Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 12224651 \ VV EXPL 26-48
Vonnis in kort geding van 25 juni 2026
in de zaak van
[huurder],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens,
procederend met toevoeging [nummer] ,
tegen
STICHTING CASADE,
te Kaatsheuvel,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Casade,
gemachtigde: mr. M.A. van der Valk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- de akte wijziging van eis en in het geding brengen van producties
- de mondelinge behandeling van 11 juni 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 11 juni 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
2.1.
[huurder] huurt van Casade de woning aan de [adres] in [woonplaats] .
2.2.
Op 7 januari 2026 heeft [huurder] melding gemaakt van een lekkage in de badkamer en het doorzakken van het plafond in de woonkamer. In opdracht van Casade is de volgende dag de lekkage hersteld en het plafond veilig gesteld.
2.3.
Hierna hebben partijen de afspraak gemaakt dat (onder andere) de badkamer gerenoveerd zal worden.
2.4.
In verband met die renovatie, is op 28 april 2026 een asbestsanering uitgevoerd. Daarbij is een lekkage ontstaan in de gang, die dezelfde dag is hersteld.
2.5.
Na oplevering van de gerenoveerde badkamer, werd het door de lekkage aangetaste plafond in de daaronder gelegen woonkamer hersteld in opdracht van Casade. Tijdens dit herstel werd geconstateerd dat boven de plafondplaten een beschimmeld zachtboard plafond zat. Vervolgens heeft Casade op 20 mei 2026 opdracht gegeven aan haar aannemer om het gehele plafond in de woonkamer te vervangen.
3.Het geschil
3.1.
[huurder] vordert - samengevat - na wijziging van haar eis:
I. te bepalen dat Casade aan [huurder] vervangende woonruimte moet aanbieden gedurende de periode dat het plafond van de woonkamer van de woning door Casade wordt hersteld;
Casade te veroordelen om, binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis, het volgende uit te voeren:
het herstellen van het gehele plafond in de woonkamer;
het plafond in de gang opnieuw te stuken en verven;
de muur van de woonkamer met de vieze vlek van de lekkage opnieuw marmer stuken;
het wandje naast de badkamer opnieuw stuken;
muren slaapkamer, één muur rechts opnieuw stuken en verven.
te bepalen dat Casade, in geval zij wordt veroordeeld om vervangende woonruimte aan te bieden, alle kosten in verband met de verhuizing en opslag van de inboedel moet betalen;
te bepalen dat [huurder] van l mei 2026 tot en met de dag dat alle gebreken zijn hersteld geen huur verschuldigd is, althans te bepalen dat met betrekking tot het plafond er sprake is van ernstige gebreken en tekortkomingen in de categorie B van het Beleidsboek gebreken met bepaling dat de te betalen huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs;
met verbeurte van een dwangsom € 250,00 per dag als Casade geen uitvoering geeft aan het te wijzen vonnis, tot een maximum van € 30.000,00;
dat Casade binnen vier dagen na betekening van het vonnis de plafondplaten die tegen de muur van de woning staan moet verwijderen;
Casade te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Casade voert verweer. Casade concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [huurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] en veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
4.De beoordeling
Omvang van de vorderingen
4.1.
Tijdens de mondelinge behandeling is de wijziging van eis van [huurder] , die een dag voor de mondelinge behandeling was toegestuurd, met partijen besproken. De kantonrechter zag hierin geen aanleiding om de eiswijziging niet toe te laten, zodat deze zowel waar het gaat om een eisvermindering als een nieuwe eis (onder VI) wordt toegelaten. Overigens heeft [huurder] haar vordering onder III tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken, zodat deze vordering geen onderdeel meer uitmaakt van deze procedure.
Spoedeisend belang is noodzakelijk
4.2.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing is nodig dat [huurder] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vorderingen aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van [huurder] onder I, II en VI niet kunnen worden toegewezen vanwege het ontbreken van een spoedeisend belang, behalve de vordering tot herstel van het plafond in de woonkamer. Hierna licht de kantonrechter dit per vordering toe.
[huurder] heeft geen recht op vervangende woonruimte (I)
4.4.
[huurder] wil dat Casade aan haar vervangende woonruimte ter beschikking stelt gedurende de periode dat Casade werkzaamheden laat uitvoeren aan het plafond, omdat dat herstel lange tijd gaat duren.
Casade heeft betwist dat zij vervangende woonruimte ter beschikking moet stellen. Daarnaast heeft zij toegelicht dat de werkzaamheden zo’n twee dagen in beslag zullen nemen. Zij heeft haar aannemer al opdracht gegeven om het plafond te herstellen. Daarbij heeft Casade de intentie en verwachting uitgesproken dat het plafond binnen twee weken wordt hersteld.
4.5.
