Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 11844277 \ CV EXPL 25-2739
Vonnis van 15 april 2026
in de zaak van
[stichting],
te [plaats 2] ,
eisende partij,
hierna te noemen: De Stichting,
gemachtigde: mr. H.S. Memelink,
tegen
[gedaagde] , H.O.D.N. [handelsnaam],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Duitsman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 juli 2025 met 40 producties;
- de conclusie van antwoord met 11 producties;
- de brieven van 14 januari 2026 met dagbepaling mondelinge behandeling;
- de akte vermeerdering van eis tevens overlegging producties 41 en 42 van De Stichting;
- de akte overleggen producties 11 t/m 15 van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 5 maart 2026 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 16 juli 2018 hebben De Stichting en [V.O.F.] , de vennootschap onder firma van [gedaagde] en haar toenmalige partner (hierna: de VOF), een overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn vastgelegd voor de exploitatie van horecagelegenheid [brasserie] (hierna: de brasserie).
2.2.
[brasserie] is gevestigd in een deel van [locatie] , een voormalig [locatie] in [plaats 2] (hierna: het [locatie] ).
2.3.
In 2021 is een nieuwe overeenkomst tot stand gekomen tussen De Stichting en [handelsnaam] , de in 2021 door [gedaagde] opgerichte eenmanszaak. Deze overeenkomst is in de plaats gekomen van de eerdere overeenkomst uit 2018 tussen De Stichting en de VOF en is aangegaan voor de duur van 5 jaar, lopende tot en met 31 december 2025.
2.4.
In die overeenkomst staat – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“Artikel 4 Vergoeding Pro voor gebruik [locatie] door [handelsnaam]
1.De vergoeding per jaar voor het gebruik door [handelsnaam] voor de activiteiten voor rekening en risico van [handelsnaam] wordt gerelateerd aan de omzet van [handelsnaam] , behaald met de exploitatie van [brasserie] , met een ondergrens van de jaarvergoeding van minimaal € 15.000 exclusief btw.
2.
De jaarvergoeding wordt berekend op 14% van de omzet exclusief btw van [brasserie] . [handelsnaam] en de Stichting kunnen in overleg een afwijkende vergoeding afspreken, maar nooit lager dan het gestelde minimum volgens artikel 4.1.
De jaarvergoeding wordt berekend op 14% van de omzet exclusief btw van [brasserie] . [handelsnaam] en de Stichting kunnen in overleg een afwijkende vergoeding afspreken, maar nooit lager dan het gestelde minimum volgens artikel 4.1.
3.De vergoeding volgens artikel 4.1, opgehoogd met omzetbelasting, wordt door [handelsnaam] betaald in 12 termijnen conform een jaarlijks overeen te komen betalingsregeling. De betalingsafspraken voor de betaling van de minimale vergoding voor 2021 en de wijze van verrekening van de vergoeding indien de omzet hoger is dan passend bij deze minimumvergoeding, zijn opgenomen in bijlage 2. Voor volgende jaren wordt telkens in het novemberoverleg voorafgaand aan dat jaar de betalingsregeling vastgelegd.
4.De Stichting stuurt maandelijks een factuur voor de vergoeding, gebaseerd op de gemaakte betalingsafspraken.
5. [handelsnaam] overhandigt in de maand maart een door het accountantskantoor en/of boekhoudkantoor van [handelsnaam] gewaarmerkt overzicht van de omzet (exclusief btw) van het jaar ervoor van alle door [handelsnaam] gedane activiteiten op het [locatie] .”
Deze bepaling stond ook opgenomen in de overeenkomst uit 2018.
2.5.
Op 4 maart 2024 heeft De Stichting aan [gedaagde] bevestigd dat zij op 12 maart 2024 met elkaar in gesprek zouden gaan over, onder andere, afspraken over de achterstand van betaling van huur en de berekening van de omzet over 2022 en 2023.
2.6.
Per e-mail van 6 maart 2024 heeft De Stichting een herinnering aan [gedaagde] gestuurd voor facturen over 2023. In de bijgevoegde betalingsherinnering staan 3 facturen met een totaalbedrag van € 18.588,02.
2.7.
Partijen hebben op 12 maart 2024 afgesproken dat [gedaagde] die week een voorstel zou doen voor een betalingsregeling voor het openstaande bedrag en dat zij een uitsplitsing zou maken in de kosten die in de jaarrekening voor partycatering zijn opgenomen naar: 1) verrekeningen stichting, 2) kosten die één op één werden doorbelast naar klanten en 3) omzet voor eten en drank uitgesplitst naar catering op het [locatie] en buiten het [locatie] .
