komt neer op € 507,47 inclusief btw en is TMS verschuldigd. De kosten voor elektramateriaal zijn niet toewijsbaar. [verhuurder] heeft een afspraak dat TMS de kosten van elektramateriaal zou betalen namelijk onvoldoende onderbouwd. Daarmee is er geen grondslag voor toewijzing van kosten voor elektramateriaal.

Airco

6.23.

[verhuurder] berekent een bedrag van € 1.550,23 exclusief btw voor een airco die volgens hem op verzoek van TMS is geïnstalleerd. TMS betwist de kosten omdat zij nooit gevraagd heeft om een nieuwe airco en zij voert aan dat de airco tot het gehuurde behoort. Daarnaast voert TMS aan dat op de factuur van 8 maart 2023 is vermeld “niet afgesproken, toch gerealiseerd”. Na deze betwisting heeft [verhuurder] erkend dat er geen afspraak is gemaakt dat TMS de kosten van een nieuw geplaatste airco draagt. Gelet daarop en bij gebreke van een grondslag voor toewijzing van de kosten, worden deze afgewezen.

Schilderwerk

6.24.

Partijen zijn het erover eens dat afgesproken is dat zij elk de helft van de schilderkosten zouden dragen. TMS beroept zich erop dat het schilderwerk ten onrechte is uitgevoerd vooraf aan andere werkzaamheden, waardoor het schilderwerk is beschadigd. TMS beroept zich daarom op opschorting en inmiddels verrekening. De kantonrechter is van oordeel dat niet gesteld of gebleken is dat TMS [verhuurder] in gebreke heeft gesteld ten aanzien van gebrekkig schilderwerk. Hierdoor is [verhuurder] niet in verzuim komen te verkeren en kan TMS geen beroep doen op verrekening met schade. TMS wordt daarom gehouden aan de afspraak dat zij de helft van de kosten betaalt en is daarom het gevorderde bedrag van € 1.082,50 te vermeerderen met btw, neerkomend op € 1.309,83 inclusief btw, verschuldigd.

Werkzaamheden [klusjesman]6.25. [verhuurder] berekent een bedrag van € 5.355,00 te vermeerderen met btw aan kosten van klusjesman [klusjesman] voor het afwerken van een onafgewerkte rand en stelt dat TMS daar opdracht voor heeft gegeven aan [klusjesman] en [verhuurder] niet betrokken was bij die afspraak. TMS betwist die kosten omdat zij daar geen opdracht voor heeft gegeven en [klusjesman] had gezegd: “
ik ben aan het afwerken, geen probleem dat ik het meeneem en dan hoef je geen aannemer in te schakelen.”

6.26.

De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] de door TMS gestelde uitlatingen van [klusjesman] niet, althans onvoldoende, heeft betwist. Daarom zal uitgegaan worden van die uitlatingen. Hierdoor kon en mocht TMS ervan uitgaan dat de kosten van [klusjesman] , die door [verhuurder] was ingeschakeld, voor rekening van [verhuurder] waren. [verhuurder] verwijst wel naar de e-mail van TMS van 21 oktober 2022 (productie 8 [verhuurder] ) waarin staat dat zij verwachtte dat er kosten in rekening gebracht worden. De kantonrechter maakt uit die e-mail op dat TMS uit coulance bereid was een vergoeding te betalen, maar daarover is geen overeenstemming bereikt. Daarom is er geen grond om de kosten aan TMS door te berekenen.

Conclusie

6.27.

Aan verbouwingskosten is TMS daarom een bedrag van
€ 1.817,30 inclusief btw(€ 507,47 + € 1.309,83) verschuldigd.

Boete

6.28.

[verhuurder] vordert een boete van € 7.500,00 wegens te late betaling van de huur vanaf januari 2023 op grond van artikel 18.2 van de algemene bepalingen. TMS betwist de boete en beroept zich op vernietiging van die bepaling.

6.29.

