Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11767359 \ CV EXPL 25-3174
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
STICHTING TBV,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: TBV,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
STICHTING BEHEER CLIENTENGELDEN AMARANTin de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F.H.J. de Graaf.
De zaak in het kort
TBV wil dat [gedaagde] zijn huurwoning verlaat vanwege het veroorzaken van ernstige structurele overlast. [gedaagde] was een gewaarschuwd mens, maar de overlast blijft voortduren. [gedaagde] heeft belang bij behoud van de woning, maar hij heeft onvoldoende waarborgen gegeven dat de overlastsituatie in de toekomst zal verbeteren. Er is sprake van ernstige overlast die niet verder kan voortduren. [gedaagde] moet de woning verlaten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 juni 2025 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- het bericht van 13 maart 2026 met producties van TBV,
- het bericht van 17 maart 2026 met producties van [gedaagde] ,
- het bericht van 17 maart 2026 met producties van TBV,
- de mondelinge behandeling van 24 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
TBV verhuurt met ingang van 29 november 2017 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] .
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte [nummer] van toepassing. Hierin staat onder meer:
“15.1. Indien een der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.”.
2.3.
Op 14 juli 2021 heeft [gedaagde] een schriftelijke gedragsaanwijzing getekend na een overleg met TBV en zijn bewindvoerder waarin de volgende afspraken zijn gemaakt:
- géén personen meer zonder toestemming van TBV in het gehuurde laten inwonen,
- géén huissleutels meer uitlenen aan andere personen,
- géén overlast meer (laten) veroorzaken,
- te allen tijde meewerken aan huisbezoeken die TBV in het gehuurde wenst uit te voeren,
- het hoofdverblijf weer voortdurend in het gehuurde hebben.
2.4.
TBV heeft verschillende overlastmeldingen van omwonenden ontvangen in de maanden maart, april, augustus, september, november, december 2024 en maart en april 2025. De meeste meldingen worden gedaan door mevrouw [naam 1] , woonachtig in het appartement onder [gedaagde] . Er zijn ook meldingen van andere omwonenden, onder andere van mevrouw [naam 2] en de heer [naam 3] en mevrouw [naam 4] . De overlast bestaat (telkens) uit geschreeuw, gekrijs, gehuil en gebonk, afkomstig uit de woning van [gedaagde] . Veelal is de oorzaak daarvan heftige ruzies tussen [gedaagde] en zijn partner. Regelmatig wordt de politie gebeld door omwonenden en de politie komt ook ter plaatse.
Zo maakt [naam 1] per e-mail van 20 april 2025 melding bij TBV van het volgende:
“Ongeveer een weeklang is het stil geweest omdat bewoner en vriendin er niet verbleven. Nu zijn ze weer terug en het was direct raak. (…) Om 3:30u werd ik opgeschrikt door geschreeuw en gekrijs van de vriendin. Zo hard alsof ze in m’n eigen slaapkamer stond. Dit duurde zeker een uur. (…) Het ging af en aan door tot aan 8:45u. Sowieso vanaf 7:30u – 8:45u ging ze als een razende tekeer. (…) Ik wil nogmaals benadrukken dat deze situatie, zeker wanneer het ook nog eens leidt tot slaapgebrek, ronduit slecht is voor mijn fysieke en mentale gezondheid. Kortom, het tast niet alleen mijn woongenot aan, maar ook mijn gezondheid.. Ik weet niet wat er nog meer moet gebeuren en wat ik nog meer moet zeggen. Ik heb bijna geen opties meer behalve jullie aanklagen.”.
2.5.
Tijdens een bestuurlijke controle door de politie Zeeland-West-Brabant en nog eens tijdens een huisbezoek door TBV op 12 maart 2024 is een Spaanstalig persoon in de woning aangetroffen.
2.6.
Op 27 maart 2025 heeft TBV in een brief aan [gedaagde] aangegeven dat zij klachten van overlast heeft ontvangen die bestaan uit erg luidruchtige ruzie tussen [gedaagde] en zijn vriendin, kennelijk onder invloed van alcoholhoudende dranken en/of drugs. TBV geeft aan dat de overlast moet stoppen.
2.7.
Op 13 mei 2025 heeft TBV in een brief [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen.
2.8.
Op 23 juli 2025 heeft de politie in een e-mailbericht aan TBV laten weten dat zij een melding heeft ontvangen van overlast afkomstig van het adres van [gedaagde] waarbij ook de vriendin van [gedaagde] aanwezig was.
2.9.
