Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 24/91
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2026 in de zaak tussen
drs. [eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. C. Lubben),
en
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilvarenbeek, het college.
Als derde partij heeft deelgenomen:
[naam 1] en [naam 2] ,uit [plaats] ,
(gemachtigde: mr. E. Beele).
Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar van het college van 21 november 2023 (bestreden besluit), over het afwijzen van een verzoek om tegemoetkoming in planschade.
De rechtbank heeft het beroep op 16 oktober 2024 op zitting behandeld. Eiser was samen met zijn gemachtigde aanwezig en mr. T.A.P. Langhout wat digitaal via Teams aanwezig. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 3] , [naam 4] en mr. M. van der Made. De derde partij was met hun gemachtigde aanwezig.
De rechtbank heeft het onderzoek bij beslissing van 31 oktober 2024 heropend om de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) als deskundige te benoemen voor het instellen van een onderzoek. [1]
De StAB heeft op 27 maart 2025 schriftelijk verslag uitgebracht.
Na ontvangst van het verslag van de StAB heeft de rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren. Eiser heeft daarop op 9 mei 2025 gereageerd. Het college heeft niet gereageerd. De derde partij heeft in een brief van 17 juli 2025 aangegeven geen opmerkingen te hebben over het verslag van de StAB.
Desgevraagd heeft geen van de partijen aangegeven prijs te stellen op een tweede zitting. De rechtbank heeft het onderzoek daarom op 24 oktober 2025. De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
Beoordeling door de rechtbank
1. De heropeningsbeslissing
1.1
Voor een weergave van de feiten, het wettelijk kader en een bespreking van de beroepsgronden verwijst de rechtbank naar de heropeningsbeslissing van 31 oktober 2024.
1.2
De rechtbank heeft in de heropeningsbeslissing heeft geconcludeerd dat aan het advies van Antea Group zodanige gebreken kleven, dat het college bij het nemen van een besluit op het verzoek om planschade niet van dat advies heeft mogen uitgaan. De rechtbank heeft in de heropeningsbeslissing geoordeeld dat het college – door verwijzing naar dat advies – onvoldoende inzicht heeft gegeven in de planologische vergelijking en de omvang van de nadelige gevolgen die eiser als gevolg van de nieuwe planologische situatie zal ervaren. [2] De rechtbank heeft verder overwogen dat in het advies ook ten onrechte geen rekening is gehouden met de verwevenheid tussen planologische besluiten 1 t/m 3. Naar het oordeel van de rechtbank hadden die drie planologische besluiten aangemerkt moeten worden als één planologische maatregel. Gelet daarop is de schade ten onrechte per planologisch besluit vastgesteld en is onvoldoende onderbouwd dat van de juiste peildatum is uitgegaan. [3] Daarnaast heeft het college de vaststelling van de waarde van de woning van eiser in de nieuwe situatie op € 854.000,- ook redelijkerwijs niet kunnen baseren op het advies van Antea Group en het daarbij gevoegde taxatierapport. [4] De rechtbank heeft verder overwogen dat het college de omvang van de voorzienbaarheid – door verwijzing naar het advies – onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Bij de vaststelling van de omvang van de voorzienbaarheid was ook ten onrechte geen rekening gehouden met de verwevenheid tussen planologische besluiten 1 t/m 3. [5] Verder heeft de rechtbank overwogen dat het college door verwijzing naar het advies van Antea Group ook onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat het normaal maatschappelijk risico vastgesteld dient te worden op 4% en niet op 3%. De rechtbank ziet geen aanleiding om op het in de heropeningsbeslissing gegeven oordeel terug te komen. Het beroep is daarom gegrond.
2. Verslag van de StAB
2.1
Met het oog op finale geschilbeslechting heeft de rechtbank in de heropeningsbeslissing het onderzoek heropend om de StAB als deskundige te benoemen voor het instellen van onderzoek.