De kantonrechter stelt voorop dat er geen wettelijke basis is op grond waarvan [huurder] aanspraak kan maken op de door haar gevorderde vervangende woonruimte. [huurder] heeft daarnaast niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat de werkzaamheden niet meer dan ongeveer twee dagen duren. De kantonrechter is van oordeel dat een herstel dat ongeveer twee dagen duurt, geen recht op vervangende woonruimte rechtvaardigt. Bovendien heeft Casade reeds opdracht voor herstel gegeven en is de verwachting dat het herstel binnen twee weken na de zitting gereed zal zijn. Omdat [huurder] ook overigens niet, althans onvoldoende heeft gemotiveerd waarom zij (ook dan) niet in de woning kan zijn tijdens de werkzaamheden, is de kantonrechter van oordeel dat hier niet blijkt van een spoedeisend belang van [huurder] , zodat deze vordering wordt afgewezen.
[huurder] heeft wel recht op herstel van het plafond in de woonkamer (II)
4.6.
[huurder] vordert binnen twee weken herstel van het gehele plafond in de woonkamer, omdat sprake is van ernstige vocht- en schimmelproblematiek.
Casade heeft betwist dat er sprake is van zware beschimmeling, maar heeft wel erkend dat er schimmelplekken zijn die verwijderd moeten worden. Omdat daarnaast uit de overgelegde foto’s blijkt dat op het al verwijderde zachtboard zwarte schimmel aanwezig was en niet duidelijk is of al het aangetaste zachtboard al is verwijderd, is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] op dit punt een spoedeisend belang heeft.
Casade heeft erkend dat herstel nodig is en zij heeft toegezegd dat het hele plafond hersteld zal worden op haar kosten. Daarom zal de kantonrechter dit deel van de vordering onder II toewijzen.
[huurder] heeft geen recht op overig herstel (II)
4.7.
[huurder] heeft ook herstel gevorderd aan het plafond in de gang, de muur in de woonkamer, het wandje naast de badkamer en aan de muur in slaapkamer. Het gaat bij dit gevorderde herstel om geringe verf- en stucwerkzaamheden. De eerder ingenomen stellingen in de dagvaarding dat er sprake zou zijn van een onhoudbare situatie en een nagenoeg onbewoonbare woning zijn door [huurder] niet langer ingenomen ter zitting, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat zij deze stellingen niet langer wenst te handhaven. Zij heeft niet onderbouwd waarom zij bij de genoemde geringe herstelwerkzaamheden (nog langer) een spoedeisend belang heeft. Het enkele feit dat gevolgschade moet worden hersteld, is daarvoor onvoldoende. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat op dit punt het spoedeisende belang ontbreekt en worden deze herstelvorderingen afgewezen.
Ook voor het afvoeren van de plafondplaten ontbreekt een spoedeisend belang (VI)
4.8.
[huurder] wil dat Casade wordt veroordeeld om binnen vier dagen plafondplaten die in een verpakking tegen de woning staan, te verwijderen. Waarom zij daarbij een spoedeisend belang heeft, heeft zij niet toegelicht en blijkt ook niet. Daarom oordeelt de kantonrechter dat het spoedeisende belang ontbreekt en wijst deze vordering af.
Overigens heeft Casade aangegeven dat de aannemer bij het afronden van de werkzaamheden aan het plafond deze platen uiteraard ook mee zal nemen. De kantonrechter gaat ervan uit dat Casade de aannemer hieraan zal houden.
[huurder] is niet ontvankelijk ten aanzien van de vordering tot huurprijsvermindering
4.9.
[huurder] vordert huurprijsvermindering in verband met de schimmel. Dat is volgens haar een gebrek van de B-categorie van het Beleidsboek gebreken. Casade heeft betwist dat sprake is van een gebrek op grond waarvan [huurder] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
4.10.
Een vordering tot huurprijsvermindering kan naar het oordeel van de kantonrechter niet in kort geding gevorderd worden. Huurprijsvermindering is namelijk een recht op partiële ontbinding in de zin van artikel 6:270 BW Pro (Burgerlijk Wetboek) op grond van een tekortkoming die deze ontbinding moet rechtvaardigen. [1] Een partiële ontbinding kan alleen bij constitutief vonnis worden uitgesproken en daarom niet bij een vonnis in kort geding. Op grond daarvan oordeelt de kantonrechter dat [huurder] in dit kort geding niet ontvankelijk is ten aanzien van deze vordering.
De dwangsom wordt afgewezen
4.11.
[huurder] heeft gevorderd om een dwangsom te verbinden aan de nakoming van het vonnis. Gelet op de opdracht die Casade al aan haar aannemer heeft gegeven en de toezeggingen die Casade heeft gedaan, is de kantonrechter van oordeel dat er voldoende aanleiding is om ervan uit te gaan dat Casade aan haar herstelverplichtingen zal voldoen. Daarom wordt deze vordering afgewezen.
[huurder] moet de proceskosten betalen
4.12.
[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Casade worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.009,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Casade om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het plafond in de woonkamer van de woning aan de [adres] in [woonplaats] volledig te vervangen,
5.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.