Gedurende deze procedure heeft TBV overlastmeldingen ontvangen van omwonenden in augustus 2025 en in de periode december 2025 tot en met maart 2026. Het gaat daarbij om meerdere meldingen van de heer en mevrouw [naam 3] en van mevrouw [naam 1] . De overlast bestaat (opnieuw) uit geluidsoverlast afkomstig van ruzies tussen [gedaagde] en zijn vriendin. Daarbij wordt melding gemaakt van schreeuwen, huilen, en het gooien van spullen. Zo doet de heer [naam 3] in zijn e-mail van 19 februari 2026 melding bij TBV van het volgende:
“Wij zijn wederom genoodzaakt meldingen te doen van meerdere momenten van overlast afgelopen weken, veroorzaakt door de bewoner(s) van [adres] . Deze woning grenst zoals bekend aan onze woonkamer. (…)
Woensdag 18-2-26 / In de ochtend begon een ruzie met geschreeuw en gehuil. (…) In de avond rond 19 uur wederom ruzie op dezelfde manier. Daarnaast werden er spullen gegooid. Na een uur werd het rustig.
Dinsdag 10-2-26 / In de ochtend hadden de bewoners wederom ruzie.
Maandag 2-2-26 / ’s Nachts gehuil, vechtgeluiden, schreeuwen, gooien van glas en ook grotere objecten. Dis is tot de ochtend met kleine onderbrekingen doorgegaan. ’s Ochtends hoorden we het geluid van het opvegen van glasscherven.”.
3.Het geschil
3.1.
TBV vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen. TBV legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door het veroorzaken van structurele ernstige overlast aan omwonenden, het niet hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde en het zonder toestemming van TBV onderverhuren dan wel in gebruik geven van het gehuurde aan derden, zelfs na constatering van prostitutieactiviteiten in de woning en het tekenen van een gedragsaanwijzing. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens TBV de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist – samengevat - dat sprake is van de gestelde tekortkomingen. Verder weegt zijn belang om in de woning te blijven wonen zwaarder dan het belang dat TBV heeft bij de ontruiming. Hij heeft inmiddels stappen in de goede richting gezet met het aanpakken van zijn verslaving en wil graag een laatste kans krijgen. Verder voert hij verweer tegen de ontruimingstermijn en tegen de proceskosten vanwege een oneerlijk beding.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
Ernstige structurele overlast
4.2.
TBV heeft in 2021 afspraken met [gedaagde] gemaakt en deze opgenomen in een gedragsaanwijzing die beide partijen hebben ondertekend. De aanleiding hiervoor was het veroorzaken van overlast en het aantreffen van vier prostituees in de woning. [gedaagde] wist dus dat hij geen overlast meer mocht veroorzaken aan omwonenden, maar ook dat hij geen personen zonder toestemming van TBV in het gehuurde mocht laten inwonen. [gedaagde] was dus een gewaarschuwd mens.
4.3.
Vanaf augustus 2024 tot en met maart 2026 is er (opnieuw) sprake van overlast die wordt veroorzaakt door [gedaagde] . TBV heeft hiervan verschillende meldingen overgelegd die zij van omwonenden heeft ontvangen. Anders dan [gedaagde] stelt volgt uit die meldingen dat meerdere omwonenden klagen over overlast. Uit het tijdsverloop van deze meldingen blijkt dat het gaat om frequente en over een langere periode steeds terugkerende klachten van overlast. Deze overlast vindt zowel overdag als tijdens de nachtelijke uren plaats. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het appartementencomplex erg gehorig is. Dat kan zo zijn, maar gelet op de meldingen gaat het hier om ernstige overlast in de vorm van luid schreeuwen, bonken, janken en ruzies en niet om gebruikelijke leef-geluiden die buren van elkaar moeten accepteren. Er zijn tussentijds weliswaar periodes geweest waarin er geen overlast door omwonenden wordt gemeld, maar zeer aannemelijk is dat dit ook te maken heeft met het feit dat [gedaagde] toen regelmatig bij zijn vriendin verbleef. Gelet op het tijdsverloop is de overlast structureel aanwezig. Ook na de brief van 27 maart 2025 van TBV en gedurende deze procedure is de overlast doorgegaan. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende vaststaat dat sprake is van ernstige en structurele overlast door [gedaagde] .
4.4.
Daarnaast is niet alleen sprake van overlast, maar is tijdens een huisbezoek door TBV in maart 2024 (en ook eerder tijdens een bestuurlijke controle van de politie) een Spaanstalig persoon in de woning aangetroffen. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat deze persoon tijdelijk in zijn woning was om op hem te letten, maar dit acht de kantonrechter onwaarschijnlijk gelet op het feit dat op de verschillende momenten dat deze persoon is aangetroffen [gedaagde] zelf telkens niet aanwezig was in de woning. Ter zitting heeft hij aangegeven in die periode bij zijn vriendin te verblijven. [gedaagde] heeft dus – zonder toestemming van TBV – iemand anders in zijn woning laten verblijven. Of diegene daar nu wel of niet huur voor heeft betaald aan [gedaagde] doet er niet toe. Het enkel laten verblijven is al in strijd met de algemene voorwaarden en de eerder gemaakte afspraken.