2.2
De StAB heeft de bevindingen van haar onderzoek neergelegd in een verslag van 27 maart 2025. De StAB heeft antwoord gegeven op de volgende vragen:
Heeft de ontwikkeling (planologisch besluit 1 t/m 3 tezamen) voor eiser geleid tot planologisch nadeel?;
Welke peildatum dient te worden aangehouden bij de vaststelling van de schade wanneer planologisch besluit 1 t/m 3 tezamen leiden tot planologisch nadeel?;
Heeft het planologisch nadeel geleid tot schade (waardedaling)?;
In hoeverre was de schade voorzienbaar?;
In hoeverre behoort de schade tot het normaal maatschappelijk risico van eiser?
2.3
De StAB stelt voorop dat verdedigbaar is om 28 februari 2018 als peildatum aan te houden. Dit is de datum van de inwerkingtreding van het eerste besluit. Het eerste besluit is het hoofdbesluit, omdat daarin een omgevingsvergunning is verleend voor de bouw van [project]. De gevolgen van de twee latere besluiten kunnen worden verondersteld ook op die datum te zijn opgetreden, omdat die besluiten betrekking hebben op het gebruik van dat gebouw en daarom ondergeschikt zijn aan het hoofdbesluit.
2.4
De StAB heeft de planologische mogelijkheden van planologische besluiten 1 t/m 3 vergeleken met de maximale mogelijkheden voor het op de peildatum geldende bestemmingsplan. De StAB stelt vast dat de nokhoogte van het gebouw in de beoogde situatie 8,45 meter en 11,25 meter hoger is dan de nokhoogte van de bebouwing die op grond van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” was toegestaan. Daarnaast zal dat gebouw over de gehele lengte van de tuin van eiser met die hoogte aanwezig zijn. De bouw van het gebouw op de perceelsgrens en het uitzicht van eiser op de grote bouwmassa, leidt tot groot planologisch nadeel bij eiser. Als gevolg van het gebouw wijzigt daarnaast de bezonningssituatie – zowel in de tuin als de woning – ten nadele van eiser. Vanuit de dakramen van de appartementen in het beoogde gebouw, zal er ook inkijk zijn in de tuin en woning van eiser.
Het gewijzigde gebruik van het gebouw als (o.a.) 24-uurs-fitnesscentrum en het daarmee gepaard gaande geluid zal volgens de StAB niet leiden tot planologisch nadeel. Op grond van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” was het mogelijk om horeca te vestigen op het perceel. Voor eiser betekent het toestaan van een 24-uurs-fitnesscentrum dat eventuele overlast van personen en geluid vierentwintig uur per dag kan plaatsvinden. In het geval van horeca volgens het oude plan, mocht ervan uitgegaan worden dat deze in ieder geval in de late nacht en vroege ochtend gesloten zou zijn. In vergelijking met de geluidbelasting door één of meer horecagelegenheid op deze locatie is de zwaarte van de geluidbelasting door fitness (maximaal 70 dB(A)) op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer echter minder hoog. Eiser zal geen hinder hebben van personen die de fitness bezoeken, omdat de toegang aan de [straat] ligt. Gezien de blinde gevel aan de zijde van het perceel van eiser is ook andere overlast volgens de StAB niet te verwachten.
2.5
Een door de StAB ingeschakelde taxateur ( [taxateur] ) heeft de waarde van de woning van eiser in de oude situatie getaxeerd op € 900.000,- en in de nieuwe situatie op € 840.000,-. Gelet daarop heeft de taxateur vastgesteld dat het planologisch nadeel leidt tot een waardevermindering van € 60.000,-.
2.6
De StAB heeft daarnaast geconcludeerd dat een voorzienbaarheid van 50% van de schade verdedigbaar is. Daarmee resteert een niet voorzienbare schade van € 30.000,-. De nadelige situatie was voor 50% voorzienbaar, omdat eiser bij de koop van zijn woning informatie heeft ontvangen over het inbreidingsplan [plan] . Het beoogde bouwplan neemt meer zon bij eiser weg dan het inbreidingsplan [plan] en is 1,6 tot 7.6 meter hoger. Over de verminderde privacy oordeelt de StAB dat die geheel voorzienbaar was, omdat inbreidingsplan [plan] tot meer inkijk in de woning en de tuin van eiser zou hebben geleid dan het beoogde plan. Geluidhinder was ook in het geval van inbreidingsplan [plan] te voorzien, omdat er in het winkelpand ook horeca mogelijk was.