2.8.
In de periode van 27 maart 2024 tot en met 24 mei 2024 heeft De Stichting [gedaagde] meermaals herinnerd aan de op 12 maart 2024 gemaakte afspraken.
2.9.
[gedaagde] heeft op 23 juni 2024 de jaarcijfers over 2023 aan De Stichting toegestuurd en voorgesteld de jaarlijkse huur vast te stellen op 12 x € 2.500,00. De Stichting is hier niet mee akkoord gegaan.
2.10.
Sinds juli 2024 betaalt [gedaagde] aan De Stichting een bedrag van € 3.000,00 per maand.
2.11.
Op 20 september 2024 heeft De Stichting [gedaagde] in gebreke gesteld wegens het niet betalen van de vervallen facturen.
2.12.
De gemachtigde van De Stichting heeft [gedaagde] per brief van 20 november 2024 verzocht om binnen 14 dagen te laten weten of zij instemt met een gesprek over de achterstand. Daarnaast is in deze brief aangekondigd dat De Stichting de overeenkomst tegen 1 januari 2026 opzegt. Ter zake de opzegging is het volgende opgenomen:
“Overigens merk ik buiten het vorenstaande op dat De Stichting sowieso middels deze brief op grond van art. 2 van Pro de met u gesloten exploitatieovereenkomst, meer specifiek art. 2.4, de overeenkomst tegen 1 januari 2026 opzegt, omdat de prestaties uwerzijds onvoldoende matchen met de ambities van het [locatie] . Voortdurend is er een financiële discussie en ook discussie over de wijze waarop wordt geëxploiteerd, zodat de Stichting om die reden de Overeenkomst middels deze brief opzegt tegen 1 januari 2026, hetgeen betekent dat de exploitatieovereenkomst eindigt op 31 december 2025.”
2.13.
Per aangetekende brief van 25 april 2025 heeft de gemachtigde van De Stichting [gedaagde] gesommeerd om een bedrag van € 58.609,98 binnen 14 dagen te voldoen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zouden volgen. Daarnaast is [gedaagde] verzocht opgave te doen over de omzet over 2024, de jaarrekening te overleggen en geen activiteiten zonder toestemming van De Stichting te verrichten.
3.Het geschil
3.1.
De Stichting vordert – samengevat en na eisvermeerdering – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. te bepalen dat de overeenkomst op 31 december 2025 is geëindigd door de opzegging van 20 november 2024 en dat [gedaagde] [locatie] binnen 14 dagen na vonnisdatum moet ontruimen en de sleutels ter vrije beschikking aan De Stichting moet stellen;
subsidiair
II. de overeenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen [brasserie] binnen 7 dagen na vonnisdatum te ontruimen en de sleutels ter vrije beschikking aan De Stichting te stellen;
zowel primair als subsidiair
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 29.873,39 wegens maandelijkse exploitatiebijdragen;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.351,70 aan maandelijkse exploitatiebijdrage tot de datum waarop de overeenkomst is geëindigd;
V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 44.648,60 wegens naverrekening omzet over 2022, 2023 en 2024;
VI. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
3.2.
De Stichting legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] sinds 2021 een achterstand heeft in de betaling van de exploitatiekosten. [gedaagde] verzuimt daarnaast tijdig inzicht te geven in de jaarcijfers. [gedaagde] betaalt sinds juli 2024 een door haar bedacht bedrag per maand van € 3.000,00. Dit is niet overeengekomen.
3.3.
[gedaagde] betwist de hoogte van de achterstand. [gedaagde] betwist dat ook over de omzet van feesten en partijen op en buiten het [locatie] een vergoeding betaald moet worden. De opzegging is nietig omdat de opzeggingsgrond niet zorgvuldig is geformuleerd. Daarom loopt de nieuwe overeenkomst door tot 2030.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Er is sprake van een gemengde overeenkomst
4.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter is hier sprake van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW Pro. De overeenkomst bevat namelijk bepalingen uit een huurovereenkomst en bepalingen die zien op de exploitatie van de brasserie. Nu de bepalingen die van toepassing zijn op deze overeenkomsten niet met elkaar te verenigen zijn, dient door uitleg van de overeenkomst te worden beoordeeld wat prevaleert. Naar het oordeel van de kantonrechter prevaleren de elementen van een huurovereenkomst. De Stichting heeft immers de brasserie ter beschikking gesteld aan [gedaagde] , zodat zij de brasserie kon gebruiken voor de uitoefening van haar horecabedrijf. Bovendien is in de correspondentie tussen partijen veelvuldig gesproken over
huurovereenkomst en betaling van
huur. Nu de elementen van de huurovereenkomst prevaleren, zijn de regels betreffende de huurovereenkomst van toepassing.
huurovereenkomst en betaling van
huur. Nu de elementen van de huurovereenkomst prevaleren, zijn de regels betreffende de huurovereenkomst van toepassing.
