Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11678354 \ CV EXPL 25-1488
Vonnis van 29 april 2026
in de zaak van
[verhuurder],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. L.A. Drenth,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. A. Smeekes.
1.De zaak in het kort
[verhuurder] verhuurt aan [huurder] een woonruimte. [huurder] heeft de Huurcommissie gevraagd om de hoogte van de aanvangshuur te toetsen. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat deze te hoog is. [verhuurder] is het daarmee niet eens. Daarom zal de kantonrechter opnieuw toetsen. Dit spitst zich toe op drie waarderingspunten: de WOZ, de buitenruimte en de energieprestatie. Om een goede beoordeling te maken van de WOZ-waardering, zal de kantonrechter een deskundige inschakelen. Partijen krijgen gelegenheid zich hierover uit te laten. Alle beslissingen worden verder aangehouden.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 juni 2025
- de conclusie van antwoord in reconventie en akte wijziging van eis in conventie
- de brief met producties 3 tot en met 5 van [huurder]
- de mondelinge behandeling van 21 augustus 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de e-mail van de gemachtigde van [verhuurder] en de akte van [huurder] waaruit blijkt dat partijen vragen om vonnis te wijzen.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
• [verhuurder] verhuurt per 10 september 2024 voor onbepaalde tijd de zelfstandige woonruimte aan [adres 1] aan [huurder] [verder: de gehuurde woonruimte]. In de huurovereenkomst is dit aangeduid als ‘appartement 1 gelegen op de 1e verdieping’. De overeengekomen huurprijs is een bedrag van € 2.850,00 per drie maanden, omgerekend een bedrag van € 950,00 per maand.
• Het gebouw waarvan de gehuurde woonruimte onderdeel uitmaakt, bestaat uit een winkelgedeelte met daarboven een woongedeelte dat is verdeeld over twee verdiepingen. De eerste en tweede verdieping delen een gezamenlijke voordeur. De eerste verdieping - de gehuurde woonruimte - is voor het gebruik van de boiler afhankelijk van de tweede verdieping.
• Partijen hebben een procedure gevoerd bij de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De beslissing van de voorzitter van de Huurcommissie is als volgt:
·
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 60. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 353,89 per maand.
Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 60. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 353,89 per maand.
·
De met ingang van 10 september 2024 overeengekomen huurprijs van € 950,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.
De met ingang van 10 september 2024 overeengekomen huurprijs van € 950,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.
·
Een huurprijs van € 353,89 per maand met ingang van 10 september 2024, is wel redelijk.
Een huurprijs van € 353,89 per maand met ingang van 10 september 2024, is wel redelijk.
• In het bijbehorende rapport van onderzoek van de Huurcommissie is op pagina 3 opgenomen:
“Het dakterrasje (150 x 600 cm) aan de achterzijde van de woning is niet gewaardeerd omdat er geen doorvalbeveiliging aanwezig is in de vorm van een hekwerk of balustrade met een minimale hoogte van 90 cm.
[…]
Er is enkel een WOZ-waarde aanwezig van € 242.000,00 (peildatum 1-1-2023) voor de bovenwoning [huisnummer]. De woning betreft echter een maisonnette die de verhuurder in twee zelfstandige woonruimten heeft verhuurd. Om die reden is de minimale WOZ-waarde
gewaardeerd van € 73.617,00. Dit is conform bepaling 11.4 van het Beleidsboek
Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte.
[…]
Er is wel een energielabel C aanwezig voor de woning met [huisnummer], echter bestaat die uit twee zelfstandige woonruimten. Er is geen apart energielabel aanwezig voor de 2e woning. Daarom is het bouwjaar gewaardeerd.”
• Na de procedure bij de Huurcommissie heeft [verhuurder] een taxatie van de woonruimte laten maken. In het taxatierapport zijn onder andere de volgende passages opgenomen:
Pagina 2/64:
Object
Type object
Bouwjaar
Monument
Gebruik
Verhuurbare vloeroppervlak (WO)
de meergezinswoning(en)
Conform Bagviewer is het
bouwjaar 1959.
Nee
Geheel leegstand
50
Waardering
Opdrachtgever
Doel
Waardepeildatum
Opname
De heer [verhuurder]
Wettelijke doeleinden
1 januari 2025
Extern
leegwaarde kosten koper
€ 275.000
[…]
Bijzondere uitgangspunten
Het object betreft één perceel grond, omvattende één bovenwoning en twee commerciële ruimtes.
