Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 25/4203 t/m 25/4229
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 2 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Woensdrecht),de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de (in vier geschriften vervatte) uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 juli 2025.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2025 de waarde van de navolgende onroerende zaken (hierna: de garageboxen) per 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van gemeente Woensdrecht voor het jaar 2025 opgelegd.
Zaaknummer
Adres object
Waarde
25/4203
[adres 1]
€ 15.000
25/4204
[adres 2]
€ 15.000
25/4205
[adres 3]
€ 15.000
25/4206
[adres 4]
€ 15.000
25/4207
[adres 5]
€ 15.000
25/4208
[adres 6]
€ 15.000
25/4209
[adres 7]
€ 15.000
25/4210
[adres 8]
€ 15.000
25/4211
[adres 9]
€ 15.000
25/4212
[adres 10]
€ 15.000
25/4213
[adres 11]
€ 15.000
25/4214
[adres 12]
€ 15.000
25/4215
[adres 13]
€ 12.000
25/4216
[adres 14]
€ 12.000
25/4217
[adres 15]
€ 12.000
25/4218
[adres 16]
€ 12.000
25/4219
[adres 17]
€ 12.000
25/4220
[adres 18]
€ 12.000
25/4221
[adres 19]
€ 12.000
25/4222
[adres 20]
€ 12.000
25/4223
[adres 21]
€ 12.000
25/4224
[adres 22]
€ 12.000
25/4225
[adres 23]
€ 16.000
25/4226
[adres 24]
€ 16.000
25/4227
[adres 25]
€ 16.000
25/4228
[adres 26]
€ 16.000
25/4229
[adres 27]
€ 16.000
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een (in één geschrift vervat) verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 23 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende bijgestaan door [persoon] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [vertegenwoordiger] en [taxateur] , taxateur.
2.Feiten
2.1.
De objecten betreffen garageboxen. Belanghebbende is eigenaar van een drietal blokken met in totaal 27 garageboxen aan [adres 28] (bouwjaar 1974), aan [adres 29] (bouwjaar 1965) en aan de [adres 23] (bouwjaar 1988).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de garageboxen te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarden van de verschillende garageboxen te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraken op bezwaar gehandhaafde waarden.
Omvang van het geschil
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de garageboxen. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Beoordeling
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de garageboxen niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (zogeheten referentieobjecten). De bewijslast met betrekking tot de feiten en omstandigheden waaruit de juistheid van de in geschil zijnde waarde volgt, rust op de heffingsambtenaar.
3.5.
De waarde van de garageboxen is door de heffingsambtenaar bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de opbrengst bij verkoop van andere garageboxen rondom de waardepeildatum. Die vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan deze garageboxen. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Algemeen: waarderingsmethode
3.7.
Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar bij de waardering had moeten uitgaan van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank stelt voorop dat de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde kan worden bepaald door middel van een van de van de artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ genoemde methoden, maar dat deze waarde ook op andere manieren kan worden bepaald. [2] Welke methode wordt toegepast is afhankelijk van de beschikbare marktinformatie en van het aantal vergelijkbare objecten. Er bestaat geen rangorde tussen deze verschillende methoden, al kan een van de methoden onder omstandigheden geschikter zijn. Hetgeen belanghebbende in dit verband heeft aangevoerd acht de rechtbank onvoldoende om de methode van systematische vergelijking niet geschikt te achten voor de waardebepaling als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de garageboxen komt hieronder aan de orde.
De onderbouwing van de WOZ-waarden door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
3.9.
In de taxatiematrix is de waarde van de onderhavige objecten afzonderlijk per vergelijkbaar blok vastgesteld. Daarbij zijn de blokken, gelet op onderlinge verschillen, elk op een eigen waarde getaxeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2024. De getaxeerde waarden per blok zijn als volgt vastgesteld:
Blok
Getaxeerde waarde
[blok 1]
€ 19.409
[blok 2]
€ 16.983
[blok 3]
€ 19.005
3.10.