4.5.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een ernstige tekortkomingen van [gedaagde] die een ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigen.
Omstandigheden van [gedaagde]
4.6.
heeft omstandigheden aangevoerd die volgens hem moeten meebrengen dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd is. De gemachtigde van [gedaagde] heeft aangevoerd dat [gedaagde] kampt met complexe persoonlijkheidsproblematieken en een (drugs- en alcohol)verslaving, maar dat hij hiervoor de nodige stappen heeft gezet door recente aanmeldingen bij Prisma en MEE. Volgens TBV zijn deze stappen onvoldoende concreet, duurt dit al veel te lang en is niet duidelijk wanneer welk traject precies van start zal gaan. De kantonrechter is het met TBV eens dat er geen aanknopingspunten of garanties worden gegeven die meebrengen dat er voortaan geen overlast meer zal zijn. Bovendien acht de kantonrechter het ook niet aannemelijk dat de overlast zal stoppen als [gedaagde] in (detox)behandeling gaat. [gedaagde] is immers zelf in de veronderstelling dat de overlast niets met zijn verslaving te maken heeft, omdat hij naar eigen zeggen juist rustig wordt van de drugs die hij gebruikt. Zo heeft hij ter zitting verklaard. Daar komt bij dat de overlast ook wordt veroorzaakt door de vriendin van [gedaagde] die volgens hem psychische stoornissen heeft. Ter zitting heeft [gedaagde] hierover aangegeven dat hij haar voortaan niet meer zal binnenlaten in de woning, maar tegelijkertijd gaf hij ook aan dat hij geen weerstand kan bieden als zij voor zijn deur staat want het blijft tenslotte zijn vriendin. Bovendien, als hij haar niet binnenlaat gaat ze op de deur bonken, zo licht [gedaagde] zelf toe. De vriendin van [gedaagde] is inmiddels zelf vanwege overlast uit haar woning gezet. De kans dat zij dus alsnog regelmatig voor de deur zal staan bij [gedaagde] is heel groot. Dat dit uiteindelijk opnieuw resulteert in overlast voor de buren, acht de kantonrechter aannemelijk. Ook gedurende deze procedure is de overlast blijven doorgaan tot kort voor de mondelinge behandeling. Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende concrete aanknopingspunten heeft gegeven waaruit volgt dat de situatie voortaan beter zal gaan en de overlast zal stoppen.
4.7.
[gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat hij in geval van ontruiming van de woning dakloos zal worden, omdat hij afhankelijk is van een sociale huurwoning en nergens anders terecht kan. Bij dakloosheid zal hij via drugsgebruik in combinatie met zijn problematiek in het criminele circuit belanden en dat is onwenselijk. De kantonrechter begrijpt dat een ontruiming van de woning voor [gedaagde] nadelige gevolgen heeft, maar daar staat tegenover dat TBV moet zorgen voor rustig woongenot en een veilige omgeving in de wijken waarin haar woningen zijn gelegen. TBV heeft daarbij de verplichting om voldoende op te treden tegen overlast als omwonenden hier last van hebben en in hun woongenot worden aangetast. Daarvan is hier sprake. De kantonrechter is van oordeel dat de gevolgen van een ontruiming voor [gedaagde] ernstig zijn, maar gelet op het feit dat het gedrag van [gedaagde] al zeer lange tijd voor ernstige overlast zorgt voor omwonenden, weegt het belang van TBV in dit geval zwaarder.
[gedaagde] moet de woning verlaten
4.8.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] heeft nog gevraagd om een langere ontruimingstermijn, omdat hij momenteel op een wachtlijst staat voor beschermd of begeleid wonen. Niet duidelijk is wanneer hij in dit kader een nieuwe woning kan krijgen. Daarnaast kan van omwonenden niet kan worden gevraagd dat zij nog langer overlast moeten dulden van [gedaagde] . Gelet op de ernst van de overlast en het feit dat er geen zicht op verbetering hiervoor is, is de kantonrechter van oordeel dat ontruiming op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis een redelijke termijn is.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.9.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van TBV om de ernstige overlast te beëindigen en omwonenden een rustig woongenot te geven hier zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Proceskosten
4.10.
De huurovereenkomst is gesloten tussen TBV als handelaar en [gedaagde] als consument. De kantonrechter moet in dat geval ambtshalve toetsen aan het consumentenrecht, onder meer aan Richtlijn 93/13 EG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Artikel 15.1 van de algemene huurvoorwaarden is oneerlijk, omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. In afwachting van de beantwoording van de door de Hoge Raad gestelde prejudiciële vragen in dit kader, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van TBV worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
149,02
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
826,52
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] ,
5.2.
veroordeelt Stichting Beheer Cliëntengelden Amarant in hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan het [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van TBV zijn, en de sleutels af te geven aan TBV,
5.3.
veroordeelt Stichting Beheer Cliëntengelden Amarant in hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] in de proceskosten van € 826,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.