Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4665
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 mei 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker, aangesloten bij Maatschap WOZ Juristen),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 april 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022
(de waardepeildatum) vastgesteld op € 189.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tholen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
1.4.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en de zaak voor een termijn van twee weken aangehouden. Daarbij zijn partijen in de gelegenheid gesteld om de rechtbank te berichten of zij een compromis hebben bereikt.
1.5.
Bij brief van 20 oktober 2025 heeft de heffingsambtenaar meegedeeld dat de taxateur de woning heeft bezocht, maar dat dit nog niet heeft geresulteerd in overeenstemming over de juistheid van de objectkenmerken en de hiervoor te gebruiken tekeningen. Om die reden is verzocht om nadere aanhouding van de zaak.
1.6.
De rechtbank heeft dit verzoek bij brief van 20 oktober 2025 toegewezen en partijen aanvullend een termijn van drie weken gegeven om haar te informeren of een compromis is bereikt.
1.7.
De rechtbank heeft bij brieven van 23 januari 2026 en 31 maart 2026 geïnformeerd naar de stand van zaken. In reactie daarop heeft de gemachtigde van belanghebbende medegedeeld dat er nog geen deugdelijke inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft de gemachtigde verzocht om een nadere zitting.
1.8.
De rechtbank ziet geen aanleiding om een nadere zitting te houden en heeft het onderzoek daarom bij brief met dagtekening 26 mei 2026 gesloten.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1936). De heffingsambtenaar is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van de woning van 85 m2 en een aanbouw van 22 m2, en een grondoppervlakte van 94 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende verzoekt om de waarde te verlagen tot € 165.000, maar onderbouwt dit met een rapport waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum is getaxeerd op € 166.000 . De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 189.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Vooraf I: strijdigheid artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen gehoor heeft gegeven aan zijn verzoek om op grond van artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de bij de waardeberekening gehanteerde grondstaffel te verstrekken.
4.1.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de grondstaffel – voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar – bij e-mailbericht aan belanghebbende zijn toegezonden. Van een schending van artikel 6:17 van Pro de Awb is daarom geen sprake.
Vooraf II: motiveringsgebrek
4.2.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven. Alleen al hierom dient het beroep volgens belanghebbende gegrond te worden verklaard.
4.3.
Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn. Gelet hierop mocht de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar volstaan met een samenvatting van hetgeen is besproken tijdens de hoorzitting. De uitspraak op bezwaar is naar het oordeel van de rechtbank daarom voldoende gemotiveerd.
4.4.
Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot het oordeel dat sprake is van schending van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur.
Objectkenmerken van de woning
4.5.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Volgens belanghebbende beschikt de woning niet over een aanbouw woonruimte van 22 m2 en in ieder geval niet over een totale woonoppervlakte van 107 m2. Daarnaast is 9 m2 van de totale grondoppervlakte van 94 m2 belast met een recht van overpad ten behoeve van derden. Ter onderbouwing heeft belanghebbende foto’s en een notariële akte overgelegd, alsmede een taxatierapport met een matrix die hij zelf heeft laten opstellen.
4.6.
Ter zitting is onduidelijkheid blijven bestaan over de juistheid van de objectkenmerken van de woning en is besproken dat het wenselijk zou zijn als er een inpandige opname plaats zou vinden. De rechtbank heeft partijen daarom geruime tijd in de gelegenheid gesteld om de juistheid van die objectkenmerken nader vast te stellen.
4.7.
De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar na zijn brief van
20 oktober 2025 niet meer heeft bericht over de stand van zaken (zie 1.6). Tot op heden is de rechtbank niet gebleken dat door de taxateur van de heffingsambtenaar een deugdelijke inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar – tegenover de betwisting door belanghebbende – niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde oppervlakten juist zijn vastgesteld. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de aan de waardering ten grondslag gelegen uitgangspunten niet aannemelijk gemaakt.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
Heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
4.9.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 165.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat uit de overgelegde foto’s en overige stukken niet kan worden afgeleid wat de juiste objectkenmerken van de woning zijn. De rechtbank kan daarom evenmin vaststellen of in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport wel is uitgegaan van de juiste objectkenmerken.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
4.10.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 172.000. De overige beroepsgronden leiden niet tot een voor belanghebbende gunstigere positie.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 172.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per procesbehandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 666, en 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 934. De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Daarmee komt de vergoeding op
€ 800.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 172.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 800 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 26 mei 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [1]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.