Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11898391 \ CV EXPL 25-3165
Vonnis van 8 juli 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
GEMEENTE BREDA,
te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: de gemeente,
gemachtigde: mr. M.P.C. Hendriks,
tegen
INBEV NEDERLAND N.V.,
te Breda,
gedaagde partij,
hierna te noemen: InBev,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar.
1.De zaak in het kort
1.1.
Tussen de gemeente en InBev bestaat een huurovereenkomst. De gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd. Zij wil de huurovereenkomst beëindigen op basis van artikel 7:296 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW), omdat een langdurige overeenkomst volgens haar niet meer past bij de huidige tijd en inzichten, mede gezien het Didam-arrest. De gemeente wil in de toekomst rechtstreeks verhuren aan de exploitant. InBev stelt dat het Didam-arrest de gemeente niet verplicht de huurovereenkomst actief te beëindigen, dat het belang van de bierbrouwerij zwaarder weegt dan dat van de gemeente, en dat de gemeente geen dringende redenen heeft aangetoond voor beëindiging. De kantonrechter oordeelt dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van InBev.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 6 producties;
- de conclusie van antwoord met 5 producties;
- de mondelinge behandeling van 19 mei 2026, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
- de conclusie van antwoord met 5 producties;
- de mondelinge behandeling van 19 mei 2026, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
De gemeente is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is een sport- en welzijnsaccommodatie.
3.2.
De gemeente heeft op 30 januari 1998 met InBev een huurovereenkomst gesloten voor het gehuurde. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op de datum van ingebruikneming van het gehuurde, met een verlengmogelijkheid van nog eens vijf jaren. Na deze periode geldt een stilzwijgende verlenging van telkens één jaar.
3.3.
InBev heeft op haar beurt een (onder)huurovereenkomst gesloten met Horeca Exploitatie [plaats] (hierna: de exploitant), die het gehuurde feitelijk exploiteert. Deze onderhuurovereenkomst is gesloten op 31 juli 1998, ingaande op 1 september 1998. In de onderhuurovereenkomst is een drankafnamebeding opgenomen. In 2016 is het drankafnamebeding vervangen door een afzonderlijke drankafnameovereenkomst.
3.4.
De gemeente heeft bij brief van 17 oktober 2022 aan InBev laten weten de huurovereenkomst op te willen zeggen tegen 1 februari 2024. InBev heeft in reactie daarop laten weten daarmee niet akkoord te gaan.
3.5.
In haar brief van 17 oktober 2022 ging de gemeente ervan uit dat sprake was van een huurovereenkomst bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Per brief van 15 januari 2024 heeft de gemeente nogmaals aangegeven de huurovereenkomst op te willen zegging, dit keer tegen 1 april 2025 en gebaseerd op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro. Deze brief is door InBev ter kennisgeving aangenomen, omdat deze volgens haar uitging van een verkeerde ingangsdatum.
3.6.
Per brief van 23 mei 2025, welke ook per exploot door de deurwaarder op 27 mei 2025 aan InBev is betekend, heeft de gemeente nogmaals aan InBev laten weten de huurovereenkomst op te zeggen, dit keer tegen 31 augustus 2026.
4.Het geschil
4.1.
De gemeente vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad:
- het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt vast te stellen op (primair) datum vonnis, dan wel (subsidiair) 31 augustus 2026, dan wel (meest subsidiair) een nader vast te stellen datum;
- InBev te veroordelen het gehuurde uiterlijk (primair) binnen twee weken na het vonnis, dan wel (subsidiair) 31 augustus 2026, dan wel een nader vast te stellen datum, te ontruimen met afgifte van de sleutels;
- InBev te veroordelen in de kosten van de procedure.
4.2.
