Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 25/4122
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.H.U. Keizer),
en
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Roosendaal, het college
(gemachtigde: mr. I. Boujamid).
Inleiding
1. Deze uitspraak gaat over de weigering om aan eiser een omzettingsvergunning te verlenen voor het pand [adres] te [plaats] Eiser is het niet eens met de weigering van de omzettingsvergunning. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Onder meer aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de afwijzing van de aanvraag.
1.1.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.2.
De rechtbank heeft het beroep op 28 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser met zijn gemachtigde en de gemachtigde van het college.
Beoordeling door de rechtbank
Totstandkoming van het bestreden besluit
2. Eiser is eigenaar van het pand [adres] te [plaats] . Het pand is gelegen in [wijk] . Ten tijde van de aankoop van het pand door eiser op 6 oktober 2022 bestond het pand uit een praktijkruimte op de benedenverdieping ( [nummer 1] ) en een bovenwoning ( [nummer 2] ).
2.1.
Na vooroverleg heeft eiser op 24 oktober 2022 een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor het wijzigen van de kantoorbestemming op de benedenverdieping naar woonbestemming. Bij besluit van 26 januari 2023 heeft het college de gevraagde omgevingsvergunning – na een voornemen tot weigeren – alsnog verleend [1] .
2.2.
Op 19 september 2024 heeft eiser een aanvraag voor een omzettingsvergunning voor de benedenwoning ingediend.
2.3.
Bij besluit van 12 februari 2025 (primair besluit) heeft het college geweigerd de omzettingsvergunning te verlenen.
2.4.
Eiser heeft bezwaar gemaakt.
2.5.
Bij bestreden besluit van 7 juli 2025 heeft het college het bezwaar ongegrond verklaard en de weigering van de omzettingsvergunning in stand gelaten.
Toetsingskader
3. De wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.
3.1.
De rechtbank stelt vast dat ten tijde van de aanvraag en het bestreden besluit de Huisvestingsverordening Gemeente Roosendaal 2023-2027 (hierna: Huisvestingsverordening) gold. In de Huisvestingsverordening heeft de gemeenteraad een vergunningplicht opgenomen voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte (omzettingsvergunning). Deze vergunningplicht is beperkt tot nader bepaalde goedkope en middeldure woningen binnen de gemeente. Inmiddels geldt – sinds 1 november 2025 – de Huisvestingsverordening [plaats] 2025.
Is de Huisvestingsverordening in strijd met de Huisvestingswet?
4. Eiser heeft – samengevat – aangevoerd dat het beperken van de omzettingsvergunning tot goedkope en middeldure woningen in combinatie met het ontbreken van een vergunningplicht voor het splitsen van woningen in bepaalde gevallen leidt tot strijd met de Huisvestingswet. Op grond van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad een huisvestingsverordening vaststellen met daarin een vergunningplicht voor het omzetten van woningen met als doel te voorkomen dat schaarste op de woningmarkt zal toenemen door verandering in de woonruimtevoorraad.
De Huisvestingsverordening van de gemeente Roosendaal maakt het mogelijk dat woningen met een waarde hoger dan de grenswaarde voor de omzettingsvergunning worden gesplitst. Splitsing van zo’n duurdere woning leidt feitelijk tot toename van de voorraad goedkope en middeldure koopwoningen. Als de gesplitste woningen vervolgens direct worden omgezet naar kamers (onzelfstandige woonruimte), dan leidt dat dus niet tot een toename in de schaarste van goedkope en middeldure woningen. Door de vergunningplicht voor het verkameren van woningen niet te beperken tot woningen die op het moment van het vaststellen van de Huisvestingsverordening al tot de voorraad goedkope en middeldure woningen behoorden, strekt de vergunningplicht verder dan de Huisvestingswet toelaat.
4.1.
De rechtbank stelt vast dat ten tijde van de aankoop het pand bestond uit een bovenverdieping (met woonbestemming) en een benedenverdieping (met kantoorbestemming). De bovenwoning is door eiser verkamerd zonder dat daarvoor een omzettingsvergunning nodig was. Na wijziging van de bestemming van de benedenverdieping naar “Wonen” viel deze woning onder de in de Huisvestingsverordening bepaalde doelgroep van goedkope en middeldure woningen.
Dit betekent dat de door eiser geschetste situatie niet op hem van toepassing is geweest. Ook is niet vast komen te staan of de door eiser geschetste situatie zich ook feitelijk heeft voorgedaan. Eiser heeft zijn standpunt niet met concrete voorbeelden onderbouwd en het college heeft ter zitting aangegeven niet bekend te zijn met dergelijke gevallen.