Als referenties zijn zeven referentieobjecten gebruikt gelegen aan de [adres 30] , [adres 31] , [adres 32] , [adres 33] , [adres 34] , [adres 35] en [adres 36] . In de taxatiematrix zijn deze referentieobjecten vergeleken met de drie blokken garageboxen.
Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de garageboxen?
3.11.
De rechtbank acht de gebruikte referentieobjecten wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de garageboxen van belanghebbende. Vier van de zeven referentieobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen ongeveer één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Referentieobjecten [adres 30] , [adres 31] en [adres 32] zijn net daarbuiten verkocht. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de taxateur bij de taxatie van de garageboxen van belanghebbende alle garageboxen die zijn verkocht in de gemeente Woensdrecht vanaf 1 januari 2022 in de matrix heeft opgenomen. De heffingsambtenaar is van mening dat dit een goed inzicht geeft in het marktniveau van garageboxen in de gemeente gezien het type object. De rechtbank acht de verkoopdatum van deze referentieobjecten niet dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen, dat deze voorgenoemde referentieobjecten niet als onderbouwing kunnen dienen voor de waarde van de garageboxen van belanghebbende. Daarbij betrekt de rechtbank in ogenschouw dat minder marktinformatie beschikbaar is ten aanzien van de verkoop van garageboxen.
3.11.1.
Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank daarom dan ook geen aanleiding deze garageboxen buiten beschouwing te laten en concludeert dat alle gebruikte referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarden van de garageboxen. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de referentieobjecten en de garageboxen van belanghebbende. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Algemene punten van belanghebbende ten aanzien van zijn garageboxen
3.12.
Belanghebbende heeft in algemene zin aangevoerd dat de WOZ-waarden van de garageboxen in zijn optiek te veel is gestegen in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarden van het voorgaande jaar. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de garageboxen is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. De rechtbank merkt in dit kader op dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. [3] Gelet op het bovenstaande toetsingskader is voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2025 slechts van belang of de waarde die aan de garageboxen is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.13.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de garageboxen van belanghebbende. Zo heeft de heffingsambtenaar aan alle garageboxen van belanghebbende en aan de referentieobjecten KOUDV-factoren toegekend en zijn zowel bij de garageboxen van belanghebbende als bij de referentieobjecten correcties toegepast voor de kwaliteitstoestand en de onderhoudstoestand. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
[blok 1]
Gebruikersoppervlakte
3.14.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in gebruikersoppervlakte ten opzichte van de referentieobjecten. De gebruikersoppervlakte van de referentieobjecten ligt gemiddeld 15% hoger, aldus belanghebbende. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de referentieobjecten wat betreft gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de garageboxen van belanghebbende. Voor zover sprake is van verschillen, zijn deze tot uitdrukking gebracht in de taxatiematrix en daarmee verdisconteerd in de gehanteerde verkoopprijzen van de referentieobjecten. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat met deze factoren bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden. Dit standpunt van belanghebbende wordt dan ook niet gevolgd.
Onderhoudstoestand
3.15.
Daarnaast voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt. De heffingsambtenaar is bij de waardering van de garageboxen namelijk uitgegaan van een beneden gemiddelde staat van de garageboxen. De heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix rekening gehouden met het door belanghebbende aangevoerde achterstallige onderhoud van de garageboxen door de kwaliteit en onderhoud als ‘matig’ te waarderen. Hierdoor is een correctie van 16% toegepast op de getaxeerde waarde van de garageboxen. Nu belanghebbende ter zitting heeft beaamd dat de garageboxen functioneren, maar wel onderhoud nodig hebben, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de onderhoudstoestand van de garageboxen dusdanig slecht is dat de heffingsambtenaar daar in de taxatiematrix meer rekening mee had moeten houden. De door de heffingsambtenaar uitgevoerde correctie acht de rechtbank dan ook voldoende.