De gemeente legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd op grond van de belangenafweging uit artikel 7:296 lid 3 BW Pro. De gemeente is van mening dat het nog langer laten doorlopen van een dergelijke langdurige overeenkomst niet meer past bij de huidige tijd en inzichten, mede met het oog op het Didam-arrest. Door de langdurige overeenkomst is volgens de gemeente een soort monopoliepositie ontstaan voor InBev, wat niet passend is bij een maatschappelijke voorziening. Ook heeft de gemeente de intentie om in de toekomst rechtstreeks te verhuren aan de feitelijke exploitant. De wijze waarop het gehuurde op dit moment wordt geëxploiteerd, waarbij de exploitant uitsluitend InBev producten mag verkopen, heeft volgens de gemeente een uniformerend effect en remt vernieuwing en innovatie.
4.3.
InBev voert verweer. Zij stelt dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst moet worden afgewezen. Volgens InBev dwingt het Didam-arrest de gemeente niet tot een actieve beëindiging van de huurovereenkomst. Daarnaast staan tegenover de belangen van de gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst de belangen van InBev en de exploitant. Volgens InBev is het vaste rechtspraak dat het belang van een bierbrouwerij bij behoud van het gehuurde als tussenhuurder veelal zwaarder weegt dan het belang van de pandeigenaar/verhuurder. De gemeente heeft daarbij niet aangetoond welke dringende reden zij heeft bij beëindiging van de huur en waarom de door haar beoogde wijze van gebruik beter zou zijn dan de huidige wijze van exploitatie.
4.4.
Voor zover de kantonrechter wel tot toewijzing van de vordering komt, maakt InBev aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De vraag die in deze procedure centraal staat, is of de huurovereenkomst tussen de gemeente en InBev kan worden beëindigd op grond van afweging van de belangen van partijen. En zo ja, tegen welke datum de huurovereenkomst wordt beëindigd.
Opzegtermijn en datum einde huurovereenkomst
5.2.
De gemeente heeft InBev driemaal laten weten de huurovereenkomst op te willen zeggen. Eerst tegen 1 februari 2024, vervolgens tegen 1 april 2025 en tot slot tegen 31 augustus 2026.
5.3.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de opzegging tegen 1 februari 2024 niet voldoet aan het vereiste uit artikel 7:294 BW Pro. Vervolgens is de vraag of de opvolgende opzeggingen wel in overeenstemming met de wet zijn gedaan. Op grond van artikel 7:293 lid 1 en Pro 2 BW moet een opzegging bij exploot of aangetekende brief tegen het einde van de overeengekomen (verlengings)termijn gebeuren.
5.4.
Partijen verschillen van mening over de ingangsdatum van de huurovereenkomst. In de tussen de gemeente en InBev gesloten huurovereenkomst is opgenomen dat deze ingaat op de datum van ingebruikneming van het gehuurde. Volgens de gemeente moet 1 september 1998 als ingangsdatum worden gezien, nu de door InBev met de exploitant gesloten huurovereenkomst ingaat op 1 september 1998. InBev stelt zich daarentegen op het standpunt dat de onderhuurovereenkomst is getekend op 31 juli 1999 en als ingangsdatum 1 september 1999 hanteert. In haar administratie heeft InBev ook geen oudere huurbetalingen kunnen vinden dan 1999.
5.5.
De kantonrechter overweegt over het einde van de verlengingstermijn het volgende. Partijen zijn het erover eens dat de eerste twee vijfjaarstermijnen zijn verstreken. Op dit moment is dan ook sprake van een stilzwijgende verlenging van telkens een periode van één jaar. Omdat partijen het er in ieder geval over eens zijn dat het einde van de verlengingstermijn 31 augustus betreft, kan voor nu in het midden blijven wanneer de huurovereenkomst is ingegaan. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst opgezegd had moeten worden tegen 31 augustus, waardoor de opzegging tegen 1 april 2025 niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:293 lid 1 en Pro 2 BW.
5.6.
De opzegging van de gemeente tegen 31 augustus 2026 voldoet wel aan de wettelijke vereisten en daarbij is ook rekening gehouden met de overeengekomen opzegtermijn. Artikel 7:295 lid 1 BW Pro bepaalt echter dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft, tenzij de huurder met de opzegging instemt, totdat de rechter definitief op de vordering tot beëindiging heeft besloten.