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een verwerend beroep van TMS op vernietiging van artikel 18.2 van de algemene bepalingen. Hierdoor is het beroep op vernietiging van die algemene bepaling niet verjaard. Dit betekent dat artikel 18.2 van de algemene bepalingen niet geldt en dat geen grondslag geeft voor de gevorderde boete. De gevorderde boete zal daarom worden afgewezen.

Servicekosten

6.30.

[verhuurder] stelt dat TMS over de jaren 2017 tot en met 2023 totaal € 248.034,34 inclusief btw aan nog te betalen servicekosten verschuldigd is op grond van artikel 5 van Pro de huurovereenkomst. Omdat er door TMS in totaal € 201.662,50 is betaald aan voorschotten servicekosten, resteert er volgens [verhuurder] nog een door TMS te betalen bedrag van € 33.554,06. [verhuurder] vordert betaling van dit bedrag en legt ter onderbouwing een overzicht met de eindafrekeningen over (productie 22), een overzicht van alle facturen (productie 23) en de facturen (producties 24 tot en met 46).

6.31.

TMS betwist de vordering. Op de verweren van TMS ten aanzien van de servicekosten zal hierna worden ingegaan.

Verjaring servicekosten 2017 tot en met 2019?

6.32.

TMS beroept zich op verjaring van de rechtsvordering tot betaling van de afrekening servicekosten over de periode 2017 tot en met 2019 en voert daartoe aan dat sprake is van onmiddellijke opeisbaarheid na afloop van een jaar op grond van artikel 3:308 BW Pro.

6.33.

[verhuurder] betwist het beroep op verjaring omdat in de wet niets is vastgelegd over opeisbaarheid van een vordering tot naheffing van servicekosten en er geen objectief aanvangsmoment van opeisbaarheid is.

6.34.

De kantonrechter stelt allereerst vast dat in de wet niets is opgenomen over opeisbaarheid van een vordering tot nabetaling van servicekosten bij verhuur als in de onderhavige zaak. Omdat TMS haar beroep op vernietiging van de algemene bepalingen onder punt 11 van haar akte van 26 november 2025 heeft herhaald in haar reactie op de naheffing van de servicekosten, wordt ervan uitgegaan dat TMS zich verwerend beroept op vernietiging van de algemene bepalingen die zien op de servicekosten. Dit betekent dat deze bepalingen (zoals vervat in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen) worden vernietigd. De door partijen gestelde uitleg van de artikelen 16.4 en 16.5 van de algemene bepalingen (dat de kantonrechter opvat als een subsidiair beroep) zal wegens de vernietiging van de bepalingen die zien op servicekosten verder in dit vonnis onbesproken worden gelaten.

6.35.

Omdat er geen termijn voor de afrekeningen servicekosten is overeengekomen, geldt dat [verhuurder] niet verplicht was die jaarlijks op te eisen. Een eventuele naheffing is opeisbaar na de daadwerkelijke afrekening van de servicekosten omdat dit het moment is waarop de bekendheid met de vordering ontstaat. Artikel 3:308 BW Pro – dat ziet op verjaring van een periodiek opeisbare vordering – is daarom niet van toepassing. Het beroep op verjaring moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 3:307 BW Pro. De kantonrechter merkt op dat onzekerheid van opeising omdat deze afhankelijk is van de wil van de verhuurder niet in strijd is met het wettelijke verjaringsstelsel. In artikel 3:307 lid 2 BW Pro is namelijk opgenomen dat de rechtsvordering in elk geval verjaart door verloop van twintig jaar na de aanvang van de dag waartegen opeising op zijn vroegst mogelijk was. Daarmee wordt voorkomen dat de schuldeiser oneindig kan stilzitten. Het verweer van TMS dat het onhoudbaar is dat de verjaringstermijn voor de afrekening servicekosten pas gaat lopen vanaf 17 november 2025 (een maand na de in rekening gebrachte naheffing over 2017 tot en met 2019) wordt daarom gepasseerd. De kantonrechter gaat voor de aanvang van de verjaring uit van deze datum, zodat de rechtsvordering tot betaling van de afrekening servicekosten niet is verjaard.