[adressen]
Onderhoudstoestand
3.16.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt. De heffingsambtenaar is bij de waardering van de garageboxen namelijk uitgegaan van een beneden gemiddelde staat van de garageboxen. De heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix rekening gehouden met het door belanghebbende aangevoerde achterstallige onderhoud van de garageboxen door de kwaliteit en onderhoud als ‘matig’ te waarderen. Hierdoor is een correctie van 16% toegepast op de getaxeerde waarde van de garageboxen. Nu belanghebbende ter zitting heeft beaamd dat de garageboxen functioneren, maar wel onderhoud nodig hebben, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de onderhoudstoestand van de garageboxen dusdanig slecht is dat de heffingsambtenaar daar in de taxatiematrix meer rekening mee had moeten houden. De door de heffingsambtenaar uitgevoerde correctie acht de rechtbank dan ook voldoende.
[blok 3]
Gebruikersoppervlakte
3.17.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in gebruikersoppervlakte ten opzichte van de referentieobjecten. De gebruikersoppervlakte van de referentieobjecten ligt gemiddeld 15% hoger, aldus belanghebbende. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn standpunt. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de referentieobjecten wat betreft gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de garageboxen van belanghebbende. Voor zover sprake is van verschillen, zijn deze tot uitdrukking gebracht in de taxatiematrix en daarmee verdisconteerd in de gehanteerde verkoopprijzen van de referentieobjecten. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat met deze factoren bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden. Dit standpunt van belanghebbende wordt dan ook niet gevolgd.
Doelmatigheid en onderhoudstoestand van de omliggende grond bij de garageboxen
3.18.
Daarnaast betwist belanghebbende dat bij de waardebepaling van de garageboxen voldoende rekening is gehouden met de slecht onderhouden omringende grond bij de garageboxen. De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar bij de waardering een neerwaartse correctie van in totaal 6% voor de onder gemiddelde onderhoudstoestand van de garageboxen. Gelet op de staat van de garageboxen is naar het oordeel van de rechtbank met deze correctie voldoende rekening gehouden met de feitelijke situatie.
Vertrouwensbeginsel
3.19.
Belanghebbende stelt dat de uitspraken onzorgvuldig tot stand zijn gekomen. Hij verwijst in dat kader naar de gehanteerde tekst in de uitspraken op bezwaar in combinatie met de toelichtingstekst in de taxatieverslagen, waarin de werkwijze van de waardebepaling is beschreven. In de uitspraken op bezwaar is opgenomen dat
‘er is uitgegaan van een slechte staat’.Dit terwijl in de taxatieverslagen steeds factor 2 is weergegeven. De rechtbank vat het standpunt van belanghebbende op als een beroep op het vertrouwensbeginsel.
‘er is uitgegaan van een slechte staat’.Dit terwijl in de taxatieverslagen steeds factor 2 is weergegeven. De rechtbank vat het standpunt van belanghebbende op als een beroep op het vertrouwensbeginsel.
3.20.
Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dient, voor zover van belang, bij de beoordeling van de vraag of sprake is van in rechte te beschermen vertrouwen uitsluitend te worden onderzocht en vastgesteld of de door een belanghebbende aangevoerde omstandigheden bij hem de indruk hebben kunnen wekken dat sprake was van een bewuste standpuntbepaling dan wel een toezegging van de heffingsambtenaar. Voor een in rechte te beschermen toezegging is vervolgens vereist dat de heffingsambtenaar kennis heeft kunnen nemen van alle daartoe vereiste bijzonderheden van het betreffende geval, dat de aan die medewerker verschafte, voor diens toezegging relevante gegevens juist zijn, en dat de gedane toezegging niet zo duidelijk in strijd is met een juiste wetstoepassing dat de belastingplichtige op nakoming van die toezegging in redelijkheid niet mocht rekenen.
3.21.
Naar het oordeel van de rechtbank faalt het beroep op het vertrouwensbeginsel. Al zou het standpunt van belanghebbende namelijk worden gevolgd, dan nog zou de aanvullende correctie op basis van de KOUDV-factoren op basis van de taxatiematrix niet een dusdanige correctie rechtvaardigen dat de uit de matrix volgende waarden lager wordt dan de beschikte waarde. Dit argument van belanghebbende doet dan ook niet af aan de conclusie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
3.22.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de garageboxen voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende zijn griffierecht en proceskosten niet vergoed.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.