5.7.
Op grond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro kan de kantonrechter een beëindigingsvordering bij een verlengde huurovereenkomst onder andere toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. De kantonrechter zal hierna ingaan op deze opzeggingsgrond.
De regels van het Didam-I arrest zijn niet van toepassing
5.8.
Partijen zijn van mening verdeeld over de vraag of de gemeente gebonden is aan de Didam-regels bij de opzegging van de huurovereenkomst. Tijdens de zitting heeft de gemeente toegelicht dat zij zich niet op het standpunt stelt dat zij op grond van het Didam-I arrest verplicht is de huurovereenkomst actief op te zeggen. De gemeente voert aan dat zij, vanwege haar maatschappelijke positie en verantwoordelijkheid, de huurovereenkomst opzegt. Deze verantwoordelijkheid vloeit voort uit het Didam-I arrest. Het gaat volgens haar niet om een verplichting, maar een bevoegdheid. Daarbij speelt het Didam-I arrest ook een doorslaggevende rol bij de belangenafweging. Gelet op het feit dat het gehuurde volgens de gemeente een schaars goed is, dient daarmee zorgvuldig te worden omgegaan.
5.9.
Uit het Didam-I arrest [1] volgt onder meer dat op grond van artikel 3:14 BW Pro een bevoegdheid die volgens het burgerlijke recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden gebruikt in strijd met de geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Hieronder vallen ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat heeft tot gevolg dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten zich moet houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee ook het gelijkheidsbeginsel. Dit geldt ook voor de keuze met wie en onder welke voorwaarden een overheidslichaam een eigen onroerende zaak verkoopt, waardoor die positie verschilt van die van een private partij. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich mee dat een overheidsorgaan dat het voornemen heeft een in eigendom zijnde onroerende zaak te verkopen, de mogelijkheid moet geven aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak als er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak of als te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, om gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet waarborgen met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Inmiddels is duidelijk geworden dat de regels van het Didam-I arrest niet alleen van toepassing zijn op de verkoop, maar ook op de verhuur van een zaak die toebehoort aan een overheidslichaam.
5.10.
Nu de gemeente stelt dat de Didam-regels bij de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro meegewogen moeten worden, zal de kantonrechter zich buigen over de vraag of de regels uit het Didam-I arrest van toepassing zijn op de opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro.
5.11.
De gemeente meent dat uit de regels van het aanbestedingsrecht volgt dat zij een opdracht niet zomaar mag gunnen aan een willekeurig marktpartij. Afhankelijk van de omvang van de opdracht moet een passende selectieprocedure worden gevolgd, zodat ondernemers eerlijk kunnen meedingen. Bij duurovereenkomsten is het volgens de gemeente niet de bedoeling dat deze eeuwig doorlopen. Op een gegeven moment moet de opdracht opnieuw in de markt worden gezet, zodat andere gegadigden ook in aanmerking kunnen komen. De Didam-regels sluiten hierop aan en gelden in het bijzonder voor horecavoorzieningen die aan de gemeente in eigendom toebehoren. Binnen de gemeente Breda gaat het om een beperkt aantal voorzieningen. Zulke voorzieningen kunnen slechts aan één horecaexploitant tegelijkertijd worden verhuurd, waardoor naar zijn aard sprake is van schaarste. Uit het Didam-arrest volgt volgens de gemeente dat zij ook gedurende de uitvoeringsfase van een privaatrechtelijke overeenkomst is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
5.12.
