Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/6730
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 21 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Rucphen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 november 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 819.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rucphen voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 31 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn partner [persoon 1] en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [persoon 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning op het adres [adres] .
2.1.
De woning heeft een aangebouwde garage, een vrijstaande berging/schuur, tweemaal een dakkapel, een buitenzwembad, een aanbouw woonruimte en een kelder. Daarnaast behoren bij de woning twee opslag/magazijnen met eenmaal een luifel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
4. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is verder wel van oordeel dat sprake is van een gegrond beroep omdat de heffingsambtenaar in beroep heeft toegezegd het object in de hoofdzaak als woning te beschouwen in plaats van een niet-woning en de aanslagen dientengevolge te dienen te worden gecorrigeerd c.q. komen te vervallen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.1.
In geschil is de waarde van de woning. Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, met name vanwege de beperkte verkoopbaarheid, de rol als bedrijfswoning en de specifieke bestemming van de woning.
5.2.
De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met behulp van vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt voorop dat het niet noodzakelijk is dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning van belanghebbende. Voldoende is dat de objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn en dat de verschillen inzichtelijk worden gemaakt.
5.3.
Voor zover belanghebbende van mening zou zijn dat de planologische beperkingen tot een grotere afwaardering zouden moeten leiden is de rechtbank van oordeel dat voldoende inzichtelijk is gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de objecten, waaronder de uiteenlopende planologische (on)mogelijkheden en het gebruik. In dit verband acht de rechtbank van belang dat de heffingsambtenaar concreet heeft toegelicht welke waardeverminderende correcties zijn toegepast in verband met bedrijfsbestemming en de geldende beperkingen van de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat normaal gesproken een (neerwaartse) correctie van 15% op de grondwaarde wordt toegepast als sprake is van een bedrijfsbestemming, terwijl in dit geval – zo volgt ook uit de matrix in beroep – een hogere correctie van 30% is toegepast, hetgeen neerkomt op een afslag van ongeveer € 70.000 op de grondprijs. Daarnaast is er nog een aanvullende tegemoetkoming gehanteerd door een (extra) gedeelte van 378 m2 aan te duiden als zijnde meegenomen in de huurwaarde van de opslag/magazijnen en daardoor niet (langer) te waarderen als extra grond.
5.4.
Voor zover belanghebbende heeft aangevoerd dat (voor de waardering van de opslag/magazijnen) een lagere kapitalisatiefactor gehanteerd zou moeten worden omdat de ligging ten onrechte als B1-locatie is aangeduid, overweegt de rechtbank dat zelfs bij lagere factoren die behoren bij C of zelfs D locaties de vastgestelde waarde nog altijd niet te hoog zal zijn, omdat er voldoende ruimte zit tussen de getaxeerde waarde van € 847.000 en de beschikte waarde van € 819.000 om daaraan tegemoet te komen.
5.5.
Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Wijziging naar het woningtarief
5.6.
Het beroep is wel gegrond omdat de heffingsambtenaar gedurende de beroepsfase heeft toegezegd het object in hoofdzaak als woning te beschouwen in plaats van een niet-woning. Daarom dienen de aanslagen onroerendezaaksbelasting eigenaar en rioolheffing gecorrigeerd te worden naar het woningtarief en dient de aanslag onroerendezaaksbelasting gebruiker te worden vernietigd.
Proceskosten
5.7.
Belanghebbende heeft onder andere verzocht om vergoeding van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en daarbij verwezen naar een advies dat hij van Previcus heeft ontvangen. Deze kosten komen echter niet voor vergoeding in aanmerking op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht, omdat Previcus niet in deze procedure heeft opgetreden als gemachtigde van belanghebbende.
5.8.
Voorts heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van verletkosten ad € 72,60 per uur. Dit valt binnen de bandbreedte van de tarieven die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden vastgesteld en komt de rechtbank ook niet onredelijk voor, waarbij de rechtbank uit zal gaan van twee verleturen (in plaats van de door belanghebbende genoemde drie uren). Daarnaast heeft belanghebbende ook recht op een vergoeding van zijn reiskosten. Deze kosten worden, overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht, vastgesteld op basis van het openbaar vervoer (tweede klasse) en bedragen € 14,08 (tweemaal € 7,04 voor een retourreis). In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding € 159,28.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten ad € 159,28.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de aanslag onroerendezaaksbelasting eigenaar tot het voor 2025 geldende woningtarief, gebaseerd op de vastgestelde waarde van € 819.000;
- vernietigt de aanslag onroerendezaaksbelasting gebruiker;
- vermindert de aanslag rioolheffing tot het voor 2025 geldende woningtarief van € 236,25;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 159,28 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
De griffier is niet in de gelegenheid om deze uitspraak mede te ondertekenen.
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.