Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/2983
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 105.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Kapelle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. De heffingsambtenaar is, met bericht van verhindering, niet verschenen. De rechtbank merkt in dit kader op dat de heffingsambtenaar meermaals heeft verzocht om uitstel van de zitting, dan wel digitale deelname. De rechtbank heeft deze verzoeken afgewezen. De rechtbank gaat vanaf r.o. 3.2. in op de afwijzing van deze verzoeken.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het object betreft een bedrijfsruimte (loods) op bedrijventerrein [locatie] te [plaats 2].
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de loods te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de loods te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
3.2.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 22 april 2026 verzocht om uitstel van de zitting. De heffingsambtenaar verzoekt als volgt:
“In deze zaak is een zitting gepland op 8 mei aanstaande. Omdat op die dag in de ochtend ook door het Hof een zitting is gepland komen wij in tijdnood. Aangezien wij werken met een vaste gemachtigde verzoeken wij u vriendelijk de zittingen in Middelburg te laten starten om 13:30 uur in de middag.“
De rechtbank heeft bij brief van 23 april 2026 het verzoek tot uitstel van de zitting afgewezen. De door de heffingsambtenaar gegeven reden voor het verzoek is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen gewichtige reden om de zitting uit te stellen. De rechtbank overweegt dat van een bestuursorgaan zoals SaBeWa mag worden verwacht dat zij vertegenwoordiging kan sturen in meer dan één zitting per dag op verschillende locaties. Dat de heffingsambtenaar er kennelijk voor gekozen heeft om alle procedures door één persoon te laten voeren, is een keuze waarin de rechtbank onvoldoende reden ziet om de zaak verder uit te stellen. Overigens heeft deze kennelijke gemachtigde, zich in deze procedure niet gesteld. Ook de herhaalde verzoeken tot uitstel heeft de rechtbank om dezelfde reden afgewezen.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft de rechtbank tevens op de zittingsdag om 11.12 uur via e-mail verzocht om digitale deelname aan de zitting. De heffingsambtenaar verzoekt als volgt:
“Vanmiddag staat een zitting gepland in een aantal zaken waarin de gemachtigde van SaBeWa Zeeland namens ons zou optreden.
Eerder hebben wij al verzocht om deze zaken te verzetten, omdat onze gemachtigde diezelfde ochtend ook aanwezig moet zijn bij een hoger beroep bij het Gerechtshof in Den Bosch. Helaas bleek verplaatsing van beide zittingen niet mogelijk.
Daarop hebben wij ervoor gekozen onze gemachtigde direct na afloop van de zitting in Den Bosch naar Middelburg te laten reizen, in de verwachting dat dit qua planning haalbaar zou zijn. Inmiddels blijkt echter dat de behandeling bij het Hof uitloopt, waardoor het voor onze gemachtigde niet mogelijk zal zijn om tijdig fysiek aanwezig te zijn.
Wij verzoeken u daarom vriendelijk of het mogelijk is een digitale deelnamelink toe te sturen, zodat onze gemachtigde alsnog op afstand aan de zitting kan deelnemen.”
3.4.
De rechtbank merkt op dat partijen zijn uitgenodigd voor de zitting welke plaats zou vinden om 10.30 uur. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting om 10.32 uur geopend en de zaak behandeld. De rechtbank heeft om 10.40 uur het onderzoek ter zitting gesloten. Dit betekent dat het verzoek tot digitale deelname de rechtbank pas na afloop van de zitting en de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft bereikt. De rechtbank ziet in dit verzoek geen aanleiding om de zaak te heropenen.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.6.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
3.7.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 115.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022.
De zienswijze van belanghebbende
3.9.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de loods te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de WOZ-waarde van zijn object aanzienlijk hoger is dan de WOZ-waarden van vergelijkbare objecten. Belanghebbende wijst op de objecten aan de [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5]. De WOZ-waarden van deze objecten zijn voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 73.000. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een stuk overgelegd met gegevens over de kenmerken en WOZ-waarden van deze objecten.
3.10.
De rechtbank overweegt dat uit het door belanghebbende overgelegde overzicht blijkt dat de objecten zowel in vergelijking met het object van belanghebbende als onderling van elkaar verschillen. Belanghebbende heeft desgevraagd toegelicht dat het buiten ongeveer dezelfde loodsen zijn en dat de vloeroppervlakte van alle objecten 120 m² bedraagt. De objecten verschillen ten aanzien van het al dan niet aanwezig zijn van een verdiepingsvloer en de oppervlakte daarvan. De rechtbank is van oordeel dat, hoewel de objecten waar belanghebbende naar verwijst geen identieke objecten betreffen, het op de weg van de heffingsambtenaar had gelegen om het object van belanghebbende op eenzelfde wijze te waarderen als de objecten waar belanghebbende naar verwijst gelet op de mate van vergelijkbaarheid. De rechtbank stelt vast dat de WOZ-waarden van de objecten [adres 2], [adres 6], 17 en 35 gelijk aan elkaar zijn. Enkel de WOZ-waarde van het object van belanghebbende wijkt aanzienlijk af. De objecten aan de [adres 2], [adres 6], [adres 4] en [adres 5] verschillen onderling van elkaar ten aanzien van het al dan niet aanwezig zijn van een verdiepingsvloer en de oppervlakte hiervan. Hetzelfde geldt voor het object van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onvoldoende onderbouwd, mede in het licht van deze gemotiveerde betwisting en heeft dus de beschikte waarde niet aannemelijk gemaakt.
3.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de loods
3.12.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 73.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. De rechtbank merkt op dat vast staat dat het object van belanghebbende een grotere verdiepingsvloer heeft dan de objecten waar belanghebbende deze waarde op baseert. In de waardering dient hier rekening mee te worden gehouden, waardoor de WOZ-waarde niet zonder meer kan worden vastgesteld op dezelfde waarde als de objecten waar belanghebbende naar verwijst.
Vaststelling van de waarde van de loods door de rechtbank
3.13.
Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de loods aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast. De rechtbank bepaalt de waarde van de loods op de waardepeildatum schattenderwijs op € 90.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 90.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
4.2.
Ook krijgt belanghebbende een vergoeding van zijn proceskosten. Belanghebbende heeft in dat kader op 17 april 2026 een formulier proceskosten overgelegd, waarin wordt verzocht om vergoeding van € 550 aan verletkosten en € 14 aan reiskosten. De heffingsambtenaar heeft deze kosten niet betwist, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet om hiervan af te wijken. De totale vergoeding bedraagt € 564.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 90.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 564,- aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze
uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.