Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3490
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 29 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 juni 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 175.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 4 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn partner en dochter. Namens de heffingsambtenaar heeft mr. A.G. Hendriks deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
2.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een bedrijfsruimte uit 1986. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 264 m².
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de onroerende zaak is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van onroerende zaken die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van belanghebbende. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.2.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling voor het jaar 2025 in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 31 december 2025 is opgesteld door de [taxateur] . In de taxatiematrix is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 175.888 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentieobjecten zijn gebruikt de onroerende zaken aan de [referentieobject 1] , de [referentieobject 2] en de [referentieobject 3] te [plaats] .
WOZ-waarde eerdere jaren
4.3.
Belanghebbende stelt dat sprake is van een waardestijging van 51%. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3]
Zijn de referentieobjecten vergelijkbaar met de onroerende zaak en heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten?
4.4.
Belanghebbende stelt dat het referentieobject aan de [referentieobject 1] niet gebruikt kan worden als referentieobject omdat het object onderhands is verkocht aan een direct aangrenzende eigenaar. Deze koper was reeds eigenaar van alle omliggende percelen /gebouwen en had daarmee een evident bijzonder en strategisch belang bij verwerving van het object. De rechtbank overweegt dat het aankoopcijfer bij een onderhandse aankoop op zichzelf als grondslag voor de waardebepaling kan dienen. Een onderhandse verkoop kan immers in theorie een voor die onroerende zaak meest geschikte wijze van verkopen zijn. Naar mag worden aangenomen zal een onderhandse koper bij verkoop op de vrije markt van diezelfde onroerende zaak bereid zijn om (ten minste) hetzelfde bedrag daarvoor te betalen. De rechtbank ziet in de door belanghebbende vermelde omstandigheden rond de verkoop geen aanleiding om dit referentieobject buiten beschouwing te laten.
4.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten betwist. Zo stelt belanghebbende onder meer dat de eigen schuur niet geïsoleerd is en dat dit bij de referentieobjecten wel het geval is. Ook is sprake van een niet vergelijkbare ligging en functionaliteit van de referentieobjecten. Verder is bij de verkoop van [referentieobject 1] ook een hijskraan verkocht welke in de verkoopprijs is inbegrepen. Het object is met andere materialen gebouwd, om het gewicht van de hijskraan te kunnen dragen.
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de in de taxatiematrix opgenomen objecten (opslagloodsen) als referentieobjecten dienen, maar heeft de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingen onvoldoende onderbouwd. Zo zijn er geen gegevens over de gebruiksruimtes en is het bijvoorbeeld niet duidelijk of er kantoorruimtes in de referentieobjecten zitten. Gelet op de betwisting door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar evenmin aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met verschillen in kwaliteit. De foto’s van de referentieobjecten laten naar het oordeel van de rechtbank zien dat de referentieobjecten een andere uitstraling hebben. De eigen verkoopprijs is weliswaar een indicatie dat de WOZ-waarde niet onredelijk is, maar gelet op het lange tijdsverloop tussen de verkoop en de waardepeildatum is dit alleen onvoldoende om tot het oordeel te komen dat de WOZ-waarde aannemelijk is gemaakt.
4.7.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de onroerende zaak
4.8.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 108.000 aannemelijk heeft gemaakt.
4.9.
Belanghebbende stelt dat uitgegaan moet worden van een huuropbrengst van € 900 per maand en een kapitalisatiefactor 10. Belanghebbende heeft deze gegevens niet nader onderbouwd. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde daarom evenmin aannemelijk gemaakt.
Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank
4.10.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van hen gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 170.000.
4.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB moeten worden verminderd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De proceskosten bestaan uit de reiskosten van belanghebbende en de verletkosten. De reiskosten bedragen € 13,38 op basis van openbaar vervoer. De heffingsambtenaar moet drie uur voor de zitting aan verletkosten vergoeden. De verletkosten bedragen € 210. De verletkosten voor het bijwonen van de taxatie en het bezoeken van referentieobjecten komen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 170.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 223,38 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.