Rechtsverwerking

6.36.

TMS beroept zich op rechtsverwerking en stelt dat [verhuurder] verplicht is de afrekening servicekosten jaarlijks te verstrekken. Volgens TMS heeft [verhuurder] lang stil gezeten en heeft [verhuurder] gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat er geen aanspraak wordt gemaakt op aanvullende servicekosten. Dit omdat het voorschot servicekosten is verhoogd vanaf april 2022 en vanaf januari 2023 en ook na beëindiging van de huurovereenkomst en oplevering van het gehuurde geen enkel signaal is gegeven dat nog een vordering tot aanvullende servicekosten zou volgen. TMS stelt ook dat [verhuurder] op zitting heeft aangegeven dat het hem nooit te doen was om achteraf de gestelde servicekosten in rekening te brengen.

6.37.

[verhuurder] stelt dat hij niet verplicht is om jaarlijks een overzicht te verstrekken. Daarnaast stelt [verhuurder] dat de maandelijkse incassering van voorschotbetalingen geen bewuste handeling is en TMS ervan op de hoogte was dat de maandelijkse betaling een voorschot was. Hierdoor kan er volgens [verhuurder] geen gerechtvaardigd vertrouwen zijn dat er geen eindafrekening van de servicekosten meer zou volgen. Verder stelt [verhuurder] dat de verhoging van servicekosten een signaal was dat de kosten niet meer dekkend waren en dat TMS bij oplevering wist dat er een betalingsachterstand was. [verhuurder] stelt dat hij de procedure niet begonnen is om de achterstallige servicekosten te vorderen, maar hij hier aanspraak op kan maken op grond van de huurovereenkomst.

6.38.

Vooropgesteld wordt dat enkel tijdsverloop dan wel louter stilzitten geen toereikende grond is om rechtsverwerking aan te nemen. Vereist is dat sprake is van de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar wordt benadeeld of verzwaard indien de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

6.39.

De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden die tot de conclusie leiden dat [verhuurder] zijn recht om servicekosten te vorderen heeft verwerkt. In artikel 4.8 van de huurovereenkomst is expliciet vermeld dat sprake is van een voorschot servicekosten waardoor TMS ermee rekening moest houden dat de werkelijke afrekening van servicekosten kon volgen. Partijen zijn geen tijdsbepaling overeengekomen voor de navordering van servicekosten. Het stond TMS ook vrij om zelf om de afrekeningen te vragen aan [verhuurder] . Het niet opeisen van nabetalingen servicekosten bij de huurbeëindiging is te beschouwen als stilzitten en is geen bijzondere omstandigheid waardoor TMS er gerechtvaardigd op kon vertrouwen dat de werkelijke servicekosten niet meer in rekening zouden worden gebracht. Er is hier geen sprake van afspraken over afwikkeling van slechts wat opleverpunten, zoals het geval was in de uitspraak van Hof Den Bosch van 16 mei 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:1581). Bij oplevering was hier (zoals [verhuurder] stelt) al duidelijk dat sprake was van een betalingsachterstand. Het beroep op rechtsverwerking wordt daarom verworpen.

Redelijkheid en billijkheid

6.40.

TMS beroept zich op de aanvullende/beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. TMS voert aan dat [verhuurder] er op had moeten wijzen dat niet alle kosten in rekening waren gebracht. Zij voert aan dat haar de mogelijkheid ontnomen is om op financiële gevolgen van eventuele naheffing te anticiperen.

6.41.

[verhuurder] betwist dat een beroep van TMS op de redelijkheid en billijkheid kan slagen. [verhuurder] stelt hiertoe dat TMS wist dat de betalingen voor servicekosten een voorschot waren en er niet gerechtvaardigd op kon vertrouwen dat er later geen afrekening zou volgen. Verder stelt [verhuurder] dat hij nooit heeft aangegeven dat geen aanspraak meer wordt gemaakt op achterstallige servicekosten en er ook niet eerder een afrekening in rekening is gebracht waardoor TMS er niet op kon vertrouwen dat zij alle kosten zou hebben voldaan.

