Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 12161905 \ VV EXPL 26-27
Vonnis in kort geding van 4 juni 2026
in de zaak van
[huurster],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurster] ,
gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx,
tegen
STICHTING THUISVESTER,
te Oosterhout,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Thuisvester,
gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken.
1.De zaak in het kort
In de kern gaat deze zaak om de vraag of de huuropzegging door [huurster] wegens misbruik van omstandigheden vernietigd of vernietigbaar is. Om deze vraag te kunnen beantwoorden is (nadere) bewijslevering nodig. Daarvoor is in dit kort geding geen plaats. Daarom zullen de vorderingen van beide partijen (grotendeels) afgewezen worden. Hierna legt de kantonrechter dit oordeel uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [huurster]
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie
- de producties van Thuisvester
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de producties van [huurster]
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie
- de producties van Thuisvester
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
3.De feiten
3.1.
[huurster] huurt sinds 11 november 2024 voor onbepaalde tijd de woning aan het [adres] (hierna ook te noemen: het gehuurde). In de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden is opgenomen dat [huurster] verplicht is om het gehuurde zelf feitelijk te bewonen en om in het gehuurde haar hoofdverblijf te hebben.
3.2.
Bij Thuisvester is het vermoeden ontstaan dat [huurster] niet haar hoofdverblijf in het gehuurde had. Naar aanleiding daarvan heeft er een zogenoemde ‘carrouselactie’ plaatsgevonden, waarbij het gehuurde op 21 januari 2026 door Thuisvester en diverse ketenpartners (Gemeente Oosterhout en Politie basisteam Dongemond) is bezocht. Daarna volgde er op 22 januari 2026 een gesprek tussen Thuisvester en [huurster] Vervolgens heeft er op 26 januari 2026 een gesprek plaatsgevonden tussen Thuisvester, [huurster] en de dochter van [huurster] , waarbij [huurster] de huur heeft opgezegd door middel van een huuropzeggingsformulier van Thuisvester. In een e-mail van een dag later heeft [huurster] Thuisvester bericht dat zij zich onder druk gezet voelde en in latere correspondentie heeft [huurster] Thuisvester bericht dat zij de opzegging intrekt dan wel vernietigt.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[huurster] vordert – samengevat – om primair Thuisvester te gebieden de huurovereenkomst voort te zetten, Thuisvester te verbieden om het gehuurde te ontruimen en om ten aanzien van [huurster] een blokkade op te leggen, dan wel subsidiair Thuisvester te gebieden om te bevestigen dat de opzegging van de huurovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd, een en ander met veroordeling van Thuisvester in de proceskosten.
4.2.
Thuisvester voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [huurster] , met veroordeling van [huurster] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
4.4.
Thuisvester vordert – samengevat – ontruiming van het gehuurde.
4.5.
[huurster] voert verweer. [huurster] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Thuisvester, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Thuisvester, met veroordeling van Thuisvester in de kosten van deze procedure.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [huurster] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
5.2.
De toewijsbaarheid van de vorderingen van [huurster] hangen grotendeels samen met het antwoord op de vraag of de huuropzegging wegens misbruik van omstandigheden vernietigd of vernietigbaar is op grond van artikel 3:44 BW Pro, zoals [huurster] stelt.
5.3.
[huurster] heeft haar stelling dat de huuropzegging door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen als volgt onderbouwd. [huurster] stelt dat de emoties tijdens het gesprek hoog opliepen. Thuisvester oefende volgens [huurster] onevenredige druk uit op haar om het huuropzeggingsformulier te ondertekenen. Zo wees Thuisvester erop dat zij een overvloed aan bewijs tegen [huurster] zou hebben. En Thuisvester zou gezegd hebben dat zij een procedure zal starten als [huurster] niet zou ondertekenen, waarbij de kosten zouden oplopen tot duizenden euro’s. (Verdere) bedenktijd of gelegenheid om juridisch advies in te winnen, kreeg [huurster] naar eigen zeggen niet. Ook stelt [huurster] dat zij geen kans kreeg om de situatie uit te leggen. [huurster] stelt dat zij onder druk en voor het blok werd gezet. Onder deze omstandigheden heeft [huurster] het huuropzeggingsformulier ondertekend zonder zich goed te beseffen welke ingrijpende gevolgen dat had.
5.4.
Aan de andere kant betwist Thuisvester gemotiveerd dat de huuropzegging van [huurster] tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden. Thuisvester wijst erop dat [huurster] na het eerste gesprek op 22 januari 2026 (juridisch) advies had kunnen inwinnen. Verder voert Thuisvester aan dat zij [huurster] niet onder druk heeft gezet. Volgens Thuisvester heeft zij [huurster] er alleen op gewezen dat zij naar een beëindiging van de huurovereenkomst streeft en dat daarvoor zonder instemming van [huurster] een procedure gevoerd moet worden met de nodige kosten van dien.
5.5.
De kantonrechter overweegt dat de drempel voor het aannemen van misbruik van omstandigheden in de zin van artikel 3:44 BW Pro hoog is. Bovendien is de toepassing ervan sterk afhankelijk van de precieze feiten en omstandigheden van het geval. Daarom, en in het licht van de ingrijpende gevolgen van een huuropzegging, oordeelt de kantonrechter het van belang om meer informatie en bewijs te verkrijgen over (onder andere) hoe het gesprek op 26 januari 2026 is verlopen. Daarvoor is in dit kort geding echter geen ruimte. Dat zal zo nodig door middel van bijvoorbeeld een getuigenverhoor in een eventuele bodemprocedure vastgesteld moeten worden. De uitkomst daarvan is op dit moment te onzeker om daarop vooruit te lopen. Daarom zullen de vorderingen van [huurster] met inachtneming van het navolgende afgewezen worden. De vordering met betrekking tot de blokkade zal worden afgewezen, omdat [huurster] bij die vordering onvoldoende (spoedeisend) belang heeft.
5.6.
[huurster] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.009,00
5.7.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
5.8.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
5.9.
De vordering tot ontruiming van Thuisvester vindt zijn grondslag in het feit dat [huurster] volgens Thuisvester na de opzegging van de huurovereenkomst zonder recht of titel in de woning verblijft. Het overwogene onder rechtsoverweging 5.5. brengt mee dat deze ontruimingsvordering van Thuisvester afgewezen zal worden. Immers, ook de toewijsbaarheid van deze vordering hangt grotendeels samen met het antwoord op de vraag of de huuropzegging wegens misbruik van omstandigheden vernietigd of vernietigbaar is op grond van artikel 3:44 BW Pro. De vordering met betrekking tot de gebruiksvergoeding zal worden toegewezen, met dien verstande dat als in een eventuele bodemprocedure de huuropzegging wordt vernietigd (of voor recht wordt verklaard dat deze is vernietigd), de gebruiksvergoedingen kwalificeren als huur.
5.10.
Thuisvester is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurster] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
Totaal
€
1.009,00
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [huurster] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurster] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [huurster] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in reconventie
6.4.
veroordeelt [huurster] om aan Thuisvester te betalen een maandelijks bedrag van € 646,01 aan (kale) gebruiksvergoeding dan wel huur en een maandelijks bedrag van € 59,02 aan servicekosten vanaf 1 mei 2026 tot het moment dat de huur rechtsgeldig is geëindigd en Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde heeft,
6.5.
veroordeelt Thuisvester in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2026.