Het getaxeerde omvat één etagewoning op de eerste verdieping van [adres 1]. Conform bestemmingsplan is het niet toegestaan per etage een appartement te hebben. Het huidige gebruik wijkt dus af van het bestemmingsplan. In de waardering wordt er vanuit gegaan dat dit gebruik wel is toegestaan.
Marktwaarde op basis van bijzondere uitgangspunten: € 275.000
Pagina 8/64:
Kadastrale informatie
Het getaxeerde betreft de etagewoning op de eerste verdieping van [adres 1] , welke deel uitmaakt van het kadastrale object [kadastraal object 1] , ter grootte van een are en vijfenvijftig centiare (1 a 55ca).
Juridische omschrijving
De winkelruimte met bovenwoning, garage, grond, erf en verder aanbehoren te [adres 2] bekend [kadastraal object 2] , groot een are en vijf en vijftig centiare (00.01.55 ha).
N.B. de taxatie heeft uitsluitend betrekking op de etagewoning op de eerste verdieping.
Pagina 16/64:
6.1
SWOT
Sterkten
Zwakten
Courante maatvoering
Object is passend in de wijk
Op loopafstand van dagelijkse winkelvoorzieningen
De etagewoning is niet apart te verkopen
Kansen
Bedreigingen
Veel vraag naar dit type woning
Impact fiscale beleid overheid
Oorlogen
Politieke instabiliteit Nederland
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[verhuurder] vordert - samengevat - voor recht te verklaren dat de aanvangshuurprijs die geldt tussen partijen de huurprijs is, die als zodanig is verwoord in de huurovereenkomst tussen partijen, althans de huurprijs vast te stellen met inachtneming van wat in verband daarmee door [verhuurder] is aangevoerd, althans de aanvangshuurprijs vast te stellen op € 776,02 per maand, behorende bij een puntenaantal van 127. Daarnaast wil hij dat [huurder] de proceskosten van deze procedure en van de procedure bij de Huurcommissie betaalt.
4.2.
Daarbij voert [verhuurder] aan dat de Huurcommissie bij het bepalen van de huurprijs van de woonruimte is uitgegaan van een onjuiste WOZ-waarde. Daarnaast kloppen de waardering van de energieprestatie en de buitenruimte niet. Daarom moet volgens [verhuurder] worden uitgegaan van een hoger puntenaantal dan waar de Huurcommissie van uit is gegaan.
4.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] . Hij vindt dat de redelijke huurprijs moet worden vastgesteld conform de uitspraak van de Huurcommissie. [huurder] wil dat [verhuurder] de proceskosten moet betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.4.
[huurder] is van mening dat de Huurcommissie een juiste beoordeling heeft gemaakt en dat de geldende huurprijs daarom moet zijn zoals de Huurcommissie deze heeft vastgesteld, een bedrag van € 353,89 per maand. Daarbij is [huurder] van mening dat het taxatierapport waarop [verhuurder] zich in het kader van de WOZ-waardering beroept, onjuist en niet bruikbaar is. Hij betwist dat hij de proceskosten van beide procedures moet betalen.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.6.
[huurder] vordert - samengevat - dat [verhuurder] de door [huurder] vanaf september 2024 teveel betaalde huur moet terugbetalen, vermeerderd met de wettelijke rente. Ook wil hij dat [verhuurder] de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, betaalt.
4.7.
Daarvoor voert [huurder] aan dat hij een deel van de huur onverschuldigd heeft betaald. Hij betaalt namelijk op dit moment het in de huurovereenkomst bepaalde bedrag van omgerekend € 950,00 per maand, terwijl de Huurcommissie heeft bepaald dat een huurprijs van € 353,89 redelijk is. Dat betekent dat hij op dit moment € 596,11 te veel huur per maand betaalt. [verhuurder] wist volgens [huurder] dat de door hem gevraagde huurprijs te hoog was. Daardoor was hij te kwader trouw, zodat hij vanaf het moment van ontvangst van de te hoge huur wettelijke rente verschuldigd is.
4.8.