De door eiser geschetste situatie is dan ook louter theoretisch en is in ieder geval niet van invloed op de beslissing op zijn aanvraag voor een omzettingsvergunning. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Is de Huisvestingsverordening in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel?
Eiser heeft – samengevat – aangevoerd dat gelet op de redactie van artikel 13 – het overgangsartikel – de Huisvestingsverordening in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel. De verordening is vastgesteld op 23 november 2023 en vrijwel direct daarna op 1 december 2023 in werking getreden. Vanaf dat moment gold voor aangewezen gebieden een vergunningplicht voor het omzetten – verkameren – van woningen tot een bepaalde waarde. Het overgangsartikel eerbiedigt slechts verkameringen die voor 1 januari 2023 al bestonden. Dat betekent dat legale verkameringen in de periode tussen 1 januari 2023 en 1 december 2023 niet vergund kunnen worden vanwege gebondenheid van het college aan de weigeringsgronden in de verordening. Dat is in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Het voorbereidingsbesluit van 31 december 2022 waarnaar verwezen wordt in de toelichting op het raadsbesluit tot vaststelling van de huisvestigingsverordening, valt onder het ruimtelijk spoor en had geen enkele juridische connexiteit met de in voorbereiding zijnde verordening.
4.2.
Het rechtszekerheidsbeginsel houdt onder meer in dat bepaalde verplichtingen niet met terugwerkende kracht mogen gelden.
De Huisvestingsverordening voorziet in een vergunningplicht na vaststelling van de verordening. Ook volgt uit de Huisvestingsverordening duidelijk op welke bestaande gevallen het overgangsrecht van toepassing is en in welke gevallen een aanvraag aan de geldende weigeringsgronden moet worden getoetst.
Het rechtszekerheidsbeginsel strekt niet zo ver dat overgangsrecht altijd moet gelden voor situaties direct voorafgaand aan het inwerkingtreden van de verordening. Het hanteren van een peildatum en afbakenen welke gevallen onder het overgangsrecht vallen is niet rechtsonzeker. Mocht in een specifiek geval een bepaling heel onevenredig uitpakken, dan kan een verzoek om een schadevergoeding worden ingediend.
De rechtbank acht het daarbij niet onredelijk om bij het voorbereidingsbesluit van 31 december 2022 aan te sluiten. Met dat besluit wordt duidelijk dat de gemeenteraad werkt aan een nieuw (planologisch) kader dat ook van invloed kan zijn op kamergewijze verhuur. Hoewel een voorbereidingsbesluit bij de ruimtelijke besluitvorming gevolgen heeft, had eiser rekening kunnen en moeten houden met de kans dat de ruimtelijke beleidsvoornemens ook invloed zouden kunnen hebben op zijn verkamerplannen.
De rechtbank is van oordeel dat de Huisvestingsverordening niet in strijd is met het rechtszekerheidsbeginsel.
Is de Huisvestingsverordening in strijd met het evenredigheidsbeginsel?
5. Eiser heeft aangevoerd dat in zijn specifieke geval de Huisvestingsverordening onevenredig uitpakt. Verkameren van een woning is niet een handeling die in een dag of een week kan worden gedaan. Eiser is al vanaf juli 2022 met het pand bezig. Vanaf dat moment heeft hij substantiële juridische en financiële verplichtingen op zich genomen, terwijl de verkamering pas maanden later het geval was. Hij wijst in dat verband ook op het feit dat het college na een positief vooroverleg over de omgevingsvergunning in 2022 plots een voornemen tot weigeren nam. Als de vergunning in december 2022 gewoon was verleend dan was verkamering voor 1 januari 2023 al een feit geweest. Verder wijst eiser op het door het college gewekte vertrouwen waardoor hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan waarin ook de benedenverdieping is meegenomen. Indien hij de begane grond niet kan gebruiken voor kamerverhuur heeft hij een groot financieel probleem.
Tot slot voert eiser aan dat zijn pand in eerste instantie helemaal geen onderdeel uitmaakte van de voorraad schaarse, goedkope en middeldure koopwoningen en de bovenwoning maakt – gelet op de WOZ-waarde – daar nog steeds geen onderdeel vanuit. Als hij eerst de benedenverdieping zou hebben verkamerd en voor de bovenverdieping de omgevingsvergunning tot splitsen zou hebben aangevraagd zou hij nu niet beperkt worden door de huisvestingsverordening.
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat de Huisvestingsverordening in het geval van eiser niet onevenredig uitpakt. De benedenverdieping kan gelet op de woonbestemming die inmiddels ook op dat deel van het pand rust, worden verhuurd. Dat dit een hele benedenverdieping is en geen verhuur van kamers, maakt niet dat er geen sprake van verhuur kan zijn.