6.42.

De kantonrechter gaat ervan uit dat TMS geen beroep doet op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. TMS voert namelijk niet aan dat sprake is van een leemte in de huurovereenkomst die opgevuld moet worden. Uitgegaan wordt van een beroep van TMS op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

6.43.

Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro is een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De lat van onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ligt hoog.

6.44.

De kantonrechter is van oordeel dat de voornoemde hoge lat hier niet wordt gehaald en het vorderen van de nabetaling servicekosten door [verhuurder] hier niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. TMS had zelf ook om een jaarlijkse afrekening kunnen vragen om tijdig op financiële kosten te anticiperen. Aan het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid wordt daarom voorbij gegaan.

Dwaling

6.45.

TMS beroept zich erop dat zij gedurende de huurperiode (vanaf in ieder geval 2017) heeft gedwaald ten aanzien van de omvang van de servicekosten. Zij stelt dat het nadeel moet worden opgeheven door de servicekosten te matigen tot een redelijke vergoeding, namelijk de gemiddelde prijs voor servicekosten voor een vergelijkbaar object. TMS voert aan dat het [verhuurder] bij het overnemen van de huur, en in ieder geval gedurende de huur, duidelijk moet zijn geweest dat het overeengekomen voorschot nooit de werkelijke servicekosten zou dekken en [verhuurder] daarmee een mededelingsplicht heeft geschonden.

6.46.

[verhuurder] betwist dat er sprake is van dwaling omdat TMS zich ervan bewust was dat de maandelijks betaalde servicekosten een voorschot waren en latere afrekening kon volgen. [verhuurder] stelt dat TMS een professionele partij is met meerdere winkelpanden in Nederland en TMS zelf had moeten onderzoeken of de servicekosten in overeenstemming waren met de werkelijke kosten. [verhuurder] acht de gemaakte servicekosten redelijk.

6.47.

De kantonrechter is van oordeel dat het door TMS gedane beroep op dwaling niet slaagt. Het verwijt van TMS dat [verhuurder] bij overname van de huurovereenkomst in 2017 een mededelingsplicht heeft geschonden kan niet ten grondslag worden gelegd aan dwaling. Bij dwaling gaat het namelijk om een verkeerde voorstelling van zaken
bij het sluitenvan een overeenkomst. Bij het sluiten van de huurovereenkomst (in december 2013) was [verhuurder] geen contractspartij waardoor [verhuurder] toen geen mededelingsplicht kan hebben geschonden. [verhuurder] is op grond van artikel 7:226 lid 1 BW Pro verhuurder geworden waarbij – anders dan bij contractsovername ex artikel 6:159 BW Pro – niet alle rechten en verplichtingen mee overgaan op de nieuwe eigenaar. Op grond van artikel 7:226 BW Pro gaan alleen bedingen van de huurovereenkomst over die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Dwaling ten aanzien van de voorstelling van zaken bij aanvang van de overeenkomst van contractspartijen valt daar niet onder. Hierdoor kan dwaling niet tegen [verhuurder] worden ingeroepen. Het beroep op dwaling slaagt daarom niet.

Strijd met de goede procesorde

6.48.

TMS voert aan dat [verhuurder] in strijd handelt met de goede procesorde door zeven jaar aan gestelde servicekosten samen te kunnen vatten in één summier overzicht en pagina’s aan facturen zonder uit te leggen op welke kostenposten en jaargangen die facturen betrekking hebben. TMS voert aan dat [verhuurder] de kantonrechter op het verkeerde been wil zetten en niet voldoet aan de wegwijsplicht.

6.49.

[verhuurder] betwist in strijd te hebben gehandeld met de goede procesorde omdat duidelijk is uitgesplitst welke facturen betrekking hebben op welke (servicekosten)bepalingen en deze onderbouwd zijn met de daadwerkelijke facturen. Volgens [verhuurder] zijn er per abuis enkele facturen opgenomen die geen betrekking hebben op de servicekosten.