[verhuurder] voert verweer. [verhuurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
4.9.
Daarbij verwijst [verhuurder] naar zijn stellingen in conventie op grond waarvan niet de huurprijs moet gelden die de Huurcommissie heeft vastgesteld, maar de huurprijs die [verhuurder] zelf heeft berekend. Daarom is er volgens hem geen sprake van onverschuldigde betaling. Voor zover daar wel sprake van is, is [verhuurder] bereid het teveel betaalde terug te betalen, maar zonder wettelijke rente, omdat volgens hem geen sprake is van kwade trouw.
4.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie en reconventie
5.1.
De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie vanwege hun
nauwe samenhang gezamenlijk behandelen.
5.2.
[verhuurder] heeft zijn dagvaarding in deze zaak binnen 8 weken na de beslissing van de Huurcommissie uitgebracht en hij is dus op tijd met het instellen van zijn vordering.
5.3.
Door het instellen van deze procedure vervalt de hele uitspraak van de Huurcommissie. Dit volgt uit artikel 7:262 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Daarom moet de rechter het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht in volle omvang beoordelen. Dat betreft de toetsing van de aanvangshuurprijs.
5.4.
Uitgangspunt is dat sprake is van een zelfstandige woonruimte volgens artikel 7:234 BW Pro. Er is weliswaar sprake van een gezamenlijke voordeur voor de twee woonetages, maar beide woonetages zijn daarna onafhankelijk van elkaar bereikbaar. Ook beschikken beide etages over eigen wezenlijke voorzieningen als een douche, keuken en toilet. Dat beide etages wel de boiler delen, maakt niet dat sprake is van een onzelfstandige woonruimte.
5.5.
Voor het beoordelen van een redelijke aanvangshuurprijs moet de kwaliteit van de woonruimte worden gewaardeerd. Op grond van artikel 5 lid 1 Besluit Pro huurprijzen woonruimte (BHW) moet de waardering van een zelfstandige woonruimte plaatsvinden aan de hand van het in bijlage 1 onder A van dat Besluit (verder: Bijlage 1A) opgenomen waarderingsstelsel.
5.6.
De Huurcommissie heeft aan de hand hiervan een puntenaantal van 60 vastgesteld. [verhuurder] is van mening dat de puntenwaardering op drie onderdelen te laag is. Het gaat om de waardering van de WOZ-waarde, de buitenruimte en de energieprestatie. De kantonrechter beoordeelt deze onderdelen als volgt.
Punten voor de WOZ-waarde (onderdeel 11 van Bijlage 1A)
5.7.
Voor de waardering van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de meest recente WOZ-waarde van de woning. Ontbreekt deze dan kan als alternatief 85% van de taxatiewaarde van de woning worden gebruikt als benadering van de WOZ-waarde. Hiervoor geldt volgens de toelichting dat alleen een door een Register-Taxateur opgesteld (hybride)taxatierapport voldoet. De verhuurder draagt de verantwoordelijkheid voor het opstellen van dit rapport. Deze taxatiewaarde geldt slechts totdat er een WOZ-waarde is vastgesteld. Is ook zo’n taxatierapport niet beschikbaar, dan is uitgangspunt de minimum WOZ-waarde, die jaarlijks vastgesteld wordt met als peildatum 1 januari van het jaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
5.8.
Ten tijde van de beoordeling door de Huurcommissie was er geen eigen WOZ-waarde voor de gehuurde woonruimte. Dat was volgens [verhuurder] ook niet mogelijk, omdat de woonruimte formeel niet gesplitst is en conform het bestemmingsplan ook niet gesplitst kan worden. Ook op dit moment is er geen eigen WOZ-waarde voor de gehuurde woonruimte. Ten tijde van de beoordeling beschikte [verhuurder] ook niet over een taxatierapport. Daarom is de Huurcommissie uitgegaan van de minimum WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2023 voor een bedrag van € 73.617,00. Inmiddels heeft [verhuurder] wel een taxatierapport laten opmaken. [verhuurder] is van mening dat voor dit onderdeel van de waardering daarom moet worden uitgegaan van 85% van de in dat rapport vastgestelde waarde van € 275.000,00.
5.9.