Eiser heeft als ondernemer bepaalde risico’s genomen zoals het aangaan van een overeenkomst voor het verhuren van het gehele pand middels kamerverhuur. Op het moment van het aangaan van die overeenkomst rustte op de benedenverdieping nog een andere bestemming. Bovendien heeft eiser zelf in zijn zienswijze tegen het voornemen van weigeren van de omgevingsvergunning aangegeven dat het in ieder geval niet zo is dat de bestaande woning wordt opgesplitst in meerdere woonruimtes. Dit lijkt niet in overeenstemming met hetgeen eiser nu naar voren brengt.
Dit maakt dat kosten die eiser heeft gemaakt of moet maken nu de benedenverdieping niet kan worden omgezet naar onzelfstandige woonruimte voor zijn rekening en risico komen.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het college de omzettingsvergunning heeft mogen weigeren en het bestreden besluit in stand kan blijven. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van drs. A. Lemaire, griffier, op 2 juli 2026 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Huisvestingswet 2014
Artikel 2, eerste lid, bepaalt dat de gemeenteraad slechts gebruik maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
Artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, bepaalt dat het verboden is om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden.
Artikel 21, tweede lid, bepaalt dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening gevallen kan aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing kan worden verleend van een verbod als bedoeld in het eerste lid. Aan een vrijstelling of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.
Huisvestingsverordening gemeente Roosendaal 2023-2027
Artikel 1 bepaalt Pro dat in deze verordening wordt verstaan onder:
Omzetten:artikel 21, eerste volzin en onder c van de wet
Onzelfstandige woonruimte:een woonruimte niet zijnde een zelfstandige woonruimte;
WOZ-waarde:de WOZ-waarde welke jaarlijks wordt vastgesteld op grond van artikel 22, 23 en 24 Wet waardering onroerende zaken.
Artikel 2, eerste lid, bepaalt dat hoofdstuk 2 (wijzigingen in de woonruimtevoorraad) van toepassing is op zelfstandige woonruimte tot de volgende WOZ-waarde in de volgende gebieden zoals weergegeven op kaart van [plaats] in Bijlage 1
- [bijlage 1]
- [bijlage 1]
- [bijlage 1]
Artikel 3, eerste lid, aanhef en onder b, bepaalt dat het verboden is om, zonder vergunning van burgemeester en wethouders zoals bedoeld in artikel 21, onder c van de wet: een zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, in drie of meer onzelfstandige woonruimten.
Artikel 5b, derde lid, bepaalt dat een vergunning als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onder b, met het oog op het voorkomen van schaarste en ter bevordering van de leefbaarheid, wordt in ieder geval geweigerd in de volgende gevallen: a wanneer de zelfstandige woonruimte is gelegen in een wijk zoals genoemd in artikel 2 en Pro een WOZ-waarde heeft die lager is dan zoals genoemd in artikel 2.
Artikel 13, eerste lid, bepaalt dat zelfstandige woonruimten die al rechtmatig onttrokken of omgezet waren op het moment van inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit ‘Voorbereidingsbesluit’(NL.IMRO.1674.1502VBRSD-04-01) met ingang van 31 december 2022 en onttrokken of omgezet worden gehouden, en die door de invoering van deze verordening vergunningplichtig zijn geworden, komen tot en met 31 december 2024 in aanmerking voor een vergunning zoals omschreven in artikel 3 op Pro basis van het overgangsrecht. De weigeringsgronden vermeld in artikel 5a en 5b zijn op de vergunningsaanvraag niet van toepassing. Burgemeester en wethouders kunnen wel voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 6 aan Pro de vergunning verbinden. Voor de vergunningsaanvraag wordt geen leges in rekening gebracht.
Artikel 13, derde lid, bepaalt dat de eigenaar een vergunningsaanvraag als bedoeld in het eerste lid per uiterlijk 31 december 2024 te hebben ingediend. Vergunningsaanvragen ontvangen na 31 december 2024 komen niet voor de overgangsregeling in aanmerking.
Artikel 13, vijfde lid, bepaalt dat burgemeester en wethouders in bijzondere gevallen, die op het moment van inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit legaal waren maar die vanwege het bijzondere karakter niet voldoen aan de voorwaarden voor de in het eerste lid vermelde overgangsregeling, een vergunning verlenen waarbij de weigeringsgronden vermeld in artikel 5a en 5b niet van toepassing zijn. Het bestaan van de in dit artikellid genoemde bijzondere gevallen dient door de eigenaar bij diens vergunningsaanvraag te worden onderbouwd, en voldoende aannemelijk te worden gemaakt.