Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7748
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 mei 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende 1] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan Het Nieuwe WOZ-Bureau),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 293.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tholen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en [persoon] (deskundige). Namens de heffingsambtenaar heeft mr. B. de Smit deelgenomen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met bouwjaar 1935.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 316.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle in [woonplaats] .
Overtuigingskracht van de matrix
3.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix, tezamen met de toelichting op zitting, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Redengevend daarvoor is dat aan de matrix zodanige gebreken kleven dat deze de overtuigingskracht daarvan aantasten. De rechtbank overweegt daartoe dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoning [referentiewoning 1] zodanig veel van de woning van belanghebbende afwijkt dat deze onvoldoende vergelijkbaar is om de waarde van de woning te onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft de waarde ook niet aannemelijk gemaakt met de overige twee referentiewoningen. De rechtbank merkt op dat de referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] qua woon- en/of perceeloppervlakte aanzienlijk van de woning van belanghebbende afwijken. Daarbij heeft de heffingsambtenaar, in het licht wat belanghebbende heeft aangevoerd ten aanzien van de kwalificatie van de KOUDVL-factoren, niet aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Belanghebbende voert onder verwijzing van het door hem overgelegde ‘rapport van bevindingen’ aan dat het onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende ten onrechte als gemiddeld zijn gewaardeerd. Op zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld welwillend te zijn ten aanzien van het aanpassen van de kwalificatie voor het onderhouds- en voorzieningenniveau naar een factor 2 (‘onder gemiddeld’). Anders dan de heffingsambtenaar stelt, leidt het aanpassen van de kwalificatie van het onderhouds- en voorzieningenniveau ertoe dat de getaxeerde waarde lager is dan de beschikte waarde. Dit leidt tot het oordeel dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
3.7.
Gelet op voorgaande, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.8.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 259.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat ook aan de door belanghebbende overgelegde taxatiematrix onvoldoende overtuigingskracht toekomt, omdat deze niet in een oogopslag begrijpelijk en overtuigend is. Daarbij is in de taxatiematrix gebruik gemaakt van referentiewoningen die zodanig van de woning van belanghebbende afwijken dat zij onvoldoende vergelijkbaar zijn om de waarde van de woning te onderbouwen.
Waarde in goede justitie
3.9.
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 265.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 265.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
4.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666 per punt, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934 per punt. De vergoeding wordt op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 800,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 265.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 800,- aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.L.E. Ides Peeters, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.