6.50.

De kantonrechter is van oordeel dat van strijd met de goede procesorde geen sprake is. [verhuurder] heeft als productie 22 een overzicht overgelegd van de servicekosten van de verschillende jaren, met daarbij de verdeelsleutel en wijze van berekening van de nog te betalen bedragen per jaar en overlegging van onderliggende facturen. Hiermee is duidelijk wat [verhuurder] vordert, op grond waarvan en welke stukken als onderbouwing zouden moeten dienen. Daarmee is dan ook voldaan aan de wegwijsplicht.

Berekeningswijze

6.51.

TMS voert aan dat het aandeel van TMS in de gestelde servicekosten fluctueert met de bezettingsgraad van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt. TMS voert aan dat de huurovereenkomst geen aanknopingspunten biedt om het aandeel van TMS afhankelijk te stellen van de bezettingsgraad ten aanzien van andere huurders.

6.52.

[verhuurder] stelt dat uit de berekening van de servicekosten is op te maken dat naar gelang het totaal aantal m2 dat door huurders in gebruik is er niet voor zorgt dat de servicekosten omhoog gaan. [verhuurder] stelt dat de servicekosten dalen ten opzichte van een periode dat een lager aantal m2 in gebruik wordt genomen door huurders.

6.53.

De kantonrechter is van oordeel dat uit het als productie 22 overgelegde overzicht blijkt dat [verhuurder] per jaar de totale kosten per post steeds afhankelijk stelt van een totaal aantal vierkante meters dat verhuurd is aan huurders in het pand. Dat is voor wat betreft de post gas en elektra en water niet onredelijk omdat de hoogte van die posten afhankelijk is van het verbruik. In de leegstaande ruimtes zal namelijk niet of vrijwel geen sprake zijn van verbruik van gas, elektra en water. TMS heeft de door [verhuurder] berekende 200 m2 – waarvan de kantonrechter begrijpt dat het inclusief medegebruik is van de gemeenschappelijke ruimtes – niet betwist, zodat daarvan zal worden uitgegaan.

6.54.

Voor wat betreft de andere posten geldt dat het in de rede zou liggen om het aandeel van TMS te berekenen door het aantal door TMS gehuurde vierkante meters te delen door het totaal aantal vierkante meters van het pand. Door dat niet te doen, wordt ten onrechte leegstand van andere delen van het pand aan TMS doorberekend. De kantonrechter kan daarom voor de andere posten niet uitgaan van de verdeelsleutel die is gehanteerd in de berekening van productie 22. Na de betwisting van TMS van de berekeningswijze had het op de weg van [verhuurder] gelegen om inzichtelijk te maken welke verdeelsleutel wel passend is. [verhuurder] heeft daarover niets gesteld. Bij gebreke van een toelichting en omdat de kantonrechter ook geen aanknopingspunten heeft om zelf een redelijke verdeelsleutel vast te stellen, zal daarom aan de gestelde doorbelasting van de overige posten aan TMS als onvoldoende onderbouwd voorbij worden gegaan.

Facturen gas/elektriciteit/water

6.55.

[verhuurder] stelt dat tussen 2017 en 2022 energie is geleverd door Main Energie en in 2023 door ANWB Energie voor totaal € 149.841,29. Daarnaast stelt [verhuurder] dat er van 2017 tot en met 2023 door Brabant Water water is geleverd voor totaal € 3.237,15. Ter onderbouwing verwijst [verhuurder] onder meer naar de eindafrekeningen (productie 22) en facturen (producties 24 en 27).

6.56.

TMS voert aan dat alle facturen van Main Energie en ANWB Energie op één hoop worden gegooid waardoor niet voldaan wordt aan wat van een eindafrekening mag worden verwacht. Daarnaast voert TMS aan dat de facturen gericht zijn aan andere entiteiten dan [verhuurder] en dat er één factuur is gericht aan mevrouw [rechtsvoorganger van RBZ] waarvan ten onrechte kosten van een bevel tot betaling worden doorbelast.

6.57.