De kantonrechter overweegt als volgt. De regels uit het Didam-I arrest richten zich specifiek op situaties waarin een overheidsinstantie een schaars recht of onroerende zaak beschikbaar stelt op de markt. Daarbij kan gedacht worden aan uitgifte, verkoop of nieuwe verhuur. Bij het opzeggen van een lopende huurovereenkomst is naar het oordeel van de kantonrechter (nog) geen sprake van het beschikbaar stellen van een schaars recht of onroerende zaak. Het feit dat door een geldige opzegging onroerend goed vrijkomt waarop de Didam-regels mogelijk van toepassing zijn, maakt niet dat deze regels ook bij de opzegging zelf in acht moeten worden genomen. In dit geval zal de kantonrechter daarom de gebruikelijke maatstaf hanteren en een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder, huurder en de onderhuurder (aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd) moeten maken.
Vordering tot beëindiging en ontruiming wordt afgewezen – belangenafweging valt uit in het voordeel van InBev
5.13.
Zoals hiervoor aan bod gekomen, heeft de gemeente in het kader van de belangenafweging allereerst aangevoerd dat zij van mening is dat het laten doorlopen van een dergelijke langdurige overeenkomst niet meer past in de huidige tijd en inzichten. In dit kader heeft zij ook verwezen naar het Didam-I arrest. De gemeente vindt dat het naar huidige juridische en maatschappelijke inzichten niet te verantwoorden valt om gemeenschappelijk vastgoed voor zeer lange tijd te verhuren aan één en dezelfde commerciële exploitant. De gemeente meent dat InBev ruim de tijd heeft gehad om haar investeringen in het gehuurde terug te verdienen en dat het tijd wordt om andere potentiële gegadigden een kans te geven het gehuurde te huren.
5.14.
De kantonrechter overweegt als volgt. Dat de hoofdhuurovereenkomst al meer dan zesentwintig jaar heeft bestaan en dat InBev daardoor in staat is geweest haar investeringen terug te verdienen, brengt op zichzelf niet mee dat de huurovereenkomst daardoor gemakkelijker of sneller zou kunnen worden beëindigd dan een huurovereenkomst die bijvoorbeeld pas 10 jaar heeft bestaan. Bij elk afzonderlijk geval zullen de belangen van partijen op basis van de omstandigheden moeten worden afgewogen. Een ander oordeel zou niet in lijn zijn met de huurbescherming die een huurder van bedrijfsruimte, zoals InBev in dit geval, toekomt. De gemeente zal naast het tijdsverloop, de terugverdiende investeringen en de wens om andere potentiële gegadigden een kans te geven, tegenover de belangen van InBev meer gewicht in de schaal moeten leggen. Daarbij komt dat als de gemeente het waarborgen van eerlijke mededelingen zo belangrijk vindt, zij dat in een eerder stadium had kunnen voorkomen door de verlenging niet door te laten gaan. Dat was het juiste moment om verlenging te voorkomen, voordat InBev huurbescherming toe kwam.
5.15.
De gemeente voert in het kader van de belangenafweging verder aan dat zij in de toekomst rechtstreeks wil verhuren aan de feitelijke exploitant van het gehuurde en niet meer aan tussenpersonen zoals InBev, die horecagelegenheden huren en vervolgens onderverhuren met verplichte drankafname. De gemeente is van mening dat dit soort constructies de exploitant beperken in de bedrijfsvoering, innovatie belemmeren, vernieuwing remmen en een uniformerend effect hebben. De gemeente geeft de voorkeur aan meer vrijheid voor de exploitant om zelf te kiezen waar dranken worden ingekocht, zonder vooraf opgelegde verplichtingen.
5.16.
