Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6238
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 juli 2024, verzonden op 29 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op
1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 444.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 29 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar,
[gemachtigde]
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning (bouwjaar 1996) met een gebruiksoppervlakte van 107 m2. De woning beschikt over een serre van 10 m2 en een tuinhuis. Het perceel heeft een oppervlakte van 369 m2.
2.1.
Belanghebbende heeft de koopovereenkomst van de woning van 25 mei 2011 overgelegd. Daaruit volgt een aankoopsom van € 235.500, exclusief roerende zaken van
€ 10.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 274.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 444.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
De waarde van de woning
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 514.722 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De berekende waarde is € 70.722 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 444.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] ,
[referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
4.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet bestreden. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning, in het bijzonder wat betreft bouwjaar, uitstraling, grondoppervlakte en gebruiksoppervlakte. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ook heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakte. Daartoe heeft de heffingsambtenaar de grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Tot slot heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen door correcties toe te passen voor de zogenoemde KOUDVL-factoren.
Weging argumenten belanghebbende
4.7.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning lager gewaardeerd moet worden vanwege de ligging. Belanghebbende ondervindt – naar eigen zeggen – hinder van de naastgelegen woning. Hierbij wijst belanghebbende met name op het uitzicht op de naastgelegen woning en het door die woning veroorzaakte verminderde zonlicht.
4.8.
De rechtbank begrijpt dat belanghebbende de uitstraling van de woning op het naastgelegen perceel als visueel onaantrekkelijk ervaart. Deze subjectieve beleving van belanghebbende vormt naar het oordeel van de rechtbank geen waardebepalende factor waarmee bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening moet worden gehouden. Voor zover belanghebbende stelt dat sprake is van een vermindering van de hoeveelheid zonlicht, heeft hij deze stelling niet met stukken onderbouwd.
4.9.
Voor zover belanghebbende betoogt dat de WOZ-waarde dient te worden verminderd omdat hij de woning in 2011 heeft aangekocht voor € 235.500 (zie 2.1) en zijn beroep betreffende het belastingjaar 2012 gegrond heeft verklaard [2] , volgt de rechtbank belanghebbende daarin niet. De waarde van de woning wordt ieder jaar opnieuw bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. Dit brengt mee dat de vastgestelde WOZ-waarde van eerdere belastingjaren, evenals de in 2011 betaalde aankoopsom, in beginsel niet bepalend zijn voor de waardevaststelling voor het onderhavige belastingjaar.
4.10.
Belanghebbende heeft de rechtbank verzocht een inpandige opname van de woning dan wel een waarneming ter plaatse te verrichten. Nog daargelaten dat de rechtbank niet gehouden is een dergelijke opname uit te voeren, kan dit verzoek belanghebbende niet baten. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar – met de in beroep overgelegde taxatiematrix – aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Ook krijgt belanghebbende het griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 8 juni 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.