De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] met overlegging van de facturen van Main Energie , ANWB Energie , Brabant Water en met de eindafrekeningen voldoende inzicht heeft gegeven in opbouw van de kosten. Per jaar is eenvoudig vast te stellen wat de facturen van Main Energie , ANWB Energie en Brabant Water zijn. Gezien het op de facturen vermelde [verbruiksadres] wordt ervan uitgegaan dat ze zien op het pand waar het gehuurde onderdeel van is. De tenaamstelling van de facturen is daarom niet relevant. Ten aanzien van de kosten van gas en elektra heeft TMS de hoogte per jaar niet betwist, zodat van de juistheid daarvan wordt uitgegaan. Ten aanzien van de kosten van water geldt dat uit productie 27 blijkt dat in een exploot van Brabant Water kosten zijn doorbelast aan mevrouw [rechtsvoorganger van RBZ] . Na de betwisting van TMS van die kosten heeft [verhuurder] toegelicht dat de kosten verband houden met een factuur van 11 maart 2017 en [verhuurder] toen eigenaar was van het pand. TMS heeft vervolgens niet meer gereageerd op de door [verhuurder] gegeven toelichting. Daarom wordt ervan uitgegaan dat het in rekening gebrachte bedrag bij factuur van 11 maart 2027 door [verhuurder] kon worden doorbelast. De in het exploot genoemde kosten van € 17,00 kunnen naar het oordeel van de kanonrechter niet doorbelast worden in de servicekosten omdat die het gevolg zijn van niet tijdige betaling waar [verhuurder] verantwoordelijk voor is.

Administratiekosten

6.58.

[verhuurder] berekent 5% administratiekosten aan [verhuurder] . Zoals TMS aanvoert, is er op grond van artikel 5 van Pro de huurovereenkomst enkel recht op 3% administratiekosten.

Conclusie servicekosten

2017

6.59.

Voor wat betreft 2017 wordt uitgegaan van kosten voor gas/elektra/water voor het gehuurde van € 27.769,13 verminderd met € 17,00 aan onterechte explootkosten, dat neerkomt op € 27.752,13. Dit komt bij 673 m2 dan neer op € 41,24 per m2 en komt voor de door TMS gehuurde ruimte neer op € 8.248,00 (€ 41,24 x 200 m2) en vermeerderd met 3% aan administratiekosten neer op € 8.495,44 inclusief btw. Omdat TMS in het jaar 2017 € 6.171,00 inclusief btw aan voorschotten heeft betaald, heeft zij over 2017 € 2.324,44 inclusief btw (€ 8.495,44 -/- € 6.171,00) te weinig betaald.

2018

6.60.

Voor wat betreft 2018 wordt uitgegaan van kosten voor gas/elektra/water voor het gehuurde van € 7.998,00 (€ 39,99 per m2 x 200 m2) vermeerderd met 3% administratiekosten dat neerkomt op € 8.237,94 inclusief btw. Omdat TMS in 2017 € 6.171,00 inclusief btw aan voorschotten heeft betaald, heeft zij over 2018 nog € 2.066,94 inclusief btw (€ 8.237,94 -/- € 6.171,00) te weinig betaald.

2019

6.61.

Voor wat betreft 2019 wordt uitgegaan van kosten voor gas/elektra/water voor het gehuurde van € 5.020,00 (€ 25,10 per m2 x 200 m2) vermeerderd met 3% administratiekosten dat neerkomt op € 5.170,60 inclusief btw. Omdat TMS in 2017 € 6.171,00 inclusief btw aan voorschotten heeft betaald, heeft zij over 2017 € 1.000,40 inclusief btw (€ 5.170,60 -/- € 6.171,00) teveel betaald.

2020

6.62.

Voor wat betreft 2020 wordt uitgegaan van kosten voor gas/elektra/water voor het gehuurde van € 3.896,00 (€ 19,48 per m2 x 200 m2) vermeerderd met 3% administratiekosten dat neerkomt op € 4.012,88 inclusief btw. Omdat TMS in 2020 € 6.171,00 inclusief btw aan voorschotten heeft betaald, heeft zij over 2020 € 2.158,12 inclusief btw (€ 4.012,88 -/- € 6.171,00) teveel betaald.