2.7
Daarnaast heeft de StAB geconcludeerd tot een normaal maatschappelijk risico van 4% (van € 900.00,- is € 36.000,-). Dit is meer dan de voorzienbare schade, waardoor de tegemoetkoming volgens de StAB op nihil moet worden gesteld. De StAB heeft geconcludeerd dat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die past binnen het door de gemeente gevoerde beleid, maar die gelet op bouwhoogte van het beoogde gebouw slechts deels past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Sinds eiser de woning aankocht is sprake van verdichting in het gebied en de hoeveelheid voorzieningen is toegenomen. Al in 2006 waren concrete plannen voor winkels en woningen ter plaatse en ook het gebruik als fitnesscentrum past binnen het gevoerde beleid. De omvang van het gebouw past in de ruimtelijke structuur, maar de hoogte van bijna 15 meter op de overgang met de veel lagere panden op het perceel Diessenseweg 16 en ten westen daarvan niet.
3. Reactie eiser op het verslag van de StAB
3.1
Eiser heeft in een brief van 9 mei 2025 gereageerd op het advies van de StAB. Ter onderbouwing heeft eiser verwezen naar een reactie van mr. T.A.P. Langhout (hierna: Langhout) op het conceptverslag van de StAB van 19 maart 2025.
3.2
Als gevolg van de planologische wijziging is de aantasting van de privacy in de achtertuin en delen van de woning van eiser ten opzichte van het voorafgaande planologische regime wezenlijk toegenomen. De StAB heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het mogelijk betreden van de brandtrap. Het beperkend gebruik dat de StAB eraan toekent is onjuist. De StAB heeft geconstateerd dat vanaf de noodtrap goed zicht is op de woning van eiser. Dit zorgt voor een groot gevoel van onvrijheid voor eiser.
3.3
Eiser blijft bij het standpunt dat de schade slechts voor 33% voorzienbaar was, omdat de gebruiksmogelijkheden drastisch zijn gewijzigd door het voortaan toegestane fitnesscentrum (24 uur per dag, zeven dagen per week, tot 70 dB(A)). Gelet daarop is de door de StAB vastgestelde omvang van de voorzienbaarheid ter grootte van 50% onjuist en te hoog vastgesteld. Eenzelfde mate van geluidhinder was niet in het inbreidingsplan [plan] te voorzien. De omzetting naar horeca die de StAB noemt, was op basis van het bestemmingsplan niet voor het volledige gebouw mogelijk. Daarnaast was ook het vergunde fitnesscentrum niet te voorzien, omdat de functie van sportschool niet aanvullend is op de doeleinden detailhandel en horeca.
3.4
Eiser blijft daarnaast bij het standpunt dat voor het normaal maatschappelijk risico een drempel gehanteerd moet worden van 3%. De ontwikkeling past slechts deels in de ruimtelijke structuur van de omgeving en slechts deels in het langdurig planologisch beleid van de gemeente. Op basis van de structuurvisie [plaats] (vastgesteld op 25 februari 2010) lag een gebouw van deze hoogte en omvang en een fitnesscentrum niet in de lijn der verwachtingen.
4. Beoordeling
4.1
De StAB is een onafhankelijke deskundige, ook op het gebied van planschade. De rechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het door de StAB uitgebrachte verslag. Dat is volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) [6] alleen anders wanneer het verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
4.2
Naar het oordeel van de rechtbank kan het StAB verslag aan de oordeelsvorming ten grondslag worden gelegd. In hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank – gelet op de hierna genoemde redenen – geen aanleiding voor een ander oordeel.
