Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/4498
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 mei 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Moerdijk), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 augustus 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 543.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende meegenomen. Namens de heffingsambtenaar hebben [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde over 2025 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een bedrijfspand uit 1999. De onroerende zaak heeft een (bruto vloer)oppervlakte van 763 m2.
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of de door belanghebbenden verdedigde waarde aannemelijk is gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 27 maart 2026 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object berekend op € 543.000. Daarbij heeft hij een kapitalisatiefactor gehanteerd van 11,3. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan de [referentie-object 1] in [plaats 1] en de [referentie-object 2] in [plaats 2] . Voor de onderbouwing van de huurwaarde heeft de taxateur de verhuurtransacties gebruikt van de objecten aan de [referentie-object 3] , de [referentie-object 4] , de [referentie-object 5] en de [referentie-object 6] in [plaats 1] .
5.4.
Belanghebbende stelt dat van de eigen huurwaarde uitgegaan moet worden voor de berekening van de WOZ-waarde. Belanghebbende verhuurt de onroerende zaak voor € 39.000 per jaar. Het is niet mogelijk om de huur aan te passen aldus belanghebbende.
5.5.
Op zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht waarom niet is aangesloten bij de huurovereenkomst van belanghebbende. Belanghebbende verhuurt niet de hele onroerende zaak voor de gestelde huurprijs. Een deel van de onroerende zaak valt niet onder de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht de WOZ-waarde niet berekend aan de hand van de eigen huurprijs van belanghebbende. De eigen huurprijs ziet namelijk niet op de hele onroerende zaak en voor de WOZ-waarde wordt wel de hele onroerende zaak gewaardeerd.
5.6.
Belanghebbende stelt daarnaast dat de m2-prijzen niet marktconform zijn. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat de m2-prijzen voortkomen uit de huur- en kooptransacties van de referentieobjecten. Daarbij wordt een splitsing gemaakt tussen primaire en secundaire ruimtes en deze worden in verhouding gewaardeerd. Belanghebbende heeft niets tegen deze uitleg of de referentieobjecten aangevoerd.
5.7.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentieobjecten bruikbaar voor de waardevaststelling van de onroerende zaak van belanghebbende. De rechtbank ziet geen reden waarom de referentieobjecten niet gebruikt kunnen worden. De heffingsambtenaar heeft aan de hand van het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.L.E. Ides Peeters, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.