[huurder] betwist de juistheid van het rapport en de daarin gehanteerde uitgangspunten. Dat verweer slaagt. Uit de toelichting bij Bijlage I het Besluit Huurprijzen Woonruimte, waarin het waarderingsstelsel wordt toegelicht, is toegelicht dat de register-taxateur bij het opmaken van een (hybride) taxatierapport de voorschriften uit Hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken (Wwoz) moet hanteren. Uit het door [verhuurder] overgelegde taxatierapport blijkt niet dat de taxateur deze voorschriften heeft gehanteerd, integendeel, de gehanteerde bewoordingen duiden erop dat hij dat niet heeft gedaan. Daarmee is het rapport niet bruikbaar.
5.10.
Deze kantonrechter volgt [huurder] niet in zijn betoog dat het gehuurde geen vast te stellen (economische) waarde heeft, omdat het niet los verkoopbaar is en niet beschikt over volledige eigen faciliteiten. Voor de toepassing van de Wwoz kan immers ook een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt als één onroerende zaak worden aangemerkt [1] , en dus gewaardeerd. Bovendien heeft de Hoge Raad geoordeeld dat ook als de verhuurder er debet aan is dat de WOZ-waarde op de ingangsdatum niet bekend is, bijvoorbeeld is gesplitst zonder vergunning, er geen reden is om de minimum WOZ-waarde toe te passen [2] , zoals [huurder] voorstaat. Ook in dat geval moet de WOZ-waarde op de peildatum worden vastgesteld, bijvoorbeeld door het opdragen van een onderzoek door een deskundige.
5.11.
De kantonrechter ziet aanleiding om een register-taxateur te benoemen om een taxatiewaarde vast te stellen met inachtneming van de voorschriften uit Hoofdstuk III Wwoz. Daarbij dient de peildatum van 1 januari 2023. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een latere peildatum te hanteren.
5.12.
Voordat de kantonrechter deze deskundige benoemt, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:
- de persoon van de deskundige
- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen en
- de kosten van het deskundigenonderzoek.
5.13.
De kantonrechter stelt in dat kader voor de volgende deskundige in te schakelen: de heer mr.
[makelaar]van [makelaarskantoor] , [adres 3] . Deze deskundige heeft een kostenraming gemaakt van € 3.049,20. Een kopie van deze kostenraming is aan dit vonnis gehecht.
[makelaar]van [makelaarskantoor] , [adres 3] . Deze deskundige heeft een kostenraming gemaakt van € 3.049,20. Een kopie van deze kostenraming is aan dit vonnis gehecht.
5.14.
De kantonrechter is voornemens om de volgende vragen aan de deskundige te stellen:
Kunt u een taxatie uitvoeren met inachtneming van de voorschriften uit Hoofdstuk 3 van de Wet waardering onroerende zaken van de woning aan [adres 1] , appartement 1 gelegen op de 1e verdieping met als peildatum 1 januari 2023?
Kunt u toelichten of bij de bepaling van de taxatiewaarde het een rol speelt dat de woning voor een deel van de voorzieningen afhankelijk is van een woning op een andere verdieping?
Speelt bij het bepalen van de taxatiewaarde een rol dat de woonruimte niet zonder meer los van de rest van het object te verkopen is?
5.15.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [verhuurder] worden betaald.
5.16.
In het eindvonnis zal de kantonrechter beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
5.17.
De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten zoals in 5.12 overwogen. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.
5.18.
Iedere verdere beslissing op dit punt wordt aangehouden.
De buitenruimte (onderdeel 8 van Bijlage 1A)
5.19.
Aan de achterkant van de gehuurde woonruimte is een dakterrasje. [verhuurder] is van mening dat deze ruimte ten onrechte niet is meegenomen in de puntenwaardering, omdat het dakterras feitelijk wordt gebruikt. Dat er geen valbeveiliging is, is volgens [verhuurder] niet relevant, omdat er geen valrisico is.
5.20.
In de Bijlage 1A is opgenomen dat dakterrassen pas in aanmerking komen voor waardering als is voldaan aan enkele specifieke eisen. Een van die eisen is dat het dakterras moet zijn voorzien van een afscheiding die tevens dient als valbeveiliging. Vast staat dat deze ontbreekt, zodat aan deze eis niet is voldaan. Daarom mogen voor het dakterras geen punten worden berekend in de waardering.
