Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 12176392 \ VV EXPL 26-37
Vonnis in kort geding van 28 mei 2026
in de zaak van
[verhuurder]
te [plaats 1]
eisende partij
eisende partij
hierna genoemd: [verhuurder]
gemachtigde: mr. M.H.A.J. Slaats
tegen
1.[huurder 1]
en
2.
[huurder 2]
[huurder 2]
te [plaats 2]
gedaagde partijen
hierna genoemd: [huurders]
gemachtigde: mr. R.S. Ganeshie
De zaak in het kort
In deze kortgedingprocedure wil de verhuurder van een woning dat de huurders worden veroordeeld om die woning te ontruimen en de huurachterstand te betalen. De kantonrechter oordeelt dat de betalingsachterstand in beginsel de spoedige ontruiming rechtvaardigt. Maar omdat de huurders met hun minderjarige kinderen in de woning verblijven en inmiddels schuldhulpverlening is gezocht worden bij toewijzing van de vorderingen voorwaarden voor de eventuele tenuitvoerlegging verbonden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de op 28 april 2026 uitgebrachte dagvaarding met producties;
- het herstelexploot van 4 mei 2026;
- de mondelinge behandeling ter zitting van 13 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [huurders] .
1.2.
De dagvaarding werd mede op het verzoek van [naam] als eisende partij uitgebracht. Evenwel heeft zij ter zitting haar vorderingen ingetrokken.
1.3.
Om organisatorische redenen vond de mondelinge behandeling van de zaak plaats in het gerechtsgebouw van de rechtbank te Breda. [huurder 2] was daarbij niet in persoon aanwezig. Hij werd vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn met ingang van 1 mei 2023 met elkaar een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de zelfstandige woonruimte met aan- en toebehoren aan het [adres] (hierna aangeduid als de woning of het gehuurde).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ-model 2017) van toepassing verklaard.
2.3.
De huurprijs bedroeg aanvankelijk € 1.500,00 per maand; vanaf 1 augustus 2025 is de huurprijs verhoogd tot € 1.561,50 per maand.
2.4.
[huurders] bewonen de woning met hun drie minderjarige kinderen, die zijn geboren in 2016, 2023 en 2024.
2.5.
Volgens de basisregistratie personen van de gemeente Loon op Zand, waartoe [plaats 2] behoort, is naast [huurders] en hun drie kinderen nog een meerderjarige persoon op het adres van het gehuurde ingeschreven.
2.6.
[huurders] hebben een achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan. Op 21 april 2026 heeft [verhuurder] , met instemming van [huurder 1], aan de gemeente Loon op Zand een melding gedaan als bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.
3.Het geschil
3.1.
[verhuurder] vordert samengevat - dat [huurders] worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daarnaast vordert hij dat [huurders] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur van in totaal € 13.192,00 en de huur vanaf 1 mei 2026 tot de dag van ontruiming. Tevens vordert hij de hoofdelijke veroordeling van [huurders] in de proceskosten.
3.2.
[huurders] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vordering tot ontruiming, althans om de ontruimingstermijn op ten minste 6 maanden te stellen. Tevens concluderen zij tot afwijzing van de vordering tot betaling van € 13.192,00, althans om een betalingsregeling vast te stellen, en om [verhuurder] te veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurders. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Betalingsachterstand
4.2.
Vast staat evenwel dat sprake is van een forse huurachterstand. Ter zitting hebben [huurders] hun aanvankelijke betwisting van de hoogte van de achterstand niet gehandhaafd en het in de dagvaarding vermelde bedrag van € 13.192,00 als juist erkend. Gezien dit bedrag hebben zij de huur voor meer dan 8 maanden niet betaald, terwijl ter zitting niet gesteld of gebleken is dat [huurders] de huur voor de maand mei 2026 wel (deels) hebben voldaan, zodat inmiddels nog eens € 1.561,50 bij die achterstand van
€ 13.192,00 kan worden opgeteld.