2021

6.63.

Voor wat betreft 2021 wordt uitgegaan van kosten voor gas/elektra/water voor het gehuurde van € 2.808,00 (€ 14,04 per m2 x 200 m2) vermeerderd met 3% administratiekosten dat neerkomt op € 2.892,24 inclusief btw. Omdat TMS in 2021 € 6.171,00 aan voorschotten heeft betaald, heeft zij over 2021 € 3.278,76 inclusief btw (€ 2.892,24 -/- € 6.171,00) teveel betaald.

2022

6.64.

Voor wat betreft 2022 wordt uitgegaan van kosten voor gas/elektra/water voor het gehuurde van € 4.268,00 (€ 21,34 per m2 x 200 m2) vermeerderd met 3% administratiekosten dat neerkomt op € 4.396,04 inclusief btw. Omdat TMS in 2022 € 6.617,49 inclusief btw aan voorschotten heeft betaald, heeft zij over 2022 2.221,45 inclusief btw (€ 4.396,04 -/- € 6.617,49) teveel betaald.

2023

6.65.

Voor wat betreft 2023 wordt uitgegaan van kosten voor gas/elektra/water voor het gehuurde van € 3.266,00 (€ 16,33 per m2 x 200 m2) vermeerderd met 3% administratiekosten dat neerkomt op € 3.363,98 inclusief btw. Voor wat betreft de betaalde voorschotbetalingen wordt uitgegaan van zes maanden x € 645,62 inclusief btw dat neerkomt op € 3.873,72. Daarom heeft TMS over 2023 € 509,74 inclusief btw (€ 3.363,98 -/- € 3.873,72) teveel betaald.

6.66.

Per saldo volgt uit de berekening dat TMS een bedrag van
€ 4.777,09(€ 2.324,44 + € 2.066,94 - € 1.000,40 - € 2.158,12 - € 3.278,76 - € 2.221,45 - € 509,74) teveel heeft betaald aan servicekosten. De vordering van [verhuurder] tot nabetaling van servicekosten zal daarom worden afgewezen.

6.67.

Het voorgaande brengt feitelijk mee dat er teveel aan voorschot servicekosten is betaald. Gezien het in artikel 4.6 van de huurovereenkomst vermelde karakter van verrekening, ziet de kantonrechter aanleiding om het teveel betaalde aan voorschotten servicekosten in mindering te brengen om de vordering van [verhuurder] . Dit leidt ertoe dat TMS in totaal aan [verhuurder] is verschuldigd een bedrag van
€ 3.356,74 inclusief btw(€ 6.316,53
+€ 1.817,30 - € 4.777,09).

Verrekening

6.68.

TMS beroept zich op verrekening met vorderingen op [verhuurder] . Naar aanleiding van het door TMS gedane beroep op verrekening van vorderingen op [verhuurder] met diens vordering heeft [verhuurder] verwezen naar artikel 18.1 van de algemene voorwaarden waarin verrekening is uitgesloten. [verhuurder] heeft echter niet uitgelegd waarom het verrekenverbod geldt in deze situatie, waarin na het eindigen van de huurovereenkomst over en weer dient te worden afgerekend. Aan het beroep van [verhuurder] op het verrekenverbod wordt daarom voorbij gegaan. Bovendien stelt [verhuurder] zelf dat hij de bankgarantie (die hij op 12 december 2023 heeft ontvangen) al verrekend heeft met de huur van november 2020, december 2020 en januari 2021 en januari 2023 alsmede een betaling van € 2.705,06 verrekend heeft met de huur van december 2023. Hierna zal eerst worden ingegaan op de door TMS gestelde verrekening met onterechte huurindexeringen.

Teveel betaalde indexering?

6.69.