Planologische vergelijking
4.3
Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade wordt onderzocht of de aanvrager als gevolg van de wijziging van het planologische regime, die door de aanvrager als oorzaak van de schade is gesteld, in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe wordt voor de desbetreffende gronden een vergelijking gemaakt tussen deze wijziging en het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op grond van het oude en nieuwe planologische regime is toegestaan, ongeacht of, en zo ja in hoeverre, deze planologische mogelijkheden zijn benut. [7]
4.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de StAB voldoende inzicht gegeven in de planologische vergelijking en de omvang van de nadelige gevolgen die eiser als gevolg van de nieuwe planologische situatie (planologische besluiten 1 t/m 3 samen) zal ervaren. De StAB heeft geconcludeerd dat de bouw van het gebouw op de perceelsgrens en het uitzicht van eiser op de grote bouwmassa, leidt tot groot planologisch nadeel bij eiser. De StAB heeft daarbij ook het aspect ‘privacy’ in aanmerking genomen en heeft geconcludeerd dat er vanuit de dakramen van de appartementen in het beoogde gebouw inkijk zal zijn in de tuin en woning van eiser. De conclusie van de StAB dat de brandtrap niet regulier gebruikt zal worden door derden, acht de rechtbank aannemelijk. De trap is niet bedoeld als ingang van het gebouw en heeft uitsluitend een functie als uitgang bij brand. Gelet daarop acht de rechtbank niet aannemelijk dat de aanwezigheid van de brandtrap leidt tot een verdere aantasting van de privacy van eiser. Artikel 6.1 van de Wro biedt ook geen grondslag voor tegemoetkoming in schade die het gevolg is van het mogelijk niet naleven van gebruikers van geldende wettelijke voorschriften of mogelijke uitwassen van hun gedrag. [8] De StAB heeft ook inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat er wat geluid betreft geen sprake is van planologisch nadeel voor eiser.
Voorzienbaarheid
4.5
De voorzienbaarheid van een planologische wijziging werd beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, zoals ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. [9] Indien de planschade voorzienbaar was, bleef deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak te hebben aanvaard. [10]
4.6
Met voorzienbaarheid wordt in beginsel gedoeld op objectieve voorzienbaarheid, dat wil zeggen: voorzienbaarheid op basis van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Niet vereist is dat het bewustzijn van het risico ook daadwerkelijk bij de aanvrager aanwezig was. Indien geen sprake is van een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen, dan is in beginsel geen sprake van voorzienbaarheid. Dat neemt niet weg dat specifieke persoonlijke omstandigheden, waardoor de aanvrager feitelijk op de hoogte was van de komende planologische ontwikkeling en dus sprake was van subjectieve voorzienbaarheid, in voorkomende gevallen een rol kunnen spelen. [11]
4.7
De rechtbank is van oordeel dat de StAB de omvang van de voorzienbaarheid in het verslag voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De StAB heeft inzichtelijk gemaakt, waarom de nadelige situatie voor 50% voorzienbaar was voor eiser. Ten tijde van de koop van de woning was eiser op de hoogte van inbreidingsplan [plan] . De StAB heeft toegelicht dat het planologisch nadeel voor de helft niet voorzienbaar was voor eiser, omdat het beoogde bouwplan meer zon wegneemt bij eiser dan dit inbreidingsplan en 1,6 tot 7,6 meter hoger is.
Over de verminderde privacy heeft de StAB geconcludeerd dat die geheel voorzienbaar was, omdat inbreidingsplan [plan] tot meer inkijk in de woning en de tuin van eiser zou hebben geleid dan het beoogde plan. De rechtbank acht dit aannemelijk, omdat in dat inbreidingsplan sprake was van twaalf balkons aan de zijde van eiser. De StAB heeft ook voldoende inzichtelijk gemaakt dat geluidhinder ook in het geval van het inbreidingsplan te voorzien was, omdat het bestemmingsplan de mogelijkheid bood om een deel van het perceel te gebruiken voor horeca. Dat had in de dag- en avondperiode tot geluidbelasting op de gevel van de woning van eiser kunnen leiden. Muziekgeluid op daarbij gelegen terrassen zou harder mogen zijn dan de 70 dB(A) die in de beoogde situatie is toegestaan.