Spoedeisend belang
4.3.
[huurders] verzetten zich niettemin tegen de vorderingen. Onder andere betogen zij dat [verhuurder] geen spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming heeft. Bij hem, noch bij zijn moeder (die de woning in eigendom heeft en aanvankelijk ook eisende partij was, kantonrechter) bestaat een acute noodzaak om de woning zelf te bewonen, terwijl de inning van de huurachterstand kan worden gewaarborgd door middel van een rechterlijk vastgestelde betalingsregeling.
4.4.
Daarin kunnen [huurders] niet worden gevolgd. Dat [verhuurder] (of diens moeder) op dit moment niet de wens hebben om zelf de woning te betrekken betekent niet dat een spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming ontbreekt. Ter zitting heeft [verhuurder] aangevoerd dat de huuropbrengst dient als aanvulling op het pensioen van zijn moeder. Nu de betaling van de huur al zo’n lange tijd uitblijft is denkbaar dat zij de levens-stijl die zij gewend is, niet kan handhaven en zij wellicht zelfs in financiële moeilijkheden raakt. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat [huurders] voorafgaande aan deze procedure aan [verhuurder] een betalingsregeling hebben voorgesteld, naar aanleiding waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat het spoedeisende belang bij een ontruiming op korte termijn niet aanwezig is. Van een rechterlijk vastgestelde betalingsregeling kan in ieder geval geen sprake zijn. De kantonrechter is namelijk niet bevoegd om een betalingsregeling dwingend aan partijen op te leggen.
Opschorting betalingen
4.5.
[huurders] voeren tevens aan dat zij de huurbetaling hebben opgeschort omdat de woning ernstige en deels levensgevaarlijke gebreken vertoont die [verhuurder] onbehandeld heeft gelaten. Zij hebben die gebreken gemeld en gedocumenteerd met fotomateriaal. [verhuurder] heeft erkend dat herstel noodzakelijk is en bij brief van 30 oktober 2025 toegezegd dat dit voor het voorjaar van 2026 zou plaatsvinden. Wegens het uitblijven van het toegezegde onderhoud hebben zij de huurbetalingen opgeschort. Zij zijn bereid de opgeschorte betalingen te hervatten en een afbetalingsregeling te treffen zodra het onder-houd is uitgevoerd. Daaraan voegen [huurders] toe dat de omvang van de gebreken een substantiële huurprijsvermindering rechtvaardigt. De achterstand dient mede in het licht van deze aanspraak te worden bezien, aldus [huurders] .
4.6.
[verhuurder] bestrijdt dat het gehuurde gebreken heeft. Voor de verwarming zou [huurder 2], die loodgieter is, zelf een oplossing zoeken. Na oktober 2025 heeft hij daarover ook niets meer gehoord, ook niet dat de aanwezigheid van gebreken voor [huurders] reden was om de huurbetalingen op te schorten.
4.7.
Overwogen wordt dat het verweer op geen enkele wijze door [huurders] is onderbouwd. De correspondentie en zelfs de foto’s van gebreken die er kennelijk zouden zijn hebben zij niet in het geding gebracht. Het gaat hier dan ook slechts om blote stellingen, die [verhuurder] weerspreekt. Dat daadwerkelijk sprake is van zodanige gebreken die opschorting van de volledige huur rechtvaardigt kan dan ook niet worden beoordeeld. Dit betekent dat het verweer niet tot afwijzing van de vorderingen kan leiden.
4.8.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [huurders] tekortschieten in de nakoming van een van de belangrijkste verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat tekort-schieten is zodanig ernstig dat een rechter aan wie in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt voorgelegd, die vorderingen hoogstwaarschijnlijk zal toewijzen. Hetzelfde geldt voor de vorderingen tot betaling van de huurachterstand en de vanaf 1 mei 2026 verschuldigde huur. Desondanks zal de kantonrechter niet onmiddellijk daarop vooruitlopen en zonder meer tot toewijzing van de vorderingen overgaan. Rekening moet namelijk worden gehouden met het belang van de minderjarige kinderen van [huurders] en met mogelijke schuldhulpverlening.