De kantonrechter oordeelt ten aanzien van dit belang dat, zoals InBev terecht stelt, de gemeente niet heeft aangetoond dat sprake is van een uniformerend effect of remming van vernieuwing of innovatie. De gemeente heeft ter zitting nog wel toegelicht dat de exploitant nu aan één bierbrouwerij is gebonden en ook haar overige dranken bij InBev moet afnemen. Hierdoor loopt de exploitant mogelijk inkoopvoordelen mis. InBev heeft daartegenover aangegeven dat zij altijd bereid is met exploitanten mee te denken en zij biedt ook diverse productgroepen aan, waaronder voor nieuwe doelgroepen relevante producten. Daarbij is het een vrije keuze geweest van de exploitant om met InBev een huurcontract te sluiten. De kantonrechter merkt daarnaast op dat voornoemde belangen die door de gemeente worden aangevoerd, feitelijk belangen van de onderhuurder/exploitant zijn. Op grond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro kunnen de belangen van de onderhuurder bij verlenging van de (hoofd)huurovereenkomst een rol spelen. In dit geval worden zij echter aangewend in het kader van de beëindiging en artikel 7:296 lid 3 BW Pro geeft geen mogelijkheid om in die situatie de belangen van de onderhuurder mee te laten wegen.
5.17.
Daartegenover staat dat InBev belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. InBev heeft in dit kader aangevoerd dat volgens vaste rechtspraak het belang van een bierbrouwerij bij behoud van het gehuurde als tussenhuurder veelal zwaarder weegt dan het belang van de pandeigenaar. Dat belang is gelegen in het drankafnamebeding dat is overeengekomen, waarbij drankenlocaties volgens InBev schaars zijn. Daarbij eindigt bij beëindiging van de hoofdhuur ook de onderhuurovereenkomst met de exploitant die recentelijk heeft geïnvesteerd in het gehuurde. Dit wordt echter niet geconcretiseerd. InBev heeft naar eigen zeggen daarnaast zelf ook recent fors geïnvesteerd in het gehuurde. Ten aanzien van de investeringen overweegt de kantonrechter dat het grootste gedeelte daarvan al is afgeschreven, zodat dit geen zwaarwegend belang oplevert. Uit het overzicht dat door InBev is overgelegd, blijkt dat de restwaarde van de investeringen op dit moment € 5.556,03 is. De laatste investeringen zijn gedaan in 2017. Alle andere investeringen dateren van 2010 of daarvoor.
5.18.
Andere recentelijke investeringen die volgens InBev gedaan zijn, zien op het kwijtschelden van huur in verband met de coronacrisis. De kantonrechter overweegt dat dit niet per definitie gezien kan worden als een investering. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 december 2021 [2] bepaald dat het nadeel dat huurder ondervond door de afgekondigde coronamaatregelen gelijkelijk verdeeld moest worden over verhuurder en huurder. Op grond van de vastelastenmethode kan een huurder aanspraak maken op huurkorting. InBev heeft niet aangetoond dat haar investering in verband met het kwijtschelden van de huur verder ging dan het bedrag waar exploitant volgens de vastelastenmethode recht op had. De kantonrechter kan dan ook niet vaststellen dat die geste als een investering gezien moet worden.
5.19.
Hoewel InBev haar belangen bij verlenging niet heel uitgebreid heeft onderbouwd, is het in het kader van deze procedure in eerste plaats aan de gemeente om duidelijk te maken waarom zij belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst. Welk zwaarwegend belang de gemeente zélf heeft bij de beëindiging, maakt zij onvoldoende duidelijk. Als het belang van de gemeente bij het beëindigen van de huurovereenkomst groter is dan het belang van exploitant om het gehuurde te blijven exploiteren en groter dan het belang van InBev om dit pand onder te verhuren, dan valt de belangenafweging uit in het voordeel van de gemeente. Welk zwaarwegend eigen belang de gemeente nu heeft bij het einde van de huurovereenkomst, maakt zij onvoldoende duidelijk en inzichtelijk.
5.20.
Gelet op het voorgaande stelt de kantonrechter dat, na een redelijke afweging van de belangen van de gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst en die van InBev bij voortzetting, de vordering van de gemeente niet kan worden toegewezen. Het belang van InBev bij de voortzetting van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het belang van de gemeente bij beëindiging.
5.21.
Nu de vordering wordt afgewezen, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van het verzoek van InBev tot toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
De gemeente moet de proceskosten betalen
5.22.
De gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van InBev worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
720,00
5.23.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van de gemeente af,
6.2.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Gemeente Breda niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.