Normaal maatschappelijk risico
4.8
In de Wro [12] werd het normaal maatschappelijk risico in zijn algemeenheid benoemd als uitsluitingsgrond voor toekenning van een tegemoetkoming in planschade: als de schade viel binnen het normale maatschappelijk risico moest deze voor rekening van de aanvrager blijven. In ieder geval bleef op grond van de Wro [13] als minimum forfait voor rekening van de aanvrager een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade. Dit was een dwingendrechtelijke bepaling. Een bestuursorgaan had niet de vrijheid om het minimum forfait niet toe te passen.
4.9
De rechtbank volgt de conclusie van de StAB dat het normaal maatschappelijk risico vastgesteld moet worden op 4%. In vaste rechtspraak zijn voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende handvatten gegeven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid paste, mocht het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel werd voldaan, was het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet werd voldaan of indien aan beide indicatoren deels werd voldaan, was het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel werd voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet werd voldaan, was in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent aangewezen. [14] Naar het oordeel van de rechtbank heeft de StAB gelet op die rechtspraak voldoende onderbouwd geconcludeerd dat een percentage van 4% passend is. De StAB heeft namelijk toegelicht dat aan één van de indicatoren voor een deel niet wordt voldaan. Zoals de rechtbank in de tussenbeslissing heeft overwogen, is tussen partijen ook niet in geschil dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang slechts deels binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De StAB heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt dat de ontwikkeling naar aard en omvang – zowel qua bebouwing als gebruik – past binnen bestendig ruimtelijk beleid. De StAB heeft toegelicht dat uit de Structuurvisie [plaats] van 25 februari 2010 blijkt dat nieuwe commerciële voorzieningen een plek kunnen krijgen in het nieuw te ontwikkelen centrumgebied, mits ze een aanvulling zijn op of complementair zijn aan de reeds aanwezige voorzieningen. De rechtbank heeft in de tussenbeslissing ook overwogen dat op pagina 39 van de Structuurvisie staat dat in het gebied verschillende functies en voorzieningen worden gecombineerd met wonen. Binnen deze zone kunnen nieuwe winkelvoorzieningen, maatschappelijke en zorg gerelateerde voorzieningen een plek krijgen. Zoals de rechtbank in de tussenbeslissing heeft overwogen acht de rechtbank aannemelijk dat het bouwplan en het gebruik daarin past. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de StAB daarom kunnen concluderen dat een sportschool een aanvulling is op de reeds aanwezige voorzieningen. De StAB heeft ook toegelicht dat de structuurvisie een mogelijkheid biedt voor een bouwlaag hoger dan 2,5 meter, waardoor ook de hoogte van het beoogde gebouw binnen de Structuurvisie past. Daarnaast is volgens de StAB vanaf het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” voor het gebied “ [gebied] ” meegewerkt aan plannen die hebben geleid tot verdichting van het gebied en zijn de hoeveelheid voorzieningen toegenomen. De omvang van het beoogde gebouw is passend binnen een dergelijke verdichting.
Conclusie over het StAB-advies
4.1
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank de inhoud van het StAB-advies overneemt. Dat betekent dat de rechtbank de StAB volgt voor wat betreft de peildatum, de planologische vergelijking, de taxatie van de schade, de voorzienbaarheid en het normaal maatschappelijk risico. De StAB concludeert dat geen planschade voor vergoeding in aanmerking komt..
5. Conclusie
5.1
Uit het StAB advies blijkt dat het college – anders dan door eiser is betoogd – de vergoeding van planschade heeft kunnen afwijzen. In overweging 1.2 is al aangegeven dat het beroep gegrond is en het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking komt. Omdat het college het bedrag aan schadevergoeding niet te laag heeft vastgesteld, maar de afwijzing van het verzoek om een planschadevergoeding in het bestreden besluit onvoldoende had gemotiveerd en onderbouwd ziet de rechtbank gelet op het StAB advies aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.
5.2
Omdat het beroep gegrond is, moet de minister het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.335,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor de schriftelijke reactie op het StAB advies, met een waarde per punt van € 934,- en wegingsfactor 1).
De beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- bepaalt dat het college het griffierecht van € 184,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt het college tot betaling van € 2.335,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van Asten, griffier, op 13 januari 2026 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.