Minderjarigen
4.9.
Met [huurders] wonen in het gehuurde ook hun drie minderjarige kinderen. In een uitspraak van 28 november 2025 naar aanleiding van prejudiciële vragen heeft De Hoge Raad onder meer overwogen dat artikel 3 lid 1 van Pro het Verdrag inzake de rechten van het Kind meebrengt dat bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, de belangen van in het gehuurde wonende kinderen als ‘eerste overweging’ in aanmerking moeten worden genomen. Dat betekent dat daaraan een hoge prioriteit toekomt. Tot de belangen van een kind behoren zijn recht op huisvesting en zijn recht om niet van zijn ouder(s) gescheiden te worden, tenzij zodanige scheiding juist in zijn belang zou zijn. Hoewel deze belangen zwaar wegen, behoeven zij niet de doorslag te geven; zij moeten worden afgewogen tegen de overige belangen, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Mogelijk is alternatieve huisvesting waarin het kind me zijn ouder(s) kan wonen voorhanden. Dakloosheid van het kind moet worden voorkomen, evenals het gescheiden raken van zijn ouder(s) wanneer dakloosheid dreigt. Het voorkomen van dergelijke gevolgen ligt echter niet in de eerste plaats op de weg van de verhuurder, maar op de weg van de ouder(s) en de overheid. Tegenover de belangen van de huurders en hun kinderen staan de belangen die de verhuurder bij (ontbinding en) ontruiming heeft. Het daaraan toe te kennen gewicht hangt mede af van de aard en de ernst van de tekortkoming van de huurder, aldus - samengevat - de Hoge Raad.
4.10.
Gelet op het belang van de kinderen van [huurders] bij het gezamenlijk met hun ouders hebben van onderdak, moet dus worden onderzocht of een gedwongen ontruiming van het gehuurde kan worden voorkomen. Voorwaarde daarvoor is wel dat er uitzicht bestaat op betaling van de achterstand en dat de lopende huur wordt betaald. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet op voorhand kansloos. Het is echter wel de primaire verantwoordelijkheid van [huurders] om zich daarvoor in te spannen.
Schuldhulpverlening
4.11.
Een begin om iets aan haar financiële omstandigheden te verbeteren heeft [huurder 1] gemaakt door in te stemmen met haar aanmelding bij de schuldhulpverlening van de gemeente Loon op Zand. Op 21 april 2026 zijn haar gegevens aan de gemeente verstrekt. Ter zitting verklaarde [huurder 1] dat een medewerker van het Zorgloket van de gemeente een bezoek aan huis heeft gebracht. Na de zitting zou zij die persoon terugbellen, zodat ze met hulp van de gemeente de achterstand kan aflossen, aldus [huurder 1]. Naar het oordeel van de kantonrechter is een en ander nog te recent om de mogelijkheden voor schuldhulpverlening te onderzoeken en daarvoor een plan van aanpak te maken. Dit moet dan ook meer tijd krijgen. Of [huurder 2] aan het verminderen van de schulden kan bijdragen is overigens onzeker. Volgens [huurder 1] is [huurder 2] ernstig ziek.
Conclusie
4.12.
Gelet op het aantal maanden dat [huurders] geen huur hebben betaald en het bedrag van de als gevolg daarvan ontstane betalingsachterstand is naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter sprake van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat van [verhuurder] in beginsel niet kan worden verwacht dat hij hen nog langer in het genot van het gehuurde laat. Met een hoge mate van waarschijnlijkheid is te verwachten dat de rechter in de bodemprocedure in gelijke zin oordeelt. In beginsel betekent dit dat de gevorderde onmiddellijke voorziening om het gehuurde te ontruimen kan worden toegewezen. Ook de vordering tot betaling van de achterstallige en van de lopende huur kan worden toegewezen. Daarbij wordt op vordering van [verhuurder] de wettelijke rente over de achterstallige huur toegewezen, telkens te rekenen vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn tot aan de dag van betaling.
