Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/4352
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 21 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 augustus 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 585.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd vastgesteld op € 563.000.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 31 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn vader [persoon] en namens de heffingsambtenaar [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning op het adres [adres] te [woonplaats] .
2.1.
Het betreft een twee onder een kap woning uit 1953. Verder beschikt het over een vrijstaande garage, aanbouw van de woonruimte, een zwembad, dakopbouw, overkapping en een tuinhuis. De woning heeft een (basis) woonoppervlakte van 75 m2 en het grondperceel heeft een oppervlakte van 685 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 487.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 563.000.
3.2.
De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 573.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [woonplaats] .
3.6.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De gebruikte referentieobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Prijs per eenheid (PPE) en afnemend grensnut
3.7.
Volgens belanghebbende is de gehanteerde PPE onjuist vastgesteld. Volgens belanghebbende is er ten onrechte een correctie voor afnemend grensnut toegepast, omdat de referentiewoningen in de basis gelijk zijn aan de woning. De gebruikte gegevens zouden bovendien onvoldoende zijn onderbouwd.
3.8.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de PPE van 2.358 is gebaseerd op een gemiddelde PPE van 2.129 van de referentiewoningen, gecorrigeerd met gebruikmaking van de wortelformule voor afnemend grensnut vanwege het verschil in gebruiksoppervlakte (75 m2 voor de woning tegenover gemiddeld 92 m2 voor de referentiewoningen).
3.9.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar zich heeft gebaseerd op gegevens uit het gegevensbeheer, welke zijn ontleend aan bouwtekeningen. Belanghebbende heeft de juistheid van deze gegevens onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van deze gegevens. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar terecht een correctie voor afnemend grensnut toegepast.
3.10.
Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat indien uitsluitend zou worden gekeken naar referentieobject 2 ( [referentiewoning 2] ), welk object eveneens een gebruiksoppervlakte van 75 m2 heeft zodat bij een vergelijking tussen (enkel) die twee objecten geen correctie voor afnemend grensnut hoeft te worden toegepast, de waarde van de woning (op basis van een PPE van 2.233) slechts € 9.375 lager zou zijn, wat minder is dan het verschil tussen de uitkomst van de matrix in beroep en de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
KOUDV-factoren
3.11.
Belanghebbende stelt dat de KOUDV-correcties onjuist zijn toegepast in de waardebepaling.
3.12.
De rechtbank overweegt dat bij een lagere score op KOUDV-factoren bij referentiewoningen dit betekent dat deze woningen van mindere kwaliteit zijn dan gemiddeld. Om de referentiewoningen vergelijkbaar te maken, worden deze gecorrigeerd naar het niveau van de gemiddelde woning (bijvoorbeeld een 2 naar een 3). De negatieve percentages die horen bij de lagere scores leiden er bij deze correctie toe dat de prijzen van de referentiewoningen – en daarmee de afgeleide PPE - worden verhoogd. [2] Dit is dus precies andersom dan wat belanghebbende veronderstelde en als uitgangspunt heeft gehanteerd in zijn eigen berekening.
Waardering garage
3.13.
Belanghebbende voert aan dat bij de waardering van de garage een fout is gemaakt.
3.14.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat bij de waardering van de garage een fout is gemaakt door een onjuiste verwijzing in Excel; er is vermenigvuldigd met het bouwjaar (1.953) in plaats van de PPE (2.358). De juiste waarde bedraagt, zoals belanghebbende zelf heeft berekend, € 53.055 in plaats van € 43.942. Bij een juiste waarde zou de uitkomst dus zelfs circa € 10.000 hoger zijn dan door de heffingsambtenaar in de matrix is becijferd. De rechtbank ziet daarom hierin geen aanleiding om de vastgestelde WOZ waarde te verlagen.
Waardering bijgebouw
3.15.
Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat het bijgebouw van 75 m2 ten onrechte volledig als garage is gewaardeerd. Een deel daarvan dient volgens hem als berging te worden aangemerkt, hetgeen een lagere waardering rechtvaardigt.
3.16.
De rechtbank volgt dit standpunt niet. Uit de door belanghebbende overgelegde plattegrond van de makelaar blijkt dat het bijgebouw bestaat uit onder meer een kantoor, toilet, hobbyruimte en kantoorruimte. Gelet op deze feitelijke inrichting is geen sprake van een eenvoudige berging. In dit geval zouden deze delen eigenlijk – zoals betoogd door de heffingsambtenaar – niet een lagere maar juist een hogere waardering moeten krijgen dan een garage.
3.17.
Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt de in bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.