Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/4265 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Loon op Zand), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 juli 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op €1.135.000. Tegelijkertijd met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Loon op Zand voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 1 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door zijn [partner] , en namens de heffingsambtenaar mr. [vertegenwoordiger] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning gelegen op het [landgoed] . Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2021) met een woonoppervlakte van 286 m². Daarnaast beschikt de woning over een aangebouwde garage en een dakkapel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van €1.065.000. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van €1.135.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motiveringsbeginsel
4. Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen grieven
4.1.
De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een uitspraak op bezwaar moet berusten op een deugdelijke motivering die uiterlijk bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. De heffingsambtenaar is in de uitspraak op bezwaar niet ingegaan op de grief van belanghebbende over de landgoedverplichting. De heffingsambtenaar heeft eerst in de beroepsfase zijn standpunt terzake gegeven. De schending van het motiveringsbeginsel wordt met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb gepasseerd, omdat aannemelijk is dat belanghebbende niet is benadeeld. Ook als dit gebrek zich niet zou hebben voorgedaan, zou een besluit met gelijke uitkomst zijn genomen.
Pleitnota
5. De rechtbank heeft op 30 maart 2026 een pleitnota ontvangen van de heffingsambtenaar. De rechtbank stelt vast dat de pleitnota binnen de 10-dagen-termijn is ingediend. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de pleitnota redelijkerwijs niet eerder dan tien dagen voor de zitting ingediend had kunnen worden. Belanghebbende heeft onvoldoende kennis kunnen nemen van het stuk en heeft daardoor onvoldoende gelegenheid gehad om daar adequaat op te kunnen reageren. De rechtbank laat de pleitnota daarom buiten beschouwing.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is naar de waardepeildatum 1 januari 2024 bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Objectafbakening
7. Belanghebbende stelt dat de grond bij de woning onjuist is vastgesteld, omdat in de huidige waardering grond van een derde is meegenomen. De grond bij de eengezinswoning heeft volgens belanghebbende een oppervlakte van 1.288 m² in plaats van 1.445 m². De overige oppervlakte van circa 160 m² behoren volgens belanghebbende niet tot zijn terrein. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbende een tekening toegevoegd waarop deze strook is aangeduid. De rechtbank is van oordeel dat de oppervlakte 5.211 m2 is en verwijst in dit verband naar de uitspraak van deze rechtbank voor het belastingjaar 2024. [2]
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
8. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 18 september 2025 door taxateur [taxateur] is opgemaakt. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.319.601 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] .
8.1.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase ten onrechte gebruik heeft gemaakt van andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase. De rechtbank merkt hierover op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase van de procedure de waarde opnieuw te onderbouwen, ook met andere referentiewoningen.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
9. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type woning betreft vergelijkbaar zijn. Daarnaast zijn de referentiewoningen binnen één jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen
10. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Verder zijn aan een dakkapel en aangebouwde garage afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat ook met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden.
10.1.
Belanghebbende stelt dat de grond bij de woning ( [perceel 1] ) een oppervlakte heeft van 1.288 m² in plaats van 1.445 m² en dat dus 160 m² ten onrechte bij het perceel is betrokken. De heffingsambtenaar heeft de totale grond bij de woning onderverdeeld in 1.445 m² grond bij de woning en 3.766 m² overige grond. De waarde van de grond is bepaald aan de hand van een grondstaffel en de overige grond is gewaardeerd op €7,35 per m². De rechtbank volgt belanghebbende op dit punt en stelt op basis van de door belanghebbende overlegde tekening vast dat de heffingsambtenaar ten onrechte een strook buiten het [perceel 1] in de oppervlakte heeft betrokken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gezien het voorgaande een onjuiste onderverdeling gehanteerd van de grond bij de woning en de overige grond. Deze strook is kennelijk niet meegenomen bij de vaststelling van de totale grondoppervlakte (zie r.o. 7), maar wel bij de verdeling daarvan over de grond bij de woning en de overige grond. De oppervlakte van de grond bij de woning is dus 1.295 m² (1.445 m² -/- 160 m²). Bijgevolg is de oppervlakte van de overige grond 3.916 m² (5.211 m² -/- 1.295 m²). Dat heeft echter geen gevolgen voor de vastgestelde WOZ-waarde, omdat het waarderingsverschil dat ontstaat doordat deze 160 m² als overige grond (€ 7,35 per m²) in plaats van als grond bij de woning wordt gewaardeerd, zeer beperkt is in verhouding tot het verschil van €184.000 tussen de in de taxatiematrix berekende waarde van de woning en de beschikte waarde.
10.2.
Belanghebbende stelt dat het achterste gedeelte van [perceel 2] (de overige grond) met een oppervlakte van 2.651 m² is aan te merken als agrarische grond en om die reden niet in de waardering van de WOZ-waarde dient te worden meegenomen. De rechtbank vat dit op als een beroep op de cultuurgrondvrijstelling. De aanspraak op de waarderingsuitzondering cultuurgrond bestaat alleen indien sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond. Nu van een dergelijke bedrijfsmatige exploitatie door belanghebbende geen sprake is, kan deze vrijstelling reeds daarom niet worden toegepast. De taxateur heeft de waarde van de overige grond gewaardeerd op € 7,35 per m². Belanghebbende heeft de prijs van €7,35 per m² als zodanig niet bestreden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de overige grond niet te hoog heeft vastgesteld.
10.3.
Belanghebbende stelt dat op 2/3 van de tuin van de woning een landgoedverplichting rust op grond waarvan onder meer conform het Inrichtings- en bestemmingsplan verplicht hoogstamfruitbomen in de voortuin moeten worden geplant. Hierdoor dient de grond van circa 1.200 m² beoordeeld te worden als grond die in eigendom is van het deels NSW-gerangschikte [landgoed] ’. De bomen zijn niet door de makelaar ter beschikking gesteld. Dit is volgens belanghebbende een waardedrukkend effect omdat de woning tot die tijd onverkoopbaar is. De rechtbank is van oordeel dat een contractuele landgoedverplichting niet leidt tot het oordeel dat de voortuin gelijk is aan een NSW-landgoed. Reeds daarom bestaat er geen grond om aan dit gedeelte van de tuin geen waarde toe te kennen.
10.4.
Volgens belanghebbende is de woning onverkoopbaar omdat de woning niet in overeenstemming is met het Inrichtings- en bestemmingsplan en hierover juridische procedures lopen. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Voor de bepaling van de waarde van de voortuin wordt alleen gekeken naar de waarde van de grond. Daarvoor is in beginsel niet van betekenis wat op die grond is of zou moeten worden aangeplant. Het zou kunnen dat de contractuele verplichting tot aanleg van de boomgaard een waardedrukkend effect heeft op de woning als geheel omdat dit bijvoorbeeld grote kosten of andere beperkingen voor de eigenaar van de woning meebrengt. Belanghebbende heeft dat naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Evenmin heeft hij aannemelijk gemaakt dat de woning onverkoopbaar is zonder hoogstamfruitbomen in de voortuin. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen waardedrukkend effect heeft toegekend aan de op de voortuin rustende landgoedverplichting.
10.5.
Belanghebbende stelt dat toegang tot de kavel enkel mogelijk is op basis van het recht van overpad. De heffingsambtenaar heeft in zijn beoordeling niet meegewogen of het recht van overpad de waarde kan beïnvloeden. Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet belast zijn met een recht op overpad. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet heeft aangetoond dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. Reeds daarom bestaat er geen grond om een waardeverminderende factor toe te passen.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB in stand blijven. De toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb geeft aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht moet vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van A.S. Kanavan, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.