ECLI:NL:RBZWB:2026:5773

• Datum uitspraak: 17 juni 2026
• Publicatiedatum: 30 juni 2026
• Zaaknummer: 11678354 \ CV EXPL 25-1488
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Van 't Nedereind
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Benoeming deskundige voor waardering WOZ-waarde bij vaststelling redelijke aanvangshuurprijs

In deze civiele zaak tussen eiser en gedaagde is onenigheid over de hoogte van de aanvangshuurprijs van een woning. De kantonrechter heeft in een tussenvonnis van 29 april 2026 het voornemen uitgesproken om een deskundige te benoemen voor de waardering van de WOZ-waarde als onderdeel van de huurprijsbepaling.

Partijen hebben zich uitgelaten over de benoeming van de deskundige, de te stellen vragen en het voorschot. Er is geen bezwaar tegen de benoeming of het voorschot, maar eiser maakt bezwaar tegen de uitgangspunten van het tussenvonnis, met name over de peildatum en het waarderingskader. De kantonrechter handhaaft het gebruik van de peildatum 1 januari 2023 voor de WOZ-waarde, maar acht de peildatum 10 september 2024 passend voor de taxatiewaarde in het kader van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs.

De kantonrechter wijst de deskundige aan, bepaalt het voorschot op €3.049,20 inclusief btw, en legt partijen verplichtingen op tot medewerking aan het onderzoek. De deskundige moet een schriftelijk rapport opstellen binnen drie maanden na betaling van het voorschot, waarin de gehanteerde stukken en reacties op opmerkingen van partijen worden vermeld.

De zaak wordt aangehouden tot na ontvangst van het deskundigenbericht, met een rolzitting gepland op 23 september 2026. De kantonrechter benadrukt dat bij niet-naleving van verplichtingen nadelige gevolgen kunnen volgen.

Uitkomst: De kantonrechter benoemt een deskundige voor taxatie van de WOZ-waarde met peildatum 10 september 2024 en houdt de zaak aan tot na ontvangst van het deskundigenrapport.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11678354 \ CV EXPL 25-1488

Vonnis van 17 juni 2026

in de zaak van

[eisende partij] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

gemachtigde: mr. L.A. Drenth,

tegen

[gedaagde partij] ,

te [plaats 1] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde partij] ,

gemachtigde: mr. A. Smeekes.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 29 april 2026
- de akte van [eisende partij]
- de akte van [gedaagde partij] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

In deze zaak zijn partijen het niet eens over de hoogte van de aanvangshuurprijs. De kantonrechter heeft op 29 april 2026 een tussenvonnis [verder: het tussenvonnis] gewezen. Daarin is (ook) het voornemen uitgesproken om een deskundige in te schakelen in verband met de waardering van de WOZ-waarde als onderdeel van de waardering van een redelijke aanvangshuurprijs.

2.2.

Partijen zijn bij het tussenvonnis in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het daarin uitgesproken voornemen om de heer mr. [persoon] tot deskundige te benoemen, de daarin geformuleerde vragen en de omvang van het te storten voorschot.

2.3.

Beide partijen hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt.

2.4.

[gedaagde partij] en [eisende partij] hebben geen opmerkingen of toevoegingen op de persoon van de deskundige of het voorschot. Daarom zal de kantonrechter de onder de beslissing vermelde deskundige benoemen en het genoemde voorschot vaststellen op het bedrag dat de deskundige heeft begroot, een bedrag van € 3.049,20 (inclusief btw). In de vorige beslissing is al aangekondigd en toegelicht door welke partij het voorschot op de kosten van de deskundige moet worden betaald.

2.5.

[gedaagde partij] en [eisende partij] hebben ook geen bezwaar gemaakt tegen de te stellen vragen, maar [eisende partij] heeft wel bezwaar gemaakt tegen uitgangspunten uit het tussenvonnis.

[eisende partij] heeft opgemerkt dat primair moet worden gevraagd naar de relevante waarde c.q. de marktwaarde, gemeten naar het moment in geding, zijnde 10 september 2024, waarbij volgens hem voor de waardevaststelling het bepaalde in hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken niet leidend moet zijn. Voor het geval de rechtbank [eisende partij] hierin niet volgt, dient volgens [eisende partij] in ieder geval geen korting tot 85% van de taxatiewaarde (ex Bijlage 1, artikel 11.1 bij het BHW) te worden toegepast.

[gedaagde partij] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Er is volgens hem geen grond om van de regelgeving voor de waardering van de huurprijs van onroerende zaken af te wijken of om af te wijken van de peildatum van 1 januari 2023.