4.2.
De volgende vraag die moet worden beantwoord is of tussen partijen sprake is van verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
4.3.
Onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW Pro vallen alle bedrijven waar (als kernactiviteit) gelegenheid wordt geboden aan het publiek om in of vanuit het bedrijf gekochte etenswaren en dranken ter plaatse te nuttigen. Die situatie doet zich hier voor.
De overeenkomst is niet rechtsgeldig opgezegd
4.4.
Primair heeft De Stichting gevorderd te bepalen dat de overeenkomst door opzegging is geëindigd. Op grond van artikel 7:294 BW Pro dient een opzeggingsbrief, op straffe van nietigheid, de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. De opzegging door De Stichting is gedaan tegen het einde van de eerste termijn. In dat geval dient de opzeggingsbrief een opzeggingsgrond zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 1 BW Pro te bevatten. Er is in de opzeggingsbrief van 20 november 2024 echter geen van deze gronden vermeld. Om die reden is de opzegging nietig en zal de kantonrechter dit deel van de vordering afwijzen.
Tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst
4.5.
Subsidiair heeft De Stichting gevorderd de overeenkomst te ontbinden wegens de forse en structurele betalingsachterstand van [gedaagde] . De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
4.6.
De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens vaste rechtspraak is een huurachterstand van drie maanden in de regel een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
4.7.
Dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen staat tussen partijen niet ter discussie. [gedaagde] heeft immers erkend dat zij een betalingsachterstand heeft. Volgens [gedaagde] zou de betalingsachterstand echter niet zo fors zijn als De Stichting stelt. De vraag is dus of de tekortkoming een ontbinding rechtvaardigt. Daarbij is in ieder geval van belang om vast te stellen wat de hoogte van de betalingsachterstand is.
[gedaagde] hoeft geen vergoeding over de externe omzet te betalen
4.8.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat een splitsing gemaakt dient te worden tussen de omzet van de brasserie en de omzet van de activiteiten daarnaast (hierna: de externe omzet). Ook bestaat tussen partijen geen discussie over welk deel aan omzet bij de brasserie hoort en welk deel bij de externe omzet. Waar partijen het niet over eens zijn is of [gedaagde] over (een deel van) de externe omzet ook een vergoeding (huur) moet betalen. De Stichting stelt dat ook over de externe omzet een vergoeding betaald moet worden maar dat zij uit coulance slechts over 55% van de externe omzet een vergoeding in rekening brengen. [gedaagde] betwist dat er over de externe omzet betaald moet worden. Ook betwist zij dat er een percentage van 55% is afgesproken.
4.9.
In artikel 4.1 van de overeenkomst staat uitgelegd hoe de vergoeding berekend moet worden. Aangezien partijen van mening verschillen over de uitleg van dit artikel zal dit aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf moeten worden uitgelegd. Het komt daarbij aan op de betekenis die partijen bij die bepaling in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn.
4.10.
De kantonrechter is allereerst van oordeel dat grammaticaal gezien uit de bepaling niet blijkt dat over de gehele omzet van [handelsnaam] een vergoeding berekend moet worden maar enkel over de omzet van de brasserie. Dit blijkt uit de toevoeging “
behaald met de exploitatie van [brasserie] ”achter de zinsnede
“De vergoeding per jaar voor het gebruik door [handelsnaam] voor de activiteiten voor rekening en risico van [handelsnaam] wordt gerelateerd aan de omzet van [handelsnaam] ”. Uit het feit dat [gedaagde] enkel de omzet van de brasserie opgaf en de Stichting daar aanvankelijk niet tegen heeft geprotesteerd, blijkt ook dat [gedaagde] daarvan uitging en de Stichting aanvankelijk ook.
behaald met de exploitatie van [brasserie] ”achter de zinsnede
“De vergoeding per jaar voor het gebruik door [handelsnaam] voor de activiteiten voor rekening en risico van [handelsnaam] wordt gerelateerd aan de omzet van [handelsnaam] ”. Uit het feit dat [gedaagde] enkel de omzet van de brasserie opgaf en de Stichting daar aanvankelijk niet tegen heeft geprotesteerd, blijkt ook dat [gedaagde] daarvan uitging en de Stichting aanvankelijk ook.