De energieprestatie (onderdeel 4 van Bijlage 1A)
5.21.
De waardering van de energieprestatie gebeurt op basis van het energielabel. Als een energielabel ontbreekt, wordt de waardering bepaald op basis het bouwjaar.
5.22.
Vast staat dat de gehuurde woonruimte geen eigen energielabel heeft. Volgens [verhuurder] is dat voor de waardering niet nodig, omdat uitgegaan kan worden van het energielabel C dat is afgegeven voor de gehele woonruimte van beide etages samen. Beide wooneenheden zijn namelijk gelijkwaardig. Daarbij stelt [verhuurder] dat bij onzelfstandige woonruimte ook wordt uitgegaan van het energielabel voor het gehele pand waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. [huurder] heeft betwist dat voor alleen zijn etage automatisch hetzelfde energielabel geldt als het energielabel dat voor het geheel van beide verdiepingen geldt. Hij betwist bovendien dat de etages gelijkwaardig zijn.
5.23.
Bij de verhuur van een zelfstandige woonruimte geldt de verplichting een energielabel te verstrekken. [3] Voor een onzelfstandige woonruimte, zoals kamerverhuur, geldt die verplichting niet. Er geldt dus voor beide soorten woonruimte een eigen regeling. Omdat de gehuurde woonruimte een zelfstandige woonruimte betreft, moet worden uitgegaan van de regeling voor zelfstandige woonruimte. Dat betekent dat niet relevant is of de gehuurde woonruimte technisch wel of niet voldoet aan de eisen voor het voor de gehele woonruimte afgegeven energielabel C, zolang dat niet is vastgelegd in een eigen energielabel. Omdat dit eigen energielabel voor de gehuurde woonruimte ontbreekt, moet de waardering worden bepaald op basis van het bouwjaar, zoals de Huurcommissie heeft gedaan.
[verhuurder] heeft in ieder geval te veel huur in rekening gebracht
5.24.
Doordat er meer informatie nodig is om de WOZ-waardering van de gehuurde woonruimte te kunnen beoordelen, kan de redelijke aanvangshuurprijs nog niet worden vastgesteld. Dat neemt niet weg dat uit de eigen puntenberekening van [verhuurder] al volgt dat de aanvangshuur van omgerekend € 950,00 per maand in ieder geval te hoog is. In deze puntenberekening komt [verhuurder] zelf uit op een totaal van 127 punten met een bijbehorende (fors) lagere huurprijs van € 776,02 per maand. Daarbij is [verhuurder] er bovendien van uitgegaan dat voor alle drie de waarderingsonderdelen extra punten moeten worden toegekend, terwijl de kantonrechter hiervoor heeft overwogen dat dat niet geldt voor de waardering van de buitenruimte en de energieprestatie. Op grond daarvan zal de kantonrechter de primaire vordering van [verhuurder] afwijzen voor zover die ziet op het vaststellen van de aanvangshuurprijs zoals deze in de huurovereenkomst is verwoord.
[huurder] hoeft niet de proceskosten van de procedure bij de Huurcommissie te betalen
5.25.
[verhuurder] wil veroordeling van [huurder] in de proceskosten van de Huurcommissie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verhuurder] aangegeven dat hiervoor weliswaar geen specifieke regeling (meer) geldt, maar dat hij deze kosten vordert op grond van onrechtmatig handelen. [verhuurder] heeft echter niet gesteld op grond waarvan sprake is van onrechtmatig handelen. [huurder] heeft ook betwist dat sprake is van onrechtmatig handelen. De kantonrechter zal deze vordering daarom afwijzen.
De kantonrechter houdt alle beslissingen aan
5.26.
[huurder] vordert terugbetaling van de door hem te veel betaalde huur. Omdat de aanvangshuurprijs nog niet kan worden vastgesteld, kan ook nog niet worden vastgesteld welk bedrag aan huur [huurder] te veel heeft betaald. Om die reden kunnen ook de aan deze vordering gekoppelde vorderingen nog niet voldoende worden beoordeeld.
5.27.
De kantonrechter houdt daarom zowel de beslissing in conventie als de beslissing in reconventie aan.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 13 mei 2026om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
woensdag 13 mei 2026om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
6.2.
bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,
6.3.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
6.4.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.