TMS voert aan in de periode van 13 januari 2017 tot en met december 2023 onterecht geïndexeerde huur te hebben betaald voor een geschat bedrag van € 23.862,69 exclusief btw. TMS voert aan dat de indexering is gebaseerd op artikel 9.1 van de algemene bepalingen waarin staat dat wordt aangesloten bij de CPI alle huishoudens en zij beroept zich op vernietiging van die bepaling.

6.70.

De kantonrechter is van oordeel dat de honorering van het verwerende beroep van TMS op vernietiging van artikel 9.1 van de algemene bepalingen tot gevolg heeft dat er met terugwerkende kracht geen grond was voor [verhuurder] om tot huurindexering over te gaan (artikel 3:53 lid 1 BW Pro). Dit betekent dat al hetgeen al door TMS op grond van de indexeringsbepaling is betaald, onverschuldigd is. Dit geldt blijkens de parlementaire geschiedenis ook wanneer de rechtsvordering tot vernietiging al was verjaard (MvA II, Parl. Gesch. Boek 3, p. 237). De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van TMS tot terugbetaling van teveel betaalde indexeringen van de huur voor verrekening in aanmerking komt en het door haar aan [verhuurder] verschuldigde bedrag in ieder geval overstijgt. Daarom worden de door TMS gestelde verrekenposten van kwijtschelding huur, corona korting en teveel betaalde indexering servicekosten verder onbesproken gelaten.

Conclusie vorderingen

6.71.

Op grond van het voorgaande zijn de vorderingen van [verhuurder] door verrekening met de vordering van TMS teniet gegaan Verrekening werkt terug tot het tijdstip, waarop de bevoegdheid tot verrekening is ontstaan (artikel 6:129 BW Pro). TMS had al een opeisbare vordering op TMS op het moment dat de vorderingen van [verhuurder] opeisbaar werden. Verrekening werkt dus tot dat moment terug. De vorderingen van [verhuurder] worden daarom geheel afgewezen. De gevorderde wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke kosten delen datzelfde lot.

Proceskosten

6.72.

[verhuurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. TMS verzoekt de kantonrechter een hogere kostenveroordeling uit te spreken wegens de wijze waarop [verhuurder] de eis voor servicekosten heeft ingediend. Voor vergoeding van werkelijke proceskosten is pas op plaats ingeval sprake is van misbruik van procesrecht of van onrechtmatig handelen. Daarvan is sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM Pro. Er geldt dus een hoge lat, die in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter niet is gehaald. De vordering tot vergoeding van werkelijke proceskosten wordt daarom afgewezen.

6.73.

De proceskosten van TMS worden vastgesteld overeenkomstig de wettelijk vastgestelde tarieven als volgt:

- salaris gemachtigde

€

2598,00

(3 punten × € 866,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2742,00

6.74.

De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten wordt afgewezen omdat de proceskosten niet onder de reikwijdte van artikel 6:119a BW vallen. Wel wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

In voorwaardelijke reconventie

6.75.

Uit het door TMS gestelde onder de nummers 5 en 118 van de conclusie van antwoord in conventie/ eis in reconventie begrijpt de kantonrechter dat TMS niet de bedoeling had een tegenvordering in te stellen als het verweer tot verrekening geheel wordt toegestaan. Dat verrekenverweer is in conventie geheel toegestaan tot de toewijsbare vorderingen van [verhuurder] . Daarmee is de voorwaarde voor het instellen van de reconventionele vordering niet vervuld en hoeft op de vordering in reconventie geen beslissing te worden gegeven.

6.76.

Gelet hierop worden de kosten van partijen gecompenseerd, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

7.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

7.1.

wijst de vorderingen af,

7.2.

veroordeelt [verhuurder] hoofdelijk om aan TMS de proceskosten van € 2.742,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

7.3.

veroordeelt [verhuurder] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

7.4.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

In voorwaardelijke reconventie

7.5.

verstaat dat de voorwaarde voor het in behandeling nemen van de vordering in conventie niet is vervuld,

7.6.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2026.

Afwijzing vorderingen verhuurder wegens vernietiging algemene bepalingen en verrekening