4.11.
Daarnaast blijkt naar het oordeel van de kantonrechter uit de stukken niet dat het percentage van 55% is afgesproken maar dat dit eenzijdig is bepaald door De Stichting.
[gedaagde] moet€ 28.225,87
aan De Stichting betalen
aan De Stichting betalen
4.12.
De Stichting vordert een bedrag van € 74.521,99 aan exploitatiebijdragen en naverrekening over de jaren 2022 t/m 2024. Bij die berekening is 55% van de externe omzet in de vergoedingsgrondslag meegenomen. Zoals hiervoor overwogen dient de externe omzet buiten beschouwing te worden gelaten. [gedaagde] betwist de hoogte van de achterstand. [gedaagde] voert aan dat er over de jaren 2022 t/m 2025 sprake is van een betalingsachterstand van € 10.256,16. Daartoe heeft [gedaagde] , in productie 12, een overzicht van de omzetten en betalingen over de jaren 2022 t/m 2025 overgelegd waarbij zij uitgaat van enkel de omzet van de brasserie als vergoedingsgrondslag. Deze cijfers heeft [gedaagde] onderbouwd met bankafschriften. Ten aanzien van het overzicht van [gedaagde] heeft De Stichting enkel betwist dat het over 2022 door [gedaagde] betaalde bedrag klopt. De Stichting heeft toegelicht dat hier een betaling van een bedrag van € 17.969,71 is meegenomen terwijl dit nog een betaling over het jaar 2021 betrof. Dit staat ook in het rapport met feitelijke bevindingen van de accountant van De Stichting. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het bedrag van € 17.969,71 moet worden opgeteld bij de achterstand die uit het overzicht van [gedaagde] blijkt.
4.13.
Dit betekent dat [gedaagde] een totale betalingsachterstand tot en met 31 december 2025 heeft van (€ 10.256,16 + € 17.969,71 =) € 28.225,87. Tot betaling van dit bedrag zal [gedaagde] dan ook worden veroordeeld.
4.14.
Daarnaast vordert De Stichting een bedrag van € 3.351,70 per maand tot de datum waarop de overeenkomst is geëindigd. Dat is 15 april 2026. Het is de kantonrechter niet duidelijk hoe dit bedrag is bepaald. De kantonrechter overweegt hierover dat de omzetcijfers van 2026 (uiteraard) nog niet bekend zijn. Om die reden kan op dit moment niet worden bepaald welk bedrag [gedaagde] over de periode 1 januari 2026 tot 15 april 2026 maandelijks had moeten betalen. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
De overeenkomst wordt ontbonden
4.15.
Naar het oordeel van de kantonrechter is er sprake van een forse betalingsachterstand. De betalingsachterstand is ook structureel van aard nu er al sinds 2021 een betalingsachterstand is. [gedaagde] heeft niet aangeboden de huurachterstand alsnog te betalen. Bovendien heeft [gedaagde] in een e-mail van 25 juli 2024 te kennen gegeven dat zij wel wil betalen maar dat niet kan omdat de vergoeding exorbitant hoog is. Om die reden heeft zij eerder verzocht om een vaste huurprijs of om nieuwe afspraken te maken over een percentage over de nettowinst en niet over de omzet. Dat [gedaagde] van mening is dat de vergoeding te hoog is maakt de betalingsachterstand echter niet anders. [gedaagde] heeft, als ondernemer, dit percentage afgesproken, niet enkel in 2018 maar opnieuw in 2021. Dit komt dan ook voor haar rekening en risico. De kantonrechter acht het waarschijnlijk dat de betalingsachterstand alleen maar verder zal oplopen.
4.16.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde daarom toewijzen.
De kantonrechter acht een langere ontruimingstermijn redelijk
4.17.
Anders dan De Stichting heeft gevorderd acht de kantonrechter een ontruimingstermijn tot en met 31 mei 2026 redelijk.
Compensatie van de proceskosten
4.18.
Aangezien partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande overeenkomst met ingang van 15 april 2026;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 31 mei 2026 het gehuurde te ontruimen (onder achterlating van alle eigendommen van De Stichting) alsmede de sleutels ter vrije beschikking van De Stichting te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Stichting van een bedrag van € 28.225,87;
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Spronssen en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.