2.6.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter onder meer het volgende overwogen:

5.7

Voor de waardering van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de meest recente WOZ-waarde van de woning. Ontbreekt deze dan kan als alternatief 85% van de taxatiewaarde van de woning worden gebruikt als benadering van de WOZ-waarde. Hiervoor geldt volgens de toelichting dat alleen een door een Register-Taxateur opgesteld (hybride)taxatierapport voldoet.[…]

5.9 […]

Uit de toelichting bij Bijlage I het Besluit Huurprijzen Woonruimte, waarin het waarderingsstelsel wordt toegelicht, is toegelicht dat de register-taxateur bij het opmaken van een (hybride) taxatierapport de voorschriften uit Hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken (Wwoz) moet hanteren. […]

5.11

De kantonrechter ziet aanleiding om een register-taxateur te benoemen om een taxatiewaarde vast te stellen met inachtneming van de voorschriften uit Hoofdstuk III Wwoz. Daarbij dient de peildatum van 1 januari 2023. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een latere peildatum te hanteren.

De kantonrechter ziet in de bezwaren aanleiding om terug te komen op de beoordeling van de te hanteren peildatum. Daarbij wordt het volgende overwogen.

2.7.

Uitgangspunt is artikel 5 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) waarin is bepaald dat de waardering van een zelfstandige woonruimte moet plaatsvinden aan de hand van het in bijlage 1 onder A van dat Besluit (verder: Bijlage 1A) opgenomen waarderingsstelsel. In Bijlage 1A is bepaald dat voor de WOZ-puntenberekening voor de woning geldt de laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken of 85% van de taxatiewaarde als er geen WOZ-waarde is vastgesteld. Er is geen sprake van een uitzonderlijke situatie op grond waarvan van dit wettelijk uitgangspunt moet worden afgeweken (artikel 5 lid 2 BHW).

2.8.

Waar bij de WOZ-waarde op grond van de wet als peildatum geldt 1 januari van het jaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, is in het BHW voor de waarde van een woning middels een taxatierapport geen peildatum bepaald. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om als peildatum te hanteren de datum van aanvang van de huurovereenkomst, zijnde 10 september 2024, aangezien hier de redelijkheid van de aanvangshuur moet worden getoetst.

2.9.

[eisende partij] licht in zijn akte niet toe waarom hij meent dat moet worden uitgegaan van de marktwaarde en hoofdstuk III van de Wwoz niet leidend dient te zijn. De kantonrechter handhaaft dan ook voor het overige wat is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 29 april 2026.

2.10.

De kantonrechter wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De kantonrechter zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de kantonrechter daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.

2.11.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan worden volstaan met het toezenden van het tussenvonnis en dit benoemingsvonnis aan de deskundige. Indien de deskundige behoefte heeft aan meer informatie uit het procesdossier, kan hij contact opnemen met het deskundigenbureau van de rechtbank.

2.12.

Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.

2.13.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De kantonrechter

3.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:

Kunt u een taxatie uitvoeren met inachtneming van de voorschriften uit Hoofdstuk III, specifiek artikel 16 onder c en artikel 17 de leden 1 en 2, van de Wet waardering onroerende zaken, van de woning aan de [adres 1] in [plaats 1] , appartement 1 gelegen op de 1e verdieping met als peildatum 10 september 2024?

Kunt u toelichten of bij de bepaling van de taxatiewaarde het een rol speelt dat de woning voor een deel van de voorzieningen afhankelijk is van een woning op een andere verdieping?

Speelt bij het bepalen van de taxatiewaarde een rol dat de woonruimte niet zonder meer los van de rest van het object te verkopen is?

3.2.

benoemt tot deskundige:

de heer mr.
[persoon] , van [makelaarskantoor]

adres: [adres 2] , [postcode] in [plaats 2]

telefoon: [telefoonnummer]

e-mailadres: [e-mailadres]

3.3.

bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,

het voorschot

3.4.

stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 3.049,20 (inclusief btw),

3.5.

bepaalt dat [eisende partij] het voorschot moet overmaken
binnen twee weken na de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,

3.6.

draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,

het onderzoek

3.7.

bepaalt dat de rechtbank het tussenvonnis van 29 april 2026 in kopie aan de deskundige moet toesturen,

3.8.

bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,

3.9.

wijst de deskundige erop dat:

- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),

- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,

- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,

- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,

3.10.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,

het schriftelijk rapport

3.11.

draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,

3.12.

wijst de deskundige erop dat:

- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,

- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,

3.13.

bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,

overige bepalingen

3.14.

bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van
woensdag 23 september 2026 voor conclusie na deskundigenbericht van beide partijen,

3.15.

draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen:

- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken,

3.16.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.