4.13.
Hierna zal dan ook in die zin worden beslist, met dien verstande dat, rekening houdend met het belang van de minderjarige kinderen en de mogelijkheden voor schuldhulpverlening nog niet zijn onderzocht, aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde de voorwaarde zal worden verbonden dat de tenuitvoerlegging daarvan alleen is toegestaan indien in een periode van 3 maanden na juni 2026 de maandelijks verschuldigde huur (eventueel na indexatie) niet tijdig en volledig is betaald. In die periode kunnen [huurders] trachten hun financiën zodanig op orde te brengen dat zij in staat zijn om de lopende huur te betalen en in te lopen op de betalingsachterstand, zo nodig door een voorstel van schuldhulpverlening.
4.14.
Dezelfde voorwaarde wordt ook verbonden aan de veroordeling tot betaling van het tot 1 mei 2026 verschuldigde bedrag van € 13.192,00 en de wettelijke rente daarover, alsmede de vordering tot betaling van de huur van telkens € 1.561,60 met betrekking tot de maanden mei en juni 2026. Indien [huurders] met ingang van de maand juli 2026 gedurende een periode van 3 maanden de maandelijks verschuldigde huur (eventueel na indexatie) tijdig en volledig voldoen kan de veroordeling tot betaling van de huurachterstand niet ten uitvoer worden gelegd. De toe te wijzen wettelijke rente blijft echter wel accumuleren.
4.15.
De veroordeling tot betaling van de verschuldigde bedragen wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [huurder 1], als [huurder 2] kan worden gedwongen om het gehele bedrag te betalen. Wanneer de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van hetzelfde) bedrag niet meer te betalen.
Andere bewoner
4.16.
In het bovenstaande is niet geoordeeld over [verhuurder] ’ stelling dat [huurders] in strijd met de toepasselijke Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte aan een derde meerderjarige persoon onderdak verschaffen. Volgens [huurder 1] behoort die persoon tot het gezin en is er daarom geen sprake van handelen in strijd met de algemene voorwaarden. Omdat [verhuurder] daartegen geen verweer meer heeft gevoerd wordt aan deze vermeende tekortkoming in de nakoming voorbij gegaan.
Proceskosten
4.17.
Gezien de uitkomst van het geding moeten [huurders] de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
154,09
- griffierecht
€
265,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.428,09
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.19.
Ook hier geldt dat de veroordeling tot betaling van de proceskosten hoofdelijk wordt uitgesproken.
4.20.
Tot slot wordt geoordeeld dat dit vonnis voor wat betreft de proceskosten en de wettelijke rente daarover wel onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd. Ter zitting heeft [huurder 1] verklaard dat zij nog een spaartegoed van € 2.000,00 heeft. Daaruit kunnen deze kosten worden voldaan.
5.De beslissing
De kantonrechter, recht sprekend in kort geding:
5.1.
veroordeelt [huurders] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurder] ;
5.2.
veroordeelt [huurders] hoofdelijk om aan [verhuurder] te betalen:
a. a) € 13.192,00 wegens achterstallige huur tot en met de maand april 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening;
b) € 1.561,50 per maand vanaf 1 mei 2026 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
5.3.
verbindt aan de veroordelingen bij 5.1 en 5.2 de opschortende voorwaarde dat de maandelijks verschuldigde huur (eventueel na indexatie) gedurende drie maanden (juli, augustus en september 2026) tijdig en volledig moet worden betaald;
5.4.
veroordeelt [huurders] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.428,09, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vandaag en met de kosten van betekening van dit vonnis;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2026.